Cuando una empresa de bienes raíces no puede distinguir entre proyectos antiguos y nuevos en términos de costos, los proyectos antiguos serán evaluados y gravados, pero ¿cómo determinar el costo de los proyectos nuevos debido a la auditoría y el gravamen?
¿Por qué sucede esto? Entonces, ¿según qué estándares compras?
Los proyectos de inversión inmobiliaria tienen las características de una gran inversión de capital, un largo ciclo de construcción, muchos vínculos de contabilidad de costos y altos riesgos de inversión. Esto requiere un cálculo cuidadoso, evitar riesgos y esforzarse por obtener los máximos beneficios económicos con el mínimo costo. El trabajo de contabilidad de costos de las empresas promotoras de bienes raíces es un trabajo contable complejo, que está determinado por las características de los proyectos inmobiliarios. Mejorar la calidad de la contabilidad de costos para proyectos de desarrollo es una prioridad absoluta para las empresas de desarrollo inmobiliario. Cómo realizar la contabilidad de costos es particularmente importante.
Los costos de desarrollo inmobiliario se refieren a todos los gastos incurridos por las empresas inmobiliarias para desarrollar un determinado número de viviendas comerciales. En cuanto a su uso, se puede dividir a grandes rasgos en tres partes.
1. Costos de terrenos, construcción civil y equipamiento. Este es el contenido principal de los costos de desarrollo inmobiliario y representa aproximadamente el 80% de los costos totales. El más importante de ellos es el costo del terreno. Los costos de la tierra incluyen principalmente costos de reposición, costos de arrendamiento, costos de reubicación, etc. Antes de decidir si desarrollar un proyecto, los desarrolladores inmobiliarios deben calcular el costo del terreno por metro cuadrado de vivienda comercial que se desarrollará en el futuro (comúnmente conocido como precio mínimo) convirtiendo el costo estimado del terreno en área de terreno y relación de área de piso. Evaluación de viabilidad del proyecto.
2. Paquetes y otros cargos. Se refiere principalmente al agua, la electricidad, el gas, los principales servicios municipales y las tarifas de apoyo a la construcción pública. También son indispensables las instalaciones de servicios de vida como escuelas, hospitales y tiendas. Aunque algunas de las otras tarifas y gastos son del tipo de depósitos, como depósitos de archivos, depósitos ecológicos, etc., es difícil recuperarlos todos. Hay muchos tipos de artículos de cobro con diferentes estándares. Muchos artículos son implementados por empresas e instituciones monopolistas, que son muy arbitrarios y los estándares generalmente son altos. Las instalaciones de apoyo y otros elementos de carga son el área más afectada de los costos de desarrollo inmobiliario por factores externos y generalmente representan del 10 al 15% de la inversión total del proyecto.
3. Gastos de gestión y costes de financiación. En comparación con otras industrias, el desarrollo inmobiliario tiene las características de un ciclo de construcción largo, un gran monto de inversión y un alto riesgo de inversión. Por lo tanto, la mayoría de las empresas de desarrollo deben satisfacer sus necesidades de financiamiento a través de préstamos, lo que genera una gran cantidad de gastos por intereses. Cómo calcular correctamente esta parte del costo jugará un papel muy importante en el cálculo correcto de los costos de desarrollo.
Para la construcción de una comunidad multifuncional moderna, los objetos de contabilidad de costos son complejos. Esto requiere que los contadores de costos profundicen en la realidad y estudien y analicen las características generales del proyecto, los requisitos de gestión, los fines económicos, las normas, el plazo de entrega de la construcción y la determinación de las principales partidas del presupuesto y las cuentas finales. La configuración de los objetos de contabilidad de costos debe cumplir con el principio de "conveniencia para la contabilidad y la gestión". En términos generales, al determinar los objetos de contabilidad de costos, las empresas de desarrollo inmobiliario deben tener en cuenta la ubicación, el propósito, la estructura, la decoración, la altura del piso, el equipo de construcción y otros factores del proyecto de desarrollo, y manejarlos de la siguiente manera: Los proyectos de desarrollo generales deben basarse en cada proyecto de desarrollo independiente enumerado en el presupuesto de diseño preparado (presupuesto) o en cada presupuesto de dibujo de construcción independiente se considera un objeto de contabilidad de costos para proyectos de desarrollo grupales con la misma ubicación de desarrollo y el mismo tipo estructural, si el inicio; y el tiempo de finalización es similar, el mismo proyecto de construcción La construcción en equipo se puede combinar en un objeto de contabilidad de costos para proyectos de desarrollo individuales con mayor escala y período de construcción más largo, los objetos de contabilidad de costos se pueden dividir según ciertas áreas o partes del desarrollo; proyecto basado en las necesidades del sistema de responsabilidad económica. Por ejemplo, los proyectos a gran escala primero deben realizarse en lotes, y las viviendas comerciales desarrolladas en lotes deben clasificarse adecuadamente de acuerdo con los usos económicos y los estándares de construcción para las instalaciones de apoyo a edificios públicos en el área que son instalaciones públicas comerciales, objetos de costos separados. La contabilidad debe configurarse formará múltiples objetos de contabilidad de costos.
Divida correctamente los elementos de costos, tales como: tarifas de compensación por adquisición de terrenos y demolición, tarifas de ingeniería preliminar, tarifas de infraestructura, tarifas de ingeniería de construcción e instalación, tarifas de instalaciones públicas y tarifas indirectas de desarrollo, etc. Puede reflejar objetivamente la estructura de costos del producto y facilitar el análisis y la investigación sobre formas de reducir costos. Según el sistema de contabilidad actual para las empresas de desarrollo inmobiliario: los costos de desarrollo son un tema de primer nivel. En este tema, las empresas deben determinar las partidas de costos y llevar una contabilidad detallada en función de sus propias características operativas y necesidades de gestión.
No es aconsejable enumerar demasiados elementos de costos. Los costos que ocurren con menos frecuencia, especialmente los gastos únicos, deben consolidarse en la medida de lo posible. Los gastos con montos mayores que ocurren sucesivamente deben contabilizarse por separado. Si se contratan los costos de construcción civil, se deberá llevar una contabilidad detallada de acuerdo al contrato, de manera que en todo momento se pueda estar al tanto del avance de la obra y del estado de pago, y se proporcione información para la liquidación final del proyecto.
Para un solo proyecto inmobiliario, debido a que el objeto de costo es simple, es mucho más fácil recolectar costos y gastos, y hay relativamente pocos contenidos que se incluyen indirectamente en el objeto de costo mediante la asignación. Sin embargo, el desarrollo comunitario integral a gran escala es muy complicado y los objetos de contabilidad de costos son relativamente detallados. Muchos costos y gastos no se pueden recopilar directamente en cada objeto de contabilidad de costos, por lo que es necesario utilizar ciertos métodos y procedimientos para la asignación. luego se recopilan indirectamente en los diversos objetos de contabilidad de costos. Cada objeto de contabilidad de costos. Los costos y gastos recaudados directamente son principalmente costos de proyectos de construcción e instalación, y otros costos y gastos deben asignarse periódicamente. Los costos asignados indirectamente deben recopilarse y contabilizarse de acuerdo con los detalles de sus respectivas partidas de costos durante la recolección diaria, y luego se calcula de acuerdo con cada objeto de costo y se asignan las partidas de costo correspondientes.
Los proyectos de desarrollo territorial completados deben utilizar diferentes métodos para trasladar los costos según su propósito. Por ejemplo:
(1) Sitios de construcción comercial desarrollados para venta o transferencia pagada. Una vez finalizado el desarrollo, su costo real debe transferirse a la cuenta "Productos de desarrollo - Terreno".
(2) Una vez completado el desarrollo, el sitio de construcción se utilizará directamente para la construcción de viviendas comerciales de la empresa. Los costos reales deben trasladarse e incluirse en los costos relevantes del desarrollo de viviendas cuando el desarrollo esté terminado y puesto en uso.
(3) Dentro de los tres meses posteriores a la aceptación final del proyecto de desarrollo inmobiliario y la obtención de la licencia de entrega, se debe obtener el libro de cuentas final del proyecto después de la revisión de precios, para que el personal de contabilidad de costos pueda calcular según el costo asignado de cada objeto contable de costos. Los gastos cobrados verifican el estado de pago del precio determinado en cada contrato y cuenta final del proyecto, y acumulan los costos y gastos correspondientes de acuerdo con los requisitos de la base devengado, de manera de arrastrar el costo. costo total real de finalización y calcular el costo unitario de cada objeto contable independiente para el desarrollo completado Contabilidad detallada de los productos. Si se trata de un proyecto de operación de alquiler, se trasladará a la contabilidad detallada de productos de desarrollo de alquiler.