¿Qué es el capital del proyecto?
El capital del proyecto se refiere a los fondos monetarios propios del proyecto de desarrollo inmobiliario que se almacenan en una cuenta especial de acuerdo con una cierta proporción de la inversión total del proyecto y se utilizan específicamente para el proyecto de desarrollo inmobiliario. El capital del proyecto es financiación no endeudada para el proyecto de desarrollo inmobiliario. El capital del proyecto sólo podrá utilizarse para la construcción de este proyecto y no podrá desviarse para otros fines ni retirarse sin autorización.
El sistema de gestión del "capital de proyecto" comenzó a mediados y finales de la década de 1990. En ese momento, hubo un grave fenómeno de expansión de la inversión en el campo de la inversión en activos fijos nacionales. En algunos años, la tasa de crecimiento. de la inversión en activos fijos superó incluso el 50%. Aunque la inversión a alta velocidad en activos fijos ha promovido efectivamente el crecimiento económico, debido a la inversión ciega y la falta de atención a la gestión de riesgos, una gran cantidad de proyectos de inversión en activos fijos han excedido el presupuesto estimado, muchos proyectos han quedado sin terminar y los bancos también han experimentado una gran cantidad de préstamos vencidos, hay una grave inflación a nivel macroeconómico.
Para eliminar eficazmente las inversiones sin capital, controlar la escala de las inversiones, frenar la inflación y, al mismo tiempo, establecer y mejorar mecanismos de restricción de riesgos en el campo de las inversiones en activos fijos, incluido el desarrollo inmobiliario, y prevenir riesgos crediticios de inversión bancaria, en agosto de 1996, el Consejo de Estado emitió el "Aviso del Consejo de Estado sobre la implementación de prueba del sistema de capital para proyectos de inversión en activos fijos" (Guofa [1996] No. 35 El documento proponía varias inversiones operativas). proyectos, incluyendo construcción de capital, transformación tecnológica, proyectos de desarrollo inmobiliario de unidades estatales y Se implementará un sistema de capital de prueba para proyectos de inversión colectiva. En términos de ratio de capital, el documento estipula que el ratio entre el capital del proyecto de desarrollo inmobiliario y la inversión total del proyecto es inferior al 20%.
La introducción oportuna del sistema de capital de proyecto suprimió eficazmente problemas de riesgo como la "inflación de la inversión" y la "inversión libre de capital". No sólo fue de gran importancia para la gestión económica del mercado en ese momento, sino que también fue de gran importancia para la gestión económica del mercado en ese momento. También estableció un mecanismo de restricción del riesgo de inversión en Desde entonces, ha seguido desempeñando un papel normativo importante en las actividades de gestión del mercado. Sin embargo, con los cambios en la situación económica y las políticas regulatorias del mercado nacional de desarrollo inmobiliario en los últimos años, el sistema de capital para proyectos de desarrollo inmobiliario ha ido exponiendo gradualmente algunas fallas y necesita mejorarse aún más.
Bajo la nueva situación económica normal
El problema de las deficiencias de capital en los proyectos de desarrollo inmobiliario
El sistema de gestión del capital del proyecto ha desempeñado durante mucho tiempo un papel en la estandarización del real Gestión de inversiones inmobiliarias y prevención de riesgos financieros en el mercado inmobiliario, asegurando la finalización sin problemas de la construcción del proyecto y otras funciones importantes de gestión. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, este sistema tenía un trasfondo histórico claro cuando se estableció por primera vez: primero, suprimir la expansión de la inversión, suprimiendo así la inflación en ese momento, segundo, establecer un mecanismo de restricción de la gestión del riesgo de inversión; Después de más de 20 años de desarrollo, la situación actual del mercado de desarrollo inmobiliario nacional ha experimentado cambios importantes. Ya no se trata de suprimir el sobrecalentamiento económico, sino de hacer frente a la presión a la baja sobre la economía.
En la nueva situación económica normal, el sistema de gestión de capital de proyectos es cada vez más incapaz de hacer frente al rápido desarrollo del mercado de desarrollo inmobiliario. La fuerte presión de los depósitos en efectivo no favorece la activación efectiva de la vitalidad del mercado de bienes raíces. empresas promotoras inmobiliarias. En el contexto de la continua profundización de la reforma de "delegación, regulación y servicio" en el país y la promoción de políticas para optimizar el entorno empresarial, el sistema de gestión de capital para proyectos de desarrollo inmobiliario necesita urgentemente una mayor innovación y optimización.
Alto capital del proyecto, fuerte presión de flujo de caja
En los últimos años, después de varios ajustes de política por parte del Consejo de Estado, la proporción mínima del capital del proyecto de desarrollo inmobiliario con respecto a la inversión total en la construcción del proyecto es: garantizado 20% para proyectos de vivienda y vivienda comercial en general, y 25% para otros proyectos.
Como todos sabemos, el flujo de caja siempre ha sido el sustento para la supervivencia y el desarrollo de las empresas inmobiliarias. El capital del proyecto que representa el 20% o el 25% de la inversión total en la construcción del proyecto sin duda formará una gran cantidad. El flujo de caja para las empresas inmobiliarias no solo dificulta la activación efectiva de la vitalidad del mercado corporativo y promueve el funcionamiento eficiente del mercado de inversión inmobiliaria, sino que también plantea riesgos para la gestión de la cadena de capital corporativo y afecta la supervivencia y el desarrollo de las empresas. la empresa.
La gestión de financiación y construcción de proyectos está sujeta a muchas limitaciones
Desde que el mercado nacional de desarrollo inmobiliario implementó oficialmente el sistema de gestión de capital de proyecto en 1996, el "capital de proyecto" no sólo se ha convertido en un requisito previo necesario para la construcción del proyecto, también se ha convertido en un importante factor de influencia en la financiación del proyecto.
Específicamente, el "Aviso del Consejo de Estado sobre la implementación de prueba del sistema de capital para proyectos de inversión en activos fijos" (Guofa [1996] No. 35) requiere que "los proyectos de inversión primero deben implementar fondos de capital antes de se pueden construir". Desde entonces, varios gobiernos regionales han adoptado sucesivamente el "capital de proyecto" como requisito previo necesario para la aprobación administrativa y los permisos de construcción de proyectos de construcción.
Al mismo tiempo, en 2009, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió sucesivamente las "Medidas provisionales para la gestión de préstamos de activos fijos" y el "Aviso de la Comisión Reguladora Bancaria de China sobre cuestiones relacionadas con el capital de proyectos". en el Negocio de Financiamiento de Proyectos de Sociedades Fiduciarias", que no sólo "Cumplir con las regulaciones nacionales sobre el sistema de capital de proyectos de inversión" figura como condición para solicitar préstamos para activos fijos. Las compañías fiduciarias también están reguladas en mayor medida y obligadas a implementar estrictamente el sistema nacional de gestión de capital para proyectos de inversión en activos fijos y fortalecer su conciencia sobre operaciones prudentes.
En resumen, el sistema de gestión de capital de los proyectos de desarrollo inmobiliario ejerce una fuerte presión sobre el flujo de caja de las empresas inmobiliarias, afecta a la aprobación administrativa y a la gestión financiera de los proyectos de inversión, no favorece la optimización del entorno empresarial de el mercado de desarrollo inmobiliario, y no es propicio para una mayor promoción. La escala de inversión del mercado de desarrollo inmobiliario se ha expandido y opera de manera eficiente.
Vale la pena señalar que en los últimos años, a medida que el país ha seguido profundizando la reforma de "delegar poder, delegar poder, delegar regulación y optimizar servicios" y ha seguido promoviendo la optimización del entorno empresarial, varias regiones han explorado activamente la innovación en la gestión, y algunas regiones han puesto a prueba capital para proyectos innovadores en forma de "cartas de garantía". El método de pago de fondos proporciona una nueva idea para la gestión de capital de proyectos de desarrollo inmobiliario en todo el país.
La carta de garantía reemplaza el capital de proyecto
Reducir la carga sobre las empresas y optimizar el entorno empresarial
De hecho, independientemente de las tendencias políticas nacionales sobre la gestión del capital de proyecto En los últimos años, a juzgar por lo anterior, las formas innovadoras de garantías siguen desempeñando un papel importante en la liberación del flujo de caja de las empresas, y existe base suficiente para explorar "reemplazar el capital del proyecto con cartas de garantía".
Tendencias en las políticas de gestión de capital de proyectos
Desde la implementación formal del sistema de gestión de capital para proyectos de inversión en activos fijos en China en 1996, el Consejo de Estado ha emitido sucesivamente una serie de documentos políticos importantes. para ajustar el capital de los proyectos de desarrollo inmobiliario. La proporción mínima de contribución a la inversión total del proyecto. A juzgar por la tendencia de ajuste del índice de pago de capital mínimo, el índice de capital mínimo de proyecto en el mercado de desarrollo inmobiliario está en una tendencia a la baja, es decir, después de que el país suprimiera el problema de inflación inicial en el campo de la inversión en activos fijos, la política. La postura es fomentar la expansión de la escala de inversión en el mercado inmobiliario.
En particular, el 6 de junio de 2019, la Oficina General del Comité Central del Partido Comunista de China y la Oficina General del Consejo de Estado emitieron el "Aviso sobre cómo hacer un buen trabajo en la emisión de Bonos especiales para gobiernos locales y financiación de proyectos de apoyo" (Office Zi [2019] 33), por primera vez, se permite el uso de algunos bonos especiales de gobiernos locales como capital para proyectos importantes calificados. Se puede observar que el capital se ha convertido en un factor importante que restringe la inversión en activos fijos. La brecha de fondos especiales en el mercado de inversión y desarrollo inmobiliario crece día a día y es imperativo innovar la forma de pago del capital del proyecto.
Además, desde 2019, el país ha emitido una serie de políticas importantes para innovar en la gestión de márgenes y promover vigorosamente las garantías bancarias y las garantías de seguros (seguros de garantía) para reemplazar los depósitos en efectivo. Durante la práctica piloto, varias regiones han demostrado que reemplazar los depósitos en efectivo con cartas de garantía puede activar efectivamente la liquidez corporativa, fortalecer las capacidades financieras corporativas, reducir las cargas corporativas y optimizar el entorno empresarial.
Reducir la carga sobre las empresas y optimizar el entorno empresarial
Como se mencionó anteriormente, el flujo de caja siempre ha sido el sustento para la supervivencia y el desarrollo de las empresas inmobiliarias, y el ratio de pago mínimo de capital para proyectos de desarrollo inmobiliario Representa el 20% de la inversión total del proyecto, lo que sin duda ejercerá una fuerte presión financiera sobre el desarrollo de las empresas inmobiliarias e incluso provocará riesgos en la cadena de capital corporativo, poniendo en peligro la supervivencia y el desarrollo de la empresa. .
Reemplazar el capital del proyecto con una carta de garantía puede, por un lado, reducir efectivamente la presión sobre el capital del proyecto corporativo y revitalizar significativamente el flujo de caja corporativo, por otro lado, puede fortalecer las capacidades de financiamiento corporativo y mejorar; la resistencia al riesgo de las cadenas de capital corporativas. Al mismo tiempo, innovar en la gestión de los formularios de garantía de capital del proyecto también ayudará a estandarizar los servicios tradicionales de gestión de capital de proyectos de desarrollo inmobiliario, reducir los procedimientos y procedimientos relevantes, acortar el tiempo de procesamiento del capital del proyecto y reducir los costos integrales de procesamiento del capital del proyecto, optimizando así el valor real. Mercado de desarrollo inmobiliario. Fines del entorno empresarial.
Fortalecimiento de la gestión estandarizada del capital de proyectos
Existen algunos malentendidos en la gestión tradicional del capital de proyectos en la práctica. Por ejemplo, en los últimos años, los gobiernos locales han implementado políticas fiscales proactivas y moderadamente flexibles. políticas monetarias, lo que condujo a un aumento sustancial de los préstamos de las plataformas de financiación del gobierno. Aunque el gobierno ha aumentado las contribuciones de capital mediante la emisión de bonos gubernamentales, acuerdos presupuestarios, etc., debido al gran número de partes relacionadas en las empresas de plataformas de financiación, el nepotismo complicado y la falta de estandarización y transparencia en la gestión financiera, los fondos de deuda a menudo son utilizados como proyectos. El capital y otras irregularidades aumentan los riesgos de gestión del capital del proyecto.
Reemplazar el capital del proyecto en forma de una carta de garantía no solo puede llenar la creciente brecha de capital del proyecto en el mercado de desarrollo inmobiliario actual, sino también fortalecer y estandarizar los proyectos de desarrollo inmobiliario a través de entidades especiales y fondos especiales. gestión por parte de bancos o compañías de seguros. Gestión de capital, previniendo y evitando riesgos en la gestión del capital del proyecto.
En la nueva situación económica normal, el sistema de gestión de capital de proyectos en el campo del desarrollo inmobiliario es cada vez más incapaz de hacer frente a la rápida situación de desarrollo del mercado de desarrollo inmobiliario. La fuerte presión sobre los depósitos de efectivo no sólo no logra activar eficazmente la vitalidad del mercado de las empresas de desarrollo inmobiliario, sino que también favorece la implementación de la política nacional de profundizar la reforma de "delegación, regulación y servicios" y promover la optimización del entorno empresarial. Innovar el método de pago de capital para proyectos de desarrollo inmobiliario, reemplazando el capital del proyecto con una carta de garantía, proporciona una nueva idea para la gestión de capital de proyectos de desarrollo inmobiliario en todo el país y refleja el alto grado de unidad de los departamentos gubernamentales en el ejercicio. funciones reguladoras y promover el buen funcionamiento del mercado.