¿Qué sistema contable se aplica a los agentes de venta de bienes raíces? ¿Qué impuestos hay que pagar?

El alcance, la secuencia de solicitud y la función de los cinco certificados

Los "cinco certificados" incluyen la licencia de planificación del terreno de construcción, la licencia de planificación del proyecto de construcción y el inicio de la construcción. licencia, certificado de uso de suelo de propiedad estatal, licencia de venta de vivienda comercial (licencia de preventa de vivienda comercial).

La solicitud original para el proyecto era un permiso de planificación territorial de construcción, que limitaba estrictamente el alcance del terreno, los límites y la superficie construida.

La segunda sección de la oferta es el "Permiso de planificación del proyecto de construcción", que limita las categorías funcionales de los edificios construidos en esta parcela planificada, incluidos comerciales, fábricas, residenciales, apartamentos, etc.

La tercera solicitud es para un "permiso de construcción", que es una solicitud para una construcción legal.

La cuarta aplicación es el "Certificado de uso de tierras de propiedad estatal", que es un certificado costoso para los desarrolladores. Los desarrolladores deben pagar las correspondientes tarifas de uso de tierras de propiedad estatal al estado. De este certificado depende si la casa tiene derechos de propiedad. La vida útil de los terrenos de propiedad estatal para edificios residenciales ordinarios es de 70 años.

Lo último que hay que solicitar es una licencia de venta de vivienda comercial. Las viviendas comerciales con este certificado se pueden comprar y vender legalmente. Es una casa en la que el promotor ha pagado derechos de uso del suelo y puede comprarse y venderse legalmente.

2. Varias cuestiones en las que se debe centrar la atención y la evidencia de auditoría correspondiente.

(1) Los ingresos se definen de acuerdo con las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales - Ingresos", y se debe tener en cuenta la particularidad de los bienes inmuebles. Los productos básicos proporcionados por las empresas de promoción inmobiliaria son edificios como terrenos o casas. Cuando las empresas de promoción inmobiliaria venden bienes, especialmente casas, suelen adoptar la forma de hipotecas bancarias, es decir, los compradores de viviendas sólo tienen que pagar el 20% o más del precio de compra y el resto lo proporciona el banco hipotecario. Según el acuerdo alcanzado con el banco, el comprador de la vivienda reembolsará al banco el principal y los intereses del préstamo periódicamente durante los próximos años. Generalmente, los ingresos se reconocen cuando un cliente completa una hipoteca bancaria y recibe el pago de la hipoteca. Sin embargo, de acuerdo con diferentes exigencias de gestión corporativa, muchas empresas promotoras inmobiliarias ahora reconocen ingresos cuando reciben el pago inicial, y algunas no han completado los trámites hipotecarios. Sin embargo, en la contabilidad de las cuentas por cobrar, especialmente para las empresas inmobiliarias con promociones de fin de año, se formará una gran cantidad de cuentas por cobrar en el balance anual.

Recopilación de evidencia de auditoría:

(1) Solicite una licencia de preventa de vivienda comercial para ver si la vivienda comercial que la empresa vendió y confirmó los ingresos está en la licencia de preventa de vivienda comercial. -licencia de venta.

(2) Solicite la lista de ventas proporcionada por la empresa, compárela con la tabla de estadísticas de contratos de venta de viviendas del departamento de ventas y extraiga una muestra determinada para ver si hay alguna diferencia en el monto.

(3) Verificar aleatoriamente parte del contrato de compra de vivienda, especialmente el tiempo de entrega y el período para solicitar el certificado de propiedad inmobiliaria y el certificado de uso de suelo. Preste atención a los procedimientos de entrega y de check-in del cliente, y verifique cierta información relacionada con el check-in del propietario.

(4) Obtenga las estadísticas de liquidación de los edificios vendidos del agente de ventas y compárelas con la carta de suscripción y la lista de ventas de la empresa para ver si son consistentes.

(5) Obtener estadísticas de la empresa de administración de propiedades sobre el cobro de honorarios de administración de propiedades residenciales vendidas y no vendidas. Verifique aleatoriamente las propiedades comerciales vendidas para ver el estado de ocupación de los propietarios y realice un inventario de las propiedades no vendidas. Al mismo tiempo, el estado de las ventas de los edificios comerciales desarrollados se puede juzgar en función del progreso de las ventas de la oficina de ventas.

(6) Preste atención al cobro de cuentas por cobrar después de la fecha del balance y analice la antigüedad de las cuentas por cobrar para determinar si la empresa ha declarado ingresos falsamente, especialmente si la hipoteca no se ha completado durante Un largo tiempo de clientes.

(2) Transferencia de costos de productos terminados Las empresas de desarrollo inmobiliario, especialmente las grandes empresas inmobiliarias, cuando desarrollan bienes raíces, debido al largo ciclo de desarrollo, el progreso de liquidación de los productos terminados a menudo no coincide con el libro. costo. Si el costo de los productos terminados se transfiere de acuerdo con el costo contable, inevitablemente habrá menos costos de transferencia; las viviendas comerciales desarrolladas ahora a menudo se dividen en dos partes: sobre el suelo y subterráneas, que también es la principal herramienta para que los desarrolladores ajusten las ganancias. Las empresas a menudo dividen el costo de los bienes inmuebles en dos partes, sobre el suelo y bajo tierra, basándose en la auditoría de las cuentas finales del proyecto externo, y las cortan artificialmente, de modo que el costo de la parte de los cimientos subterráneos sea sufragado completamente por los productos subterráneos. Los costes superficiales han disminuido significativamente, lo que ha dado lugar a graves imprecisiones en los principales costes empresariales arrastrados. También hay muchos tanques de agua que las empresas no pueden utilizar para las ventas y sirven como base para la asignación de costos para lograr el propósito de reducir costos.

Recopilación de evidencia de auditoría:

(1) Analizar si existen grandes pagos anticipados en los libros. Para las empresas inmobiliarias, los pagos anticipados son en su mayoría parte de los costes de desarrollo, pero para reducir costes, las empresas suelen utilizar la excusa de las cuentas pendientes para pagar los pagos anticipados.

(2) Solicite al desarrollador información presupuestaria completa e información sobre cambios importantes, solicite al departamento de ingeniería el informe de progreso de finalización del proyecto y solicite al departamento de gestión de contratos el contrato firmado entre la empresa y el desarrollador. y analizar si el desarrollador es adecuado. Estimaciones de los costos de desarrollo de viviendas comerciales y los pagos correspondientes del proyecto pagaderos a los contratistas de la construcción.

(3) Si el proyecto se ha completado, se debe obtener la información de liquidación presentada por la parte constructora. Las empresas a menudo no registran los costos variables estimados razonablemente y esperan hasta que se publiquen las cuentas finales antes de realizar ajustes. En realidad, esta práctica puede utilizarse para ajustar las ganancias y reducir la deuda.

(4) Obtenga la tabla de transferencia de costos empresariales y verifique si el método de transferencia adoptado es razonable. Algunas empresas llegan a acuerdos basándose en el costo promedio, pero lo que realmente venden son ingresos, lo que resulta en un grave desajuste entre ingresos y costos. Tenga en cuenta si los costos transferidos para los pisos ocupados por sus propietarios son los mismos que para otros componentes de ventas. Muchas empresas trasladan el coste de sus propios suelos según el coste medio y la parte de ventas se asigna según el método establecido.

(5) Las empresas de bienes raíces generalmente solo pueden preguntar al contratista general sobre el pago del proyecto de liquidación pagado por el desarrollador a la unidad de construcción a la fecha del balance.

(3) Impuestos y tasas El impuesto comercial y el impuesto sobre la renta de las empresas inmobiliarias a menudo se recaudan por adelantado en función de una determinada proporción del pago anticipado. Calcule el impuesto a pagar sobre el saldo de las cuentas recibidas por adelantado y compárelo con el impuesto pagado por adelantado sobre los gastos pagados por adelantado para calcular si se deducen menos impuestos. De acuerdo con la práctica constante de recaudación del impuesto sobre la renta para las empresas de desarrollo inmobiliario en mi país, las autoridades tributarias generalmente calculan el impuesto sobre la renta basándose en el pago anticipado por la venta de viviendas. Al final del año, el impuesto sobre la renta real a pagar se calcula a una determinada tasa impositiva basada en el informe de auditoría del contador público certificado y la ganancia neta auditada. Por lo tanto, el hecho de que el costo de venta de los edificios comerciales terminados se transfiera con precisión tiene un gran impacto en el cálculo del impuesto sobre la renta corporativo y las ganancias netas. El monto del costo transferido a menudo se convierte en un medio para que las empresas que cotizan en bolsa manipulen las ganancias.

Las propiedades ocupadas por empresas de bienes raíces a menudo no se transfieren como activos fijos y aún se contabilizan en el producto de desarrollo, excluyendo la depreciación, el impuesto comercial y el impuesto a la propiedad pagadero como ventas consideradas.

En la actualidad, el mayor vacío legal en los impuestos a las empresas inmobiliarias es el impuesto al valor agregado de la tierra, que básicamente no se paga. O simplemente paga una fracción. Un impuesto común que deben pagar las empresas inmobiliarias es el impuesto de timbre.

(IV) Capitalización de intereses

Bajo ciertas condiciones, se permite que los préstamos especiales relacionados con la compra y construcción de activos fijos en empresas en general se incluyan en el costo de los activos relacionados, que es la llamada capitalización de intereses, al mismo tiempo, el "Sistema de Contabilidad Corporativa" también estipula que los gastos por intereses relacionados con el desarrollo inmobiliario tomados en préstamo por empresas de desarrollo inmobiliario se incluirán en los costos de desarrollo inmobiliario antes de que se completen los productos de desarrollo; . Dependiendo del propósito, las empresas inmobiliarias podrán aumentar la capitalización de intereses, mientras que otras no, y todo se incluirá en los gastos corrientes. Deberíamos centrarnos principalmente en aumentar la capitalización de intereses.

Recopilación de evidencia de auditoría:

1. Solicite un contrato de préstamo, preste atención a si el contrato de préstamo está relacionado con el desarrollo inmobiliario, la tasa de interés del préstamo y el período del préstamo, y combine el tipo de interés de capitalización para ver si el cálculo es correcto.

2. Combine los registros de entrega del grupo de construcción y los registros de aceptación de la inspección de calidad, protección contra incendios y otros departamentos relevantes para determinar si el período de capitalización es razonable.

3. La empresa del grupo proporciona préstamos a sus filiales a través de préstamos colectivos unificados. Por ejemplo, si una filial de una empresa inmobiliaria utiliza préstamos grupales para desarrollar bienes inmuebles, los intereses que paga no serán superiores a los intereses bancarios para el mismo período, y la parte que cumpla con las condiciones de capitalización podrá capitalizarse.

(5) Préstamo hipotecario

Para las empresas inmobiliarias que tienen problemas de fondos, suele haber una gran cantidad de préstamos bancarios. A medida que la financiación en el mercado financiero se vuelve cada vez más difícil, la mayoría de los préstamos obtenidos son préstamos garantizados y préstamos hipotecarios. Los activos fijos y equipos de las empresas inmobiliarias son de poco valor y los activos utilizados para hipotecas se refieren principalmente a bienes inmuebles para la venta. Preste especial atención a si la propiedad que se vende se utilizará como hipoteca.

Recopilación de evidencias de auditoría:

Solicita el contrato de hipoteca y analiza el tipo, valor y ubicación de los bienes utilizados para hipoteca en el listado de hipotecas. Si la hipoteca es una propiedad en venta, compare el área de la propiedad que ha sido hipotecada con el área no vendida en las estadísticas de ventas. Si el primero es mayor que el segundo, significa que la propiedad ha sido vendida bajo hipoteca.

(6) Ventas falsas

Las ventas falsas generalmente se dividen en hipotecas falsas y llegando a un entendimiento tácito con las partes relevantes, especialmente cuando la empresa necesita ganancias para comprar un inmueble y esperar hasta que La casa está realmente vendida. Entonces devuélvela. La hipoteca falsa se refiere a una práctica en la que las empresas de desarrollo inmobiliario llegan a un acuerdo de venta con el llamado "comprador" y luego obtienen fondos hipotecarios de los bancos sin vender realmente la vivienda comercial. Los llamados "compradores" son en realidad impostores contratados por promotores inmobiliarios, a menudo sus empleados internos.

Hasta que se encuentre un comprador real, el interés lo suelen aportar las propias empresas promotoras inmobiliarias. De esta forma se pueden obtener fondos de crédito bancario y obtener la diferencia de intereses del crédito bancario. En términos generales, las tasas de interés de los préstamos bancarios son más bajas de lo normal entre las tasas de los préstamos hipotecarios. Crear una atmósfera de ventas falsa para atraer a otros compradores de viviendas y lograr el propósito de promoción indirecta. El monto comprado por partes relacionadas suele ser mayor, y las propiedades compradas son pisos con mayores ganancias, principalmente para generar ganancias.

Recolección de evidencias de auditoría:

(1) Solicitar el contrato de compraventa. En comparación con un contrato de hipoteca normal, los elementos de los términos del contrato son básicamente los mismos, pero el contenido del contrato de hipoteca falso está incompleto.

(2) Si el principal y los intereses de la hipoteca los proporciona la propia empresa inmobiliaria, la empresa suele pagar cantidades iguales al banco de forma regular y al mismo tiempo pretende ser una empresa. ;

(3) Preste atención a las ventas de gran volumen y solicite contratos, registros de entrega y retiros de pagos. Muchas veces las ventas falsas se pagan al 100%, pero no hay constancia de entrega. Tampoco se pone de acuerdo sobre la tramitación de cédulas inmobiliarias, cédulas de uso de suelo y otras materias conexas. Preste especial atención a las devoluciones de ventas posteriores. Para una venta como esta, debes ir al sitio para ver cómo se está utilizando la casa. Si está inactivo, puede haber un problema. Obtenga información de visa para la mudanza del propietario. Las ventas falsas muchas veces no siguen estos procedimientos.

(4) Si una empresa proporciona hipotecas residenciales a los empleados y no las deduce de sus ingresos salariales, se considerará como un beneficio proporcionado por la empresa a los empleados, y los empleados deberán pagar impuesto sobre la renta de las personas físicas. Si la empresa no deduce el IRPF, puede tratarse de una hipoteca falsa.

(7) Terreno a desarrollar

Después de que la empresa inmobiliaria solicitó el terreno, este no se desarrolló a tiempo o no tenía capacidad de desarrollo. A medida que el mercado se desarrolla, el valor de la tierra continúa apreciándose, pero no se permite transferir la tierra que se va a desarrollar. La Oficina de Tierras y Recursos recuperará los terrenos que no hayan sido desarrollados de acuerdo con los usos aprobados y los tratará por separado. Las empresas a menudo transfieren tierras de forma encubierta en forma de desarrollo conjunto.

Prestar atención a si el terreno a urbanizar está asignado.

(8) La información proporcionada previa solicitud es diferente a la de otras empresas.

Tabla de asignación de gastos (principalmente la base para la asignación de gastos, como la asignación basada en el monto de ventas estimado), datos de la cuenta final del proyecto y datos de aceptación del proyecto.