Guía contable integral: contabilidad de los ingresos por ventas de bienes raíces

1. Alcance de la contabilidad de los ingresos por ventas de bienes raíces

Los bienes raíces se pueden dividir en sentido amplio y restringido. En sentido amplio, bienes raíces se refiere a "terrenos y mejoras anexas al terreno", es decir, bienes raíces en sentido estricto, solo se refiere a bienes inmuebles desarrollados por empresas promotoras de bienes raíces; Los ingresos por ventas de bienes raíces se refieren a los ingresos obtenidos por las empresas de desarrollo inmobiliario por la venta de bienes raíces desarrollados en el mercado, incluidos los ingresos por transferencias de terrenos, los ingresos por ventas de viviendas comerciales (incluidas las viviendas con volumen de negocios) y los ingresos por ventas de instalaciones de apoyo. Las empresas de desarrollo inmobiliario desarrollan sus propios bienes inmuebles y algunas no firman un contrato de venta con el comprador antes de vender. Este es el otro tipo de empresas de desarrollo inmobiliario que firman un contrato de venta con el comprador por adelantado y desarrollan el inmueble. patrimonio de acuerdo con los requisitos del contrato.

Antes de la finalización y aceptación de un proyecto de desarrollo inmobiliario, ¿la transacción que ha firmado un contrato de compraventa de bienes raíces se vende como inmueble o como proyecto de construcción? La respuesta es que no se puede utilizar como proyecto de construcción. Porque el objeto de venta de las empresas promotoras inmobiliarias son sus inmuebles "fabricados", que son productos en forma física, y proporcionan productos más que servicios. Una vez finalizada y aceptada, se firma un contrato de compraventa antes de entregar la casa e incluso se cobra parte del pago de la misma. La naturaleza de esta transacción es un pago por adelantado (o pago inicial), que es un negocio de venta de bienes raíces.

También se incluyen las ventas de casas vendidas por empresas de desarrollo inmobiliario, los derechos de propiedad pagados por las familias de reasentamiento de demolición en el área de demolición y el fondo inmobiliario para aumentar el área durante la reconstrucción de la ciudad vieja. en el ámbito contable de "ingresos por ventas de inmuebles". Las empresas promotoras que venden propiedades para uso propio como activos fijos no se incluyen en el cálculo de los “ingresos por ventas de inmuebles”.

II.Principios para el reconocimiento de los ingresos por ventas de inmuebles

Como producto de desarrollo comercializable, el inmueble desarrollado por una empresa de desarrollo inmobiliario tiene las características generales de una mercancía. El reconocimiento de los ingresos por ventas de bienes raíces debe basarse en las "Normas de contabilidad para empresas comerciales - Ingresos". El reconocimiento de los ingresos por ventas de bienes raíces debe cumplir las cuatro condiciones para el reconocimiento de ingresos:

(1) La empresa ha transferido los principales riesgos y beneficios de la propiedad del producto básico al comprador;

( 2) La empresa tiene ambos No retiene el derecho de continuar la gestión que generalmente está asociado con la propiedad, ni controla los bienes vendidos;

(3) Los beneficios económicos relacionados con la transacción pueden fluir hacia la empresa;

(4) ) los ingresos y costos relacionados se pueden medir de manera confiable.

El contrato de compraventa del inmueble puede firmarse antes o después de la finalización y aceptación del producto de desarrollo. De acuerdo con las leyes y reglamentos nacionales pertinentes, las empresas de desarrollo inmobiliario sólo pueden vender bienes inmuebles en el mercado después de obtener una licencia de preventa de conformidad con los reglamentos. El precio obtenido en la preventa sólo puede ser un precio previo al efecto temporal. Debido a que el producto desarrollado aún no se ha completado ni aceptado, no cumple con las condiciones para el reconocimiento de ingresos, por lo que no se pueden reconocer ingresos en este momento. La realización de los ingresos por ventas de bienes raíces sólo puede confirmarse después de que el producto de desarrollo se haya completado, aceptado y entregado, y las "cuentas recibidas por adelantado" se puedan convertir en "ingresos operativos".

Para el contrato de compraventa firmado después de la finalización y aceptación del producto desarrollado, al estar suministrada la casa existente, la renta se puede reconocer una vez finalizados los trámites de transferencia inmobiliaria. Los motivos son:

1. Una vez completados los procedimientos de entrega, el comprador puede acudir al departamento correspondiente con los documentos pertinentes para solicitar el certificado de propiedad inmobiliaria. Los principales riesgos y beneficios relacionados con el inmueble. vendidos se transfieren al comprador de conformidad con la ley. Se cumple la condición 1.

En segundo lugar, las empresas promotoras inmobiliarias desarrollan bienes inmuebles con el objetivo principal de venderlos y no tienen derecho a continuar con la gestión y el control posventa. Los servicios comunitarios, como la administración de propiedades dentro del área del proyecto de desarrollo, son diferentes de los derechos de administración continua mencionados en la condición 2, y las entidades de administración son diferentes.

En tercer lugar, aunque las ventas de inmuebles tienen diversas formas de pago como pago único, pago fraccionado, hipoteca bancaria, etc., y existen garantías y medidas de seguro, la entrada de precios inmobiliarios no es un problema.

En cuarto lugar, el precio del inmueble se negoció y determinó al firmar el contrato, y los datos de contabilidad de costos de los productos desarrollados y el presupuesto del proyecto y las cuentas finales también pueden proporcionar datos de costos confiables.

Tres. Contabilidad de los ingresos por ventas de bienes raíces

Antes de que la empresa de desarrollo inmobiliario complete la aceptación del proyecto de desarrollo y se encargue de los procedimientos de entrega, independientemente de si se firma o no un contrato formal de compraventa, el dinero recibido sea ​​para bienes raíces en preventa, no se reconocerán ingresos y el dinero se registrará temporalmente en la cuenta "Cuentas recibidas por adelantado" los impuestos comerciales pagados debido a pagos anticipados de bienes raíces se contabilizan temporalmente en "impuestos por pagar, impuestos comerciales por pagar" " y otras cuentas; los depósitos de compra recibidos por empresas promotoras de bienes raíces durante promociones se registran en el rubro "otras cuentas por pagar".

Una vez completado y aceptado el proyecto de desarrollo y procesada la liquidación final, la empresa de desarrollo inmobiliario entregará los productos inmobiliarios calificados al comprador de la vivienda de acuerdo con el contrato de compra y venta. Después de completar los procedimientos de entrega, se puede confirmar la realización de los ingresos por ventas, las cuentas por cobrar se pueden debitar por adelantado y las cuentas por cobrar se pueden acreditar a los ingresos operativos.

Cuando una empresa de bienes raíces vende una casa en facturación, primero debita la cuenta de "productos de desarrollo" y acredita la cuenta de "casa en facturación" de acuerdo con el valor amortizado de la casa en facturación; del contrato de compraventa firmado por ambas partes, se debitan Cuentas como “Depósitos Bancarios”, se acreditan “Ingresos no operacionales” y se arrastra el costo de ventas, se debitan “Costos Operativos” y “Productos Desarrollados”; "se acredita.

Los ingresos de las viviendas reubicadas durante la reconstrucción de la ciudad vieja, incluida la parte de compensación en el área de demolición y los ingresos por precios del área ampliada, se consideran ingresos operativos de la empresa de desarrollo inmobiliario. debitar "cuentas recibidas por adelantado" y otras cuentas, y acreditar la cuenta "Ingresos de explotación".

Vender inmuebles a plazos. Una vez completados los procedimientos de transferencia, los "productos de desarrollo" se transferirán a la cuenta de "productos de desarrollo por fases". Al cobrar el precio de venta según el período especificado en el contrato de compraventa o determinar el precio a cobrar en el período actual, se debitará la cuenta "depósito bancario" o "cuentas por cobrar" y se acreditará la cuenta "ingresos de explotación". de acuerdo con el costo total de ventas de los productos desarrollados y las ventas La proporción de los ingresos totales se calcula para determinar el costo de ventas que debe trasladarse en el período actual. Se carga la cuenta "costos operativos" y los "productos en desarrollo por fases". "La cuenta está acreditada.

Las empresas promotoras inmobiliarias firman contratos de desarrollo de proyectos y desarrollan proyectos de forma conjunta. Si el contrato estipula que los productos desarrollados se distribuirán de acuerdo con el monto de la inversión, los productos desarrollados no se considerarán ingresos de operación si las ganancias del proyecto de desarrollo de la empresa conjunta se comparten, para la empresa anfitriona, todos los productos desarrollados; desarrollado por la empresa conjunta se venderá externamente (incluidos los comprados por las partes de la empresa conjunta) como ingresos operativos. Las empresas de desarrollo inmobiliario firman contratos de proyectos de desarrollo de empresas conjuntas con otras unidades que no tienen derechos de operación y desarrollo inmobiliario; Independientemente de si el contrato estipula la distribución de productos desarrollados o la participación en las ganancias de proyectos de desarrollo de empresas conjuntas, todos los productos desarrollados vendidos o distribuidos a otras partes de la empresa conjunta se contabilizarán como ingresos operativos de la empresa patrocinadora. Cuando una empresa promotora inmobiliaria recibe fondos de inversores, primero realiza "cuentas recibidas por adelantado".

Los bienes raíces son un bien de alto valor. Para vender casas e inmuebles sin problemas y recuperar las inversiones lo más rápido posible, las empresas promotoras de bienes raíces han estipulado diferentes descuentos por pronto pago para diferentes métodos de pago. Esto está relacionado con las actividades financieras de la empresa y debe considerarse como "gastos financieros" de la empresa y no afecta el reconocimiento del monto de los ingresos por ventas de bienes raíces. Por diversas razones, el comprador exige la devolución del inmueble adquirido y, con el consentimiento de la empresa de desarrollo inmobiliario, se reducirán los "ingresos operativos" para el período de devolución actual.

Si el dinero de las ventas recibido antes de la finalización de los procedimientos de aceptación y entrega del inmueble no cumple con las condiciones para el reconocimiento de ingresos, sólo puede considerarse como "cuentas recibidas por adelantado". Las empresas de desarrollo inmobiliario deben determinar si las ventas de bienes raíces son transacciones de ventas reales o transacciones de financiamiento en ciertos métodos promocionales, como venta-arrendamiento, recompra postventa y otras formas de ventas de bienes raíces. Si se trata de un negocio de financiación, los principales riesgos y beneficios relacionados con el inmueble vendido siguen recayendo en la empresa promotora inmobiliaria, e incluso si se han completado los trámites de entrega, no se pueden reconocer ingresos. Por ejemplo, si en el contrato de compraventa existe una cláusula de devolución de compraventa, se debe analizar la posibilidad de devolución. Si se estima que es probable que se produzcan retornos, los ingresos no pueden reconocerse. Si no se pueden reconocer los ingresos, si se han completado los procedimientos de transferencia, se debe debitar la cuenta "Ventas de Productos Desarrollados" y acreditar la cuenta "Inventario de Productos Desarrollados".