El impacto de la crisis financiera en su empresa.
En primer lugar, cabe señalar que la situación actual que enfrenta la industria inmobiliaria de China no está causada directamente por la crisis financiera internacional, sino indirectamente afectada por la crisis financiera internacional. crisis financiera, con efectos indirectos limitados.
De 2006 a 2007, los precios de la vivienda en China aumentaron irracionalmente y los "reyes de la tierra" aparecieron uno tras otro en todo el país, e incluso los precios de los "reyes de la tierra" eran casi los mismos que los precios de la vivienda. Este comportamiento no es normal. ¿Por qué sucede esto? La razón principal es la naturaleza del capital con fines de lucro, que ha llevado a un exceso de liquidez en la industria inmobiliaria. El "Caso Huang Guangyu" y el "Caso del Fondo de Seguridad Social de Shanghai" que han sido expuestos ahora reflejan la afluencia de grandes cantidades de dinero al mercado inmobiliario ese año. Cuando se trata del impacto de la crisis financiera internacional en la industria inmobiliaria de China, creo que debería ser desde dos aspectos: por un lado, la crisis financiera retiró el capital internacional para rescatar el mercado, y esta parte del rescate Los fondos tuvieron un impacto limitado en la industria inmobiliaria china en general; por otro lado, fue principalmente una cuestión de confianza. Algunos grupos internacionales que originalmente planeaban invertir en China se han quedado varados, sus sucursales en China se han retirado y la tasa de desocupación de edificios comerciales ha aumentado. Todo esto da a la gente la sensación intuitiva de que "se acerca la crisis".
Se puede decir que la serie de políticas implementadas a finales de 2007 y la primera mitad de 2008, como "aumentar el índice de reserva de depósitos, aumentar los intereses de los préstamos y restringir las aprobaciones de préstamos para empresas inmobiliarias", que estará dirigido al exceso de liquidez y los precios extremadamente altos de la vivienda en la industria inmobiliaria de China Medidas directas para un aumento racional. Es decir, a partir del segundo semestre de 2007, la industria inmobiliaria de China comenzó a afrontar ajustes. También se puede decir que, aunque el ajuste de la industria inmobiliaria de China es causado por políticas nacionales, es un ajuste inevitable en el desarrollo de la industria.
En cuanto al impacto de la situación económica actual de China en la industria inmobiliaria y su dirección de desarrollo, creo que se puede analizar desde varios participantes:
Gobierno:
1 Justo después de que el país introdujera la política de "ajustar el dinero, prevenir el sobrecalentamiento y prevenir la inflación" a finales de 2007, se encontró con la ola de frío de la "crisis financiera internacional provocada por la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos". , haciendo que China enfrente una situación económica más compleja. Esto también provocó que la política económica de China se ajustara gradualmente a una "política monetaria moderadamente flexible" en la segunda mitad de 2008.
2. Los datos muestran que más del 40% de los costos en las actividades de desarrollo empresarial de bienes raíces son costos rígidos como "terrenos + impuestos y tasas", y debido a que la industria de bienes raíces es el líder de la industria, Puede impulsar docenas de industrias relacionadas. Es una parte importante para estimular la demanda interna y garantizar el crecimiento del PIB. Recientemente, las políticas estatales hacia la industria inmobiliaria han mostrado signos de recuperación.
3. Frente a la lenta situación económica internacional, la economía de China se ha visto afectada. Ante las dificultades económicas, "mantener la estabilidad y mantener el crecimiento" es la principal política de mi país. En particular, China tiene un gran número de trabajadores migrantes, y resolver el problema del empleo de los trabajadores migrantes es un aspecto importante para garantizar la estabilidad. Por lo tanto, uno de los propósitos del país para aumentar la construcción de infraestructura y la construcción de viviendas con viviendas limitadas es resolver el problema del empleo, y la industria inmobiliaria es el principal canal de empleo de los trabajadores migrantes.
Entonces, desde una perspectiva nacional, no se trata de suprimir la industria inmobiliaria, sino de esperar que la industria inmobiliaria pueda desarrollarse de manera saludable, impulsar industrias relacionadas, resolver el empleo laboral, prevenir la afluencia de fondos manufactureros, y promover el crecimiento del PIB.
2. Bancos:
El rápido desarrollo de la industria inmobiliaria de China en los últimos años ha sido impulsado en gran medida por los bancos y otros sistemas financieros. Al mismo tiempo, el sistema bancario está asumiendo riesgos cada vez mayores. "Restringir los préstamos de desarrollo y aumentar el porcentaje de pago inicial de los préstamos para vivienda" reducirá sin duda la rentabilidad de los bancos. Por lo tanto, el sistema bancario espera conceder préstamos a promotores inmobiliarios y compradores de viviendas cualificados, como se desprende del actual debate sobre el porcentaje de pago inicial para segundas viviendas.
3. Industria del desarrollo inmobiliario:
1. En comparación con el modelo de negocio anterior en el que los promotores hacían pleno uso de los préstamos, transferían riesgos a los bancos y obtenían altas ganancias con menos inversión. Por ejemplo, ha llegado la era en la que "el efectivo es el rey" para los desarrolladores. En otras palabras, "puedes hacer tanto dinero como tengas" y las personas sin dinero abandonarán el equipo de desarrollo.
2. Recientemente, todas las nuevas propiedades que han entrado en el mercado lo han hecho a precios bajos, continuando la situación pasiva de ventas a precios reducidos. De hecho, esta situación pasiva es una ley normal del mercado. Quien se deshaga primero puede tener la oportunidad de desarrollarse más. El período pico de cotización centralizada de tierras en nuestra ciudad también fue en 2006 y 2007. Los poseedores de estas tierras se han visto básicamente afectados por el ajuste de las políticas económicas nacionales y el proceso de desarrollo se ha ralentizado. Según la experiencia general, el tiempo desde la adquisición del terreno hasta su venta es de aproximadamente un año y medio o dos. Recientemente, es el período pico para la adquisición de terrenos y el período de cotización de proyectos inmobiliarios, y la competencia es muy feroz.
En 2008, a excepción de dos viviendas de precio limitado y terrenos industriales, casi ningún desarrollador presentó ofertas exitosas por terrenos, lo que provocó una pausa en el desarrollo. En la actualidad, cada vez hay más llamados para reducir costos rígidos como "tierra + impuestos y tasas", y creo que esto se hará realidad pronto. La cotización de proyectos de desarrollo después de la reducción de los precios de la tierra asestará un golpe más grave a los promotores que anteriormente adquirieron tierras a altos costos. Por lo tanto, ahora es el mejor momento para que estos desarrolladores "salgan a bolsa y retiren dinero". Ésta es la causa directa de la reciente caída de los precios de la vivienda.
3. Afectada por la situación económica actual de mi país y las políticas para la industria inmobiliaria, la industria inmobiliaria de mi país ha experimentado la supervivencia del más fuerte, la reorganización y la estandarización, lo que ha tenido un cierto impacto en el sector inmobiliario. industria en un corto período de tiempo, pero es propicio para el desarrollo saludable de la industria.
4. Aunque el precio de la vivienda comercial en nuestra ciudad ha "bajado", el impacto en los proyectos inmobiliarios con buena ubicación y alta calidad que cuentan con respaldo práctico es relativamente pequeño, lo que permite a estos desarrolladores aún mantener un precio. buen impulso de desarrollo.
5. Los desarrolladores que completaron el desarrollo y las ventas en 2006 y 2007 todavía están esperando, observando la situación económica nacional, las políticas de desarrollo inmobiliario, las tendencias de los precios de la tierra y las viviendas comerciales, y esperando oportunidades.
6. Algunos desarrolladores respondieron a la reforma del sistema nacional de tierras rurales, desarrollaron nuevas construcciones rurales y estimularon la demanda interna, y se convirtieron en un mercado de desarrollo más amplio.
Cuarto, compradores:
1. Los compradores de viviendas se pueden dividir aproximadamente en tres categorías según el propósito de comprar una casa, a saber, demanda de autoocupación (demanda rígida) y demanda de mejora. y la demanda de inversión. Aunque el rápido crecimiento de los precios de la vivienda antes de 2007 fue el resultado de una combinación de diversas demandas, la razón principal del crecimiento fue la demanda de inversión causada por el exceso de liquidez. Aunque siempre ha existido una demanda rígida, un gran número de casas ocupadas por sus propietarios no se han resuelto durante el rápido aumento de los precios de la vivienda. En 2008, mi país introdujo políticas como la reducción de los impuestos a las transacciones inmobiliarias y los índices de pago inicial, y al mismo tiempo aumentó la construcción de viviendas con dos límites, todo lo cual promovió el mercado de viviendas ocupadas por sus propietarios.
2. Actualmente, quienes vigilan el precio de la vivienda comercial son principalmente compradores con necesidades de mejora y compradores de propiedades de inversión. Son actores clave en el debate sobre si los precios de las viviendas han tocado fondo durante la caída.
3 y "¿Cuál es el precio más bajo?" La discusión ha sido intensa. En mi opinión, los precios de la vivienda deberían diferenciarse según las diferentes ubicaciones geográficas y las reducciones de precios para las casas sin un apoyo rígido (como las áreas suburbanas como Xianghe) son inevitables. En cuanto a qué tan bajo será, creo que los precios de las viviendas asequibles cercanas y de las viviendas de edición limitada son una referencia. De hecho, el precio de la vivienda asequible respaldado por políticas nacionales como la vivienda asequible es un fuerte apoyo para los precios de la vivienda local. Creo que en proyectos donde se reducen los precios de la vivienda, llegaremos a un acuerdo con los compradores de “viviendas no rígidas” a un precio determinado.
5. En comparación con el ingreso per cápita de nuestra ciudad, los precios de la vivienda son elevados, pero en comparación con otras grandes ciudades, los precios inmobiliarios de nuestra ciudad son relativamente bajos. Con el impacto de la crisis financiera internacional, una gran cantidad de capital extranjero seguirá llegando a China para mantener y aumentar el valor, lo que promoverá el desarrollo de la industria inmobiliaria de nuestra ciudad.
En general, la crisis financiera internacional es el telón de fondo general, y es la ley natural del desarrollo que la industria inmobiliaria de China entre en un período de ajuste. Lo que pasa es que cuando la industria inmobiliaria de China entró en ajuste industrial, se topó con la crisis financiera internacional, lo que añadió más incertidumbre a la profundidad y al ciclo del ajuste en la industria inmobiliaria. Sin embargo, como industria pilar de la economía de China, la industria inmobiliaria recibirá más atención y orientación del gobierno y, al mismo tiempo, desempeñará su papel único en la estimulación de la demanda interna, la solución de los problemas de empleo y el mantenimiento de la estabilidad.