Una comparación internacional de hipotecas inversas residenciales
Actualmente existen cinco productos de hipotecas inversas en Estados Unidos. Dos de los productos fueron desarrollados y diseñados por agencias y empresas gubernamentales. Los otros tres productos fueron diseñados y suministrados por una organización privada.
A. Hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM).
HECM es un producto de hipoteca inversa autorizado por el Congreso y su operación está regulada por el Congreso. El programa de seguro HECM cuenta con el respaldo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. El programa de seguro HECM está respaldado por el gobierno federal, lo que significa que el prestatario tiene acceso anticipado a todos los fondos prometidos, que pueden utilizarse para cualquier propósito. La FHA también garantiza que la recuperación del préstamo excederá el valor de la vivienda y es responsable de la compensación si el préstamo se daña accidentalmente. HUD es responsable del diseño y mejora del programa de seguros, mientras que la FHA es responsable de autorizar a los proveedores de préstamos, cobrar los beneficios del seguro hipotecario y administrar el fondo del seguro.
Cabe señalar que HUD y FHA no ofrecen hipotecas inversas directamente. Los proveedores de HECM son principalmente bancos, compañías hipotecarias y otras instituciones financieras privadas, pero estas empresas en realidad venden todos sus Fannie Mae. Fannie Mae no sólo juega un papel muy importante en el funcionamiento del programa HECM: es el único comprador. del mercado secundario de HECM; también desempeña un papel especial en la mejora del funcionamiento del proyecto de demostración de préstamos de HECM; es responsable de formular algunos principios y normas en la operación del proyecto; Por ejemplo, Fannie Mae prohíbe el uso de préstamos puente para financiar gastos más allá del alcance del permiso del proyecto; exige a los prestatarios que han incumplido con los impuestos a la propiedad o las primas de seguros que reserven parte de los fondos del préstamo para evitar que incumplan los impuestos a la propiedad y primas de seguros nuevamente; y desarrolló un sistema de consulta telefónica, brindando a los prestatarios servicios de consultoría de mayor calidad.
HECM proporciona un mecanismo financiero para que los propietarios de viviendas de edad avanzada desconten el valor restante de sus viviendas por adelantado para apoyar a las personas mayores, de modo que las familias de edad avanzada no tengan que mudarse o vender sus casas mientras reciben fondos de pensiones. Este tipo de préstamo se puede cobrar mensualmente de por vida, pagar mensualmente dentro de un período determinado, retirarse libremente dentro de un límite determinado o el último método se combina con los dos primeros métodos. El método más utilizado en la actualidad es recibirlo gratis dentro de un límite determinado.
HECM es el producto más grande en el mercado de hipotecas inversas de EE. UU. y se puede solicitar en todos los estados. Actualmente, las HECM representan más del 90% de todas las hipotecas inversas. En los últimos años, ha mantenido un buen impulso de desarrollo. En los Estados Unidos, todos los hogares de personas mayores de 62 años, independientemente de la propiedad del hogar o el estado de ingresos, pueden solicitar una hipoteca inversa para una vivienda de propiedad independiente. En términos prácticos, la edad media de los prestatarios ronda los 75 años.
B.Plan de mayordomía.
En 1995, Fannie Mae lanzó su propio producto de hipoteca inversa, Home Manager. Este producto es muy similar a HECM, pero se diferencia en que hay menos formas de obtener un préstamo y los prestatarios solo pueden optar por obtener un préstamo mensualmente, libremente dentro de un cierto límite, o una combinación de ambos. Los préstamos para propietarios de viviendas, como la mayoría de los préstamos HECM, generan intereses a una tasa variable mensual. Una de las principales ventajas del Préstamo Ama de Casa es que los hogares con propiedades de mayor valor pueden recibir mayores montos de financiamiento ya que el Préstamo Ama de Casa no está sujeto al monto máximo del préstamo HECM. Home-keeper también permite a los prestatarios disfrutar de los beneficios de una cierta apreciación de la propiedad en el futuro, y tienden a elegir HECM debido a sus condiciones de préstamo más favorables. Los prestatarios con activos de alto valor tienden a optar por préstamos hipotecarios. Los montos de los préstamos para amas de casa siguen siendo pequeños en comparación con los HECM.
C. Préstamo de libertad financiera.
Los préstamos para la libertad financiera son ofrecidos por Financial Freedom Advanced Funding Corporation. Actualmente, la empresa es la única empresa privada en EE. UU. que diseña y ofrece sus propios productos de hipoteca inversa. El monto máximo del préstamo es de $700,000, también conocido como "préstamo gigante". La estructura de este préstamo es muy diferente a la de HECM y Homemaker. Después de firmar un contrato de préstamo, el prestatario puede recibir una gran suma global de dinero, que puede usarse para comprar una anualidad de Hartford Life Insurance Company, convirtiendo así el valor de la propiedad en una anualidad mensual.
Un beneficio de este enfoque es que puede recibir un ingreso mensual regular incluso después de vender la casa. También hay una cláusula de reparto del valor de la propiedad en el préstamo financiero gratuito. El prestatario puede conservar un determinado porcentaje de la propiedad (hasta el 80% del valor de la propiedad), que puede ser heredado por las generaciones futuras.
En 2001 y 2003, el Fondo de Libertad Financiera para las Personas Mayores diseñó dos nuevos productos respectivamente: cuenta de efectivo estándar y cuenta de efectivo de punto cero. Entre ellos, la Cuenta Cero Efectivo es el primer producto de hipoteca inversa sin costos de préstamo.
Los productos de hipotecas inversas ofrecidos por empresas privadas no están asegurados a nivel federal, lo que constituye la mayor diferencia con los productos de hipotecas inversas del sector público.
(2) Resume la experiencia exitosa de Estados Unidos.
La introducción de las hipotecas inversas ha mejorado enormemente las condiciones de vida de las personas mayores estadounidenses. Se estima que aproximadamente 654,38+0,6 millones de mujeres mayores con ingresos inferiores al umbral de pobreza de 654,38+0,2 podrían aumentar sus ingresos participando en un préstamo de hipoteca inversa. Las 653.000 mujeres mayores que viven por debajo del umbral de pobreza pueden mejorar su situación económica y ganar un 20% más que el umbral de pobreza. Además, las hipotecas inversas alivian eficazmente la presión sobre la seguridad social y promueven la prosperidad y el desarrollo del mercado financiero. Vale la pena aprender de su exitosa experiencia.
1. Apoyo gubernamental
El gobierno de Estados Unidos desempeña un papel clave en el funcionamiento de las hipotecas inversas. Actualmente, el producto de hipoteca inversa asegurado por el gobierno, HECM, no solo ocupa una participación abrumadora del mercado (90%), sino que el Congreso proporciona anualmente fondos para asesoramiento previo a la solicitud de hipoteca inversa, mayores prestatarios potenciales y requisitos. HUD busca formas de educar prestatarios potenciales sobre las hipotecas inversas. El gobierno de Estados Unidos también desempeña un papel importante en la regulación del mercado de hipotecas inversas y ha desarrollado medidas y mecanismos integrales de protección al consumidor. Desde el inicio del Proyecto de Demostración HECM en 1987, el Congreso de los Estados Unidos ha supervisado y regulado de cerca el funcionamiento del mercado de hipotecas inversas. El Congreso también ha promulgado algunas leyes y reglamentos pertinentes para regular el entorno operativo de los préstamos de hipoteca inversa y estipular claramente las tarifas de los préstamos cobradas a los prestatarios. HUD evalúa periódicamente el funcionamiento del programa HECM e informa al Congreso, y la FHA es responsable de mejorar el diseño del producto. Las hipotecas inversas también están reguladas por las leyes bancarias y de préstamos generales. Se puede ver que el Congreso de los Estados Unidos y las agencias del gobierno federal desempeñan un papel muy importante en el funcionamiento de los préstamos de hipotecas inversas: formular leyes perfectas, promover el desarrollo de mercados estandarizados, proteger los intereses de todas las partes, mejorar el diseño de productos y mejorar la evitación de riesgos. mecanismos y promoción del mercado La competencia impulsa el desarrollo del mercado.
Mejorar el mercado de financiación de la vivienda
Un mercado de financiación de la vivienda sólido es la base del éxito del negocio de hipotecas inversas en los Estados Unidos. Las hipotecas inversas están garantizadas por el mercado secundario de bienes raíces, compuesto por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno y la Corporación Federal de Hipotecas para Viviendas, así como por un sistema de garantías proporcionadas por la Administración Federal de Vivienda, cajas de ahorro federales y otras entidades. agencias gubernamentales de bajo riesgo y alta recompensa. Diversas formas de actividades de crédito inmobiliario también hacen que el mercado de financiación de la vivienda tenga una gran vitalidad y una excelente liquidez.
c. Concepto cultural abierto
La identidad cultural de las personas mayores es un requisito previo para el éxito de los préstamos de hipoteca inversa. A diferencia del apoyo intergeneracional basado en la racionalidad de la recompensa, los estadounidenses defienden un espíritu independiente y tienen una cohesión material débil entre generaciones. Cuando los niños crecen, tienen una obligación más ligera de mantener a sus padres y los ancianos tienen una gran autonomía en el manejo de sus propios bienes.
(3) Lecciones aprendidas de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos.
El 2 de abril, New Century Financial, la segunda compañía de hipotecas de alto riesgo más grande de Estados Unidos, se declaró en quiebra. El otrora popular mercado de hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos experimentó una crisis sin precedentes. Desde entonces, la crisis de las hipotecas de alto riesgo se ha extendido a los mercados globales. La crisis se produjo debido a la presión inflacionaria inicial en los Estados Unidos, la Reserva Federal aumentó las tasas de interés varias veces y la prosperidad del mercado inmobiliario estadounidense siguió disminuyendo. El aumento de las tasas de interés sin duda aumentará la carga sobre los prestatarios de alto riesgo, lo que provocará continuos incumplimientos de los préstamos, y muchos prestamistas del mercado secundario en Estados Unidos se encuentran en una crisis de deudas incobrables. La crisis ha enseñado al mercado dos lecciones: primero, la innovación financiera es riesgosa y debemos prestar atención a protegernos contra los riesgos financieros mientras desarrollamos el mercado financiero; segundo, las burbujas siempre estallarán, así que no crean en un mercado que siempre lo hará; Suben y hay que tomar precauciones. Los riesgos detrás del mercado. Las hipotecas inversas en Canadá se ofrecen a través del Canada Home Income Program (CHIP), una agencia privada. Chip fue fundada en 1986. Luego de conocer la experiencia de operaciones de hipotecas inversas en Estados Unidos y Reino Unido, comenzamos a brindar servicios de financiamiento de hipotecas inversas en Canadá.
Con una calificación AAA, CHIP es la primera y única empresa en Canadá que ofrece hipotecas inversas. A finales de 2002, la empresa había emitido 275 millones de dólares canadienses en préstamos de hipotecas inversas, principalmente a través de la red de terminales de algunas grandes instituciones financieras para llevar a cabo diversos negocios de hipotecas inversas. Los corredores hipotecarios autorizados y las agencias de seguros calificadas brindan a los prestatarios asesoramiento crediticio. Actualmente, existen tres productos principales de hipotecas inversas en Canadá:
(1) Hipoteca de anualidades inversas.
Este tipo de préstamo es el más disponible. Hay dos aspectos de una hipoteca de anualidad inversa: primero, el prestatario utiliza la casa como hipoteca para obtener una gran cantidad de fondos. Los fondos generan intereses compuestos durante toda la vigencia de la hipoteca de anualidad inversa. Luego, use el dinero para comprar una anualidad. En la mayoría de los casos, una anualidad puede proporcionar un ingreso mensual regular al prestatario durante su vida. Incluso si se vende la casa y se cancela la hipoteca inversa, el propietario anciano todavía tiene una anualidad, y la anualidad se seguirá pagando. Las hipotecas de anualidad inversa son ideales para prestatarios mayores que desean un ingreso mensual regular durante toda su vida. La desventaja de este tipo de préstamo es que el coste del préstamo es elevado. Esto se debe a que cuando se retira una gran cantidad de dinero a la vez, los pagos de intereses aumentan muy rápidamente utilizando el método de interés compuesto.
(2) Línea de crédito Hipoteca inversa.
Este tipo de préstamo permite al prestatario retirar el préstamo requerido en cualquier momento, y el monto de cada retiro lo determina él mismo dentro del límite de retiro anual. El prestatario sólo paga intereses sobre la parte del préstamo que ha sido retirada. Las hipotecas inversas de línea de crédito son adecuadas para prestatarios mayores que solo piden prestado cuando lo necesitan, minimizando los intereses del préstamo y reduciendo los costos del préstamo.
(3)Préstamo de hipoteca inversa a plazo.
Este tipo de préstamo sólo ofrece préstamos a plazo fijo, como 5 o 10 años. Cuando el préstamo vence, se debe reembolsar la totalidad del principal y los intereses del préstamo. Si el prestatario no paga el principal y los intereses del préstamo a tiempo, la casa se venderá por la fuerza y el producto de la venta de la casa se utilizará para pagar. el capital y los intereses del préstamo. Las hipotecas inversas a plazo son más adecuadas para prestatarios que necesitan fondos a corto plazo. Esta hipoteca inversa resuelve el problema inmediato de las personas mayores que necesitan fondos con urgencia mientras esperan que sus inversiones maduren o que sus pensiones comiencen a revertirse.
No existen regulaciones legales específicas en Canadá que restrinjan el funcionamiento de las hipotecas inversas. Las hipotecas inversas se están volviendo cada vez más populares en Canadá porque los pagos mensuales están libres de impuestos. Las hipotecas inversas en Canadá funcionan de manera similar a las de Estados Unidos, pero el gobierno canadiense desempeña un papel menor y el mercado enfrenta barreras similares al desarrollo. Análisis de la aplicabilidad de los préstamos de hipoteca inversa en China
La enorme presión sobre las pensiones, la falta de recursos para las pensiones y la imperfecta seguridad social han formado una aguda contradicción. Resolver el problema cada vez más grave del cuidado de las personas mayores en China requiere la participación y los esfuerzos de todos los sectores de la sociedad. Los países desarrollados hace tiempo que entraron en una sociedad que envejece, con sistemas de seguridad social relativamente completos y mercados financieros desarrollados. Existen muchos tipos de productos y servicios financieros adecuados para personas mayores jubiladas. Es una idea útil aprender de la experiencia exitosa de los países desarrollados para desarrollar productos para el cuidado de personas mayores adecuados para China y mejorar la capacidad de autoprotección de las personas mayores. Los préstamos de hipoteca inversa están dirigidos principalmente a personas mayores jubiladas que son "ricas en bienes inmuebles pero pobres en efectivo". Proporciona un mecanismo para que las personas mayores consuman parte del valor de sus bienes inmuebles por adelantado. Al mismo tiempo, las personas mayores siguen siendo propietarias de sus propiedades y no tienen que mudarse de sus hogares. En la actualidad, los préstamos de hipoteca inversa en China han cumplido ciertas condiciones:
(1) Los ancianos jubilados de China son los típicos "pobres en efectivo". El sistema de seguridad social de China se estableció hace 50 años. Los primeros 30 años fueron una política llave en mano de "salarios bajos, alto empleo, altos subsidios y altos beneficios" representada por las regulaciones del seguro laboral. 15 Después de la reforma y apertura, las empresas estatales se independizaron gradualmente y los seguros corporativos recurrieron a la mancomunación social desde 65438 hasta 1995, el gobierno central decidió introducir un sistema de cuentas personales en el sistema de seguro de pensiones básico de mi país y el sistema único; A medida que el sistema de mancomunación social pasó a un nuevo sistema que combinaba mancomunación social y cuentas personales, el modelo de gestión de fondos también cambió de un sistema de reparto a un sistema de acumulación parcial. Esto significa que la actual generación de trabajadores no sólo debe asumir la obligación de seguir manteniendo a la generación de mayor edad, sino también acumular cuentas personales para su propia pensión futura. Esta doble carga es insoportable tanto para las empresas como para los empleados y causa muchos problemas en la práctica. En la actualidad, el monto de las "operaciones de cuentas vacías" de cuentas personales ha alcanzado 654,38+09,9 mil millones de yuanes. Una característica importante de las condiciones nacionales actuales de China es que China se encuentra en un período de transición del sistema económico. Con la reforma de las empresas estatales, algunas empresas estatales han quebrado, algunos empleados jubilados de las empresas no tienen seguridad de pensiones y la cobertura de seguridad social es relativamente limitada, y la mayoría de las personas mayores de las zonas rurales básicamente no tienen seguro de pensiones; , y el nivel de ingreso per cápita de las personas mayores en toda la sociedad es muy bajo.
(2) La reforma del sistema de vivienda y el desarrollo del mercado inmobiliario han proporcionado garantías materiales para el desarrollo de préstamos de hipoteca inversa. Después de varios años de reforma habitacional en China, las condiciones de vivienda de los residentes han mejorado enormemente. El quinto censo incluyó por primera vez la vivienda en el ámbito de la encuesta. Los datos muestran que entre la población urbana de China, hay 751.224 hogares que compran viviendas comerciales, lo que representa el 9,2% de los hogares urbanos. 533.396 hogares compraron viviendas asequibles, lo que representa el 6,5%; 2.401.075 hogares compraron viviendas públicas originales, lo que representa el 29,4%. Además, el 26,8% de los hogares construyeron sus propias casas y el número de hogares propietarios de casas en la ciudad alcanzó los 5,87 millones, lo que representa el 72%. En los últimos años, el mercado inmobiliario de mi país se ha desarrollado muy rápidamente y los precios inmobiliarios han aumentado rápidamente en varios lugares, especialmente en algunas ciudades centrales costeras desarrolladas, con un aumento anual promedio de más del 30%. Como propiedad familiar importante para los residentes, si se convierte en efectivo, la escala de propiedad de algunas familias sigue siendo relativamente grande, lo que proporciona preparación material para préstamos de hipoteca inversa.
(3) Nuestro país ha acumulado una gran cantidad de fondos ociosos en los últimos años, y el lanzamiento de proyectos de préstamos de hipoteca inversa está garantizado por fondos. En los últimos años, los depósitos, las reservas de divisas, los ingresos por primas, etc. de los bancos comerciales de mi país. han seguido aumentando significativamente y la cantidad de fondos inactivos en la sociedad se ha expandido considerablemente, asegurando que haya fondos suficientes para llevar a cabo proyectos de préstamos de hipoteca inversa. En la actualidad, además de los riesgos generales del producto en sí, la implementación de proyectos de hipotecas inversas en China también tiene algunos obstáculos especiales, que incluyen principalmente:
(1) Obstáculos culturales tradicionales
China La nación tiene una larga tradición cultural e histórica y el concepto de "criar a los hijos para la vejez" está profundamente arraigado. Es nuestra obligación y nuestra excelente tradición que nuestros hijos apoyen a nuestros ancianos. Después de la muerte del anciano, toda la herencia naturalmente será heredada por los hijos. Las hipotecas inversas se implementan teniendo en cuenta esta aceptabilidad cultural. Para la generación más joven, sus mentes están liberadas y les resulta fácil aceptar cosas nuevas, por lo que es relativamente fácil aceptar el modelo de pensión de hipoteca inversa. Pero los ancianos, por un lado, pueden preocuparse de que su comportamiento dañe la dignidad de sus hijos y, por otro lado, pueden tener factores emocionales complejos, es decir, consideraciones de motivación hereditaria. Los ancianos siempre tardan más en reaccionar. aceptar cosas nuevas, e inversamente Los productos financieros como los préstamos hipotecarios son relativamente complejos y es relativamente difícil para las personas mayores entenderlos y aceptarlos.
Pocas familias en China pueden tener discusiones racionales sobre la mala salud, la muerte de los padres y temas relacionados. Estos temas son tabú en la mayoría de las familias chinas. Incluso si las personas mayores viven una vida relativamente pobre, es posible que no sepan que su herencia puede utilizarse más ampliamente para aumentar sus ingresos y apoyar el consumo diario. Por supuesto, las ideas de las personas siempre cambiarán con el tiempo. La generación actual de jóvenes no tiene la misma motivación para seguir adelante que sus predecesoras. Están más familiarizados con los conceptos de instrumentos financieros como el seguro de pensiones y la antigüedad, y sus actitudes hacia las hipotecas inversas pueden ser completamente diferentes a las de sus predecesores.
(2) Riesgo político
Las políticas nacionales en materia de vivienda, uso del suelo, seguridad de las pensiones e incluso seguros financieros se pueden medir de forma aproximada. Y se puede predecir que el impacto de sus cambios a largo plazo inevitablemente avanzará hacia el fortalecimiento de la protección y protección de los derechos e intereses de los residentes. Sin embargo, la dirección política específica, especialmente la dirección política dentro de 10 años, es extremadamente difícil de entender, lo que plantea riesgos políticos.
Los futuros cambios en la política nacional de vivienda tendrán un gran impacto en el negocio de las hipotecas inversas. Una parte considerable de los riesgos políticos también debería pertenecer a los riesgos de planificación urbana. En la actualidad, China se encuentra en un proceso de rápida urbanización, y la renovación de las ciudades antiguas y la expansión de las nuevas son fenómenos comunes. En la planificación urbana decenal, ¿las casas compradas por la institución de hipoteca inversa tendrán que ser demolidas en un área determinada debido a la planificación y el diseño urbanos, y se enfrentarán a cambios previos a la convención u otros cambios? ¿Cuáles son las políticas relevantes para este tipo de compensación por demolición? ¿Puede la tarifa de demolición cubrir el valor total de la pérdida según el precio de mercado? ¿Quién asumirá la pérdida si es insuficiente? ¿Quién debería soportar las ganancias y pérdidas causadas por la diferencia entre el valor de mercado y el valor contable? La posibilidad de resolver estos problemas está directamente relacionada con el entusiasmo por participar en préstamos de hipoteca inversa.
El estado estipula que el plazo de arrendamiento de los terrenos de propiedad estatal es de 70 años, lo que afecta directamente la propiedad de los derechos de uso de la tierra, la determinación de los precios de la tierra y la tendencia futura del mercado inmobiliario, trayendo así Incertidumbre ante el funcionamiento de los préstamos de hipoteca inversa sexo. En el caso de que el pago del préstamo hipotecario sea esencialmente una transacción de propiedad de segunda mano, cómo abordar la intersección de 70 años es una cuestión que debe aclararse antes del lanzamiento del proyecto de hipoteca inversa.
Para resolver los problemas relacionados, el gobierno necesita mejorar los métodos de compensación por demolición urbana y aclarar las leyes de planificación urbana y las normas y reglamentos pertinentes.
(3) Falta de un mercado financiero completo
En la actualidad, el mercado financiero de mi país está subdesarrollado, el sistema de crédito social es imperfecto, los productos financieros no son abundantes, el sistema de gestión es hacia atrás y el diseño de productos de las instituciones financieras. En comparación con los países desarrollados, todavía existe una gran brecha en las capacidades de gestión de riesgos. El diseño del producto de hipoteca inversa es un sistema muy complejo que implica una amplia gama de riesgos y está estrechamente integrado con las cuestiones de pensiones. Si no se diseña adecuadamente, puede resultar contraproducente y provocar disputas económicas innecesarias. El buen funcionamiento de los préstamos de hipoteca inversa requiere el apoyo de un mercado secundario completo para aumentar la liquidez del préstamo. En la actualidad, el tradicional mercado ruso de préstamos hipotecarios para viviendas, aunque de gran escala, todavía está en su infancia, con una baja liquidez de activos, lo que resulta en un uso ineficiente de los fondos.
Para China, primero deberíamos profundizar la reforma del sistema financiero y mejorar la competitividad del mercado y las capacidades de gestión de riesgos de las instituciones financieras. En segundo lugar, tomar en serio la entrada de instituciones financieras extranjeras. La entrada total de instituciones financieras extranjeras ha traído desafíos y oportunidades de desarrollo a las instituciones financieras nacionales. La entrada de instituciones financieras extranjeras genera presión de competencia en el mercado, lo que puede promover que las instituciones financieras nacionales mejoren su conciencia sobre la competencia y las crisis del mercado, y mejoren la competitividad del mercado, las capacidades de control de riesgos y las capacidades de diseño de productos a través de la competencia y la cooperación con instituciones financieras extranjeras.
(4) Amenazas potenciales de burbujas inmobiliarias
Las áreas de activos propensas a burbujas generalmente tienen las características de dificultad para equilibrar la oferta y la demanda y una baja elasticidad de la oferta. La tierra tiene la oferta menos elástica entre todos los factores de producción y, por lo tanto, es la más propensa a las burbujas de activos. La construcción de bienes inmuebles está sujeta a una oferta de suelo limitada, especialmente en las zonas urbanas centrales, y es poco probable que aumente a medida que aumentan los precios. Cuando la economía se sobrecalienta, la demanda de bienes raíces es fuerte y la escasez de tierra limita la elasticidad de la oferta de tierra, lo que acelera el aumento de los precios inmobiliarios y crea una burbuja inmobiliaria. Baño de burbujas inmobiliario Los precios inmobiliarios fluctúan enormemente, y las subidas y bajadas repentinas de los precios inmobiliarios son extremadamente destructivas. En los últimos años, el mercado inmobiliario de mi país, especialmente en las zonas económicamente desarrolladas, ha sido extremadamente activo y próspero, y algunas zonas han mostrado signos de sobrecalentamiento. Cuando lanzamos hipotecas inversas en China, debemos estimar plenamente el impacto de una posible burbuja inmobiliaria. Dado que la propiedad es la única garantía de pago para el préstamo de hipoteca inversa, si el precio de la propiedad se encuentra en la etapa ascendente de la burbuja cuando el préstamo vence, para el prestamista, el precio de venta de cualquier propiedad será mucho más alto que el precio esperado. y el prestamista obtendrá mejores ingresos. Sin embargo, si ocurre lo contrario, el prestamista podría sufrir pérdidas importantes o incluso correr el riesgo de declararse en quiebra. A largo plazo, los precios inmobiliarios en un país o región siempre han mantenido una tendencia alcista, pero si hay un juicio equivocado en el mercado y el proceso de formación de la burbuja inmobiliaria se confunde con una apreciación inmobiliaria normal, se producirán graves consecuencias. ocurrir. Esto requiere que todos trabajen juntos para determinar la tasa de apreciación de la propiedad al diseñar el producto de hipoteca inversa.
El gobierno debería asumir la responsabilidad de prevenir la burbuja del mercado inmobiliario y rescatar a las instituciones crediticias después de la burbuja. El gobierno debería tomar medidas de macrocontrol apropiadas para evitar el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario de manera oportuna y mantener la estabilidad del mercado. Cuando surgen burbujas inmobiliarias, las instituciones financieras con problemas de liquidez deben ser rescatadas. Por un lado, puede proteger los intereses de los prestatarios de edad avanzada y, por otro, también favorece la estabilidad de todo el sistema financiero.
Cuarto, resumen
Nuestro país se enfrenta a una presión cada vez mayor sobre las pensiones. Es una forma viable de utilizar mecanismos y productos financieros para mejorar la capacidad de autoprotección de las personas mayores jubiladas. La introducción de préstamos de hipoteca inversa es de gran importancia para aliviar la presión sobre las pensiones en la sociedad de nuestro país. La implementación de proyectos de préstamos de hipoteca inversa requiere ciertas condiciones socioeconómicas, y este producto en sí conlleva grandes riesgos. China se encuentra en el período de transición entre el viejo y el nuevo sistema. Se han producido cambios profundos en la política, la economía y la sociedad, y hay muchas incertidumbres. Especialmente cuando el mercado financiero de China todavía está subdesarrollado y la influencia de los conceptos tradicionales está profundamente arraigada, el país es muy cauteloso a la hora de introducir y emitir préstamos hipotecarios. El gobierno, la academia, las instituciones financieras y otros departamentos deben trabajar juntos para demostrar la viabilidad del proyecto y diseñar productos de hipoteca inversa que estén en línea con las condiciones nacionales de mi país para lograr los objetivos esperados.