¿Por qué aumentan los tipos de interés de los préstamos para segundas viviendas?

Los medios de comunicación dijeron que las autoridades reguladoras planean aumentar las tasas de interés de los préstamos para segundas viviendas de forma piloto.

14 de febrero de 2011 22:53 Informe económico del siglo XXI

Shi Jinfeng

Es posible que se siga mejorando la política de crédito diferenciado para vivienda, centrándose en las segundas viviendas (incluidas las segundas vivienda) o por encima del préstamo hipotecario existente.

El 14 de febrero, una persona cercana al departamento de finanzas personales de un gran banco estatal reveló a este periódico que el departamento de toma de decisiones ha convocado recientemente a varios departamentos financieros de varios de los principales bancos comerciales estatales. para discutir cómo lidiar con el aumento de los precios de la vivienda, es probable que las áreas que se apresuran a aumentar las tasas de interés hipotecarias existentes para segundas viviendas o más lo hagan.

Reveló que si el plan finalmente se completa, es posible lanzar proyectos piloto en Beijing y Shanghai primero, y las tasas de interés hipotecarias existentes para segundas residencias y superiores se elevarán a 1,1-1,2 veces el tasa de interés de referencia. Pero también subrayó que la política aún se está formulando y es difícil decir si finalmente se implementará.

El 14 de febrero, muchas personas de los departamentos de finanzas personales de bancos estatales que fueron entrevistados por este periodista dijeron que aún no habían recibido notificación de un aumento en las tasas de interés hipotecarias existentes.

Para los bancos comerciales y los promotores inmobiliarios, es difícil cambiar las tasas de interés hipotecarias en la situación actual.

A diferencia de la política de estímulo del crédito inmobiliario publicada a finales de 2008, los bancos comerciales ajustaron uniformemente el descuento de la tasa de interés hipotecaria existente del 8,5% al ​​30%. Los tiempos han cambiado. Durante el período de endurecimiento de los tipos de interés hipotecarios en 2011, es posible que ya no existan políticas preferenciales.

Desapalancamiento hipotecario

65438 El pasado 26 de octubre, tras la publicación de los "Nuevos Ocho Artículos" de la política de control inmobiliario más estricta de la historia, aunque el volumen de transacciones del mercado inmobiliario personal era disminuyendo, no lo hizo. Esto significa que la demanda de préstamos para vivienda se está ajustando.

El 14 de febrero, una persona del departamento de préstamos personales de la sucursal de Beijing de un banco estatal dijo a los periodistas: "Aunque comencé a trabajar en febrero, la cuota de préstamos está casi agotada. Los líderes están instando a todos a trabajar horas extras y prestar dinero rápidamente."

La idea de movilizar los préstamos hipotecarios existentes surge de la ansiedad actual entre los responsables políticos sobre el apalancamiento hipotecario de los bancos.

En los últimos años, el saldo de los préstamos personales para vivienda de los bancos comerciales se ha concentrado excesivamente en ciudades como Beijing y Shanghai, donde los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido. Los banqueros antes mencionados estiman que en algunos grandes bancos estatales, los saldos hipotecarios combinados en Beijing y Shanghai representan alrededor del 30 al 40% del total de los saldos hipotecarios, mientras que en algunos bancos pequeños y medianos, esta proporción puede ser mayor. aún más alto.

Sin embargo, los últimos datos del banco central muestran que a finales de 2010, el saldo nacional de préstamos para vivienda era de 6,2 billones de yuanes, un aumento interanual del 29,7%, de los cuales los gastos personales de Beijing El saldo de los préstamos para vivienda fue de 347.600 millones de yuanes, lo que representa una proporción relativamente baja.

Al mismo tiempo, tomando como ejemplo el año 2010, los nuevos préstamos personales para vivienda en Beijing y Shanghai ascendieron a 60,4 mil millones de yuanes y 54,38 mil millones de yuanes respectivamente, menos del 10% del total de nuevos préstamos personales para vivienda a nivel nacional. ese año.

El responsable del departamento de finanzas personales de un banco por acciones cree que la principal intención de esta medida es desapalancarse los préstamos hipotecarios existentes. "En los últimos dos años, los precios de la vivienda en algunas ciudades como Beijing y Shanghai han aumentado demasiado rápido, lo que es un caso típico de burbujas inmobiliarias. Por lo tanto, la industria bancaria ha acumulado una gran cantidad de riesgo crediticio y los préstamos hipotecarios deben "

Arriba La gente cree que, aunque actualmente no existen estadísticas exactas, en ciudades como Beijing y Shanghai, donde los precios de la vivienda están aumentando rápidamente, no es raro que una familia tenga más de dos conjuntos de préstamos personales para vivienda.

Operación difícil

Sin embargo, el citado ajuste de stock ha sido cuestionado por bancos comerciales y profesionales inmobiliarios.

“¡Improbable!”, dijo una persona de Beijing Centaline Real Estate.

En opinión del responsable del departamento de préstamos personales de la sucursal de un banco estatal en Beijing, la resistencia real a esta política proviene principalmente de procedimientos legales, es decir, si el método de cálculo de intereses de Si se modifican los préstamos hipotecarios existentes, los clientes deberán firmar un acuerdo complementario. Después de firmar el acuerdo complementario, el banco obligará a aumentar la flotación, lo que es jurídicamente problemático.

“Si se cambia la bonificación implica cambiar el contrato de la hipoteca.

La persona antes mencionada de Beijing Zhongyuan Real Estate también dijo que aunque existen muchas diferencias entre diferentes bancos, o incluso entre el mismo banco, la mayoría de los contratos de préstamos estándar indicarán claramente las tasas de interés hipotecarias preferenciales, como por ejemplo "Durante la duración del contrato , el tipo de interés base para la ejecución del contrato será del 85 o 70. "

"El tipo de interés base se puede ajustar, pero el descuento está estipulado en el contrato." La persona mencionada de Centaline Real Estate dijo que el banco puede implementar un nuevo nivel de tipo de interés de acuerdo con las últimas nivel de tasa de interés publicado por el banco central cada año. Después de un año, el banco tiene derecho a implementar el nuevo nivel de tasa de interés, pero el método de cálculo de intereses no se puede cambiar fácilmente. Si cambia unilateralmente el método de cálculo de intereses, legalmente tendrá que volver a firmar el acuerdo, lo cual es un difícil obstáculo. "La gente de la sucursal de Beijing del importante banco antes mencionado también lo dijo.

Sin embargo, la persona a cargo del departamento financiero de un banco por acciones cree que la llamada base legal no es una gran problema: "Si hay que hacer ajustes, la base jurídica es suficiente. China es un país con controles de tasas de interés, y la mayoría de los contratos firmados por los bancos también dejan espacio para la liberalización de las tasas de interés y ajustes legales y políticos. ”

Obviamente, en comparación con la política de estímulo a la producción de préstamos para vivienda lanzada después de la crisis financiera a finales de 2008, las concesiones en las tasas de interés son fáciles de ajustar pero difíciles de ajustar, y a los clientes les resulta difícil estar de acuerdo.

Junio ​​de 2008 El 27 de octubre, el banco central decidió ampliar el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos comerciales para viviendas personales a 0,7 veces la tasa de interés de los préstamos de referencia y luego extendió gradualmente el descuento del 30% a los préstamos para viviendas en stock;

En ese momento, los bancos comerciales tenían dos formas de otorgar préstamos. ICBC toma el ejemplo de bajar directamente el sistema sin firmar un nuevo acuerdo; /p>