¿Cómo encontrar un gran avance en la financiación en el frío invierno?

El 17 de mayo, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Aviso sobre la consolidación de los logros en la lucha contra el caos y la promoción del cumplimiento" No. 23 (en adelante, "Documento 23"), que aclara varios tipos de negocios prohibidos en el sector inmobiliario. Posteriormente, a finales de mayo, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, junto con los departamentos pertinentes, nombró a más de diez promotores en respuesta al fenómeno de los "reyes de la tierra" en el sector inmobiliario. Al mismo tiempo, el banco central y la Comisión Reguladora de Valores de China restringieron el financiamiento en el mercado abierto para algunas empresas líderes que estuvieron activas en la adquisición de terrenos en la primera mitad del año. Después de entrar en junio, afectado por el Documento No. 23, aunque la escala de emisión de fideicomisos inmobiliarios se ha reducido, aún no cumplió con las expectativas regulatorias. A finales de junio y principios de julio, varias empresas fiduciarias recibieron instrucciones de la ventanilla regulatoria bancaria para controlar la escala del negocio de fideicomisos inmobiliarios.

Financiamiento inicial para la adquisición de terrenos para empresas inmobiliarias

Para la industria inmobiliaria, las políticas continúan endureciéndose, especialmente la financiación inicial para la adquisición de terrenos.

1. Banco: El apoyo financiero para bienes raíces debe cumplir con el "432" (Nota del editor: El llamado "432" significa que los proyectos inmobiliarios deben tener cuatro certificados completos, 30% de fondos propios, y tienen calificaciones de desarrollo secundarias y superiores), todavía se limita al desarrollo del negocio de préstamos, e incluso "préstamos personales de consumo integral, préstamos operativos, sobregiros de tarjetas de crédito y otros fondos se malversan para la compra de viviendas" y "préstamos para fusiones y adquisiciones"

2. Fideicomiso: bienes raíces El financiamiento de deuda también se limita al cumplimiento de los requisitos previos “432”. Está claramente prohibido proporcionar financiación a bienes raíces de forma encubierta mediante inversión de capital + suscripción de deuda en dificultades, inversión de capital + endeudamiento de accionistas, cuentas por cobrar, derechos sobre ingresos de activos específicos, etc., y la política es precisa, profesional y va al grano. . Merece la pena discutir en profundidad cómo eludir algunos de los comportamientos restrictivos y modelos estructurales de inversión inmobiliaria fiduciaria enfatizados por los reguladores, así como las direcciones futuras de los productos.

3. Además, las políticas relevantes también mencionan los problemas de los bancos en la sombra, como las empresas de gestión de activos financieros y las empresas de arrendamiento financiero, en la implementación de políticas de macrocontrol, lo que reduce aún más el espacio de actividad de dichas instituciones y colocaciones. La investigación y el control sentaron las bases para futuros proyectos especiales.

El endurecimiento de las políticas acelerará la integración de la industria inmobiliaria y los fondos limitados se concentrarán en empresas líderes. Las empresas inmobiliarias se ven obligadas a afrontar la situación de buscar proyectos para reponer bienes y buscar instituciones para recaudar dinero. Cómo superar los cuellos de botella de capital y activos combinando sus propias características se ha convertido en el primer problema que muchas empresas inmobiliarias deben resolver.

Impacto específico en la financiación de la vivienda

En la actualidad, las principales formas de financiación de las empresas inmobiliarias se dividen en cuatro modalidades principales.

1. Modelo de inversión en acciones + deuda: Las instituciones financieras, como accionistas de empresas de proyectos inmobiliarios, otorgan préstamos a los accionistas para realizar inversiones en proyectos inmobiliarios.

Este modelo se puede subdividir en un modelo de acciones pequeñas y deuda grande y un modelo de acciones primero en deuda. El modelo de pequeña acción y gran deuda se refiere principalmente a que la institución, como accionista de la empresa del proyecto inmobiliario, otorga préstamos al proyecto como accionista antes de que el proyecto cumpla con los cuatro certificados. Este es un comportamiento restringido en el Documento No. 23: Sin embargo, después de que la inversión de capital cumpla con los cuatro certificados, se realizarán inversiones adicionales durante el período de construcción del modelo, personalmente creo que no debería ser un comportamiento restrictivo.

2. Modelo de inversión de capital + deuda subordinada o "capital preferente más deuda subordinada":

Se refiere principalmente a la estratificación estructural de prioridad y subprioridad al diseñar una estructura fiduciaria Diseño ( la relación entre prioridad y segunda prioridad es 1: 1).

Entre ellos, la participación fiduciaria prioritaria la aumenta el fideicomiso y es la escala de inversión real del plan del fideicomiso. El método de inversión es la inversión de capital y se incluye en el capital registrado y la reserva de capital de la empresa del proyecto. . Las acciones del plan de fideicomiso subordinado se forman mediante la suscripción de deuda (principalmente préstamos de arrendamiento de tierras, etc.) y los accionistas originales de la empresa del proyecto otorgan préstamos a la empresa del proyecto. Los accionistas originales de la empresa del proyecto proporcionan el capital esperado a la capa inferior. con prioridad del principal y de los ingresos subordinados.

Este diseño satisface primero las necesidades de distribución de renta fija de los inversores prioritarios durante el período de inversión, al tiempo que convierte inversiones de capital nominalmente de alto riesgo en inversiones de deuda de riesgo relativamente bajo. Formalmente, este modelo utiliza operaciones estructurales para ocultar el hecho de que las acciones falsas son deudas reales, pero aún resulta difícil justificarlo cuando la supervisión lo verifica directamente desde una perspectiva esencial. Sin embargo, los estándares específicos para el negocio fiduciario están controlados por agencias reguladoras bancarias locales y, en teoría, hay cierto margen de manipulación.

3. Modelo de derechos de ingresos de activos: es decir, la institución financiera y la empresa del proyecto firman un acuerdo de transferencia de derechos de ingresos del proyecto, acordando transferir los ingresos en efectivo generados por el proyecto en un período específico en el futuro a la institución de inversión para obtener fondos. Este modelo suele estipular también los términos de “cesionario + recompra”.

Este modelo seguirá siendo un derecho del acreedor por naturaleza (y respaldado por la jurisprudencia pertinente). Personalmente creo que si el negocio de la entidad financiadora es vivienda, este modelo todavía está sujeto a restricciones regulatorias. Por ejemplo, si la entidad financiera es una parte relacionada de una empresa inmobiliaria pero no existe ningún proyecto de desarrollo inmobiliario en el ámbito empresarial, debería ser operable, pero también debería combinarse con los requisitos específicos de las agencias reguladoras locales.

4. Modelo de cuentas por cobrar o adquisición de deuda, este modelo se divide en los siguientes tres tipos:

1) Según los antecedentes reales de la transacción, la empresa del proyecto puede cooperar con el factoring. empresa, renegociar términos con proveedores upstream y asignar fondos a empresas de desarrollo inmobiliario de manera legal y legal dentro de un cierto período de tiempo. Este tipo no debe estar restringido por el Documento No. 23

2) Empresas matrices y. filiales de sociedades inmobiliarias Los derechos de acreedor entre empresas o sucursales se transfieren a la sociedad de gestión de activos mediante la cooperación con la sociedad de gestión de activos. La sociedad de gestión de activos paga los derechos de acreedor a la sociedad de bienes raíces en forma de adquisición de derechos de acreedor no financieros. , que debería entrar en la categoría de "fondos ilegales que pasan a través de canales bancarios en la sombra" prohibidos por el Documento No. 23. Modelo de "flujo al mercado inmobiliario" si el acreedor y el deudor son empresas no inmobiliarias relacionadas con empresas inmobiliarias; , y el acreedor y el deudor son reales, y luego los acreedores no financieros adquieren empresas de gestión de activos para financiar, este modelo todavía tiene margen de flexibilidad;

3) El fideicomiso emite productos fiduciarios de cuentas por cobrar y acepta cuentas por cobrar en manos de empresas inmobiliarias. La esencia de este modelo es proporcionar financiamiento para proyectos inmobiliarios que no cumplan con las condiciones de la 432, que es también el comportamiento restrictivo de la Circular 23.

Cómo buscar avances financieros en el entorno actual

En la situación de supervisión más estricta, las empresas inmobiliarias deberían adoptar una actitud positiva. Al diseñar racionalmente la estructura financiera, aumentar el crédito y ampliar los métodos de financiamiento innovadores, lograremos expandirnos adecuadamente manteniendo los niveles de deuda bajo control. En el futuro, las empresas inmobiliarias deberían buscar más mejoras en sí mismas. Creo que se pueden encontrar avances en las siguientes direcciones:

1. Diseño razonable de la estructura de financiamiento:

1) Reunión principal del proyecto 432 mediante financiamiento "de puerta trasera". Naturalmente, la financiación de proyectos que cumplan las condiciones del artículo 432 no está dentro del ámbito de aplicación de la restricción. Empaquetar proyectos que cumplan con las condiciones 432 y utilizar los fondos para otros proyectos que no cumplan con las condiciones 432. El número correcto de entidades de proyecto es la clave para determinar este modelo. Además, debe prestar atención a los requisitos hipotecarios del centro de registro de bienes raíces externo para terrenos/proyectos en construcción (si otros proyectos pueden proporcionar garantías para que este "Proyecto 432" de vivienda obtenga una hipoteca de dislocación, etc. );

2) Las acciones reales invierten. La inversión en acciones reales no es nada nuevo, pero es el principal modelo de inversión inmobiliaria que el Documento No. 23 espera guiar a todas las instituciones financieras no bancarias. Pero los proyectos de inversión en acciones reales ponen a prueba las capacidades de inversión de las instituciones financieras, incluidos, entre otros, el análisis previo a la inversión y las capacidades de gestión posterior a la inversión. Las instituciones financieras obtienen beneficios de valor agregado del desarrollo y operación del proyecto al tener acciones en la empresa del proyecto. Además, dado que la mayoría de las instituciones financieras tienen poca o ninguna experiencia en el desarrollo de proyectos, los riesgos de inversión son mayores que las inversiones en deuda, por lo que los proyectos de inversión en acciones reales suelen tener mayores requisitos de acceso. Hay varios puntos a tener en cuenta durante el proceso de inversión en acciones físicas: en primer lugar, la inversión en acciones físicas generalmente requiere que las empresas inmobiliarias proporcionen una cooperación en proyectos de alta calidad con riesgos relativamente bajos y rendimientos relativamente altos, lo que requiere que las empresas inmobiliarias equilibren el flujo de caja. e ingresos. Hacer juicios razonables; en segundo lugar, antes de la preventa del proyecto, no hay ingresos distribuibles de la inversión en capital inmobiliario. Por lo tanto, la financiación será más difícil para los inversores que están acostumbrados a invertir en productos de renta fija. En tercer lugar, la inversión en capital inmobiliario suele exigir que la empresa del proyecto acepte una supervisión estricta sobre la gobernanza corporativa y el uso de los fondos, lo que requiere suficiente comprensión y entendimiento tácito entre ellos; las partes de inversión y financiación finalmente, además de la cooperación a nivel de la empresa del proyecto, también se pueden diseñar inversiones de capital y se pueden introducir instituciones financieras o plataformas estatales como inversores estratégicos para obtener un apoyo financiero cada vez más flexible; esto requiere sacrificar parte del control de la empresa.

2. Mejora crediticia:

Bajo la guía de los atributos financieros, la lógica básica de operación de capital de las empresas inmobiliarias es utilizar la menor cantidad de fondos propios para aprovechar recursos externos. para promover las operaciones del proyecto. Para lograr este objetivo, las empresas inmobiliarias deben trabajar duro para construir su propio sistema crediticio. Las empresas inmobiliarias con altas calificaciones crediticias pueden obtener fondos a muy bajo costo mediante la emisión de bonos, y estos fondos no se ven afectados por restricciones de uso y pueden usarse de manera flexible para depósitos y pagos de tierras. Aunque el establecimiento de crédito requiere una acumulación gradual, las empresas inmobiliarias de tamaño ordinario también pueden mejorarlo mediante los métodos operativos correspondientes. En primer lugar, considerar la posibilidad de introducir plataformas de activos de propiedad estatal.

Después de la introducción de activos de propiedad estatal para formar propiedad mixta, el crédito de propiedad estatal tiene sus ventajas reconocidas tanto en el desarrollo como en la financiación. Las empresas estatales sólidas también pueden brindar apoyo financiero para la expansión de las empresas inmobiliarias cooperativas y también aportar un importante valor de recursos al modelo de adquisición de tierras de las empresas inmobiliarias industriales. En segundo lugar, cooperar con instituciones financieras para establecer empresas de plataformas de empresas conjuntas puede hacer ambas cosas; Realizar activos y ventajas de capital complementario también puede mejorar la confianza mutua y lograr condiciones de planes de financiación relajadas y flexibles. Si se trata de una cooperación de múltiples proyectos, también puede romper la supervisión cerrada de los fondos mediante la negociación, mejorar la eficiencia del uso de los fondos y lograr el propósito de reducir su propia inversión disfrazada;

Finalmente, Se recomienda ampliar la escala y mejorar el crédito. El estatus de las empresas inmobiliarias eventualmente regresará

Está determinado por los activos y la escala de ventas. Los activos y las ventas también son indicadores clave para la calificación, que requieren atención continua y una preparación cuidadosa de los estados financieros y las clasificaciones de la industria.

3. Expansión del canal:

1) Los productos innovadores como los REIT merecen atención. Los REIT de China, es decir, los fideicomisos inmobiliarios que invierten en acciones inmobiliarias, marcarán el comienzo de oportunidades de desarrollo. .

2) Los fondos de capital privado que se centran en la inversión física son relativamente maduros y tienen ventajas obvias en la inversión directa. Muchos fondos de capital privado utilizan el plan de deuda de Financial Exchange, que puede servir como fideicomiso auxiliar. Muchas empresas fiduciarias incluso crean fondos de capital privado para evitar los préstamos, de modo que, independientemente de si las acciones son reales o reales, serán relativamente flexibles.

3) Las empresas inmobiliarias invierten en empresas de gestión de fondos registradas, combinan la gestión de propiedades de la empresa, la gestión de clientes y la gestión de proveedores para aprovechar los recursos de los inversores, invertir en proyectos desarrollados a través de un diseño estructurado y aprovechar al máximo la ventajas de integrar la industria y las finanzas.

4) Introducir el modelo de seguimiento del equipo directivo o de proveedores estratégicos no sólo puede reducir la inversión propia, sino también mejorar el nivel de gestión y control del proyecto. También es un modelo que se puede comentar en. profundidad.