¿Qué es una casa de subastas francesa? ¿Cuáles son los riesgos para las casas de subastas?
Las casas subastadas de conformidad con la ley, es decir, "propiedades subastadas por el tribunal", son casas que están obligadas a ser subastadas por el tribunal. Cuando el deudor (propietario) no puede cumplir el contrato de préstamo o pagar la deuda, el acreedor solicita al tribunal la ejecución mediante procedimientos judiciales, subasta la casa a nombre del deudor y utiliza el producto de la subasta para pagar la deuda. derechos del acreedor. La casa que se subasta en este proceso es la casa de subastas.
1. La casa se utiliza como hipoteca para préstamos de bancos comerciales. Después de que el prestamista cortó los pagos, el banco solicitó al tribunal la ejecución para utilizar la casa para pagar la deuda.
2. Préstamo privado, el deudor hipoteca la casa. Como el deudor no pagó la deuda a su vencimiento, el acreedor solicitó la ejecución ante el tribunal.
3. Una vez embargados los bienes inmuebles involucrados en delitos judiciales, se liquidarán mediante subasta judicial y se indemnizará a las víctimas.
4. Los bienes inmuebles confiscados por las autoridades judiciales en diversos casos penales deben entregarse al tesoro estatal mediante subasta.
5. Los bienes sin dueño se entregarán al tesoro estatal mediante subasta.
En la actualidad, las casas de subastas realizan subastas online. Actualmente, las plataformas de subastas más importantes de las casas de subastas son JD.COM Auction, Alibaba Auction y China Auction Platform.
2. Ventajas y desventajas de las casas de subastas
Debido a que muchas personas no están familiarizadas con las subastas y debido a la influencia de algunas noticias negativas relacionadas, piensan que las casas de subastas no se pueden tocar. Entonces, incluso si saben que el precio de la casa de subastas era mucho más bajo que el precio de mercado, no se atrevieron a participar. Entonces, expliquemos las ventajas y desventajas de las casas de subastas francesas desde una perspectiva profesional y fácil de entender.
Ventajas:
1. Precio: El precio inicial de la casa de subastas suele ser mucho más bajo que el precio de mercado porque el propósito es una liquidación iniciada por el tribunal. Por ejemplo, en una casa de subastas en Shenzhen que recientemente completó transacciones, el precio unitario en el mismo período del año pasado fue de 6,5438+2 millones de yuanes/metro cuadrado. Este año fue sólo de 6,5438+0 millones de yuanes/metro cuadrado, una caída de 6,5438+0 millones de yuanes/metro cuadrado. 20.000 yuanes por metro cuadrado y el precio de la transacción aún no ha alcanzado el precio guía. Además, como la propiedad no se vendió al precio de tasación en la primera subasta y se descontó directamente un 20% en la segunda subasta, había mucho margen para omisiones.
2. Hay relativamente muchas casas: tomemos Shenzhen como ejemplo. (24 de agosto) En la plataforma de subastas de Alibaba, aproximadamente 270 casas están en proceso y a punto de comenzar. Estas casas están distribuidas en varios distritos y comunidades de Shenzhen, con diferentes tipos de casas y ubicaciones. Debido a que muchas casas han ingresado al mercado de las casas de subastas, la mayoría de sus propietarios originales son empresarios o algunas figuras oficiales, por lo que la calidad de sus casas es relativamente alta, ya sea por la ubicación, la casa en sí o incluso el grado, por lo que A menudo puedes encontrar buenas casas.
3. Fuentes irrestrictas de compra de vivienda: dado que las casas de subastas en la mayoría de las ciudades no restringen la compra de viviendas (incluidas las ciudades de primer y segundo nivel), las personas que no están calificadas para comprar una vivienda pueden obtener la oportunidad. para comprar una casa a través de subastas. Sin embargo, cabe señalar que en el futuro, algunas ciudades de primer y segundo nivel se alejarán gradualmente del "vacío legal" de no imponer restricciones a la compra de propiedades preventivas.
4. Comisiones e impuestos: Ninguna o menos comisiones de las casas de subastas (equivalentes a los honorarios de agencia de casas de segunda mano). Revise atentamente las reglas de la plataforma de subastas. De hecho, con la mejora gradual de la política, está claro que el comprador actualmente no tiene que soportar los impuestos del vendedor, que son más confiables que los impuestos que el vendedor suele cobrar al comprador en casas de segunda mano. Sólo tenga en cuenta que es posible que el comprador deba realizar un pago por adelantado y luego solicitar un reembolso ante el tribunal.
Desventajas:
1. La información de la casa es relativamente compleja y requiere una investigación y confirmación cuidadosas: debido a su propia particularidad, algunas casas pueden tener algunos riesgos o dificultades en términos de derechos de propiedad. despacho, transferencia, etc. Por tanto, quienes quieran comprar una casa, deben comprobar atentamente toda la información relevante sobre las casas que se ha publicado en la plataforma, y comprobarla en el acto tanto como sea posible. Necesita saber si los derechos de propiedad de la casa están claros, si existe una relación de alquiler, si la casa todavía está ocupada, si la habitación de grado ha estado ocupada, etc.
2. El tema de la desocupación y compensación: La principal noticia negativa para algunas casas de subastas y el tema que preocupa a los compradores es el tema de la desocupación y compensación. Por lo tanto, los compradores de viviendas deben confirmar el riesgo de este problema desde dos aspectos: primero, deben realizar una inspección in situ de la casa y consultar la información relevante para confirmar si existe este problema si no hay problema de desalojarla; si es así, es mejor confirmar el anuncio de la subasta y si la responsabilidad de desocupar y liquidar en la descripción es enteramente responsabilidad del tribunal o si el tribunal y el comprador son ambos responsables. Lo primero es menos riesgoso que lo segundo.
3. Si existe un problema de arrendamiento: Dado que el derecho de arrendamiento no se extinguirá con la transacción de la casa, para que la casa sea subastada, el comprador debe confirmar cuidadosamente si existe un contrato de arrendamiento vigente. Evite la pérdida de la casa. Si no puede mudarse sin problemas después de que la subasta sea exitosa, es posible que deba negociar con el inquilino la rescisión del contrato de arrendamiento y una posible compensación.
Según las transacciones en el mercado de las casas de subastas a lo largo de los años, a excepción de algunas personas que tuvieron dificultades para mudarse o encontraron obstáculos para transferir la propiedad después de una subasta exitosa, la mayoría de las casas de subastas pudieron entregar el propiedades normalmente. A medida que las subastas judiciales en nuestro país van madurando, la información sobre vivienda se ha vuelto más transparente. Salvo las distintas modalidades de compra, otros procesos y trámites no son esencialmente diferentes a la compra de una casa de segunda mano.
3. ¿Cómo elegir un método para fotografiar una casa?
En la actualidad, existen tres plataformas de subastas principales designadas por el tribunal: JD.COM Auction, Ali Auction y Zhongbao Platform. Entre ellas, JD.COM y Alibaba son las dos plataformas más grandes con ricos recursos inmobiliarios y funciones completas del sistema. Solo necesita ir a estas tres plataformas para participar en la licitación. Es importante señalar que la misma propiedad sólo será subastada en una de estas plataformas.
Otras cuestiones que necesitan atención:
1. Información básica sobre la casa. La información a confirmar es la misma que la de las casas de segunda mano. Además de la información sobre la promoción de la subasta, intente ver la propiedad en el sitio.
2. Información relacionada con las subastas francesas. Si hay residentes, si los residentes son propietarios o inquilinos, si cooperan en la desocupación, si hay atrasos en las propiedades de agua y electricidad, impuestos de transferencia y otros gastos de gestión, y si hay una comisión.
3. Precio de mercado. En principio, la casa de subastas fijará el precio de tasación y el precio de salida. El precio de tasación suele basarse en el precio de orientación, que ya es mucho más bajo que el precio de mercado. El precio inicial se basa generalmente en el precio de tasación de la primera subasta. Por ejemplo, si la subasta fracasa, la segunda subasta normalmente comenzará con no menos del 80% del precio evaluado. Si otra subasta fracasa, el precio inicial puede seguir bajando, razón por la cual las casas de subastas suelen perder oportunidades. Pero aun así, antes de participar en la licitación, aún es necesario investigar los precios de transacciones de mercado anteriores de la misma comunidad y las comunidades circundantes para establecer el precio psicológico y evitar aumentos impulsivos de precios que excedan el precio de mercado.
4. Otros defectos de la vivienda. Por ejemplo, ¿hay defectos importantes (problemas de calidad/problemas de derechos de propiedad)? ¿Es esta la única casa? ¿Cuál es la actitud del dueño? ¿Tiene el tribunal el deber de desalojar? Todos estos deben comunicarse con el tribunal o las agencias auxiliares judiciales.
4. ¿Guía para evitar trampas en las casas de subastas?
1. Piensa detenidamente, dedica tiempo y energía. Al igual que al comprar una casa de segunda mano, como comprador de una vivienda, debe comprobar cuidadosamente la información relevante y la casa prevista en el acto. La casa de subastas proporciona cierta información sobre la propiedad en la plataforma de subastas, así que asegúrese de consultarla detenidamente. Si no está dispuesto a pagar o no tiene tiempo y energía adicionales, no se recomienda participar en la subasta ni confiar a un intermediario la oferta en su nombre y la gestión de los procedimientos relacionados.
2. Si es necesario encomendar a un organismo intermediario la realización de la licitación. Debido a que los procesos y procedimientos para la compra y venta de casas son relativamente complicados y muchas personas no están familiarizadas con las subastas, han surgido muchos intermediarios (compañías de subastas y agencias de vivienda). Entonces, ¿son necesarias estas instituciones? Esto tiene dos aspectos:
En primer lugar, incluso si compras una casa de segunda mano a través de una agencia de vivienda, es fundamental acudir a múltiples agencias y comunidades para ver las casas en persona, por lo que esto es equivalente a examinar los listados en la plataforma de subastas, el proceso de inspección in situ.
En segundo lugar, cuando encuentre una o más casas ideales, deberá pujar. El proceso no es complicado. De hecho, además de observar el proceso de subasta y aumentar el precio de la subasta, también puede configurar una subasta por encargo, es decir, establecer su propio precio objetivo. Siempre que no exceda este precio, el sistema puede ofertar automáticamente por usted. Siempre que nadie le supere la oferta, puede comprar la casa por debajo de su precio objetivo.
Lo último que queda es la preparación de algunos documentos y cuestiones relacionadas con la construcción y traslado de la casa. Este proceso es donde muchas personas lo encuentran desconocido y problemático, y también es donde se puede utilizar un intermediario. Sin embargo, ya sea que se trate de una encomienda de proceso completo o de una encomienda de proceso parcial, es necesario revisar estrictamente el contenido del contrato y el índice de comisiones, mantener un pensamiento independiente y no escuchar creencias parciales, que eventualmente causarán disputas y problemas innecesarios.