Atención, propietarios de vehículos hipotecarios, ¡el algoritmo hipotecario está a punto de cambiar! ¿Cuál es más rentable?
Puntos de política: los clientes hipotecarios deben elegir el método de "cambio de ancla" de la tasa de interés en cualquier momento entre marzo y agosto del próximo año.
El 28 de febrero de 2012, el banco central publicó la importante noticia de que cambiaría la base de fijación de precios para las tasas de interés hipotecarias existentes. A partir del 28 de marzo del próximo año, el precio de referencia cambiará a LPR y ya no estará vinculado a la tasa de interés de referencia anterior.
El reportero de Yangzi Evening News/Niuzi News se enteró de que los préstamos personales para vivienda son generalmente préstamos comerciales con un plazo de más de cinco años. Anteriormente estaba anclada a la tasa de interés de referencia, flotante o descontada según la tasa de interés de referencia, la tasa de interés hipotecaria incremental después del 8 de octubre de 2065 438+09 19 está anclada a la LPR, que es la tasa de cotización del mercado de préstamos anunciada una vez; un mes. El último LPR a cinco años es actualmente del 4,8%. La tasa de interés hipotecaria más la LPR es la tasa de interés final. Según el algoritmo anterior, la tasa de interés hipotecaria vinculada a la tasa de interés de referencia solo cambiará cuando cambie la tasa de interés de préstamo de referencia del banco central, mientras que la tasa de interés vinculada a la LPR cambiará con el cambio de la LPR y se anuncia una vez al año. mes.
Entonces, ¿cómo ajustar la base de fijación de precios a las tasas de interés hipotecarias existentes? En el anuncio del banco central se ofrecieron dos opciones de conversión.
La primera: Convertir el tipo de interés hipotecario a un tipo de interés fijo. Según las regulaciones, el nivel de la tasa de interés de los préstamos personales comerciales para vivienda después de la conversión debe ser igual al nivel de la tasa de interés de ejecución más reciente del contrato original. Los conocedores de la industria analizan que después de elegir una tasa de interés fija, la tasa de interés ya no aumentará durante el período de pago de la hipoteca.
Segundo tipo: Cambie de la tasa de interés base a LPR y seleccione la tasa de interés "LPR + punto plus". LPR es la tasa de interés cotizada en el mercado de préstamos. LPR se publica mensualmente y su contenido cambia constantemente. Esto significa que si elige la tasa de interés de "puntos LPR +", la tasa de interés hipotecaria futura aumentará o disminuirá con el aumento o la caída de LPR, y el pago mensual también puede ser mayor o menor.
Cálculo específico
Para clientes con tipos de interés fijos, los tipos de interés ya no serán flotantes.
Al cambiar de cliente LPR, la "diferencia" permanece sin cambios.
El reportero de Yangzi Evening News/Niuzi News se enteró de que el anuncio del banco central mostraba que los prestatarios sólo tienen una opción y no pueden volver a realizar conversiones después de la conversión. ¿Cómo calcular el "nuevo tipo de interés"? Los clientes de préstamos hipotecarios tienen que elegir qué forma es más rentable.
El reportero de Yangzi Evening News calculó los siguientes ejemplos:
El cliente A compró una casa a finales de 2012 y disfrutó de un descuento del 15 % sobre la tasa de interés hipotecaria en ese momento. Según la tasa de interés de referencia actual, la tasa de interés de su préstamo es (4,9%) × 0,85 = 4,17%.
Según el primer método, el cliente hipotecario A negocia con el banco y la tasa de interés posterior se fija en 4,17%. Luego, sin importar cómo cambie el entorno externo en el futuro, pagará los intereses de la hipoteca. al 4,17%.
Según el segundo formulario, el Cliente A debe calcular primero la diferencia con LPR. Desde la perspectiva del valor agregado, el valor agregado es la diferencia entre la última tasa de interés de ejecución del contrato original (4,17%) y la LPR de febrero de 2019 (4,8%) (en este caso, la diferencia es negativa 0,63%). Por tanto, la diferencia se mantendrá dentro del plazo restante del contrato y fue de un negativo 0,63%. Por ejemplo, si la LPR aumenta al 5,2% en el futuro, la tasa de interés hipotecaria del cliente será del 5,2%-0,63% = 4,57%, que es más alta que la tasa de interés fija (4,17%, pero si la LPR baja a 4,2); % en el futuro, el tipo de interés hipotecario del cliente en ese momento será del 3,57%, inferior al tipo de interés fijo.
Si el cliente B compra una casa en 2018 y la tasa de interés hipotecaria es un 10 % más alta que la tasa de interés de referencia, entonces su tasa de interés hipotecaria actual es 4,9 % × (1+10 %) = 5,39 %. . Según el primer método, puede acordar con el banco el reembolso del préstamo a un tipo de interés fijo del 5,39%. Sin embargo, según el segundo método, la diferencia entre su tasa de interés actual y la LPR en febrero de 2009 (4,8%) es del 0,59%. Si el LPR se aprecia en el futuro, la tasa de interés de su préstamo también aumentará en consecuencia.
Pero si la LPR cae al 4,2% en el futuro, la tasa de interés hipotecaria del cliente será 4,2% + 0,59% = 4,79%, que es menor que la tasa de interés fija que eligió.
Se puede observar que con las diferentes tendencias futuras de LPR, los cambios en las tasas de interés hipotecarias son claros de un vistazo.
Los expertos dijeron que la tasa de interés LPR es a largo plazo, el valor a la baja es estable y también hay disponibles tasas de interés fijas.
El reportero de Yangzi Evening News/Niuzi News aprendió mediante cálculos que qué forma es más rentable depende de la tendencia futura de LPR. Cuando la LPR caiga en el futuro, será más rentable elegir una tasa de interés vinculada a la LPR. La LPR fluctúa todos los meses. ¿La tasa de interés hipotecaria también fluctúa una vez al mes? Según los informes, el ciclo de revisión de precios actual de la mayoría de los préstamos personales comerciales para vivienda es de un año y la fecha de revisión de precios es de un día por año. Sin embargo, las instituciones financieras pueden renegociar el período de revisión de precios y la fecha de revisión al negociar los términos de conversión de la base de precios con los clientes. El período mínimo de revisión de precios para préstamos personales comerciales para vivienda es de un año.
Según los informes, la nueva política del banco central afectará principalmente a los compradores de viviendas que compren casas antes de 2020, utilicen préstamos comerciales y se refieran a tasas de interés de referencia para préstamos. Los expertos de la industria dicen que para los compradores de viviendas con plazos de préstamo restantes cortos y montos de préstamo restantes pequeños, no hay mucha diferencia entre los dos métodos. Pero para los compradores de viviendas con montos y plazos de préstamo más largos, es más beneficioso seguir el mercado. Li Wanfu, analista hipotecario del Instituto de Investigación de Big Data de Rong360, dijo en una entrevista con un periodista de Yangzi Evening News/Niuzi News que, a mediano y largo plazo, hay un margen considerable para la caída de las tasas de interés LPR. A medida que LPR continúa disminuyendo, es más beneficioso para los usuarios elegir una solución que se convierta al precio de referencia de LPR, y también se reducirán los gastos por intereses futuros. Por supuesto, si los usuarios prestan más atención a la estabilidad y conveniencia de las tasas de interés, también pueden optar por cambiar a una tasa de interés fija en comparación con la reducción de los gastos por intereses causada por la posible disminución de la LPR.
Wen Bin, investigador jefe del China Minsheng Bank, cree que aunque los bancos ofrecerán cotizaciones de préstamos fijas y flotantes, en el contexto de la caída esperada de la LPR, los clientes generalmente elegirán cotizaciones de tasa flotante porque el diferencial de la tasa de interés ha aumentado. sido arreglado. Si la LPR está en un ciclo alcista debido a la recuperación económica y el aumento de la inflación, las tasas hipotecarias también subirán. Si previamente se firmó una tasa fija, el costo de la hipoteca seguirá siendo el mismo.