¿Es necesario convertir la tasa de interés hipotecaria a 20 años a LPR si la tasa de interés de referencia aumenta un 10%? ¿Gracias?

Según el Anuncio No. 30 del Banco Central, la tasa de interés de todos los contratos de préstamos comerciales para vivienda personal firmados antes del 65438 de junio + 1 de octubre de 2020 debe convertirse a LPR más puntos de la tasa de interés flotante establecida. con referencia al tipo de interés de referencia del préstamo. El tiempo de conversión comienza a partir del 1 de marzo de 2020 y se completará antes del 31 de agosto. Sólo no se pueden convertir los contratos de préstamos personales para vivienda con un solo ciclo de revisión de precios. Los contratos de préstamos para vivienda personal firmados después del 65438 de junio + 1 de octubre de 2020 utilizarán LPR más intereses.

Aunque no hay elección entre conversión y no conversión, todavía hay dos opciones de conversión: una es convertir a puntos LPR plus y la otra es convertir directamente a una tasa de interés fija. Entre ellos, la LPR en el momento de la conversión se basa en la LPR publicada en febrero de 2019. Según el Anuncio No. 30, independientemente de si se convierte a puntos LPR plus o a tasa de interés fija, el nivel de tasa de interés después de la conversión debe ser el mismo que antes de la conversión antes de la próxima fecha de revisión. Después de la conversión, las tarifas Plus y Fija permanecen sin cambios y no se pueden volver a convertir. Después de la próxima fecha de revisión, si se convierte a puntos LPR plus, la tasa de interés del préstamo de ejecución se calculará en función de los puntos LPR plus del mes más reciente desde cada fecha de revisión hasta la siguiente fecha de revisión.

Tomemos como ejemplo la tasa de interés del préstamo subyacente: la tasa de interés de referencia para préstamos a cinco años es 4,90, la tasa de interés real para el 10% flotante es 5,39 y la LPR para 2019 65438 + febrero para más. cinco años es 4,80. La tasa de interés del préstamo convertida es entonces LPR + 59 puntos básicos, o una tasa de interés fija de 5,39.

Dado que se ha establecido la actual tendencia a la baja en las tasas de interés, es más rentable convertir a LPR + 59 puntos básicos. La conversión temprana se beneficiará temprano. En marzo de 2020, el LPR era de 4,75 y en abril, el LPR cayó a 4,65. Suponiendo que la conversión se complete en marzo, la fecha de revisión del contrato de préstamo es el 1 de abril de 2020. Después del 1 de abril, la tasa de interés real del préstamo bajará de 5,39 a 5,24. Si el monto del préstamo es de 700.000 yuanes, la conversión ahorrará 708 yuanes al año. Por supuesto, si elige una tasa de interés fija al realizar la conversión, no disfrutará de este beneficio.

Desde una perspectiva a largo plazo, existe una alta probabilidad de que las tasas de interés hipotecarias bajen. En otras palabras, las tasas de interés hipotecarias pueden caer en el futuro.

La tasa de interés de préstamo de referencia anterior era del 4,9%, que era la tasa de interés de préstamo más baja en la era de las tasas de interés de referencia. Se puede decir que un préstamo hipotecario es un préstamo muy rentable. La LPR reciente es del 4,8%, un 0,1% menos que la tasa de interés de referencia. En comparación con la tasa de interés base del 4,9%, la brecha es pequeña.

Sugiero que los compradores de vivienda con un plazo de préstamo corto, como aquellos con un plazo de hipoteca de menos de 5 años, puedan elegir una tasa de interés fija, que es la tasa de interés base anterior. Porque la mayor parte del resto de la hipoteca es capital y la tasa de interés ya es muy pequeña. Incluso si elige LPR, la tasa de interés de la hipoteca será más baja y no ahorrará muchos intereses. Aunque las tasas de interés fijas no disfrutan de los beneficios de la caída de las tasas de interés, no aumentarán las tasas de interés debido al aumento de las tasas de interés.

Si eres un comprador que acaba de obtener un préstamo o te queda un largo período de pago restante, puedes elegir LPR. A largo plazo, las tasas de interés de los préstamos bajan y usted puede ahorrar más intereses mientras las tasas de interés de las hipotecas bajan.

Nadie puede estar seguro de la dirección exacta que tomarán los tipos de interés hipotecarios en los próximos años o diez años. En resumen, si quieres ser estable, debes elegir una tasa de interés fija. El pago mensual y los intereses son claros de un vistazo. Si cree que las tasas de interés hipotecarias bajarán significativamente en el futuro, puede elegir LPR. Si las tasas hipotecarias bajan, puede ahorrar dinero en intereses.

Esta política en realidad está dirigida a aquellos usuarios de préstamos con tasas de interés flotantes. Antes de esto, la mayoría de los usuarios de hipotecas a tipo fijo no sabían nada al respecto. Porque la tasa de interés LPR reemplazará a la tasa de interés de referencia de China en el futuro.

Si tu hipoteca antes tuviera un tipo de interés flotante, es decir, sería un 10% superior al tipo de interés base. A partir de 2015, el tipo de interés base a más de cinco años es del 4,9%. El tipo de interés flotante en esta etapa es de aproximadamente el 5,39%.

Puedes optar por seguir pagando la hipoteca a un tipo de interés del 5,39%, o puedes renegociar con el banco para pagar la hipoteca a un nuevo tipo de interés fijo. En esta etapa, si los tipos de interés se mantienen bajos durante mucho tiempo, debería ser posible negociar un tipo de interés hipotecario inferior al 5,39%. En realidad, se trata de un nuevo contrato hipotecario que abandona el contrato original de tipo flotante.

También puedes elegir el tipo de interés flotante del 2020 de marzo al 31 de agosto. La tasa de interés LPR actual es del 4,15%, por lo que su dividendo actual es de aproximadamente el 30%. Esto es 4,15%*1,3=5,395%. Por supuesto, el punto decimal aquí será más preciso y no excederá su tasa de interés original del 5,39%.

En el futuro, si la tasa de interés LPR disminuye, su carga de intereses disminuirá durante el próximo año. Por ejemplo, si la tasa de interés LPR en 2021 es del 4%, entonces 4%*1,3=5,2%.

Recuerda: todas las opciones tienen un precio.

¿Qué pasa con los tipos de interés flotantes?

Las tasas de interés flotantes son ciertamente buenas. Hace diez años, la mayoría de los préstamos tenían tasas de interés del 7% al 8%, pero ahora rondan el 5%. ¿Qué pasa con el futuro? En general, bajará cada vez más, como Europa y Japón, con tipos de interés negativos. En ese momento, se renunciará a sus intereses, pero, por supuesto, aún tendrá que pagar el capital.

Pero las tasas de interés flotantes son riesgosas. Las tasas de interés fijas parecieron sufrir el año pasado, pero ¿qué pasa si hay una tasa de interés anual? Por ejemplo, la tasa de interés base de Argentina es del 60%. Por ejemplo, hoy Estados Unidos elevó las tasas de interés al 16% en 1980 debido a la hiperinflación. Por supuesto, la gente inteligente dirá que si se produce hiperinflación, venderé la casa antes de tiempo para devolver el dinero. Bueno, esa es una buena elección. El problema es que no somos eficientes. Esta casa no está a la venta. Porque los tipos de interés flotantes conllevan el riesgo de un aumento de los tipos de interés. Todo el mundo sabe que el tipo de interés actual del 5% se puede reducir como máximo al 0%, lo que significa que no hay intereses, pero hay mucho margen para subir. No sé mucho.

¿Qué pasa con los tipos de interés fijos?

Las tasas de interés fijas son antieconómicas y antieconómicas, pero pueden evitar riesgos. Ves que el tipo de interés va bajando año tras año, incluso es negativo, y sigues pagando un 5% de interés, lo que te hace sentir incómodo. Sin embargo, si los ingresos de una persona son estables, la carga de costos es un poco alta. Entonces, todo lo que tienes que hacer es seguir devolviendo la pelota de manera constante. El futuro es mucho más seguro.

Actualmente se siguen recomendando tipos de interés flotantes.

Tienes un tipo de interés flotante determinado por el tipo de interés base. En el futuro, tienes un tipo de interés flotante determinado por la LPR. Si su tasa variable ha estado flotando durante los últimos diez años, está obteniendo un buen negocio. Definitivamente se beneficiará del recorte de tipos de interés de 2015. También encuentra que la tendencia general de las tasas de interés es a la baja. Entonces el futuro simplemente cambiará un estándar relativo para calcular el interés. No hay diferencia. Por lo tanto, se recomiendan tipos de interés flotantes. Pero teniendo en cuenta que los tipos de interés flotantes son riesgosos, aunque la probabilidad de que se produzca este riesgo es muy pequeña, éste es el precio de elección.

Echemos primero un vistazo a lo que dijo el banco central.

1. Los préstamos a tasa flotante existentes a los que se hace referencia en este anuncio se refieren a los préstamos a tasa flotante que han sido emitidos y firmados por instituciones financieras antes del 65438 de junio + 1 de octubre de 2020 pero que no han sido emitidos con referencia a el tipo de interés de referencia del préstamo (sin incluir los préstamos personales para vivienda del fondo de previsión). A partir del 5438 de junio + 1 de octubre de 2020, las instituciones financieras no firmarán contratos de préstamos a tasa flotante con referencia a la tasa de interés de referencia del préstamo.

2 A partir del 1 de marzo de 2020, las instituciones financieras deben negociar con los clientes existentes de préstamos a tasa flotante los términos de conversión de la base de precios y convertir el método de fijación de precios de tasas de interés acordado en el contrato original a LPR como precio. base (el punto de aumento puede ser un número negativo), y el aumento de valor se fija durante el plazo restante del contrato y también se puede convertir en una tasa de interés fija; Las bases de precios solo se pueden convertir una vez y no se pueden volver a convertir. Los préstamos de inventario con tasa ajustable en el último ciclo de revisión de precios no se pueden convertir. En principio, la conversión de los índices de referencia de precios de préstamos a tasa flotante debería completarse antes del 31 de agosto de 2020.

El anuncio del banco central significa:

Después del 1 de marzo de 2020, los usuarios de todo el país que soliciten préstamos para comprar casas podrán volver a firmar contratos de préstamo con los bancos. Los préstamos hipotecarios personales involucrados ascienden a 28 billones.

Si el tipo de interés de la hipoteca renovada disminuye un 1%, un préstamo de 10.000 RMB puede ahorrar 10.000 RMB en intereses al año, lo que equivale a 833 RMB al mes. Para la mayoría de las familias, esto es sin duda algo bueno. Para el 31 de agosto, todos tendrán cinco meses para operar.

Permítanme comenzar con la conclusión:

Se recomienda cambiar a LPR y firmar solo una LPR por un año.

¿Qué es la LPR?

En pocas palabras, las tasas de interés de los préstamos ya no las determina el banco central, sino varios grandes bancos comerciales en función de los cambios del mercado. En realidad, esto equivale a que el banco central entregue el poder de fijación de precios de las tasas de interés de referencia a los bancos inferiores, dando un paso clave en la mercantilización del sistema financiero.

Luego está el tema de los puntos extra.

En el pasado, flotaba sobre la base de la tasa de interés de referencia, con un aumento del 20% o una disminución del 10%. En el futuro, no habrá tal problema de fluctuación. Se cambiará a un punto fijo y el valor del bono se fijará durante el período restante del contrato.

Por ejemplo:

La tasa de interés del préstamo para la casa que compró Xiao Ming está determinada por un 10% por encima de la tasa de interés base, es decir, 4,90% x (1+0,1) = 5,39%, y la última LPR es 4,80%, por lo que la diferencia es 5,39%-4,80%=0,59%.

La tasa de interés del préstamo para la casa comprada por Xiaohong está determinada por un 20% menos que la tasa de interés de referencia, es decir, 4,90%x(1-0,2)=3,92%. El último LPR es 4,80%. , entonces la diferencia es 3.92%-4.80%=- 0.88%, por lo que su puntaje de aumento fijo es negativo 88.

Si el tipo de interés de LPR sigue bajando hasta el 4% en el futuro.

Entonces, la tasa de interés hipotecaria de Xiao Ming es 4% + 0,59% = 4,59%, y la tasa de interés hipotecaria de Xiao Hong es 4% - 0,88% = 3,12%.

Actualmente, los tipos de interés hipotecarios en todo el mundo se mantienen entre el 2% y el 3% en Estados Unidos y entre el 2,75% y el 3% en el Reino Unido. La tasa de interés hipotecaria promedio en China es del 5,53%, que es básicamente el doble que la de los países desarrollados de Europa y Estados Unidos.

Además, muchos países del mundo han entrado gradualmente en la era de los tipos de interés negativos, por lo que es probable que la LPR disminuya en el futuro. Por tanto, se recomienda no firmar un tipo de interés fijo. Lo mejor es adoptar el modelo LPR + puntos de bonificación con un plazo de un año. Si la LPR sigue cayendo, nuestras tasas de interés hipotecarias podrán reducirse año tras año.

El tipo de interés de referencia actual de los préstamos hipotecarios es del 4,9%, que aumentaría un 10% hasta el 5,39%. Según la nueva normativa, se puede optar por mantener el 5,39% durante 20 años en el futuro. Cámbielo a una tasa de interés flotante, es decir, LPR a cinco años + puntos. Los puntos son 5,39% (tasa de interés de ejecución actual) - 4,8% (LPR actual a cinco años) = 0,59%. LPR a cinco años + año anterior de 0,59. De esta manera, siempre que el lpr futuro sea inferior al 4,8%, vale la pena convertir a un tipo de interés flotante.

La conversión o no tiene poco que ver con si su tasa de interés base actual está aumentando o disminuyendo. Lo que es más importante es si la LPR aumentará o disminuirá en el futuro. Por lo tanto, considera que la conversión a la baja es una tasa flotante y si considera que la conversión ascendente es una tasa fija.

En la situación económica actual, es muy probable que se reduzca la LPR. En primer lugar, la economía mundial en su conjunto se encuentra en un entorno muy débil. Japón y Europa tienen tipos de interés negativos y Estados Unidos ha recortado los tipos de interés tres veces seguidas. La economía de China también ha estado enfrentando una gran presión recientemente, por lo que el próximo recorte de tasas de interés también es un evento de alta probabilidad. Creo que las tasas de interés LPR seguirán una tendencia a la baja en cinco años. Entonces, si le quedan cinco o incluso diez años de préstamo, le sugiero que elija una tasa flotante.

Dentro de 10 o 20 años, ¿el lpr subirá o bajará? Es difícil de predecir en este momento. Pero si le quedan 20 años de préstamo, todavía le recomiendo que elija una tasa de interés flotante, porque un recorte de la tasa de interés dentro de diez años es relativamente seguro. Diez años después, la moneda se está devaluando. El valor de su deuda sigue siendo el mismo, pero el poder adquisitivo real disminuye. Podemos pensar en ello. Hace diez años, si tuvieras 2.000 yuanes al mes, ¿qué tan estresante sería? La presión para pagar 2.000 yuanes hoy es mucho menor. Por lo tanto, incluso si la LPR aumenta en ese momento, los beneficios que disfrutaremos en los primeros 10 años serán mayores que el pago después de 10 años.

Sobre este tema, descubrí que mucha gente tiene un malentendido.

A menudo sienten que si su tasa de interés hipotecaria es alta, deberían cambiar con el cambio de LPR. Si su tasa de interés hipotecaria es baja, deberían elegir una tasa de interés fija.

Esta opinión no tiene fundamento. La elección de la tasa de interés para seguir los cambios en la LPR en realidad no está directamente relacionada con la tasa de interés de la hipoteca anterior. En el mejor de los casos, es un sentimiento psicológico.

Porque en este plan de ajuste del tipo de interés hipotecario lo primero que hay que hacer es conectar con el LPR más tipo de interés, es decir, cambiar el modelo flotante del tipo de interés base original a LPR más o menos puntos, y la primera tasa de interés convertida no cambiará.

Por ejemplo, el tipo de interés original de tu hipoteca era del 5,88% y, en abril de 2020, optaste por cambiar el contrato. La LPR en ese momento era del 4,8%, sus puntos eran 108 puntos y la tasa de interés de su hipoteca todavía era del 5,88%.

En este caso, tienes dos opciones. Una es elegir una tasa de interés fija, es decir, la tasa de interés hipotecaria futura se mantendrá sin cambios en 5,88%, y la otra es elegir la tasa de interés que seguirá los cambios en la LPR.

Si eliges esto último, la tasa de interés tardará al menos un año en cambiar, dependiendo de la LPR en ese momento.

Si la LPR se mantiene en el 4,8%, el tipo de interés de tu hipoteca se mantendrá en el 5,88%. Si la LPR aumenta al 5%, la tasa de interés de su hipoteca será del 6,08%. Si la LPR cae al 4,6%, la tasa de interés de su hipoteca será del 5,68%.

Se puede observar que si se elige el tipo de interés para seguir el cambio de LPR no tiene nada que ver con el tipo de interés de la hipoteca anterior. La clave es determinar si las tasas de interés bajarán o aumentarán en el futuro.

Si estás seguro de que los tipos de interés bajarán en el futuro, entonces deberías optar por seguir los cambios en lpr. Si está seguro de que las tasas de interés aumentarán en el futuro, entonces debería elegir una tasa fija.

El tipo de interés de tu hipoteca actual es: 4,9%*(1+10%)=5,39%. De acuerdo con la última política de tasas de interés hipotecarias, las hipotecas existentes con tasas de interés flotantes para viviendas deben convertirse a tasas de interés hipotecarias basadas en LPR, por lo que tiene dos opciones: tasas de interés fijas y tasas de interés flotantes.

Si eliges un tipo de interés fijo, el tipo de interés de tu futura hipoteca será siempre del 5,39%. Independientemente de si la LPR cambiará en el futuro, no tiene nada que ver con usted. Si sube, has obtenido ganancias; por otro lado, si el LPR baja, incluso si pierdes, es un poco como apostar.