Informe del estudio de viabilidad del proyecto de promoción inmobiliaria
Informe del estudio de viabilidad del proyecto de desarrollo inmobiliario
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1. Antecedentes del proyecto
1. )
2. Base para la elaboración del informe del estudio de viabilidad:
(1) "Código de Planificación y Diseño de Zonas Urbanas Residenciales"
( 2) "Reglamento de Gestión de Demolición Urbana de la Ciudad A"
(3) "Reglamento sobre la Instalación de Instalaciones de Servicio Público en Áreas Residenciales Urbanas"
(4) "Código de Diseño Residencial"
(5) "Estándares de diseño de edificios residenciales"
(6) "Estándares de diseño de tráfico y establecimiento de estacionamientos de ingeniería de la construcción"
(7) "Reverdecimiento de carreteras urbanas Especificaciones de planificación y diseño"
(8) "Código para el diseño de protección contra incendios de edificios civiles de gran altura"
3. Descripción general del proyecto
1) Ubicación de la parcela: La base comienza desde el este y termina en la carretera en el sur. El área del terreno en el área cerrada es de aproximadamente metros cuadrados, delimitada por la carretera al oeste y al norte. El terreno pertenece a la categoría de ciudad A. .
2) Escala y objetivos de construcción:
Superficie de terreno: acres (metros cuadrados)
Relación de superficie construida:
Ciclo de desarrollo:
Precio del suelo: Yuan/mu (precio inicial para los derechos de uso de suelo de propiedad estatal en la Ciudad A) Área de construcción (estimada): Área total de construcción: ㎡
3) Medio ambiente circundante y instalaciones
(1) Se tarda unos 10 minutos en llegar caminando al centro de A.
(2) En el lado oeste se encuentran las atracciones centrales de la ciudad.
(3) El lado este es el cinturón verde urbano, y el lado sur es la plaza.
(4) El suroeste está cerca de la escuela primaria de la Ciudad A.
(5) Al norte está el Banco Popular de la Ciudad A.
4. Análisis FODA del proyecto
Ventajas y oportunidades
(1) El proyecto está ubicado en la zona con mayor potencial de desarrollo en la Ciudad A, y la El entorno circundante cambiará en un futuro próximo. Será la mejor zona para vivir en el futuro.
(2) A El ritmo del desarrollo económico y la construcción municipal en los últimos años ha dado a los bienes raíces en esta área un gran margen de apreciación.
(3) El exitoso desarrollo del lado este ha proporcionado reconocimiento en el mercado para el posicionamiento del precio de la vivienda en la zona.
(4) Las instalaciones residenciales y la atmósfera comercial cada vez más maduras en Zhoupan han sentado una cierta base para los precios comerciales del proyecto.
(5) Una gran proporción de los residentes locales demolidos optan por reubicarse nuevamente en el lugar, lo que aliviará en cierta medida la presión del flujo de capital del proyecto.
(6) El proyecto se vende como terreno bruto con un precio inicial de RMB/mu, lo que hace que el capital inicial requerido para adquirir el terreno sea menor.
(7) Se planea que este proyecto sea la primera pequeña comunidad residencial de gran altura en la Ciudad A. La experiencia de nuestra empresa en el desarrollo de pequeños edificios de gran altura en la Ciudad B se puede utilizar como referencia.
(8) La buena experiencia en relaciones públicas de nuestra empresa con el gobierno y las autoridades de construcción de la Ciudad A será beneficiosa para el desarrollo futuro de nuestra empresa en el área local.
(9) La intervención temprana de la empresa administradora de propiedades en la Ciudad A proporcionará ciertas ventajas complementarias para la futura administración de propiedades del proyecto.
(10) La dificultad de la demolición ha provocado preocupaciones financieras en otros lugares, lo que creó ciertas oportunidades para que tuviéramos éxito en esta licitación.
Desventajas y amenazas
(11) La densidad de demolición es demasiado alta y el costo y el riesgo de la demolición son la clave del éxito del proyecto.
(12) Las reglas detalladas de implementación para la demolición en la Ciudad A están a punto de publicarse y la predicción de los costos de demolición tiene ciertos riesgos.
(13) Debido a la incertidumbre de las normas para la demolición y construcción de instalaciones municipales, el cálculo de costes tiene un cierto grado de incertidumbre.
(14) La intervención de fondos externos puede elevar demasiado el precio de cotización del suelo.
(15) Existe un cierto grado de incertidumbre sobre el posicionamiento del terreno residencial en el plan y si se aprobarán futuros planes comerciales.
(16) La formación del concepto de vivir en pequeños edificios de gran altura, las tarifas de administración de propiedades, la operación y mantenimiento de ascensores, etc. traerá cierta resistencia a las ventas futuras.
(17) La mayoría de los residentes de esta tierra están siendo demolidos por segunda vez y la demolición es más difícil.
(18) A medida que el jardín se vuelva cada vez más perfecto y sea un edificio residencial de varios pisos, la competencia con este proyecto será feroz.
(19) La dificultad de demolición permite retrasar el plazo de construcción del proyecto.
(20) Las instalaciones de apoyo y el transporte de Zhouben no son lo suficientemente perfectos.
2. Análisis de mercado
1 Descripción general de la ciudad A (Referencia)
La ciudad A está ubicada en la orilla sur del río Henan, con un área de Kilómetros cuadrados y una población de 10.000 habitantes.
El entorno ecológico es excelente. Hay parques forestales nacionales, reservas nacionales de vida silvestre y reservas nacionales de humedales de aves acuáticas dentro del territorio. La tasa de cobertura forestal de la ciudad alcanza el 56%. En 1996 y 1997, fue aprobada por el estado como zona nacional de demostración económica ecológica y piloto local para la implementación de la "Agenda 21 de China".
El entorno de inversión es bueno. El transporte y las comunicaciones son convenientes. Las carreteras han formado una red de transporte con carreteras nacionales, carreteras provinciales y caminos a lo largo del río, ya que el esqueleto del transporte acuático se centra en el Puerto A, un puerto importante en la corriente principal del río Yangtze. puerto nacional abierto al mundo exterior y tiene una capacidad de rendimiento anual diseñada de 5 millones de toneladas, la primera fase de las comunicaciones del Nuevo Área Portuaria de Nizhou del Puerto A ha formado una variedad de métodos de comunicación y un sistema multifuncional; Red de servicios de comunicación basada en transmisión digital e intercambio controlado por programa.
El área del proyecto está ubicada en la orilla sur del tramo medio y bajo del río, limitando con la Ciudad B, y es el centro político, económico y cultural de la Ciudad A. El distrito tiene una superficie total de 2.516 kilómetros cuadrados, una población de 620.000 habitantes y jurisdicción sobre 8 municipios, 13 pueblos y 4 oficinas de subdistrito. La población urbana es de 120.000 habitantes.
2 Análisis del mercado inmobiliario y residencial en la Ciudad A
La industria inmobiliaria en la Ciudad A ha pasado aproximadamente por tres etapas desde su inicio hasta su desarrollo: la primera etapa fue De 1988 a 1993, con el sistema de vivienda, la construcción por agencias es el método principal, la mayoría de las casas construidas tienen fines sociales, la tasa de comercialización es baja y la industria inmobiliaria está en su infancia. La segunda etapa fue de 1994 a 1998, cuando el comportamiento de construcción de agencias desapareció gradualmente y surgió gradualmente el desarrollo de viviendas comerciales. El período comprendido entre 1999 y la actualidad ha sido la etapa de desarrollo y normalización de la industria inmobiliaria. A partir de la reconstrucción de la ciudad vieja en la puerta sur de la ciudad (¿Dos Puntos y Una Línea?) y el desarrollo de la Comunidad Xiyuan, se inició una nueva ronda de construcción urbana. Especialmente después de la transformación del suelo en ciudad, el ritmo de la construcción de infraestructura urbana se aceleró, la población y la escala de las áreas urbanizadas se expandieron rápidamente, la construcción urbana y el desarrollo inmobiliario interactuaron positivamente y el mercado inmobiliario entró en un período de crecimiento ordenado. desarrollo. Hasta ahora, la industria inmobiliaria en la Ciudad A básicamente ha logrado sus tareas empresariales y ha completado la acumulación primitiva. La calidad de las viviendas de los residentes ha mejorado significativamente, la estructura industrial se ha vuelto más razonable y el sistema de mercado se ha establecido básicamente.
En 2003, las principales características de la industria inmobiliaria en la Ciudad A fueron las siguientes:
Una de las características: gran crecimiento de la inversión. La inversión en desarrollo inmobiliario fue de 460 millones de yuanes, con un aumento de la inversión del 33,4%, lo que representa el 65% de la inversión en el sistema de construcción de la ciudad y el 12,6% de la inversión en activos fijos de la ciudad.
Rendimiento 2: Tanto la oferta como las ventas en el mercado están en auge. El área de viviendas comerciales terminadas en el área urbana principal es de 200.400 metros cuadrados, el área de ventas es de 220.400 metros cuadrados y el área de viviendas desocupadas es de 20.000 metros cuadrados. La superficie de construcción de viviendas per cápita en la ciudad ha alcanzado los 26 metros cuadrados.
Resultado nº 3: Los precios de la vivienda aumentan constantemente. El precio de los edificios residenciales comerciales en zonas urbanas aumentó un 17% en comparación con el año pasado, con un aumento neto de alrededor de 400 yuanes/m2.
Rendimiento No. 4: El mercado comercial continúa calentándose. La ciudad manejó 11.200 transacciones inmobiliarias de diversos tipos a lo largo del año. La Ciudad A *** manejó 7.938 transacciones inmobiliarias de diversa índole, con una superficie de 896.200 m2, un aumento del 25% y 35% respectivamente respecto al año anterior. Entre ellas, se realizaron 2.305 transacciones de viviendas usadas, con un área de 244.000 m2 y un monto de transacción de 88 millones de yuanes.
Desempeño nº5: Efecto económico significativo. El valor agregado de la industria inmobiliaria representa el 14% del valor agregado del PIB de la ciudad, lo que eleva el valor de producción de las industrias relacionadas a 887 millones de yuanes y las ventas de productos sociales a 616 millones de yuanes; la industria inmobiliaria pagó 28 millones de yuanes; impuestos nacionales.
Previsión del mercado futuro:
---? Desde la perspectiva de la capacidad de compra de viviendas
Con el crecimiento económico, la renta disponible de los residentes urbanos ha aumentado año tras año En 2001, en 2003, el ingreso disponible de los residentes urbanos aumentó de 5.222 yuanes a 6.028 yuanes. Aunque los precios de la vivienda aumentaron significativamente el año pasado, el mercado de consumo sigue en auge.
? Desde una perspectiva de inversión
Debido a la caída a largo plazo del mercado de valores, las tasas de interés bancarias se han reducido muchas veces y la industria inmobiliaria tiene importantes funciones de preservación. y agregar valor, haciendo del mercado inmobiliario un área importante para la inversión. Junto con el apoyo del crédito bancario, la demanda del mercado se ha estimulado enormemente. La proporción actual de viviendas comerciales adquiridas mediante préstamos hipotecarios es del 42%, con una tasa de crecimiento anual del 16%.
? Desde la perspectiva de la estructura del consumo
Con el desarrollo del mercado inmobiliario, los conceptos de consumo de vivienda de los residentes han experimentado cambios significativos. La gente ya no está satisfecha con el concepto tradicional de "vivir lo suficiente" y la demanda de mejores viviendas es obvia. El consumo de vivienda está cambiando de "orientado a la residencia" a "orientado al disfrute". Los grupos de consumidores de segunda y tercera vivienda se están ampliando gradualmente. Según una encuesta, más del 95% de los hogares que compran casas en la primera fase del Jardín Huijing están renovándolas.
? Desde la perspectiva de la relación de demanda
Según el plan maestro de la ciudad, el área urbana se desarrollará de 14,6 kilómetros cuadrados a 27,8 kilómetros cuadrados y la población urbana aumentará de 120.000. a 300.000. Sin considerar el poder adquisitivo efectivo, basándose únicamente en el análisis de la demanda de vivienda, la demanda de vivienda impulsada por el crecimiento poblacional anual de la Ciudad A, junto con la demanda de compra de la población migrante urbana y las necesidades de demolición urbana, proporcionarán un amplio espacio de desarrollo para la industria inmobiliaria.
3. Análisis de los principales proyectos competitivos
Los detalles de la comunidad residencial son los siguientes:
Número de unidades del proyecto, área de construcción (10,000㎡), precio unitario medio (yuan/㎡), ubicación
Comunidad Xiangyang 1500 22 1400 Baoshan Road
Comunidad Xinhua 785 8 1344 Calle Huanghe
Comunidad Yinhe 170 1460 Yinhe Calle
Comunidad Chengguang 130 1400 Xueyuan Road
Comunidad Taiyangshen 500 6.9 1508 Yingxiong Road
Detalles de algunos puntos de venta
Área del proyecto ㎡ Precio unitario yuanes/㎡ Ubicación
Huifeng Garden 40~~80 4000~5600 New Town
Qiushuang Garden 50~~70 5000~12000 City Center
Biyuan Comunidad 36~~50 6800 Construction Road
Taoyuan Community Garage 550 Qiupu Road
Hehua Village Garage 550 Jianshe Road
3. Análisis financiero del proyecto
(1), análisis de costos de demolición
Las casas en el área cerrada son todas estructuras de ladrillo y concreto, incluidos cuatro edificios residenciales de 5 pisos (el segundo edificio experimental para empleados de escuela primaria tiene 40 hogares, y el cuarto edificio de residencia para empleados de la empresa constructora tiene 16 hogares,
p>La empresa de demolición demolió una casa de reasentamiento para 30 hogares). Otras casas tienen de dos a cuatro pisos.
Según los planos adjuntos al documento de listado y verificación in situ, el área de viviendas a demoler en el recinto cerrado es: 34.329 metros cuadrados de edificaciones residenciales y 600 metros cuadrados de edificaciones comerciales. , con un total de unos 205 hogares. La mayoría de los residentes fueron trasladados de casas urbanas a este centro de salud. Más del 90% de los hogares tienen certificados de tierras, certificados de planificación y construcción, certificados de derechos de propiedad de viviendas y medidores unifamiliares de agua y electricidad. Tener algo de experiencia en demolición de viviendas.
Estimación del costo de demolición:
De acuerdo con las disposiciones de las "Medidas de gestión de demolición de viviendas urbanas" de la Ciudad A y el informe de evaluación de compensación por demolición.
1. Residencial: 640 yuanes/metro cuadrado*(0,9+0,3+0,08+0)*34329 metros cuadrados=34329*819,20 yuanes=28122316,80 yuanes
2. : 640 yuanes/metro cuadrado*(0,9+1,5+0,3+0,45+2,7)*600 metros cuadrados=600 metros cuadrados*3776 yuanes/metros cuadrados=2265600 yuanes
3. teléfono, aire acondicionado y superiores)
Residencia 34.329 metros cuadrados * 45 yuanes / metro cuadrado = 1.544.805 yuanes
Vivienda comercial: 600 metros cuadrados * 45 yuanes / metro cuadrado = 27.000 yuanes
4. Decoración interior: 34.929 metros cuadrados * 80 yuanes/metro cuadrado = 2.794.320 yuanes
5. Suelos de ático, patio amurallado, etc.:
34929 m² *300 yuanes = 60.000 yuanes
Vivienda comercial: 9 hogares *500 yuanes = 4.500 yuanes
Subtotal: 64.500 yuanes
2), tarifa de transición:
Residencial: 34.329 metros cuadrados*2,5 yuanes/metro cuadrado*6 meses=514.935 yuanes
Vivienda comercial: 600 metros cuadrados*16 yuanes/metro cuadrado*6 unidades Mes = 57.600 yuanes
Subtotal: 632.535 yuanes
Otros gastos
3), tarifa de gestión, tarifa de demolición encomendada:
34929 Metro cuadrado * 15 yuanes/cuadrado metro = 523.935 yuanes
4), tarifa del servicio de evaluación de demolición de la casa: 35.000 yuanes
5), premio:
34929 metros cuadrados * 100 yuanes/metro cuadrado = 3.492.900 yuanes
El subtotal de todos los gastos anteriores es: 38.533.208 yuanes, que se compensa con un importe de compensación de 1.103,18 yuanes por metro cuadrado.
Según orden del Gobierno Popular de la Ciudad A, la demolición de viviendas en el área urbana de la Ciudad A aún puede implementarse en el primer semestre de 2003. Las "Medidas para la Administración de "Demolición de Casas Urbanas" se implementará el 1 de julio de 2003. volver. La demolición de viviendas urbanas en la Ciudad A está plagada de dificultades. En particular, la política nacional de demolición de viviendas urbanas favorece a las personas demolidas y la demolición judicial obligatoria prácticamente se ha detenido.
1103,18 yuanes/metro cuadrado + 100 yuanes/metro cuadrado = 1203,18 metros cuadrados
1203,18 yuanes * 34929 metros cuadrados = 42025874,2 yuanes
(2) Costo de construcción Análisis
Se elaboró un plan de planificación preliminar para la escala de construcción de esta parcela de terreno. Se construyeron dos salidas de dos pisos a lo largo de Donghu Road, con un área de 50*10*2=1000㎡ y. un área de construcción de 2000 ㎡.
La entrada principal está ubicada entre las dos salidas en Donghu Road, y la entrada secundaria está ubicada al lado del puente en la carretera cerca de la comunidad. Se construye un podio de dos pisos a lo largo de Jianshe East Road. La forma es básicamente la misma que la del pequeño rascacielos S. Se construyen tres edificios residenciales de 12 pisos en el podio. 2=3300㎡ El área de construcción de los tres edificios residenciales de 12 pisos es: 29,4* 13,8*12 pisos*3 edificios=14606㎡, área total de construcción: 17906㎡.
La distribución general de la parcela
Un edificio de 15 pisos con 29,4*13,8*15 pisos
Un edificio de 12 pisos con 29,4*13,8*; 12 pisos;
p>
Tres edificios de 12 pisos y 40*15*12 pisos;
Un edificio de 15 pisos y 40*15*15 pisos; p>
Área de cobertura: 3211㎡, área de construcción: 41554㎡
Área total de piso: 5861㎡, densidad de construcción: 20.7%
Área total de construcción: 61460㎡, parcela ratio: 2,17
Los edificios de gran altura son El sótano diseñado tiene una superficie de 4861㎡ y un número total de hogares de aproximadamente 297.
Estimación de costos de construcción
(1) Honorarios previos al proyecto:
1. Costos de demolición
2. Honorarios de transferencia de terreno
p>
3. Tarifas de apoyo a la infraestructura urbana: 61.460㎡*50 yuanes/㎡=3.073 millones de yuanes
4. Fondo de defensa aérea civil: apoyo a la construcción de sótanos
5. Tecnología de planificación Tarifa de servicio: 56160*1,4+5300*2,2=90.300 yuanes
6. Modificación de la pared: 61460*8=491.680 yuanes
7. Cemento a granel: 61460 *2=12,29 Diez mil yuanes
8. Tasa de control de termitas: 61460*2=122.900 yuanes
9. Tasa de supervisión de calidad: 61460*2=122.960 yuanes
10, Revisión de planos de construcción: 61460*1=61,500 yuanes
11. Revisión de protección contra rayos: 61460*1=61,500 yuanes
12. Revisión de protección contra incendios:
13. Reliquias culturales: 2.000 yuanes
14. Planificación y diseño: 100.000 yuanes
15. Diseño arquitectónico: 2000*12+59460*30=1,8078 millones de yuanes
16. Exploración geológica: 61460*2=122.900 yuanes
17. Medición y posicionamiento: 100.000 yuanes
18. Aumento de la capacidad de gas: 2.500 yuanes/hogar
p >19. Tarifa de soporte de la red de tuberías de suministro de agua: 20 yuanes/㎡
Subtotal: 6,2793 millones de yuanes (cobro y pago de los artículos 18 y 19, no incluidos)
(2) Costo del proyecto
1. Cimentación del pilote: 59460*100 yuanes/㎡=5,946 millones de yuanes
2. Sótano: 4861*600 yuanes/㎡=2,9166 millones de yuanes
p >
3. Cuerpo principal: 59460*902000*500=54.514 millones de yuanes
4. Ascensor: 9 edificios*500.000 yuanes/edificio=4,5 millones de yuanes
5, Proyectos de agua y electricidad al aire libre: 61460*50=3,073 millones de yuanes
6. Proyectos comunitarios ecológicos, carreteras y otros: 61460*60=3,6876 millones de yuanes
7. Tarifa de supervisión : 6337,66* 1%=633.800 yuanes
Subtotal: 75,271 millones de yuanes
Total, 81,5503 millones de yuanes
(3) Análisis de costos del proyecto
Basado en el principio de combinar precios comparativos y precios de mercado, el precio presupuestado para este proyecto es:
Residencia pequeña de gran altura 1900 yuanes/㎡ Tienda 6000 yuanes/㎡ Garaje subterráneo 800 yuanes/㎡
Ingresos por ventas de edificios residenciales 1900*56160=106704000
Comercios 6000*5300=31800000
Sótano 4861*800=3888800
Total : 142392800 yuanes
Impuesto comercial y recargo 142392800*5.5%=7831604
Gastos varios 142392800*4%=5695712
Costo total: costo de demolición + construcción y costo de instalación + impuestos + tarifa + costo del terreno
=42025874.2+81550307831604+5695712+X=137103490.2
Beneficio bruto: ¿ingresos por ventas?Costo total
=142392800-137103490.2
=5289309.8 yuanes
IV. Conclusión del análisis de costos del proyecto
Si el precio de licitación del terreno está dentro de los 5,28 millones de yuanes, el proyecto tiene ciertos
El margen de beneficio hace viable el proyecto. Si el riesgo de exceder el proyecto es alto, el proyecto no será factible.
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En términos generales, los informes de los estudios de viabilidad inmobiliaria se basan en la demanda del mercado, la inversión de recursos como límite, los métodos científicos como estrategia y los indicadores de evaluación del sistema como resultados. Hablando, se refleja en las siguientes dos preguntas:
Pregunta 1: ¿Es factible?
Pregunta 2: ¿Cómo maximizar los beneficios económicos? A juzgar por la situación real del desarrollo del proyecto, en términos de tecnología de construcción únicamente, generalmente no hay dificultades importantes que no puedan superarse por un tiempo, ya sea un puente de gran luz o un edificio de gran altura, como el Los puentes Yangpu y Nanpu en Shanghai, y la Torre Jin Mao de 420 metros de altura, 88 pisos y la Torre de la Perla Oriental de 468 metros de altura son buena prueba de ello. Se puede ver que la clave está en el retorno de la inversión, es decir, si se pueden lograr los mejores beneficios económicos y tener en cuenta los beneficios sociales y ambientales.
2. La primera arma mágica para ganar en la inversión en proyectos
Antes de implementar un proyecto inmobiliario es necesario realizar un análisis de viabilidad de la inversión. En esta etapa, el análisis de viabilidad aborda la cuestión de la probabilidad de éxito de un proyecto determinado. Por supuesto, sólo porque un plan de inversión tenga posibilidades de éxito, o que sea factible, no significa que el proyecto sea adecuado. -Generalmente, el análisis de viabilidad implica no sólo estudiar una solución, sino varias soluciones al mismo tiempo. En ocasiones, varias soluciones pueden ser factibles y atractivas. Para seleccionar la mejor opción entre múltiples opciones viables, los investigadores sólo pueden considerar exhaustivamente el mercado, la financiación, el riesgo y otras cuestiones basándose en un análisis de viabilidad, y evaluar exhaustivamente las opciones razonables. Un estudio de viabilidad debe poder responder al menos a estas tres preguntas con precisión:
a. ¿Es este proyecto factible o no?
Si es factible, ¿en qué medida es factible? /p>
c. Si invierte, ¿cuál es el peor escenario que puede encontrar y qué planes debe hacer para ello?
El tercer enlace de la operación: Análisis estratégico del estudio de viabilidad inmobiliaria
Ángulo de análisis 1: El impacto de la protección social y económica del medio ambiente en el mercado inmobiliario
La industria inmobiliaria no es una industria aislada. Este libro enfatiza en muchos lugares que el sector inmobiliario. La industria debe ser considerada como la "industria de aspersión" de la economía nacional. No es sólo una cuestión de argumento, sino una cuestión de comprensión más básica: ¿la industria inmobiliaria impulsa el desarrollo de? ¿La economía nacional o el crecimiento de la economía nacional impulsa el desarrollo de la industria inmobiliaria? Si se invierte esta pregunta, se producirán errores fundamentales al juzgar la situación. Tanto los gobiernos como las empresas conducirán a la tendencia en la toma de decisiones de "poner a las personas primero". Por ejemplo, a principios de la década de 1990, la industria inmobiliaria en Hainan, Huizhou, Beihai y otros lugares experimentó una expansión anormal y altibajos. Todo esto fue causado por ignorar el desarrollo de la economía nacional local, invertir prioridades y fracasar. corregir la situación del sector inmobiliario.
Perspectiva de análisis dos: El impacto de las actuaciones administrativas de los gobiernos locales en el mercado
Los niveles de planificación urbana y control de la planificación de algunos gobiernos locales tienen un impacto directo en el desarrollo inmobiliario local. Como todos sabemos, en las ciudades de Zhangjiagang y Jiangyin con una planificación y gestión urbanas relativamente buenas, el desarrollo inmobiliario se ha mantenido en un estado relativamente estable. La planificación científica y avanzada, el control de escala efectivo y la gestión de planificación estricta evitan que el desarrollo inmobiliario en estas dos ciudades sufra fenómenos ciegos y enjambres. Basado en el principio de apoyar instalaciones, desarrollar y administrar, los edificios residenciales aquí están básicamente, allí. No hay exceso de oferta en el mercado y los resultados de preventa de todas las propiedades son muy buenos. Por el contrario, la magnitud de las concesiones de tierras en muchas ciudades está seriamente fuera de control y la gestión del mercado inmobiliario es caótica, lo que da lugar a una grave especulación de tierras. La oferta de viviendas comerciales es demasiado grande, los precios del mercado han fluctuado dramáticamente y Los gobiernos locales tienen una planificación y gestión inadecuada, lo que ha causado graves problemas a los desarrolladores que plantean riesgos importantes.
Ángulo de análisis tres: el impacto del entorno del vecindario en el marketing inmobiliario
El nuevo distrito de Gubei no es un área del centro de Shanghai, entonces, ¿por qué los precios de las propiedades son tan caros? el primero desarrollado desde la década de 1980 Zona de Comercio Exterior de Shanghai - Zona de Desarrollo Hongqiao Con cada vez más empresarios extranjeros estacionados en el área, el cercano Nuevo Distrito de Gubei se ha convertido naturalmente en el principal objetivo para que los empresarios extranjeros compren o alquilen residencias. La zona está llena de residencias de lujo, y la mayoría de los residentes son compatriotas de Hong Kong y Taiwán, así como extranjeros, lo que la convierte en la única zona residencial real para extranjeros en Shanghai.
Esto le ha dado a Gubei New Area una gran reputación y, naturalmente, ha formado un círculo social y una comunidad de vida únicos. La calidad de los edificios en el área no es mala, hay mucha gente en demanda y está dispuesta a gastar mucho dinero. por lo que los precios de venta y los alquileres han ido aumentando constantemente. Después de entrar en 1996, aunque los precios de la vivienda en esta comunidad han bajado, sigue siendo el lugar más caro del país.
Del ejemplo del nuevo distrito de Gubei, se puede ver que el valor de los bienes raíces no parece depender enteramente del grado y la calidad del edificio en sí, sino que también está relacionado con el entorno del vecindario circundante. . Es precisamente debido al desarrollo de la Zona de Desarrollo de Hongqiao que ha habido una demanda de residencias de alto nivel en el Nuevo Distrito de Gubei. Existe una relación funcional complementaria obvia entre la Zona de Desarrollo de Hongqiao y el Nuevo Distrito de Gubei. La función vecinal es la motivación externa para que los bienes inmuebles alcancen su valor de mercado.
Inspección de las condiciones de los propios inversores
1. Examen de su experiencia
Es difícil comprar ganado al otro lado de las montañas. Es imposible que cualquier empresa invierta en un área que no comprende en absoluto, y lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria. Incluso para una empresa que ya tiene ciertas calificaciones en la industria inmobiliaria, si la empresa solía desarrollar edificios de oficinas en la ciudad y ahora su inversión objetivo son villas suburbanas, ¿se puede considerar depende de si los gerentes de la empresa tienen experiencia en? desarrollo de villas talentos experimentados, de lo contrario es mejor tener cuidado. Por supuesto, las cosas no son absolutas. Cuando piensas que vale la pena correr el riesgo de la "experiencia", no necesitas pensar demasiado en este tema.
2. Examine sus métodos de inversión
Debido a los diferentes orígenes y fortalezas corporativas, los métodos de inversión en proyectos de varias empresas de inversión inmobiliaria también son diferentes. Tal vez su empresa nunca construya un edificio y luego lo arriende para obtener ganancias a largo plazo. En lugar de eso, construirá una parte y venderá una parte, o incluso confiará en propiedades en preventa para el desarrollo posterior. aptos para el desarrollo a largo plazo y aquellos aptos para el desarrollo a largo plazo. Debe pensarlo dos veces antes de invertir en un área. A veces un buen proyecto se convierte en una mierda apestosa en manos de determinadas inmobiliarias y no se puede tirar a la basura aunque así lo quieran.
3. Examina tus capacidades financieras
Todo desarrollo de proyecto inmobiliario encontrará problemas de endeudamiento y financiación. La pregunta es si sus canales de endeudamiento y financiación son confiables. Si el proyecto está a la mitad de su construcción y nadie le proporciona fondos de seguimiento, su vida estará en peligro. El autor ha visto muchas cosas así: un proyecto a medio construir se suspendió durante dos o tres años porque no había fondos de seguimiento. El costo inicial aumentó a la mitad, por lo que incluso si se completa, no hay ninguna ganancia. Es evidente que es un negocio que genera pérdidas. Ángulo de análisis cuatro: el impacto de las propias condiciones de los inversores en el marketing Como dice el refrán: "Es demasiado caro ser consciente de sí mismo". Es imposible que los promotores inmobiliarios no analicen sus propias condiciones al realizar el análisis del proyecto. Es imposible que una empresa desarrolle todo tipo de proyectos, ni asuma todo tipo de riesgos. Por eso, al examinar si vale la pena invertir en una región o en un proyecto, también se debe sopesar de forma específica: la empresa es adecuada para ello. ¿Es adecuado invertir en esa zona o es adecuado invertir en un proyecto de este tipo?
El proceso de estudio de viabilidad para el diseño exitoso del cuarto enlace de operación
Paso A combinación de arreglos de personal
Contenido del proyecto, número de personas responsables del costo y tiempo del proyecto
Tasador inmobiliario registrado
Ingeniero de costes
Personal de investigación y análisis de mercado
Experto en análisis económico
Producción personal
Expertos en sociología, medio ambiente, etc.
Paso B: Análisis de mercado
Análisis de factores macro
Promotores inmobiliarios. planear Al invertir en bienes raíces, lo primero a considerar son los factores macro del país, como la política, la economía, la cultura, la geografía, las costumbres y las creencias religiosas, así como la posibilidad de conflictos o guerras regionales.
b.Análisis de factores regionales
En términos generales, el desarrollo de las regiones dentro del país donde se ubica el proyecto es desequilibrado, y siempre existen diferencias en distintos grados solo estudiando lo macro. Los factores no son suficientes y es necesario realizar un análisis factorial en el área donde se ubica el proyecto. Esto se debe a que: primero, el impacto macroeconómico en la economía regional es diferente, algunas áreas tienen un impacto grande y otras pequeño. En segundo lugar, el desarrollo económico regional se ve afectado por el impacto macroeconómico. Hay un fenómeno de "retraso" en el impacto. El statu quo macroeconómico a menudo tarda mucho en tener un impacto en el desarrollo de la economía regional. mientras que otros tienen un rezago más evidente, que debe tenerse en cuenta a la hora de invertir. Las economías regionales específicas del tercer país hacen que determinadas economías regionales se vean más o menos afectadas por las fluctuaciones macroeconómicas, e incluso dan lugar a tendencias inversas que son opuestas a las tendencias macroeconómicas. Las zonas económicas especiales, las zonas de libre comercio y las zonas aduaneras de mi país son relativamente menos dependientes del capital internacional. Incluso durante el período de ajuste macroeconómico de mi país y los fondos internos son escasos, su capital internacional se ha visto menos afectado y los proyectos en estas áreas han sido menores. afectados más pequeños.
c.Análisis del micromercado
El análisis del micromercado inmobiliario en la zona donde se ubica el proyecto de inversión propuesto se puede dividir en las siguientes dos partes. del mercado inmobiliario a invertir, y el otro es el análisis del mercado inmobiliario. El segundo es analizar el mercado inmobiliario del mismo tipo que el proyecto de inversión.
Paso C: Pronóstico de Mercado
un Pronóstico de Demanda
El pronóstico de demanda se basa en la información, datos y materiales del estudio del mercado inmobiliario, utilizando métodos científicos. , Analizar y predecir los patrones de demanda del mercado y las tendencias cambiantes de un determinado tipo de propiedad, infiriendo así la demanda del mercado para este tipo de propiedad.
b Previsión de oferta
La previsión de oferta se basa en la información y los datos del estudio del mercado inmobiliario, utilizando métodos científicos para analizar las reglas de oferta del mercado y las tendencias cambiantes de un determinado tipo de propiedad, prediciendo así la oferta de este tipo de propiedad en el mercado
c Métodos de pronóstico
Por lo general, se puede dividir en análisis de series temporales y análisis de causalidad. Transferencia de secuencia de tiempo: los métodos de análisis de columnas del informe del estudio de viabilidad de bienes raíces se pueden dividir en: método de promedio móvil, método de suavizado exponencial, etc. Los métodos de análisis de relaciones causales se pueden dividir en: método de regresión lineal, método de regresión no lineal, método de simulación, etc.
Paso D: Estimación de costos
En el estudio de viabilidad de un proyecto de desarrollo inmobiliario, la estimación de costos del proyecto es una parte importante, la cual es completada por el tasador junto con el ingeniero de costos. Si la estimación de costos es correcta o no, al igual que la predicción del mercado de alquiler y venta, tiene un impacto significativo en los beneficios económicos del proyecto, pero en términos relativos, la estimación de costos es más fácil de entender.
En términos generales, la estructura de costos incluye las siguientes cuatro partes:
A. Tarifa inicial del terreno: se refiere a la obtención de un certificado de título de propiedad razonable y a completar la demolición de los edificios existentes en el terreno. y el inicio de la construcción. El costo del agua, la electricidad, las carreteras y la finalización de la nivelación del sitio. Según las diferentes formas de obtener terrenos, se pueden dividir en tres tipos: tarifas iniciales para la adquisición de nuevas tierras, tarifas iniciales para la renovación de áreas antiguas y tarifas de arrendamiento de tierras.
B Honorarios de ingeniería de instalación de diseño y construcción: se refiere a los honorarios incluidos después de completar las tres conexiones y una nivelación del sitio, desde la planificación y el diseño hasta la ingeniería civil, la instalación de equipos, la ingeniería de decoración y el apoyo a la comunidad. instalaciones y ecologización comunitaria.
C Cuotas de apoyo municipal: se refiere a las cuotas de apoyo que se deben pagar a la construcción municipal urbana cuando se desarrolla el proyecto, principalmente debido a las cuotas de agua y electricidad ocasionadas por nuevos proyectos inmobiliarios.
Paso E: Evaluación financiera
Los indicadores para la evaluación del plan de inversión del proyecto generalmente se dividen en dos categorías:
Un tipo es un indicador dinámico que considera 7 descuentos factores, a saber, los indicadores que consideran 7 factores del valor temporal del dinero incluyen el valor actual neto, el índice de rentabilidad, el período de recuperación dinámico, los eventos de recompensa intrínsecos y otros indicadores.