Se lanza la "reforma de la oferta" de la financiación inmobiliaria y el "desapalancamiento" del mercado inmobiliario está en pleno apogeo
El último día de 2020 se publicó un documento en el ámbito financiero, anunciando que la industria inmobiliaria ha entrado oficialmente en una nueva era.
El 31 de diciembre, el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión de concentración para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias" (en adelante, el "Aviso "), que regula los préstamos inmobiliarios de todos los bancos corporativos de China. Se gestiona la concentración de préstamos.
Específicamente, los bancos corporativos se dividen en cinco niveles, y se establecen límites superiores a la proporción de préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda según los diferentes niveles de cada banco. Entre ellos, los primeros no excederán del 40% y los segundos no excederán del 32,5%.
El “Aviso” se implementará a partir del 1 de enero de 2021.
Este documento se considera parte del "Sistema de Gestión Prudencial Financiera Inmobiliaria". Aunque el ratio de cuotas no es estricto y los reguladores han concedido un cierto período de transición, no se puede ignorar la importancia de la política. .
Durante los últimos años, las políticas de control inmobiliario han sido casi estrictas para los compradores de viviendas. La introducción de una serie de políticas de "restricción", como restricciones de compra, restricciones de préstamos y restricciones de ventas, si bien protegen las necesidades urgentes, también hace que sea cada vez más difícil para los compradores de viviendas "aumentar el apalancamiento". En agosto de 2020 se propuso la política de las “Tres Líneas Rojas” para gestionar cuantitativamente las necesidades de financiación desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias. El lanzamiento del sistema de gestión centralizada de los "préstamos relacionados con hipotecas" supone un endurecimiento de la oferta de capital. No sólo es una parte integral de la reforma estructural del lado de la oferta, sino que también se considera una parte importante del mecanismo a largo plazo. .
Evaluar la proporción de préstamos inmobiliarios en cinco niveles
Según lo dispuesto en el "Aviso", los bancos corporativos se dividirán en cinco niveles. Específicamente: 6 bancos principales + Banco de Desarrollo de China están en el primer nivel, 12 bancos por acciones + Banco de Desarrollo Agrícola de China + Banco de Exportación e Importación + bancos de Beijing, Shanghai y Jiangsu están en el segundo nivel, bancos privados + comerciales urbanos los bancos, excepto Beijing, Shanghai y Jiangsu + Las instituciones médicas cooperativas rurales en ciudades grandes y medianas y áreas urbanas están en el tercer nivel, las instituciones médicas cooperativas rurales de los condados están en el cuarto nivel y los bancos rurales están en el quinto nivel. Las instituciones cooperativas rurales incluyen: bancos comerciales rurales, bancos cooperativos rurales y cooperativas de crédito rural.
En términos de indicadores, el límite superior de los préstamos bancarios para bienes raíces y préstamos personales para vivienda en el primer nivel es 40% y 32,5% respectivamente, el segundo nivel es 27,5% y 20% respectivamente, y el tercero El nivel es respectivamente 22,5%, 17,5%, la cuarta marcha es 17,5%, 12,5% y la quinta marcha es 12,5%, 7,5%.
Según los reguladores, los tramos mencionados anteriormente se determinan en función de factores como el tamaño de los activos y el tipo institucional de las instituciones financieras bancarias, y el establecimiento de requisitos de gestión tiene en cuenta el tipo de banco, los bienes inmuebles existentes Estado del negocio del préstamo y espacio futuro.
Vale la pena mencionar que para apoyar el vigoroso desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, los préstamos relacionados con el alquiler de viviendas no se incluyen temporalmente en el cálculo de la proporción de préstamos inmobiliarios.
El "Aviso" se implementará el 1 de enero de 2021, en base a los datos de finales de diciembre de 2020, y proporcionará un período de transición de dos y cuatro años para diferentes proporciones de exceso. Al mismo tiempo, se aclara que varias localidades pueden ajustar adecuadamente los requisitos de gestión para la concentración de préstamos inmobiliarios dentro del rango de un aumento o disminución de 2,5 puntos porcentuales en función del nivel de desarrollo económico y financiero local y otras características.
Además, para cooperar con la implementación de las nuevas normas de gestión de activos, los préstamos inmobiliarios devueltos al balance durante el período de transición de las nuevas normas de gestión de activos (hasta finales de 2021) no se incluirán en el ámbito estadístico.
Los bancos son una de las fuentes de financiación más importantes para las empresas inmobiliarias. Una persona de una institución financiera le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que incluyendo préstamos de desarrollo, préstamos hipotecarios, financiamientos no estándar, préstamos de crédito y otros canales, el monto de los préstamos que las empresas inmobiliarias obtienen de los bancos cada año ronda los 5 billones. , que representa alrededor del 30% de sus fuentes de financiación. Por lo tanto, la gestión de cuotas de las instituciones financieras bancarias pronto atraerá la atención de la industria.
Sin embargo, la mayoría de la gente en la industria cree que esta regulación no es estricta solo en términos de cuotas.
Xu Xiaole, analista jefe del Instituto de Investigación Shell, dijo al 21st Century Business Herald que a finales del tercer trimestre de 2020, el saldo de préstamos inmobiliarios comerciales representaba el 28,8% de los saldos de préstamos. de instituciones financieras y préstamos personales para vivienda El saldo representó el 19,8% de los saldos de préstamos de las instituciones financieras, y el nivel promedio fue inferior al límite objetivo de gestión. Los requisitos de ratio de gestión establecidos actualmente están básicamente en línea con la situación en 2020, lo que significa que la cantidad total de cuota puesta en el mercado en 2021 no cambiará significativamente.
Al mismo tiempo, las autoridades supervisoras establecen un período de transición basado en la situación real del banco al final del año. Cuanto mayores sean los requisitos de gestión, más largo será el período de transición, lo que permitirá a los bancos y préstamos. entidades tengan tiempo suficiente para realizar ajustes fluidos y evitar grandes cambios excesivos. Por lo tanto, Xu Xiaole cree que "este plan no tendrá un gran impacto en el mercado a corto plazo".
Los responsables pertinentes de los dos ministerios también lo dejaron claro. Según los informes, desde 2019, el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China han realizado una extensa investigación sobre el sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios y se han comunicado plenamente con las instituciones financieras. "Actualmente, la mayoría de las instituciones financieras bancarias cumplen con los requisitos de gestión".
Sin embargo, no se puede ignorar el papel de las nuevas regulaciones a la hora de "cerrar las lagunas legales". Según el Instituto de Investigación Shell, las nuevas regulaciones implementan requisitos de gestión diferenciados y formulan niveles basados en la escala y las capacidades de control y prevención de riesgos. Esto significa que en el pasado, el espacio para que los "bancos pequeños" expandan esta parte de su negocio a través de políticas de préstamos personales para vivienda más "flexibles" será limitado, y la gestión de las tasas de interés, calificaciones, etc. de los préstamos personales para vivienda será limitada. más estricto.
El camino hacia el desapalancamiento
En los últimos años, las políticas de control inmobiliario han sido casi estrictas a la hora de restringir a los compradores de viviendas. La introducción de una serie de políticas de "restricción", como restricciones de compra, restricciones de préstamos y restricciones de ventas, si bien protegen las necesidades urgentes, también hace que sea cada vez más difícil para los compradores de viviendas "aumentar el apalancamiento".
En el marco de la reforma estructural por el lado de la oferta, a partir de 2020, el proceso de "desapalancamiento" en el mercado inmobiliario se extenderá gradualmente a los vínculos de financiación de las empresas inmobiliarias.
El 20 de agosto de 2020, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China celebraron un simposio sobre empresas inmobiliarias clave en Beijing, proponiendo por primera vez la implementación de una gestión prudente. sistema de financiación inmobiliaria y el fortalecimiento de la comercialización y regularización de la financiación y la transparencia de las empresas inmobiliarias. La reunión también propuso que la financiación de las empresas inmobiliarias se gestione basándose en el principio de las "tres líneas rojas".
Las llamadas "tres líneas rojas" hacen referencia a los tres indicadores fijados para las empresas inmobiliarias: el ratio activo-pasivo una vez excluidos los cobros anticipados es superior al 70%; el ratio de deuda neta es superior a 100; %; y la relación entre efectivo y deuda a corto plazo es inferior a 1 veces. Según las diferentes situaciones de contacto, las empresas se dividen en cuatro grados: "rojo, naranja, amarillo y verde" para gestionar cuantitativamente la tasa de crecimiento. pasivos que devengan intereses.
Se informa que las "tres líneas rojas" han tenido un impacto sustancial en la industria inmobiliaria. Recientemente, las empresas inmobiliarias han realizado ajustes sustanciales en términos de recaudación de ventas, relación entre adquisición de terrenos y ventas. Crecimiento de la escala de emisión de bonos. Algunas empresas también han establecido plazos específicos para la reducción.
Según Xu Xiaole, las "tres líneas rojas" son la gestión del lado de la demanda de fondos, mientras que este sistema de gestión centralizada para los "préstamos para vivienda" es una restricción del lado de la oferta de fondos.
También cree que la gestión centralizada de los "préstamos relacionados con la vivienda" no sólo es parte del "sistema de gestión financiera prudente del sector inmobiliario", sino también una parte importante del mecanismo a largo plazo del sector inmobiliario. . En el futuro, esta política, junto con las "tres líneas rojas", se convertirá en la norma en la regulación del mercado inmobiliario.
La mayoría de los entrevistados señalaron que a medida que la gestión de la oferta de capital se endurezca de forma integral, también se iniciará plenamente la acción de "desapalancamiento" en el ámbito inmobiliario.
Xu Xiaole señaló que la regulación del mercado inmobiliario en los últimos años se ha llevado a cabo principalmente en la dirección del "desapalancamiento". El objetivo principal es reducir y prevenir los riesgos financieros inmobiliarios y promover el desarrollo equilibrado. del sector inmobiliario, las finanzas y la economía real. Dijo que en el último período, una proporción relativamente alta de bienes raíces estaba involucrada en crédito financiero, lo que no sólo aumentó el nivel de apalancamiento de las empresas y los residentes, sino que también ocupó recursos de crédito social, lo que no contribuyó a la construcción de una economía nacional. macrocirculación.
Una persona de una empresa de bienes raíces en Beijing le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que la industria de bienes raíces entrará en una nueva etapa después de que el dividendo demográfico y el dividendo de la tierra se desvanezcan gradualmente, y el dividendo financiero. también está desapareciendo. En el futuro, el mercado inmobiliario se despedirá del alto crecimiento gracias a los dividendos y entrará en una etapa de desarrollo estable.