Información de costes para la gestión de costes inmobiliarios

Requerimientos de recursos: Es el resultado de la planificación de recursos, incluidos los tres requisitos principales de mano de obra, materiales y equipos. El punto clave es que estos tres requisitos principales deben corresponder a los entregables de la estructura de desglose del trabajo.

Precio unitario del recurso: Es el precio unitario local de diversos recursos necesarios para el desarrollo del proyecto. Por ejemplo, el material de acero es X yuanes/tonelada, el costo laboral es X yuanes/día, el informe del estudio de viabilidad es XX millones de yuanes/pieza, etc.

Estimaciones de duración de la actividad: qué actividades se requieren para completar un entregable y cuánto dura cada actividad. Es necesario definir, secuenciar y estimar la duración de las actividades en términos de entregables.

Plan de Cuentas: Cualquier sistema codificado para clasificar y monitorear los costos de la cuenta, como mano de obra, suministros y materiales. Se basa en el plan de cuentas del desarrollador.

Con la información básica anterior, se utilizan diferentes métodos de estimación según las diferentes etapas del proyecto de desarrollo inmobiliario. Si el proyecto se encuentra en la etapa de estudio de factibilidad, se utilizará un método de estimación similar; en la etapa de planificación y diseño se utilizará el método del modelo paramétrico y en la etapa de posicionamiento de la planificación, en la etapa de dibujo de construcción, se utilizará el método de estimación ascendente de Word; utilizarse. Debido a las diferentes etapas de estimación, se utilizan diferentes métodos, la precisión de la estimación es diferente y el consumo de tiempo también es diferente. Esto se determina en base a las necesidades del avance del proyecto.

Con base en los resultados de la estimación anterior, se puede derivar un plan de gestión de costos, una base detallada y una estimación de costos.

Plan de gestión de costos: la definición de un proyecto de desarrollo inmobiliario es un proceso de refinamiento paso a paso desde la etapa de viabilidad → planificación y posicionamiento del proyecto → diseño del esquema de planificación → diseño del plano de construcción → construcción del proyecto → proyecto aceptación, por lo que el desarrollo El costo total del proyecto también es un proceso de aproximación al costo real. El plan de gestión de costos consiste en gestionar los cambios de costos del proyecto de desarrollo inmobiliario en cada ciclo de vida del proyecto.

Base detallada: Los supuestos y supuestos utilizados en la estimación del proyecto de desarrollo, así como la comprensión de los supuestos y supuestos, son las instrucciones o bases de preparación que a menudo escribimos en la preparación de los presupuestos de proyectos tradicionales y horarios.

Estimación de costos: Estimación cuantitativa del costo probable de los recursos necesarios para completar las diversas actividades de un proyecto de desarrollo. Con el continuo perfeccionamiento de las definiciones de proyectos y los cambios en los precios de los recursos en condiciones económicas de mercado, su estimación es dinámica. Los insumos para el presupuesto de costos son: estimación de costos, estructura de desglose del trabajo (WBS) y cronograma del proyecto.

Estimación de costes: Ya introducido anteriormente.

Estructura de Desglose del Trabajo (WBS): Los entregables para cada fase de un proyecto de desarrollo inmobiliario. La EDT utilizada aquí es consistente con la EDT utilizada en la estimación. Lo que es necesario enfatizar aquí es que, independientemente de las estimaciones o presupuestos, los entregables en cada etapa de un proyecto de desarrollo son consistentes por naturaleza. No es que los resultados cambien constantemente porque el proyecto se encuentre en diferentes etapas del ciclo de vida. Esto sucede todo el tiempo en los proyectos de desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, en el estudio de viabilidad, un terreno se definió como un desarrollo residencial de rango medio, en la etapa de planificación y posicionamiento, se definió como una villa de alta gama de estilo tradicional, y en la planificación y diseño, Fue construido en una comunidad exótica. No veo este cambio como un progreso, sino más bien como un retoque. Esta situación se debe a la falta de cualificación del promotor que busca el estudio de viabilidad, o al bajo nivel del promotor que organizó los trabajos preliminares. Era imposible presupuestar los resultados de un proyecto en constante cambio.

Calendario del proyecto: cronograma basado en el ritmo de desarrollo del proyecto de desarrollo y los nodos de tiempo de los entregables.

Con base en los datos anteriores, utilice el método de analogía, el método del modelo paramétrico, el método de estimación ascendente, el modelo informático y otras herramientas y técnicas para preparar el presupuesto de costos.

Presupuesto de costos: consiste en asignar la estimación de costos a varias tareas y hacerla coincidir con el cronograma para formar un plan base de costos. Los planes de línea base de costos se aprueban mediante ciertos procedimientos. Si hay cambios, se deben cambiar de forma intermitente a través del sistema de control de cambios de costos. Esto garantiza la seriedad del plan base de costos. Sobre la base de este plan de referencia, se comparan el costo real y el costo planificado del proyecto de desarrollo posterior para detectar el desempeño de los costos y el desempeño del cronograma del proyecto. Sus insumos son: plan base de costos, informes de desempeño, solicitudes de cambio y plan de gestión de costos.

Informe de desempeño: Durante el desarrollo y operación real del proyecto de desarrollo, se preparan informes de estado, informes de progreso y tendencias de desarrollo manteniéndose al tanto de la situación real en cualquier momento.

Aplicación de cambios: Hay muchos factores que conducen a cambios en el costo del proyecto. Los cambios (aumentos o disminuciones) en el alcance del desarrollo conducirán inevitablemente a cambios en el costo, enormes ajustes en el tiempo provocarán cambios en los costos. ; accidentes importantes en el proyecto provocarán cambios en los costos; el ajuste del personal clave provocará cambios en los costos. Estos cambios de costos deben ajustarse mediante ciertos procedimientos en la estimación y presupuestación del proyecto. Los cambios a las tarifas deben hacerse por escrito.

Para los cambios de tarifas anteriores, la solicitud de cambio primero debe procesarse mediante ciertos procedimientos para verificar la racionalidad del cambio. El proceso de verificación es una medición del desempeño. Si es necesario cambiar los resultados de la medición, entonces la estimación de costos debe reponerse y prepararse mediante cálculos convencionales o asistidos por computadora.

Después de completar el proceso anterior, tendremos una estimación de costos revisada y un presupuesto actualizado. Durante la ejecución de un proyecto de desarrollo, en función de los costos reales gastados y el informe de desempeño del proyecto, podemos predecir cuánto costará completar el proyecto, haciendo así una estimación de finalización del proyecto de desarrollo.

Durante el proceso de implementación del proyecto, es necesario realizar un análisis en profundidad de las razones de los cambios de costos y no cambiar los costos pasivamente. De acuerdo con la situación real del proyecto y la propia situación financiera de la empresa, tomamos activamente medidas correctivas, ajustamos el alcance o cambiamos las condiciones de los recursos o recoordinamos la relación entre cronograma, costo y calidad. 1. Costo del terreno

El costo del terreno incluye la tarifa de transferencia de terreno urbano, la tarifa de adquisición de terreno o la tarifa de compensación por demolición y reasentamiento. Las empresas promotoras inmobiliarias pueden adquirir terrenos de tres formas: cesión por convenio, cesión por licitación y cesión por subasta. En la actualidad, se utilizan principalmente los dos últimos métodos. Con el endurecimiento de las políticas de macrogestión de tierras en el país, la subasta de terrenos para desarrollo se ha convertido en una forma efectiva para que la mayoría de los desarrolladores obtengan terrenos para desarrollo. En la actualidad, el costo del suelo representa alrededor del 20% de la estructura de precios de la vivienda comercial urbana en mi país, y hay una tendencia a seguir aumentando.

2. Costos previos al proyecto

Los costos previos al proyecto se refieren principalmente a honorarios de planificación previa al proyecto, honorarios de diseño, honorarios de estudios de viabilidad, honorarios de exploración geológica y desarrollo de terrenos como "tres". conexiones y una tarifa de nivelación. Su proporción en toda la estructura de costos es relativamente baja, generalmente no más del 6%.

3. Costos de construcción e instalación

El costo de los proyectos de construcción e instalación se refiere a los costos de los proyectos de construcción, equipos y proyectos de instalación incurridos durante el proceso de construcción, también conocido como construcción y Costos del proyecto de instalación. Representa una proporción relativamente grande de toda la estructura de costos. A juzgar por la situación interna actual, representa aproximadamente el 40% del coste total.

4. Tarifas de servicios municipales * * *Tarifas de instalaciones

Las tarifas de servicios municipales incluyen los costos de construcción de infraestructura e instalaciones públicas. Los costos de construcción de infraestructura se refieren principalmente a costos de construcción como carreteras, agua potable, alcantarillado, electricidad, telecomunicaciones y ecologización. Los costos de construcción de instalaciones de apoyo al público se refieren a los costos incurridos por diversas instalaciones públicas sin fines de lucro (como escuelas, guarderías, hospitales, comisarías, etc.). ) y varias instalaciones de apoyo con fines de lucro dentro del terreno de construcción que brindan servicios de apoyo a los residentes (como almacenes de granos, mercados de verduras y otros puntos de venta comerciales). También incluyó algunos proyectos al aire libre como estaciones reguladoras de voltaje de gas, salas de distribución y cobertizos para bicicletas. En la composición de los costos de desarrollo inmobiliario, este proyecto representa una gran proporción, generalmente alrededor del 20% al 30% en China.

5. Gastos de gestión

Los gastos de gestión son principalmente diversos gastos incurridos por las empresas de desarrollo inmobiliario para organizar y gestionar el desarrollo inmobiliario y las actividades comerciales, incluidos los salarios del personal de gestión, los gastos de viaje y la oficina. gastos, primas de seguros, tasas de educación de los empleados, primas de seguros de pensiones, etc. Representa una proporción muy pequeña de toda la estructura de costos, generalmente no más del 2%.

6. Intereses del préstamo

Dado que el ciclo de desarrollo inmobiliario es largo, requiere una gran cantidad de inversión y requiere el uso de fondos de crédito bancario, los intereses pagaderos a las instituciones financieras durante el proceso de desarrollo y operación se convierte en el costo de desarrollo. Sin embargo, su escala está estrechamente relacionada con la escala de los proyectos desarrollados y el monto de financiamiento, por lo que su proporción en la estructura de costos es relativamente inestable.

7. Impuestos y tasas

Los impuestos y tasas incluyen dos partes: Primero, los impuestos relacionados con el desarrollo y la construcción de bienes raíces incluyen el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre las tierras cultivadas. impuesto de ocupación y impuesto sobre la apreciación del valor de la tierra, dos impuestos y una tasa (impuesto comercial, impuesto de mantenimiento y construcción urbanos y recargo educativo), impuesto sobre escrituras, impuesto sobre la renta corporativa, impuesto de timbre, impuesto sobre la renta de empresas con inversión extranjera y empresas extranjeras, etc. .

La otra parte son las tasas administrativas, que son principalmente tasas que cobran los gobiernos locales y los departamentos administrativos de todos los niveles a las empresas de desarrollo inmobiliario. Los artículos son numerosos e irregulares. Incluyendo tarifas de gestión de adquisición de terrenos, tarifas de gestión de transacciones de viviendas comerciales, tarifas de apoyo municipal, tarifas de defensa aérea civil, tarifas de expansión de capacidad de gas y agua, tarifas de gestión de desarrollo, etc. En la actualidad, representa una gran proporción de los costos de desarrollo inmobiliario en mi país, generalmente entre el 15% y el 25%.

8. Otros gastos

Otros gastos se refieren principalmente a todos los gastos que no pueden incluirse en los siete primeros conceptos. Incluye principalmente honorarios de publicidad de ventas, gastos diversos imprevistos, etc. , y generalmente no supera el 10% de la estructura de costos.