¿Cuánto sabes sobre hipotecas? ¿A qué debe prestar atención al comprar una casa y liquidar el préstamo anticipadamente?

Ante una gran cantidad de intereses de préstamo, muchas personas que compran una casa quieren pagar el préstamo antes de tiempo y deshacerse del destino de ser esclavos domésticos. Estas cuestiones se han convertido en el centro de atención.

¿Existe un “mejor momento para liquidar su préstamo anticipadamente”?

De hecho, ya sea que utilice un préstamo de un fondo de previsión o un préstamo comercial, el método de pago es cantidades iguales de principal o cantidades iguales de principal e intereses. No existe un "mejor momento para liquidar su hipoteca anticipadamente". Esta es una propuesta completamente falsa.

Pagamos la hipoteca mensualmente y el interés del banco se calcula con precisión mensualmente.

Tres métodos de pago anticipado

Supongamos que el fondo de previsión se utiliza para un préstamo para la compra de una vivienda de 6,5438 millones de yuanes, el método de pago es la compensación y el préstamo hipotecario se cancela en 30 años. . El tipo de interés anual actual para los préstamos del fondo de previsión es del 3,25. Veamos el pago del principal cada mes. Si elige el capital promedio como método de pago, entonces el principal de 6,5438 millones de yuanes se dividirá en partes iguales en 360 meses (30 × 654,38 02), de modo que el pago mensual del principal se fije en 2777,78 yuanes. Este es un número fijo, y No tenemos que preocuparnos por eso, solo mira los intereses que tienes que pagar cada mes. La tasa de interés mensual es la tasa de interés anual dividida por 12. Tomemos como ejemplo la tasa de interés anual del fondo de previsión: si pide prestado 10.000 yuanes, el interés que debe pagar al banco en el primer mes es 10.000 yuanes × 0,270833 = 2708,33 yuanes.

Aunque nuestro ejemplo habla de pagos iguales de principal, independientemente del capital promedio o de igual capital e intereses, si el interés mensual es fijo, le debes al banco 6,5438 millones el primer mes, luego el primero mensual. El pago de intereses es de 2708,33 yuanes. Cabe señalar que a partir del segundo mes los intereses serán menores que el capital y los intereses de igual monto, simplemente porque el principal se pagará más cada mes con montos iguales.

Dado que el principal de 2.777,78 yuanes se pagó en el primer mes, en este momento, * * todavía le debe al banco entre 10.000 y 2.777,78 = 997.222,22 yuanes. Por tanto, el interés del segundo mes es: 997222,22× 0,270833 = 2700438 0 yuanes. Si no quieres que te dé pereza calcular, puedes utilizar directamente la calculadora de hipotecas para calcular cuánto interés pagarás cada mes.

Debido a la selección del capital promedio, el préstamo total adeudado al banco en el último mes fue de 2777,78 yuanes, por lo que el interés fue de 2777,78 yuanes * 0,270833 = 7,52 yuanes.

Conclusión: No hay "más valor" en un momento determinado para la amortización anticipada.

¿Cuanto mayor sea el plazo del préstamo, mayor será el interés total?

A través de los datos específicos anteriores, descubriremos que en el proceso de pago de la hipoteca, usted no puede codiciar un centavo del banco y el banco no puede codiciar un centavo suyo. La cantidad de capital e intereses que se paga cada mes y la cantidad de capital e intereses restantes se calculan en función de la tasa de interés hipotecaria anualizada fija. Nadie puede aprovecharse de nadie más.

Específicamente, durante el plazo del préstamo que firmó originalmente (suponiendo un préstamo a 30 años), ¿pagó el préstamo durante 5 años, 10 años, 15 años, 20 años, etc.? , pagará el préstamo por adelantado en estos diferentes momentos, es decir, pagará el capital restante de una vez. La cantidad que solicite prestado al banco siempre se reembolsará.

En términos de intereses, cuanto más tiempo se contrate el préstamo, más intereses tendrás que devolver. No hay duda al respecto. Si no quiere pagar demasiados intereses, cancele la hipoteca por adelantado, pero nunca dirá que pagar toda la hipoteca en el séptimo año le hará perder dinero o que es más rentable que pagar. cancelar toda la hipoteca en el octavo año.

En cuanto a amortizar tu préstamo anticipadamente, la clave depende de cuándo quieres amortizarlo anticipadamente o si quieres amortizarlo anticipadamente. Cada uno es diferente en este sentido, porque la capacidad de cada uno para pagar intereses y sus necesidades de flujo de efectivo son diferentes, por lo que no existe el llamado "mejor momento para pagar un préstamo anticipadamente" para todos.

En otras palabras, no importa cuándo reembolses el préstamo, el interés que pagas al banco se calcula estrictamente según el tipo de interés acordado cuando el tipo de interés anual de la hipoteca es fijo. No importa cuándo lo pague, el costo que paga se calcula en función de la tasa de interés anual del préstamo del fondo de previsión de 3,25, y lo mismo ocurre con los préstamos para reempresas.

Acerca de los préstamos de fondos de previsión

En comparación con los préstamos comerciales, los préstamos de fondos de previsión tienen tasas de interés más bajas. Calcule una cuenta: tome como ejemplo una casa por valor de 400.000 yuanes. Según el monto del préstamo de 70, puede pedir prestado hasta 280.000. Si el plazo del préstamo comercial es de 25 años, el reembolso mensual promedio es de 1.620,58 yuanes, el reembolso total en 25 años es de 4.861,74 yuanes y el interés total pagado llega a 2.061,74 yuanes. También es un préstamo de fondo de previsión con un plazo de 25 años. El reembolso mensual es de 1.364,49 yuanes, el reembolso total a lo largo de 25 años es de 409.345 yuanes y el pago total de intereses es de 1.293,45 yuanes. En comparación con los préstamos comerciales, el gasto en intereses ahorrado durante 25 años es de casi 76.829 yuanes.

El fondo de previsión de vivienda equivale a un depósito extra. El fondo de previsión para la vivienda lo pagan tanto la empresa como los empleados, y la empresa subvencionará la misma cantidad en función de la proporción del pago del fondo de previsión para la vivienda de los empleados. En cuanto a los préstamos para compra de vivienda y usos relacionados con la misma, son propiedad íntegra de los empleados y equivalen a depósitos en el banco. Tomemos a Beijing como ejemplo. Si su salario mensual es de 6.000 yuanes y paga 5, es decir, 300 yuanes al mes, la empresa le pagará 300 yuanes en consecuencia, lo que equivale a un depósito adicional de 600 yuanes, lo cual es bastante rentable.

¿Es rentable liquidar anticipadamente los préstamos del fondo de previsión?

1. No es fácil solicitar con éxito un préstamo de un fondo de previsión. En la actualidad, muchos bancos tienen que hacer cola durante más de medio año para solicitar préstamos del fondo de previsión. Después de liquidar su préstamo del fondo de previsión, será difícil obtener otro préstamo con éxito si desea comprar otra casa.

2. Si utiliza el dinero sobrante que tiene para pagar un préstamo del fondo de previsión y se encuentra con otras emergencias cuando necesita dinero con urgencia, como que los niños vayan a la escuela, que los padres se enfermen, que compren un automóvil, etc. Si solicita un préstamo comercial de manera inteligente, la tasa de interés aumentará considerablemente.

3. Si utiliza el dinero que le sobra para comprar productos financieros a corto plazo o encontrar un buen proyecto de inversión, los ingresos superarán los intereses de los préstamos públicos y puede haber ingresos adicionales.

4.

Teniendo en cuenta la inflación, el dinero ahora siempre vale más que el dinero en el futuro. La inflación en China ha estado por encima de las tasas bancarias, lo que significa que el valor de sus pagos se ha ido depreciando, lo cual es un buen negocio para usted.

5. El punto más importante es que los préstamos hipotecarios del fondo de previsión son reembolsos de cantidades iguales de capital e intereses. La proporción del principal en el pago mensual aumenta mes a mes y la proporción de intereses disminuye mes a mes. mes. Los bancos no le recordarán esto cuando solicite un préstamo.

¿Elegirías pagar el préstamo anticipadamente?

Cinco consejos

Cualquiera puede liquidar su hipoteca antes de tiempo, pero no existe el llamado "mejor momento"

Para algunas personas, siempre y cuando el El banco tiene un préstamo, me sentí endeudado y me sentí incómodo. Quieren reembolsar el préstamo por adelantado para poder devolverlo y solucionar sus malestares.

Es posible que muchas personas quieran cambiar de casa y comprar una segunda casa después de algunos años de pago. Primero deben liquidar el préstamo o liquidar la casa primero y luego sacar más dinero para una hipoteca. . En este caso, tendrás que pagar el préstamo por adelantado, pero el tiempo deberá determinarse según tu situación.

Si desea pagar su préstamo anticipadamente, solo debe considerar que el banco puede cobrar intereses de penalización por pago prematuro, y las regulaciones de diferentes bancos en diferentes regiones son diferentes. Podrás consultar los detalles del contrato firmado en ese momento.

En comparación con las tasas de interés anualizadas que ofrecen muchos productos financieros, la tasa de interés anualizada de los préstamos hipotecarios bancarios es realmente baja, lo que supone un coste muy bajo. A falta de la citada necesidad de amortización anticipada, si hay algún truco para “liquidar la hipoteca antes de tiempo” es que cuanto más tarde, mejor. Si las tasas hipotecarias bajan, valdrá más y cuanto más tarde, mejor.

(La respuesta anterior se publicó el 9 de agosto de 2016. Consulte la situación real para conocer la política de compra de vivienda actual).

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