Desde la burbuja del mercado inmobiliario de Japón hasta la regulación de "golpear al topo" de Shanghai, ¿puede el sector inmobiliario lograr un aterrizaje suave?
Quizás mucha gente haya descubierto que 2021 ha sido sólo un mes, pero el mercado inmobiliario ya se ha mostrado "diferente" y "inquietud".
Por supuesto, esta inquietud es particularmente fuerte en ciudades como Shanghai y Shenzhen, que originalmente tenían precios máximos para la vivienda. Especialmente en Shanghai, el mercado inmobiliario ha mostrado un comportamiento extraño desde finales de 2020, con frecuentes anuncios "a la luz del sol", aumentos de los precios de los propietarios en las transacciones de viviendas de segunda mano y una serie de otras situaciones.
Debido a esto, Shanghai emitió políticas de control del mercado inmobiliario los días 21 y 29 de enero respectivamente para prepararse para los días de lluvia e identificar y corregir deficiencias para garantizar que el mercado pueda estabilizarse.
Al mismo tiempo, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también envió personal a Shanghai y Shenzhen el 26 de enero para llevar a cabo una "supervisión" in situ.
Se puede observar que tanto el nivel nacional como el local están impulsando un aterrizaje suave del sector inmobiliario.
Entonces, a través de la regulación, ¿puede el sector inmobiliario lograr un aterrizaje suave?
Cuando se habla de la situación actual del mercado inmobiliario de China, la gente no puede evitar pensar en el mercado inmobiliario japonés en las décadas de 1980 y 1990.
De 1980 a 1990, para impulsar la economía, el gobierno japonés redujo continuamente la tasa de interés de referencia. De 1986 a 1989, en sólo tres años, la tasa de interés de referencia cayó del 5% a un récord. un mínimo del 2,5%, al tiempo que aumenta continuamente la inversión en construcción de infraestructuras.
Como resultado, la economía nacional ha mejorado rápidamente, pero también se ha vertido una gran cantidad de dinero caliente en el mercado inmobiliario.
Había un dicho popular en Japón en aquella época llamado “La tierra no se depreciará en valor”. Como resultado, todos, desde los bancos hasta las instituciones financieras y la gente corriente, han invertido en bienes raíces.
El mercado de capitales siempre ha sido un lugar para "perseguir la fama y las ganancias". Cuando una gran cantidad de efectivo fluye hacia el mercado inmobiliario, las instituciones financieras bancarias quedan inevitablemente ligadas al mercado inmobiliario.
No fue hasta 1990 que el departamento de gestión financiera de Japón se dio cuenta de la importancia del problema cuando los precios de la vivienda continuaron aumentando rápidamente, superando por completo las expectativas. Entonces la regulación financiera comenzó a controlar la cantidad de inversión en bienes raíces por parte de bancos e instituciones financieras.
Sin embargo, en primer lugar, el momento de la regulación llegó demasiado tarde y, en segundo lugar, la intensidad de las medidas regulatorias fue feroz. Por lo tanto, en 1993, la cadena de capital de las empresas inmobiliarias japonesas se rompió y un gran número de ellas. Se produjeron numerosas quiebras, lo que a su vez provocó una pérdida de fondos de los inversores bancarios.
Afectada por esto, la economía japonesa cayó posteriormente en una Gran Depresión que duró 20 años, y los precios de la vivienda se desplomaron un 70%, hasta el día de hoy el precio medio de la vivienda no se ha recuperado a la mitad de su máximo.
Se puede decir que el mercado inmobiliario japonés es un "caso clásico" de aterrizaje forzoso. Las consecuencias no sólo son graves, sino también de gran alcance. Como resultado, los mercados inmobiliarios de todo el mundo miran a Japón como una advertencia.
A finales de 2020, Guo Shuqing, presidente de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, afirmó en el Foro Lujiazui de Shanghai que el sector inmobiliario será el "rinoceronte gris" con mayor riesgo financiero en China.
Se puede observar que desde la perspectiva de los reguladores, se han dado cuenta de la "crisis" de la burbuja inmobiliaria en las ciudades de primer nivel en la actualidad.
Como municipio más desarrollado económicamente, el mercado inmobiliario y las finanzas de Shanghai siempre han estado a la vanguardia del país. Por tanto, el grado de “vinculación” entre el mercado inmobiliario y la industria financiera también está a la vanguardia del país.
Esta es una de las razones por las que Shanghai ha introducido medidas de control una tras otra. Ya sea el mercado inmobiliario de Shanghai o las finanzas de Shanghai, una vez que ocurre un problema, puede afectar a todo el país.
De hecho, si solucionamos las medidas de control del mercado inmobiliario de Shanghai, deberíamos comenzar con el aviso conjunto emitido por el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China el 31 de diciembre del año pasado.
Esta vez, el banco central exige una gestión centralizada de los préstamos inmobiliarios de varios bancos comerciales e instituciones financieras. Esta vez la política ya no es de "talla única", sino que divide a las instituciones financieras bancarias en cinco grupos e implementa una gestión de límites superiores sobre las cuotas totales de préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias de diferentes tamaños y tipos.
Posteriormente, en la tarde del 21 de enero, Shanghai Lightning emitió las "Opiniones sobre la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad", y en la tarde del 29 de enero, la Oficina de Banca y Seguros de Shanghai La Oficina Reguladora emitió el "Opinión sobre la promoción adicional del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad" Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión del crédito para vivienda personal.
El primero involucra terrenos, calificaciones para la compra de viviendas, crédito, impuestos y otros aspectos, y se refiere directamente al caos del mercado, como la "búsqueda de nuevos clientes", la especulación de viviendas en distritos escolares y la agrupación de propietarios de viviendas de segunda mano. juntos para aumentar los precios, y también critica los divorcios falsos para comprar viviendas. Se propusieron medidas de control específicas en términos de impuesto al valor agregado sobre casas de segunda mano, renovación de la ciudad vieja, renovación de pueblos urbanos, etc. y luego un “complementario”; Se promulgó un reglamento para incluir las casas embargadas en las restricciones de compra.
Esto último se considera un "control de lagunas" del primero, centrándose en fortalecer la gestión de los flujos de capital bancario. La política requiere fortalecer la revisión y gestión de las fuentes de pago inicial de los compradores de viviendas, la capacidad de pago de la deuda, las calificaciones y el crédito de los prestatarios, la emisión de préstamos personales para vivienda y el uso de los fondos de crédito. Al mismo tiempo, apoyaremos la demanda de préstamos para las primeras viviendas propias de tamaño pequeño y mediano.
Esta ronda de medidas de control del mercado inmobiliario de Shanghai es a la vez estricta y humana. Saben cómo prepararse para un día lluvioso y pueden "comprobar las deficiencias y subsanarlas" de manera específica. Se puede decir que las medidas regulatorias de Shanghai se centran en "matar al primer pájaro". Siempre que cumpla con las condiciones básicas necesarias, las políticas lo guiarán y apoyarán, y toda especulación y especulación serán severamente reprimidas.
Se trata de una medida de control completamente diferente a la “droga fuerte” aplicada por Japón en el mercado inmobiliario en los años 1990. Por supuesto, pasará algún tiempo antes de que se demuestre plenamente el efecto de la política en el mercado. Sin embargo, una cosa en la que podemos creer firmemente es que el mercado inmobiliario de Shanghai no sufrirá un aterrizaje forzoso.
La "enfermedad" del mercado inmobiliario no se produjo en un día, por lo que la regulación debe ser "lenta y lenta" y no apresurarse.
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Lectura ampliada:
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