¿Por qué aumentó el pago total de la hipoteca este mes?

Para la gran mayoría de las personas que compran casas con hipotecas, los beneficios de los cinco recortes de tipos de interés de 2015 comenzarán a aparecer este mes. Sin embargo, los planificadores financieros bancarios recordaron que, dado que octubre es un período especial de cálculo de intereses de varios años, es probable que los préstamos hipotecarios en octubre aumenten en lugar de disminuir, y el impacto de los recortes de las tasas de interés en las hipotecas realmente se manifestará en febrero.

Una hipoteca multimillonaria costará menos de 700 yuanes al mes el próximo año.

En 2015, el banco central recortó las tasas de interés cinco veces, lo que provocó que las tasas de interés tanto para depósitos como para préstamos cayeran a "mínimos históricos". Sin embargo, la gran mayoría de los compradores de viviendas aún no han sentido realmente el alivio. presión hipotecaria. Dado que la mayoría de los pagos hipotecarios mensuales se ajustan el año siguiente, la disminución acumulada en los pagos hipotecarios mensuales después de cinco recortes de las tasas de interés se concentrará en el mes siguiente.

Después de cinco recortes de tipos de interés, ¿cuánta presión se puede aliviar sobre los prestatarios hipotecarios?

Tomemos como ejemplo el préstamo del Sr. Wang, comprador de vivienda, de 6,543,8 millones de yuanes. Si el plazo del préstamo es de 20 años y se utiliza el método de capital e interés iguales para implementar la tasa de interés de referencia (4,9), el pago mensual del Sr. Wang el próximo año será de 654,44 millones de yuanes y el interés total será de 570.600 yuanes. Pero si el Sr. Wang solicita un préstamo de 6.543.800 yuanes el 1 de marzo de este año, antes del primer recorte de tipos de interés de este año, el mismo período de préstamo es de 20 años. En este momento, el pago mensual será de 7.251,12 yuanes. y el interés total será de 740,2 millones de yuanes.

Esto significa que después de cinco recortes de tasas de interés durante el año, el pago mensual del Sr. Wang se reducirá en 706,68 yuanes el próximo año, y el interés se reducirá en un total de 169.600 yuanes en 20 años. En 20 años se podrá salvar un coche familiar.

La tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión se ha reducido cuatro veces este año, una menos que la de los préstamos para viviendas comerciales, pero el retiro de efectivo centralizado también ofrece muchos beneficios. Tomemos como ejemplo a la Sra. Zhang y su marido. Solicitaron un préstamo del fondo de previsión de 500.000 y eligieron un plazo de préstamo de 10 años y un método de pago de capital e intereses iguales. Antes del recorte de la tasa de interés de 65.438 0.2065.438 de marzo, la tasa de interés de referencia para cinco años y más era 4,25, y tenían que pagar 565.438 0,88 yuanes en capital e intereses cada mes. El último recorte de tipos de interés de los fondos de previsión fue el 26 de agosto. Calculado con base en la última tasa de interés de 3,25, el pago mensual es de 4.885,95 yuanes, el capital total y los intereses son de 586.300 yuanes y el ahorro mensual es de 235,93 yuanes.

Los tipos de interés hipotecarios comenzarán a ajustarse en 2016 y enero.

La mayoría de las personas y los bancos acuerdan que los préstamos comerciales a largo plazo, como las hipotecas ciudadanas, entren en vigor el año siguiente, por lo que la oferta mensual de la mayoría de las personas debería comenzar a disminuir desde junio 5438 hasta octubre del próximo año. Actualmente la forma más habitual de ajustar el tipo de interés del préstamo es al año siguiente. Según las regulaciones, si hay un ajuste de la tasa de interés este año, los clientes que opten por préstamos a tasa flotante no verán ajustadas sus tasas de interés hipotecarias hasta junio a octubre del año siguiente.

Los planificadores financieros bancarios recuerdan que la mayoría de los bancos actualmente tienen fechas de pago de hipotecas alrededor del día 20 de cada mes. Los pagos mensuales en 2016 y 16 son especiales, ya que cruzan el tipo de interés anual, desde el 21 de febrero de 2015. El antiguo tipo de interés es de 65.438 este año. Por tanto, la reducción del pago mensual no es "completa", e incluso los intereses de la hipoteca disminuirán de junio a octubre, pero si se recalcula según la fórmula de cálculo de capital e intereses iguales, el principal de amortización aumentará.

El aumento del principal pagado por un pagador de hipoteca superará la disminución de los intereses, por lo que se producirá un extraño fenómeno de "en lugar de disminuir, en lugar de aumentar" el pago mensual. De hecho, los pagadores de hipotecas devuelven el capital en el plazo de un mes, no el aumento de los intereses. El método de cálculo de intereses volverá a la normalidad después de febrero. Los planificadores financieros recuerdan a los clientes que es mejor prestar atención a las notificaciones de mensajes de texto del banco el próximo mes para evitar préstamos hipotecarios vencidos.

Puede que no sea rentable liquidar su préstamo antes de tiempo después de un recorte de tipos de interés.

A medida que se acerca el final de año, muchos prestamistas se plantean reembolsar sus préstamos anticipadamente. En este sentido, algunos gestores financieros bancarios analizaron que con los cinco recortes de tipos de interés de este año, puede que no sea rentable para quienes anteriormente disfrutaban de tipos de interés preferenciales del 30% y el 8,5% y solicitaron préstamos del fondo de previsión para pagar el préstamo anticipadamente.

Los ciudadanos que compraron casas alrededor de 2010 solicitaron tasas de interés preferenciales para préstamos comerciales de 8,5 o incluso 30 según el punto de referencia.

A partir del 16, los tipos de interés de estos dos tipos de hipotecas se reducirán a 4,165 y 3,43 para los prestatarios de fondos de previsión, los tipos de interés se reducirán a 3,25 el próximo año, lo que es inferior al nivel de ingresos actual de los productos financieros bancarios. En la actualidad, el ingreso promedio de algunos productos de gestión financiera de los bancos puede alcanzar o incluso exceder 4,5, lo que significa que los prestamistas hipotecarios solo necesitan asignar fondos de manera razonable y conservar los ingresos después de pagar los intereses del préstamo, lo cual es más rentable que usar el dinero para pagar el préstamo por adelantado.

(La respuesta anterior se publicó el 3 de enero de 2016. Consulte la situación real para conocer la política actual de compra de viviendas).

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