Diario del Pueblo: ¿Cómo le afectarán los cambios en las tasas de interés hipotecarias?

Recientemente, el banco central emitió un anuncio para promover la conversión fluida de la base de precios de los préstamos a tasa flotante existentes. El nivel de la tasa de interés en el momento de la conversión se mantendrá sin cambios. Los métodos de conversión incluyen el uso de. Tasa preferencial de préstamo (LPR) como base de precios y tasas de interés fijas.

El trabajo de conversión se llevará a cabo de marzo a agosto de este año, lo que ayudará a desempeñar mejor el papel clave de LPR en la fijación de precios de los préstamos, de modo que las tasas de interés de los préstamos puedan reflejar los cambios en las tasas de interés del mercado en un manera más oportuna.

¡Las tasas de interés hipotecarias cambiarán!

En agosto del año pasado, el banco central decidió reformar y mejorar el mecanismo de formación de la tasa preferencial del mercado de préstamos (LPR). Posteriormente, la base de fijación de precios para los préstamos personales comerciales recién emitidos también se cambió del punto de referencia del préstamo. tasa de interés a LPR. En pocas palabras, en el pasado, la base de fijación de precios para los préstamos personales para vivienda era la tasa de interés de referencia del préstamo, es decir, cuánto fluctúa hacia arriba o hacia abajo según la tasa de interés de referencia después del ajuste, la base para la fijación de precios de los préstamos personales para vivienda es LPR; , es decir, sumando puntos al LPR para determinar la tasa de interés del préstamo. Recientemente, con el fin de profundizar aún más la reforma de la LPR, el banco central emitió un anuncio para promover la conversión fluida de los puntos de referencia de fijación de precios de préstamos a tasa flotante existentes. El trabajo de conversión se llevará a cabo de marzo a agosto de este año.

Los préstamos a tipo flotante existentes mencionados en el anuncio se refieren a préstamos a tipo flotante cotizados con referencia al tipo de interés de referencia del préstamo que han sido emitidos por instituciones financieras antes del 1 de enero de este año y que han sido contratados pero no aún emitido, excluyendo el préstamo de vivienda personal del fondo de previsión. A partir de este año, las instituciones financieras no podrán firmar contratos de préstamos a tasa flotante cuyos precios tengan como referencia las tasas de interés de referencia de los préstamos.

¿Cuál es la diferencia entre utilizar LPR como base de fijación de precios o una tasa de interés fija? ¿Cómo debo elegir un prestamista? ¿Cuáles son los cambios en el algoritmo de tipos de interés hipotecarios? ¿Cómo hacen el cambio los clientes y los bancos? El periodista realizó la entrevista.

¿Cambiarán las tasas de interés actuales? ¿Cómo elegir el futuro?

El anuncio estipula que el nivel de la tasa de interés en el momento de la conversión permanecerá sin cambios, lo que significa que en el momento de la conversión de este año, la tasa de interés hipotecaria del prestatario será la misma que antes y habrá ningún cambio.

Wen Bin, investigador jefe de Minsheng Bank, cree que mantener sin cambios el nivel de la tasa de interés de los préstamos personales comerciales existentes para vivienda en el momento de la conversión contribuye a estabilizar las expectativas del mercado y mantener las tasas de interés de los préstamos para vivienda para residentes en un nivel nivel razonable y equilibrado.

Según el anuncio, hay dos formas de convertir el precio de los préstamos hipotecarios existentes: primero, convertir el uso de LPR como base de precio; luego, el valor de los puntos agregados debe ser igual a la diferencia entre los último nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original y la LPR de diciembre de 2019 (puede ser un valor negativo), en el que el nivel de tasa de interés desde el momento de la conversión hasta la primera fecha de revisión de precios es igual al nivel de tasa de interés original de la segunda; La conversión a una tasa de interés fija, y el nivel de la tasa de interés después de la conversión se determina mediante negociación entre el prestatario y el prestamista, entre los cuales el comercial. El nivel de la tasa de interés después de la conversión de un préstamo para vivienda personal debe ser igual a la tasa de interés ejecutada más recientemente. nivel del contrato original.

Entonces, ¿cómo elegir entre estos dos métodos?

Wen Bin cree que aunque los bancos ofrecerán cotizaciones de préstamos fijas y flotantes, en el contexto de la caída esperada de la LPR, los clientes generalmente elegirán cotizaciones de tasas de interés flotantes porque el valor en puntos ha sido fijo. Sin embargo, si la LPR está en un ciclo ascendente, la tasa de interés de la hipoteca también aumentará en consecuencia. Si el contrato anterior era una tasa de interés fija, el costo de la hipoteca permanecerá sin cambios.

Después de elegir un tipo de interés variable, ¿cómo se calcula la hipoteca?

Si decide cambiar a LPR como base de fijación de precios, ¿cómo se ajustará la tasa de interés hipotecaria en el futuro? ¿Cómo calcular el valor agregado?

Por ejemplo, si el plazo del contrato original de un préstamo personal comercial para vivienda es de 20 años, el plazo restante es de 8 años y la tasa de interés estipulada en el contrato original es 10 más la tasa de interés de referencia para los préstamos. con un plazo de más de 5 años, ahora se implementa La tasa de interés es 4,9 × (1 10) = 5,39 La LPR a más de 5 años publicada en diciembre de 2019 es 4,8. Si el prestatario y el prestamista deciden cambiar la base de fijación de precios el 30 de marzo de 2020, y el ciclo de revisión de precios sigue siendo de un año, y la fecha de revisión de precios sigue siendo el 1 de enero de cada año, entonces el valor del punto agregado debe ser de 0,59 puntos porcentuales ( 5.39-4.8). Del 30 de marzo al 31 de diciembre de 2020, el nivel de tasa de interés implementado sigue siendo 5,39 (4,8 0,59).

El primer día de repreciación posterior, es decir, el 1 de enero de 2021, de acuerdo con las reglas de repreciación acordadas, la tasa de interés ejecutada se ajustará a la LPR 0,59 para más de 5 años publicada en diciembre de 2020, y así sucesivamente cada año siguiente.

¿Qué pasa si ya has disfrutado de tipos de interés preferenciales antes? El anuncio dice claramente que el valor de los puntos añadidos puede ser negativo. Suponiendo que el crédito hipotecario gozaba anteriormente de una tasa de interés preferencial de 4,41, el valor del punto agregado debería ser igual a la diferencia entre 4,41 y la LPR4,8 en diciembre de 2019, es decir -0,39 (4,41-4,8). Aún permanecerá en 4,41 cuando se convierta este año. No importa cómo cambie la LPR a partir de entonces, la tasa de interés real de la vivienda será de LPR-0,39. Es decir, si la LPR de más de 5 años se reduce a 4,7 en diciembre de 2020, a partir de enero de 2021 el tipo de interés hipotecario se revalorizará hasta 4,31 (4,7-0,39).

Cabe señalar que, según el anuncio, la base de precios solo se puede convertir una vez y no se puede volver a convertir después de la conversión. Los préstamos existentes a tipo variable que se encuentren en el último ciclo de revisión de precios no podrán convertirse.

Conversión en cualquier momento entre marzo y agosto

Dong Ximiao, un distinguido investigador del Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo, cree que la implementación de la conversión de los puntos de referencia de precios de préstamos de tasa flotante existentes acelerará y ampliará el uso de LPR en préstamos existentes. La aplicación en LPR hará de LPR un punto de referencia integral para la fijación de precios de préstamos, ayudará a desempeñar mejor el papel clave de LPR en la fijación de precios de préstamos y permitirá que las tasas de interés de los préstamos reflejen los cambios en el interés del mercado. tarifas de manera más oportuna.

Se entiende que para el mismo préstamo de vivienda personal comercial, si se convierte en cualquier momento entre marzo y agosto de este año, el valor del punto agregado se determinará con base en el LPR de diciembre de 2019 y el original. nivel de tasa de interés no se ve afectado por el tiempo de conversión, los bancos y los clientes pueden descentralizar razonablemente el procesamiento. Los trabajos de conversión comenzaron el 1 de marzo de este año y deberían estar terminados antes del 31 de agosto de este año.

No te preocupes si todavía tienes dudas sobre cómo realizar la conversión. El banco central declaró que a partir de la fecha del anuncio, los bancos deberían formular un plan de trabajo para la conversión de los puntos de referencia de precios de préstamos personales comerciales existentes lo antes posible, incluido el soporte del sistema, la capacitación del personal, etc., y al mismo tiempo, a través de una variedad de canales que incluyen sitios web oficiales y anuncios de sucursales, mensajes de texto, correos electrónicos, teléfonos móviles. Las notificaciones bancarias y telefónicas, etc. informan al cliente que los términos originales del contrato deben cambiarse de la manera más simple y factible posible bajo la premisa del consenso. alcanzado por ambas partes.

Peng Jiawen, gerente general del Departamento de Gestión de Activos y Pasivos de la oficina central de China Merchants Bank, dijo a los periodistas que China Merchants Bank ha hecho preparativos por adelantado para la conversión de los puntos de referencia de precios de préstamos existentes. Se ha promovido activamente la conversión por lotes y la transformación de los puntos de referencia de precios del sistema crediticio. Se han clasificado sistemáticamente las condiciones de tipos de interés de los contratos de préstamo existentes y se han añadido acuerdos previos sobre la conversión de los puntos de referencia de precios en la nueva versión del contrato. .

El responsable de los departamentos pertinentes del China Construction Bank dijo que de acuerdo con los principios de "consulta completa, protección de los derechos e intereses de los clientes, y simplicidad y facilidad de implementación", trabajos como la formulación Los planes de conversión, los cambios en los términos del contrato y la transformación del sistema de soporte se llevarán a cabo de acuerdo con el anuncio. El cronograma requerido avanza de manera constante.