Este artículo toma a China como ejemplo para discutir el sistema de indicadores de macrocontrol gubernamental y sus interrelaciones.

1. El mercado inmobiliario está sobrecalentado

Desde 2003, los precios de la vivienda se han disparado, y el aumento de los precios de la vivienda en las grandes y medianas empresas. ciudades de gran tamaño en todo el país se ha ido acelerando. El gráfico 1 muestra que la burbuja inmobiliaria de 2003-2005 se estaba acelerando. Y algunas ciudades han superado las expectativas. Por ejemplo, en 2006, el precio medio de la vivienda comercial en Shanghai alcanzó los 7.038 yuanes por metro cuadrado, y la relación precio-ingreso de la vivienda fue de 11,35:1, superando seriamente entre 3 y 6 veces los estándares internacionalmente reconocidos para los países en desarrollo.

Gráfico 1: Índice nacional de precios de venta de viviendas en el tercer trimestre de 2002-2006

2. Aún es necesario mejorar el control macroeconómico.

Ante el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, el gobierno ha introducido una serie de medidas políticas desde 2003 en un intento de revertir la situación a través del macrocontrol. El macrocontrol inmobiliario ha logrado resultados notables a corto plazo. Tras la regulación, varios indicadores se han ralentizado o disminuido en distintos grados. Sin embargo, basándose en la experiencia de políticas de macrocontrol anteriores, generalmente es difícil lograr efectos a largo plazo. A principios de 2006, el mercado inmobiliario se recuperó en menos de un año de los controles macroeconómicos de 2005. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, en el primer trimestre de 2006, los precios de venta de viviendas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país aumentaron un 5,5 por ciento interanual, siendo Beijing y Shenzhen los que experimentaron los mayores aumentos. En los primeros tres meses de 2006, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario aumentó un 20,2% interanual y hubo 12 ciudades con una tasa de crecimiento superior al 30%. De junio de 2006 a febrero de 2006, el crédito bancario para el desarrollo inmobiliario representó aproximadamente el 50 por ciento del crecimiento de los préstamos, y los préstamos relacionados con bienes raíces de grandes bancos comerciales estatales también representaron entre el 20 y el 30 por ciento del total de préstamos. El crédito proporcionó el 27 por ciento de los fondos para inversiones en activos fijos, un aumento de 8 puntos porcentuales con respecto a 2005. Sin embargo, los datos de junio de 2007 a octubre de 2007 muestran que el mercado inmobiliario no se enfrió como se esperaba en 2006 después de experimentar la depresión provocada por las "Seis Regulaciones Nacionales". De junio a febrero de 2006, el precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en 70 ciudades importantes de todo el país aumentó un 5,4% interanual, un aumento de 0,2 puntos porcentuales con respecto al mes anterior, y el aumento en Beijing fue tan alto como 10,4%.

2. Análisis de los problemas existentes en el macrocontrol inmobiliario de China

El macrocontrol inmobiliario se lleva a cabo bajo el contexto macroeconómico y el sistema de mercado establecido de mi país, y enfrenta muchas pruebas.

1. La contradicción entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario aún no se ha resuelto, lo que afecta al macrocontrol inmobiliario.

Durante mucho tiempo, los procedimientos de aprobación de tierras en mi país han sido engorrosos, la oferta ha sido pequeña y la escasez de tierras ha provocado un aumento de los precios de la tierra y de la vivienda. En la actualidad, el costo del terreno es aproximadamente 1/3-1/4 del costo de la vivienda comercial, lo que se ha convertido en una de las razones importantes de los altos precios de la vivienda.

2. El mercado inmobiliario es difícil de enfriar bajo la caliente tendencia económica general.

Desde finales de la década de 1990, China ha implementado políticas monetarias y fiscales expansivas. A medida que la tasa de crecimiento anual del dinero en sentido amplio continúa aumentando y las tasas de interés continúan cayendo, la reducción de los costos de inversión ha llevado a una expansión continua de la cantidad y escala de la inversión. El rápido crecimiento de la inversión se refleja en la alta tasa de crecimiento de los activos fijos. El crecimiento del PIB de China se ha mantenido entre el 7% y el 10% desde 1998. Durante el mismo período, la tasa de crecimiento de los activos fijos se mantuvo entre el 20% y el 30%. En el entorno macroeconómico de rápido crecimiento económico y expansión de la inversión en activos fijos, el impulso de invertir en bienes raíces es difícil de contener, y los precios inmobiliarios se han vuelto rígidos a la baja debido al aumento de los precios de las transacciones de tierras. Además, el exceso de capacidad causado por el exceso de inversión en las industrias del cemento y el acero de China en los últimos años es difícil de digerir en el corto plazo, lo que ha promovido el aumento continuo del crecimiento de la inversión en la industria inmobiliaria en los últimos años.

3. El entorno de desarrollo del mercado inmobiliario está preocupado por la brecha de ingresos entre los residentes urbanos.

La tasa de crecimiento de los ingresos de los residentes chinos no es tan rápida como la polarización entre ricos y pobres. El coeficiente de Gini de China ha alcanzado más de 0,46, superando el estándar internacional de 0,3-0,4 para la brecha de ingresos medios, y China está en alerta máxima. Los ingresos de la clase media han caído significativamente y los frutos del crecimiento económico han llegado a los ricos demasiado rápido. Por un lado, los altos precios de la vivienda dificultan que las personas de ingresos bajos y medios compren casas, lo que dificulta satisfacer sus necesidades de vivienda. Tomemos como ejemplo la compra de una casa por valor de 654,38 millones de RMB en Shanghai en 2005. Con un plazo de amortización de 25 años, el tipo de interés anual es del 5,508%. Si el pago inicial es de 300.000 y la hipoteca es de 700.000, costará alrededor de 6.543.8030.000 en 25 años, y se reembolsarán 52.000 cada año.

Por otro lado, los ricos utilizan este método para seguir acumulando riqueza, ampliando la brecha entre ricos y pobres. El comportamiento de acaparamiento sigue elevando los precios de la vivienda y las expectativas de la gente, exacerbando la agitación del mercado. Según una encuesta del Ministerio de Construcción, la proporción de compras especulativas de viviendas comerciales en Beijing alcanzó el 17% en 2004, y el 48% de las casas especulativas estaban desocupadas a la espera de crecimiento. A pesar de las numerosas medidas adoptadas en 2005 y 2006, la tasa de desocupación sigue siendo elevada. Desde una perspectiva nacional, a finales de 2005, la superficie desocupada de viviendas comerciales en mi país había alcanzado el 26%, superando seriamente el estándar internacional de alerta temprana del 10%. Y a finales de julio de 2006, la superficie vacante de viviendas comerciales a nivel nacional alcanzó los 121 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 14,4%. Entre ellos, los edificios comerciales desocupados aumentaron un 10,8% interanual. Los datos muestran que las tasas de desocupación de viviendas están aumentando nuevamente.

4. Las expectativas de una oferta y demanda inmobiliaria razonables se amplifican en el proceso de urbanización.

Con el desarrollo de la economía y la mejora de la calidad de vida de las personas, se promoverá plenamente el movimiento de urbanización y la demanda de vivienda urbana aumentará día a día. El empleo de estudiantes universitarios y la migración de trabajadores migrantes a las ciudades son factores razonables que promueven el aumento de los precios de la vivienda en el proceso de urbanización. El nivel de urbanización de mi país ha alcanzado un promedio del 1,36% en los últimos 10 años, y se necesitarán más de 20 años para alcanzar el nivel del 75% en los países desarrollados. Se prevé que la población de China podría alcanzar un máximo de 65.438+6 mil millones para 2030. Para entonces, la población urbana alcanzará los 654.380 millones. En 2006, la población urbana de China era de 577 millones. Para 2030, la población urbana aumentará en 623 millones. Según el "Undécimo Plan Quinquenal" de 2010, la superficie habitable per cápita de los residentes urbanos de mi país alcanzará los 30 metros cuadrados y el nuevo terreno urbano de construcción anual alcanzará los 779 millones de metros cuadrados. Si se calcula con base en la superficie residencial urbana per cápita recientemente anunciada de 2.611 en todo el país, alcanzará los 678 millones de metros cuadrados. Un ligero aumento en los precios de la vivienda es razonable cuando la oferta excede la demanda, pero ha desencadenado expectativas irracionales de todas las partes sobre un aumento de los precios de la vivienda, amplificando aún más la contradicción entre oferta y demanda. En primer lugar, el movimiento urbanizador ha intensificado las expectativas psicológicas de los promotores inmobiliarios de obtener enormes ganancias, lo que ha llevado a un desequilibrio en la estructura de inversión en algunas áreas. La baja inversión en viviendas asequibles y el desarrollo excesivo de viviendas comerciales y de alto nivel no sólo han dado lugar a una rígida tendencia a la baja en los precios de las viviendas de alto nivel, sino que también han provocado que los precios de las viviendas asequibles aumenten debido a la relativa escasez, respaldado por; demanda, lo que dificulta que las familias que realmente necesitan una casa compren una casa. En segundo lugar, desencadenó las expectativas de los especuladores de obtener ganancias comerciales y sentó las bases para la burbuja. Además, se ha desarrollado una demanda de vivienda esperada irrazonable. Los informes de investigación muestran que la demanda de compra de casas por adelantado en previsión del aumento de los precios de la vivienda ha representado el 11,3% de la demanda inmobiliaria total. Esto exacerbó aún más las expectativas excesivas de demanda y ganancias.

5. La implementación local ineficaz es una razón importante por la que es difícil resaltar la eficacia del macrocontrol.

Las estadísticas muestran que en 2006, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario representó el 9,26% del PIB, superando con creces el nivel razonable internacionalmente reconocido del 5%. En algunas zonas el valor es mayor. Tomando a Shanghai como ejemplo, la tasa de contribución de la industria inmobiliaria en 2001 alcanzó aproximadamente el 6,4%. En los últimos años, su PIB ha crecido rápidamente a una tasa de más del 10% cada año. ha crecido más del 20%.

En términos de utilización de los recursos de la tierra, hay signos evidentes de economía vasalla en varios lugares. Desde la década de 1990, el poder financiero en manos de los gobiernos locales se ha concentrado y sus ingresos extrapresupuestarios discrecionales han dependido en gran medida de los recursos de la tierra. Esto ha hecho que los gobiernos locales dependan en gran medida de los ingresos extrapresupuestarios provenientes del alquiler y la venta de tierras. Algunos gobiernos locales han utilizado su poder de control para lograr crecimiento económico durante su mandato mediante un desarrollo excesivo ilegal y ventas de tierras a precios elevados. La “compra, subasta y cotización” se ha convertido en una buena forma para que los gobiernos locales aumenten sus ingresos. Algunas zonas también practican el "alquiler en lugar de expropiación", ocupando ilegalmente tierras de cultivo y casas de campo para el desarrollo inmobiliario. Las estadísticas muestran que en los primeros cinco meses de 2006, los casos de violación de tierras investigados y tratados por el sistema de tierras y recursos involucraron una superficie de 12.241,7 hectáreas, un aumento interanual de casi el 20%. Estos actos ilegales plantean serios desafíos al control nacional de la tierra y amenazan aún más la eficacia del macrocontrol inmobiliario.

En términos de desarrollo inmobiliario, algunos gobiernos locales, impulsados ​​por los intereses del crecimiento económico, han dado luz verde al comportamiento ilegal de algunos promotores y han hecho la vista gorda ante el comportamiento de los promotores de construir villas y residencias de alto nivel, independientemente de las regulaciones centrales, lo que ha resultado en la disminución de viviendas asequibles y el desarrollo y construcción de edificios residenciales comunes han quedado excluidos debido a las bajas ganancias.

6. El exceso de liquidez alimenta el mercado inmobiliario.

La liquidez de China ha ido aumentando en los últimos años. En junio de 2006, la diferencia entre depósitos y préstamos había alcanzado los 11 billones de yuanes.

La proporción de préstamos morosos y deudas incobrables de los bancos ha ido aumentando en los últimos años, y ha sido difícil que el índice de adecuación de capital cumpla con los estándares del Nuevo Acuerdo de Basilea. Las enormes necesidades de financiación para el desarrollo inmobiliario y los préstamos personales para vivienda se ven favorecidas por el sector bancario. Los préstamos hipotecarios personales son menos riesgosos y, por tanto, muy buscados. En 2006, el saldo del préstamo alcanzó 65.438+0,99 billones de yuanes, más de 65.438+0,998 veces el de 2006. Como los problemas de vivienda, atención médica, empleo y otros problemas de los residentes no se han resuelto completamente, es difícil estimular la demanda interna. El mercado de valores estuvo lento en los últimos años y fue difícil encontrar flujos de capital. Por lo tanto, además de algunos fondos depositados en los bancos, una gran cantidad de fondos ingresó al mercado inmobiliario.

7. La apreciación esperada del RMB en el entorno internacional ha aumentado la dificultad del macrocontrol inmobiliario.

Ante la expectativa de apreciación del RMB, los bienes raíces se han buscado como activos en RMB. Al 23 de abril de 2007, el tipo de paridad central del tipo de cambio RMB había aumentado a 7,729 yuanes por dólar estadounidense, una apreciación del 4,7% en comparación con el inicio de la reforma cambiaria en 2005. Durante este período, las instituciones y los individuos extranjeros fueron muy activos en la inversión y compra de bienes raíces. Con la ayuda de la inversión extranjera, es inevitable que los precios inmobiliarios suban. Algunos bancos de inversión extranjeros, como Morgan Stanley y Deutsche Bank, han establecido sucesivamente empresas de desarrollo inmobiliario y empresas de financiación con empresas inmobiliarias chinas para invertir en proyectos de desarrollo inmobiliario. A medida que se intensifiquen las expectativas de apreciación del RMB, será difícil frenar el entusiasmo del capital extranjero por ingresar al mercado chino de diversas maneras en el corto plazo.

Además, la apreciación del tipo de cambio reduce la posibilidad de subir los tipos de interés. El entorno de bajos tipos de interés ha agravado aún más el sobrecalentamiento de la economía, y los factores duales del tipo de cambio y de los tipos de interés han impulsado el desarrollo del mercado inmobiliario, sometiendo así el macrocontrol inmobiliario a diversas presiones.

Tres. Recomendaciones de políticas relevantes

Como industria pilar con un estatus importante y muchas industrias relacionadas, el mercado inmobiliario necesita un control macro para abordar de manera efectiva las necesidades de vivienda de las personas, y todas las partes deben coordinarse y guiarse a largo plazo. .

1. Establecer objetivos a largo plazo para la regulación inmobiliaria y utilizar objetivos a largo plazo para guiar la práctica a corto plazo.

Las medidas de macrocontrol inmobiliario deben comprender la relación entre oferta y demanda desde una perspectiva total. Los departamentos pertinentes deben formular una oferta total razonable sobre la base de predecir eficazmente el proceso de urbanización, el efecto impulsor sobre las industrias relacionadas y la demanda de bienes raíces, y utilizar esto como base para formular medidas de macrocontrol. Bajo la dirección de este objetivo, la política monetaria y las políticas fiscales y tributarias deben usarse racionalmente para mejorar el entorno del mercado inmobiliario a través de los impuestos.

2. Incrementar la divulgación de información y proporcionar información efectiva para que los residentes compren casas.

Establecer un sistema de transacciones de bienes raíces justo y razonable, establecer y mejorar el sistema de pronóstico y alerta temprana del mercado de bienes raíces, el sistema de indicadores estadísticos de bienes raíces y el sistema de divulgación de información, divulgar datos como la oferta de tierras y los precios de transacción. de proyectos residenciales inmobiliarios y orientar razonablemente la psicología del consumidor. Se espera que proporcione información eficaz para que los residentes compren y vendan casas.

3. Fortalecer la orientación del macrocontrol local bajo control central, no sólo para evitar una talla única, sino también para garantizar la implementación efectiva de los gobiernos locales.

Por un lado, es necesario orientar a los gobiernos locales para que formulen planes viables y adecuados para el desarrollo inmobiliario de la región y acepten la supervisión del gobierno central. Por otro lado, debemos mejorar activamente la base para la formulación de planes de suministro de tierras y supervisar y controlar la aprobación excesiva o el endurecimiento incondicional de los gobiernos locales en aras del crecimiento económico. Es necesario aclarar la distribución de responsabilidades y beneficios para la compensación de tierras y los trabajos de demolición y, al mismo tiempo, debemos buscar activamente nuevos estándares para la evaluación del desempeño de los gobiernos locales.

4. Aprender activamente de experiencias exitosas y explorar el establecimiento de un sistema de vivienda multinivel.

Aprenda activamente de casos internacionales que han resuelto con éxito problemas inmobiliarios, como el sistema de vivienda pública de Hong Kong desde 1954. Su sistema de seguridad de vivienda social de múltiples niveles y sus métodos de recaudación de fondos de múltiples canales pueden servir como experiencia efectiva en la construcción de viviendas asequibles, sistemas de viviendas de bajo alquiler y el establecimiento de un mercado dual en mi país.

En resumen, en cuanto al tema del macrocontrol de bienes raíces, los gobiernos central y local han unificado su pensamiento y han cumplido con sus respectivos deberes. Son plenamente conscientes de la ardua naturaleza del macrocontrol. bienes raíces y nos centramos en el ajuste del mercado inmobiliario en sí. También partimos de la situación general y mejoramos fundamentalmente el entorno macro y la base micro para el desarrollo del mercado inmobiliario, y en el proceso continuamos mejorando las políticas y medidas. para el control macro inmobiliario y, finalmente, establecer un sistema de control macro sistemático y de largo plazo para guiar el desarrollo saludable del mercado inmobiliario chino.