Condiciones del préstamo hipotecario inmobiliario empresarial

Los préstamos hipotecarios inmobiliarios deberán cumplir las siguientes condiciones: 1. Es una persona natural con plena capacidad para la conducta civil, la fecha de vencimiento del préstamo generalmente no es mayor a 65 años 2. Posee un documento de identidad válido 3. Tiene una fuente de ingresos estable y legal 4. El inmueble hipotecado tiene un inmueble; certificado con título claro y que pueda cotizarse y negociarse 5. Otras condiciones especificadas por el banco. Artículo 8 de las “Medidas para la Administración del Registro de Hipotecas Inmobiliarias Urbanas” y artículo 11 de las “Medidas Provisionales para la Administración de Préstamos Personales”

Objetividad jurídica:

Todos los prestatarios quienes solicitan un préstamo y cumplen con las condiciones del préstamo son Al solicitar un préstamo hipotecario inmobiliario de un banco, debe completar el "Formulario de solicitud de préstamo hipotecario inmobiliario" y proporcionar los documentos requeridos. Puede solicitar un préstamo sólo después de la confirmación de la persona a cargo del préstamo. Si el prestatario es una empresa de desarrollo y operación de bienes raíces, los documentos que deben presentarse al solicitar un préstamo hipotecario inmobiliario incluyen: Formulario de solicitud de registro de hipoteca inmobiliaria. Prueba de identidad o personalidad jurídica del deudor hipotecario, y documentos de aprobación del proyecto aprobados por la autoridad competente. Lista de bienes raíces hipotecarios y certificado de propiedad, contrato de hipoteca de bienes raíces, estado financiero del prestatario y otros documentos relevantes requeridos por el banco prestamista. Cuando un municipio obtiene un préstamo de un banco utilizando derechos de uso de suelo como garantía, también se requiere presentar el certificado de identidad o certificado de calificación de persona jurídica del acreedor hipotecario, el certificado de uso de suelo, el contrato de transferencia de derechos de uso de suelo y el comprobante de pago. de la tarifa de transferencia según el contrato. Después de recibir la solicitud del prestatario y los documentos pertinentes, la institución financiera realizará una revisión y un análisis exhaustivos del prestatario y del objeto de la hipoteca. Este es un vínculo importante para garantizar la seguridad del préstamo. La revisión incluye lo siguiente: 1. La revisión de las calificaciones y el crédito del prestatario examina principalmente si el prestatario tiene las calificaciones y la capacidad de pago correspondientes. El deudor hipotecario tiene plena capacidad de conducta civil, es propietario del inmueble hipotecado y posee un certificado de propiedad; la persona jurídica debe tener una contabilidad independiente, la capacidad de ser responsable de sus propias ganancias y pérdidas y el derecho a desarrollar el inmueble. Al mismo tiempo, los bancos pueden exigir a las empresas que proporcionen certificados de verificación de capital. Estados financieros y otros materiales utilizados para revisar la solvencia crediticia de un deudor hipotecario. Al mismo tiempo, es necesario examinar si el acreedor hipotecario tiene calificaciones hipotecarias, lo que será llevado a cabo por la agencia líder en hipotecas inmobiliarias designada por el gobierno en algunas áreas de China. Se estipula que el prestamista de hipotecas inmobiliarias debe ser un prestamista. banco nacional o un banco extranjero con oficina en China. 2. Revisión de garantías La selección y confirmación de inmuebles hipotecarios se centran principalmente en la conveniencia de su conservación. Fácil de implementar. Bienes inmuebles fáciles de guardar y evaluar. La garantía debe cumplir con las regulaciones nacionales pertinentes y los bienes inmuebles que no pueden hipotecarse no pueden utilizarse como garantía de préstamo. 3. Para fines de préstamo. Revisión y análisis del proyecto: primero, revisar si el propósito del préstamo cumple con las regulaciones nacionales pertinentes; segundo, evaluar la viabilidad del proyecto de préstamo y analizar si el préstamo es viable desde dos aspectos: investigación de mercado e investigación económica. Existen principalmente los siguientes indicadores de ratio: (1) El ratio de ingresos operativos netos sobre el principal y los intereses del préstamo. Este es un indicador que analiza la capacidad de pago de los préstamos hipotecarios inmobiliarios. La fórmula de cálculo es: el ingreso operativo neto anual esperado del proyecto/el pago anual del principal y los intereses del préstamo. Cuanto menor sea el ratio, menor será el riesgo y mayor será el riesgo para las instituciones financieras. (2) Ratio de gastos operativos. Este indicador también se puede utilizar para analizar la capacidad de pago de los préstamos hipotecarios inmobiliarios. La fórmula de cálculo es: gastos operativos/ingresos totales reales del proyecto. Cuanto mayor sea el indicador, mayor será la inversión necesaria para generar ingresos unitarios para el proyecto. Los prestamistas pueden comparar este indicador con el promedio del mercado y, en general, la brecha no debería ser demasiado grande. (3) Índice de preservación del capital. Se refiere a la relación entre los gastos del proyecto y los ingresos, y la fórmula de cálculo es: (gastos operativos diez principal del préstamo e intereses)/ingresos totales potenciales. Los prestamistas generalmente estipulan que el ratio máximo permitido está entre el 70% y el 95%. Si el ratio es superior a este nivel, no se garantizará el flujo de caja del proyecto. (4) Valor del préstamo. La fórmula de cálculo es la siguiente: cuanto menor sea la relación entre el importe del préstamo hipotecario y el valor del inmueble hipotecado, mayor será la garantía del préstamo y, a la inversa, peor será la garantía del préstamo. La determinación del monto del préstamo hipotecario depende de una variedad de factores, como la idoneidad de los fondos prestables del banco, la capacidad de autofinanciamiento del prestatario, su capacidad de pago y las leyes y regulaciones gubernamentales. Valoración de bienes inmuebles hipotecados La valoración de hipotecas consiste en verificar la autenticidad y confiabilidad del certificado de título de propiedad inmobiliaria y considerar de manera integral los cambios del mercado. Una evaluación del valor de la propiedad hipotecada, basada en las tendencias de las tasas de interés y otros factores, para determinar la relación entre el monto del préstamo y el valor de la garantía. La valoración inmobiliaria se puede dividir en dos partes: valoración de la vivienda y valoración del terreno. El método de valoración de una casa es relativamente simple. La fórmula de cálculo es: precio de la casa = precio de reposición multiplicado por el color de la casa, donde el precio de reposición es el valor de reconstruir la casa al nivel de precio actual y el color es la novedad expresada como porcentaje. .

Las valoraciones de las viviendas también se pueden calcular en función de las cantidades de diversos materiales de construcción, así como utilizando los métodos de pies cúbicos y pies cuadrados. La idea básica es calcular primero el costo de construcción y luego restar la depreciación. La valoración de la tierra es relativamente compleja. Los métodos de valoración utilizados comúnmente incluyen el método de comparación de mercado, el método de reducción de ingresos, el método residual, el método de costos, etc. Las instituciones financieras inmobiliarias generalmente cuentan con tasadores a tiempo completo o parcial para juzgar el valor de los bienes inmuebles hipotecados. Después de calcular el valor actual de los bienes inmuebles mediante el método anterior, la institución financiera calculará el valor actual de los bienes inmuebles en función de la tendencia del mercado inmobiliario. Factores como las tendencias de las tasas de interés de los préstamos determinan la relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad inmobiliaria y calculan el monto del préstamo. A principios de este siglo, cuando Estados Unidos comenzó a implementar préstamos hipotecarios sobre bienes raíces, la relación préstamo-valor era sólo del 50%-60%. Más tarde, con el desarrollo económico, esta relación aumentó a aproximadamente el 80%. Después de la Segunda Guerra Mundial, debido al establecimiento del mercado hipotecario secundario, la comerciabilidad y la liquidez de los bienes raíces estadounidenses mejoraron, los riesgos crediticios se dispersaron y la relación préstamo-valor llegó al 90%. Dado que mi país acaba de comenzar a implementar el sistema de préstamos hipotecarios sobre bienes raíces, el monto del préstamo debe determinarse en función de las viviendas sociales y los bienes inmuebles con fines de lucro. Las primeras pueden disfrutar de un trato preferencial, mientras que las segundas deben estar estrictamente controladas. Una vez que el contrato se firma y registra y pasa la revisión del préstamo, el prestatario y el prestatario celebran un contrato de préstamo hipotecario sobre la base de una negociación equitativa. Un contrato de préstamo hipotecario inmobiliario se refiere a ambas partes de la hipoteca inmobiliaria. Los contratos escritos (incluidos prestatarios y garantes) firmados de acuerdo con ciertos procedimientos legales deben estar notariados y registrados. Además, el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario deberán celebrar el contrato de hipoteca dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la firma del contrato de hipoteca inmobiliaria. Solicite el registro de la hipoteca al departamento de administración de propiedades inmobiliarias local con los documentos y certificados de aprobación pertinentes. El objetivo del registro es evitar derechos de propiedad confusos o inválidos y dobles hipotecas. El departamento de administración de bienes inmuebles deberá completar los trámites de registro dentro de la fecha especificada. El contrato de hipoteca entra en vigor a partir de la fecha de registro de la hipoteca. Las hipotecas inmobiliarias no registradas no están protegidas por la ley, como los cambios en el contrato de hipoteca. En caso de disolución y terminación, ambas partes de la hipoteca deberán acudir a la autoridad registradora original para tramitar los trámites de registro de cambio o cancelación dentro de los 05 días siguientes a la fecha de ocurrencia. Seguro para propiedades hipotecadas Algunas leyes y políticas locales en mi país estipulan que antes de solicitar un préstamo hipotecario, un deudor hipotecario debe asegurar la propiedad con una compañía de seguros de acuerdo con los tipos de seguro prescritos por el banco, de lo contrario no se obtendrá el préstamo. . El prestatario puede realizar los trámites de seguro con el contrato de compra de la vivienda o el certificado de entrega de la vivienda emitido por la unidad vendedora. Si el prestatario organiza él mismo la construcción o decoración de la casa, deberá solicitar un "seguro a todo riesgo para la construcción y reparación de la casa" hasta que se complete la construcción y reparación de la casa. Determinación del monto del seguro: Si una casa en construcción se utiliza como hipoteca, no podrá ser inferior al valor de la casa comprada o en construcción, si se hipoteca una casa comprada a precio preferencial, el monto del seguro deberá estar asegurado; según el valor actual de la casa al precio preferencial; si una casa antigua está hipotecada después de la renovación, el monto del seguro será La suma del valor de la casa antigua y los costos de renovación es el monto del seguro. La póliza de seguro la mantiene el prestamista durante la duración de la hipoteca. El período de seguro de la garantía debe ser consistente con el período del préstamo hipotecario, y el prestatario no interrumpirá ni cancelará el seguro durante el período de la hipoteca. Si el prestatario rescinde el seguro, el prestamista tiene derecho a proporcionar un seguro en su nombre a expensas del prestatario. Una vez que la garantía asegurada esté en peligro, la compañía de seguros compensará el desastre dentro del alcance de su responsabilidad según la póliza de seguro. El prestamista es el primer beneficiario de los beneficios del seguro hipotecario. Si el prestatario no paga el principal y los intereses según lo acordado en el contrato, el prestamista tiene derecho a deducir el principal y los intereses del préstamo de la compensación del seguro. Ocupación y enajenación de garantías1. Posesión de un bien hipotecado Generalmente existen dos formas de tomar posesión de un bien hipotecado: la posesión del hipotecante y la posesión del deudor hipotecario. Las características de los bienes inmuebles determinan que los bienes inmuebles sólo pueden ser poseídos y administrados por el deudor hipotecario, y el acreedor hipotecario conserva el certificado de propiedad de la propiedad y otros documentos de respaldo. Los bienes inmuebles no podrán entregarse a terceros de ninguna manera ni por ningún motivo sin el consentimiento del acreedor hipotecario. Durante el período de posesión, el deudor hipotecario deberá mantener la seguridad e integridad del inmueble hipotecado y aceptar la supervisión e inspección de la otra parte en cualquier momento. Sin el consentimiento escrito del acreedor hipotecario, el deudor hipotecario no podrá alquilar, vender, demoler, regalar o rehabilitar el inmueble hipotecado sin autorización, ni cambiar su naturaleza. Los bienes inmuebles hipotecados se heredan durante el período de la hipoteca. Cuando se haga un legado, los herederos y legatarios lo comunicarán por escrito al hipotecario. 2. Enajenación de hipotecas La enajenación de hipotecas es la forma más alta de hipoteca inmobiliaria. En cualquiera de las siguientes circunstancias, el acreedor hipotecario tiene derecho a solicitar al departamento correspondiente la enajenación del bien hipotecado: el deudor hipotecario no cumple con sus deudas según lo acordado, es decir, no ha pagado el principal y los intereses del préstamo. fuera después de la expiración de este contrato; el deudor hipotecario muere o es declarado muerto o desaparecido, la persona Yuan ejecuta la deuda en su nombre los derechos de herencia del deudor hipotecario o el tutor del legatario se niega a cumplir la deuda; disuelta o en quiebra.

El acreedor hipotecario puede solicitar uno de los siguientes métodos para disponer de la propiedad hipotecada: solicitar la subasta pública en el mercado inmobiliario local; confiar la venta al mercado de comercio de bienes raíces u otros métodos apropiados aprobados por el departamento de administración de bienes raíces local; Independientemente del método utilizado, deberá manipularse de acuerdo con las normativas locales pertinentes. Los principios y orden de distribución del producto de la enajenación de bienes inmuebles hipotecados son los siguientes: (1) Pagar los costos de enajenación de la hipoteca; deducir los impuestos pagaderos sobre la hipoteca; reembolsar el principal de los derechos del acreedor; el capital del acreedor hipotecario, los intereses y la indemnización por daños y perjuicios; la parte restante se devolverá al deudor hipotecario. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Quiebras de Empresas, la hipoteca no pertenece a la propiedad en quiebra, pero la parte del precio de enajenación de la propiedad hipotecaria que excede el monto de reembolso pertenece a la parte del precio de enajenación de la propiedad hipotecaria que es; Los créditos que no sean suficientes para reembolsar el préstamo se liquidarán como créditos concursales de conformidad con los procedimientos concursales.