La “transfusión de sangre” de la financiación de las empresas inmobiliarias promueve la financiación en el extranjero.
Sin embargo, a juzgar por la actitud de las autoridades financieras al nombrar constantemente la financiación inmobiliaria, el entorno financiero no es relajado. En 2019, se espera que la rentabilidad corporativa disminuya y aumente la presión para el pago de la deuda a corto plazo. Los canales de refinanciación siguen siendo la "puerta vital" para que las empresas inmobiliarias avancen con valentía.
La financiación interna se ha restringido y la financiación inmobiliaria neta asciende sólo a 4.300 millones.
Después del Festival de Primavera, continuaron las actividades de financiación desde empresas inmobiliarias líderes hasta pequeñas empresas inmobiliarias.
El 23 de febrero, el estado de los bonos corporativos de 5.800 millones de yuanes emitidos por Country Garden en 2019 se actualizó para "responder a las opiniones del intercambio". Antes de esto, Country Garden también logró nuevos avances en un plan ABS. El 20 de febrero, el estado se cambió a "Comentarios" y el monto de emisión planificado fue de 654,3825 millones de yuanes.
El 25 de febrero, la información divulgada por la Bolsa de Valores de Shenzhen mostró que un plan ABS de Vanke estaba avanzando sin problemas y el estado se cambió a "aceptado". Se informa que el monto de emisión previsto del plan especial Vanke-Ping An Securities para respaldar los saldos de compra de viviendas es de 65.438 millones de yuanes.
El 27 de febrero, Gemdale emitió la primera fase de bonos de financiación a ultracorto plazo de 2019 con un monto de emisión de 3 mil millones de yuanes, de los cuales 900 millones de yuanes están previstos para complementar el capital de trabajo de sus 10 filiales y 21 mil millones de yuanes se utilizan para pagar el vencimiento de los bonos del emisor.
El mismo día, Midea Real Estate emitió públicamente el segundo tramo de bonos corporativos de 2019, con una escala de emisión de no más de mil millones de yuanes.
Parece que la financiación continúa, pero la escala de la financiación interna sigue reduciéndose. La información de Guosen Securities muestra que al 26 de febrero, la financiación neta de bonos industriales en febrero cayó drásticamente desde junio de 5.438 en octubre. En concreto, la financiación neta de la industria inmobiliaria en febrero fue de 4.300 millones de yuanes, una disminución de 13.700 millones de yuanes respecto de los 5.438 de junio a octubre. La financiación neta de la industria inmobiliaria sigue siendo débil.
El lanzamiento del ABS tampoco fue fácil. Los datos de WIND muestran que el número total de emisiones de ABS en junio de 5438 fue de 94 en octubre y de sólo 13 en febrero, lo que lo convierte en el número más bajo de emisiones de ABS en un año. En los dos meses de noviembre y febrero del año pasado, el número total de ABS emitidos superó los 100. A medida que la escala general se reduce, es inevitable una reducción significativa de los ABS en la industria inmobiliaria. Algunos expertos creen que desde una perspectiva cuantitativa, la disminución significativa en el número de emisiones de ABS puede estar relacionada con el endurecimiento de las auditorías.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación Tongce, en menos de medio mes se han suspendido seis ABS en el ámbito inmobiliario. Con la llegada del rescate centralizado de ABS vencidos por parte de empresas inmobiliarias, estar atentos a los riesgos y prestar atención a la calidad de los activos subyacentes se ha convertido en el foco de las auditorías.
Los planes de financiación en el extranjero en febrero ascendían a casi 9.000 millones de dólares.
Si bien la financiación interna no es fluida, más empresas inmobiliarias están empezando a prestar atención a las capacidades de refinanciación de los emisores de bonos en dólares estadounidenses. Después de la Fiesta de la Primavera, en los cinco días comprendidos entre el 11 y el 15 de febrero, los planes de financiación y financiación en el extranjero de las empresas inmobiliarias superaron los 3.000 millones de dólares.
El 21 de febrero, una filial indirecta de RF Real Estate emitió 825 millones de dólares en bonos senior con una tasa de interés máxima de 8,625. Al mismo tiempo, Contemporary Real Estate anunció que emitirá 200 millones de dólares adicionales en notas senior verdes con una tasa de interés de 65.438,05,5 y vencerán en 2020. Además, KWG Group también planea realizar ventas internacionales de pagarés garantizados de tasa fija en dólares estadounidenses, pero aún no se han determinado el monto principal y la tasa de interés de los pagarés.
El 26 de febrero, China Resources Land anunció que emitiría una nota de interés de 300 millones de dólares con un vencimiento de 375 en 2024 y una nota de interés de 500 millones de dólares con un vencimiento de 465.438.025 en 2029.
El mismo día, Ronshine China, Hongyang Real Estate y Guorui Real Estate anunciaron la emisión de bonos senior en dólares estadounidenses por un total de * * * 760 millones de dólares estadounidenses.
Su filial Zhongrui Real Estate anunció que emitirá 654.386 millones de dólares en bonos senior con vencimiento en 2022, con una tasa de cupón de 654.3803,5.
El 27 de febrero, Universe Real Estate solicitó a la Bolsa de Valores de Hong Kong la aprobación para emitir 500 millones de dólares en bonos senior con vencimiento en 2024.
Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, después del Festival de Primavera, más de 25 empresas inmobiliarias han publicado información sobre financiación en el extranjero, con planes de financiación que se acercan a los 9.000 millones de dólares. Algunas de estas empresas han mostrado una tendencia de financiación diversificada, como Sunac, CIFI, Ronshine, Caesars, Longguang, China Resources, Huaxia, Yuzhou, etc.
El Centro de Investigación de Bienes Raíces de Zhongyuan cree que, en general, los costos de financiamiento están entre 6 y 11, lo que es más bajo que el año pasado.
Sin embargo, según la observación del reportero de Beijing News, aunque los costos de financiación de las grandes empresas inmobiliarias individuales han disminuido, los costos de financiación en dólares estadounidenses de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias siguen siendo altos. La tasa de cupón de los bonos senior por valor de 160.000 millones de dólares emitidos por Guorui Real Estate ha alcanzado el 13,5. Tasa de cupón $65 438 0,5 mil millones Los compradores de vivienda contemporáneos tienen una deuda de hasta $65 438 0,5.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que desde el punto de vista actual, las empresas inmobiliarias están más ansiosas por recaudar fondos y es una mentalidad común obtener fondos primero y luego considerar el rescate. En la actualidad, la financiación de las empresas inmobiliarias es principalmente para liquidar deudas por adelantado y está orientada a la obtención de fondos. Pero algunos costos de financiación son elevados y constituyen cargas potenciales.
¿Sigue siendo flojo el entorno financiero?
La gran cantidad de financiación exterior con tipos de interés más elevados entre las empresas inmobiliarias está relacionada con la situación actual.
En opinión de Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, la expectativa de que el mercado inmobiliario entre en un período de ajuste en 2019 es muy fuerte. Las empresas inmobiliarias prestan más atención a la seguridad de la propiedad. cadena de capital, lo que se refleja en las expectativas más cautelosas para la adquisición de terrenos. Cada vez más empresas inmobiliarias aprovecharán el período de ventana y acelerarán la financiación para hacer frente a futuros picos de pago de la deuda.
A juzgar por el contenido del anuncio de financiación, la refinanciación de la deuda sigue siendo el objetivo principal de la financiación de las empresas inmobiliarias. Por este motivo, los impagos de deuda de las empresas inmobiliarias también se han convertido en un foco de atención. Los datos de información de WIND muestran que hasta el 28 de febrero, había 6 deudas en mora en la industria inmobiliaria, por un monto de 3.490 millones de yuanes, lo que representa el 2,62%. Pero desde el punto de vista de los datos, sigue siendo muy inferior al 41,05 de la industria manufacturera.
Liu Chen, analista de Everbright Securities, cree que, a juzgar por la escala de vencimiento de los bonos en dólares estadounidenses, existe una mayor presión de vencimiento sobre los bonos bursátiles de 2019 a 2021.
El 27 de febrero, cuando Yi Huiman, presidente de la Comisión Reguladora de Valores de China, hizo su debut en una conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado, mencionó la necesidad de prevenir y resolver riesgos en áreas clave como como promesas de acciones, incumplimientos de bonos y fondos de capital privado.
Hace dos días, la Comisión Reguladora Bancaria de China enfatizó que continuará prestando mucha atención a los riesgos financieros inmobiliarios y continuará implementando estándares crediticios prudentes para préstamos de desarrollo inmobiliario y préstamos hipotecarios personales. El banco central también afirmó que fortalecerá la gestión prudente de la financiación inmobiliaria.
A juzgar por la actitud de las autoridades financieras, el entorno de financiación para las empresas inmobiliarias no se relajará.
Sin embargo, CITIC Securities cree que aunque no se espera que el crecimiento del financiamiento en febrero supere las expectativas como el de junio de 5438 debido al Festival de Primavera, y la oferta de crédito a la industria inmobiliaria no ha aumentado significativamente, sí lo ha hecho. De hecho, esto se ha visto a nivel micro. Los costos de financiación de las empresas inmobiliarias han caído y la financiación se ha vuelto más flexible. Muchas empresas están aprovechando esta ventana para reemplazar activamente pasivos con intereses elevados. Teniendo en cuenta que la oferta y la demanda de bonos emitidos por empresas inmobiliarias están actualmente en auge, los diferenciales de crédito también están mostrando signos de reducción, lo que indica que los fondos disponibles corporativos pueden ser mejores de lo esperado en el futuro.
Yan Yuejin también cree que la financiación intensiva es en realidad una señal interesante. Las empresas inmobiliarias siempre han sido tímidas a la hora de adquirir terrenos. En realidad, esto está relacionado con la presión financiera. En cuanto al entorno financiero, en general se encuentra en un estado flojo. Por supuesto, flexibilización no significa flexibilización incontrolada. Se espera que en el cuarto trimestre de 2019 la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias se alivie verdaderamente. (Reportero Yuan Xiuli)