Análisis de casos de financiación inmobiliaria

La cotización de puerta trasera, la principal reestructuración de activos de Happiness Industry, comenzó a finales de 2006, fue aprobada por China a finales de 2008 y se completó a mediados de 2008. Todo el proceso de reestructuración duró aproximadamente un año y medio.

El plan general de reestructuración de la industria de la felicidad nació en el contexto de la reforma del comercio de acciones. El diseño y funcionamiento del programa presenta muchas soluciones innovadoras que están en línea con las tendencias del mercado y los puntos calientes del momento. Es un típico caso exitoso de cotización en bolsa de una empresa inmobiliaria.

2. Interpretación de 48 métodos de financiación de empresas inmobiliarias

Interpretación de 48 métodos de financiación de empresas inmobiliarias

La financiación inmobiliaria también se refiere al proceso de desarrollo, circulación y consumo inmobiliario, entre ellos, una serie de actividades de financiación como captación de fondos, financiación y servicios financieros relacionados a través de la circulación de divisas y canales de crédito. Entonces, ¿cómo superar el dilema de la financiación y elegir el método de financiación adecuado?

El primer plan: financiación de cuentas por cobrar

1 El pagador es una unidad solvente en la que confían agencias gubernamentales, grandes grupos, bancos y otros bancos.

2 Titulización de Cuentas por Cobrar (Fideicomiso)

Segundo Plan: Financiamiento de Cuentas por Pagar

1, Factura de Aceptación de Uso

2. Custodia

3. Pago de Valores de Cuentas por Cobrar

Consejos Importantes: Trato con departamentos gubernamentales, humores, favores, cosas. No se invertirán proyectos con un 1% de activos estatales.

La tercera opción: financiación de empeño de activos

1. Préstamo de emergencia, el empeño es el más rápido.

2. Aceptar artículos valiosos en el mercado como prendas, como bienes muebles, inventario y equipos.

3. Se puede canjear en lotes

El cuarto plan: financiación con bonos corporativos

1. Los acreedores no interferirán con las operaciones comerciales.

2. Los intereses se pagan antes de impuestos.

El quinto plan: financiación de promesas de inventario

1. El valor es relativamente estable dentro de un cierto período de tiempo.

2. Almacenado en almacén de terceros.

La sexta opción: Financiamiento por arrendamiento (equipos grandes) (disponible tanto para compradores como para vendedores)

1. Ayudará a mejorar la capacidad de producción y la competitividad de la industria.

2. Compartir costes año a año para conseguir la elusión fiscal.

3. Compra de los primeros derechos de propiedad

Séptimo Plan: Financiación de Hipotecas Inmobiliarias

1. No se aceptan derechos de propiedad pequeña

2 .Préstamo añadido tras tasación.

(Los derechos de pequeña propiedad se pueden alquilar a grandes empresas que utilizan crédito en los bancos, y los préstamos se pueden alquilar anualmente a los bancos)

Octavo Plan: Préstamos Hipotecarios sobre Valores

1. El rendimiento esperado de los bonos del Tesoro retenidos

2. Pueden canjearse en lotes

3.

Noveno Plan Quinquenal: Préstamos Operativos

1. Basado en registros comerciales existentes

2.

El Décimo Plan: Préstamo para Decoración

1. Hay garantía pero no hay fuente de pago.

2. El alcance y la proporción de la cuota son relativamente grandes.

El Undécimo Plan: Financiación de Patentes

1 Hay un límite de validez.

2. Tener mercado y escala exitosos.

Los gobiernos del distrito de Futian y del distrito de Nanshan de la ciudad de Shenzhen tienen políticas de descuento de intereses especiales para préstamos de patentes corporativas.

Décimo Segundo Plan: Financiamiento de Ingresos Anticipados

1. Puede utilizar efectivamente los ingresos esperados por adelantado.

2. Generalmente es necesario utilizar herramientas de garantía.

El Decimotercer Plan: Financiamiento de la Gestión Interna

1. Financiamiento de Ganancias Retenidas

2. Financiamiento de Acciones Revitalizante

Caso: Diez Mil Felices 100 millones.

Caso: La financiación de capital a capital ahorra 8 millones de libras en impuestos

El Decimocuarto Plan: Préstamos de crédito personal

1 Maximizar el crédito personal

2. Maximizar el flujo de caja

El Décimo Plan Quinquenal: Financiamiento de Crédito Empresarial

1. Maximizar el crédito empresarial,

2. Flujo de Caja

Plan Decimosexto: Financiamiento de Crédito Comercial

1. Financiamiento Comercial Tangible

2. Financiamiento Comercial Intangible

Capítulo Diecisiete Planes: Financiamiento de préstamos privados

1. Aproveche al máximo la información financiera informal

2. Procedimientos convenientes y métodos flexibles.

3. Métodos especiales de control de riesgos y cobro

18. Financiación anticipada de cuentas por cobrar

1.

2. El valor de las expectativas es una tendencia creciente.

Decimonoveno Plan: Financiación Compensatoria del Comercio

1.

2. La demanda es significativamente mayor que la oferta.

El Plan 20: Financiamiento del Proyecto BOT

1. Construcción A-operación A-transferencia a B (concesión pública * * * del proyecto)

2. A construcción-Operación A-transferencia a B (privada)

Ítem 21: Financiamiento del paquete del proyecto

1, el valor no se puede reflejar ni realizar.

2. Espacio predecible para la apreciación

Veintidós: Financiamiento de liquidez de activos

1, valioso pero sin futuro

2. Alto retornos esperados de nuevos proyectos.

Veintitrés: Financiamiento de utilidades retenidas (financiamiento interno)

1. Activo, controlable, bajo costo de interés,

2. el equipo.

El vigésimo cuarto plan: financiación de transacciones de derechos de propiedad

1. Financiación de transacciones de activos

2. Puede optimizar la estructura de capital, optimizar la asignación de activos y mejorar la utilización de los recursos.

3. Las empresas con activos estatales lo utilizan más.

El vigésimo plan quinquenal: Financiamiento de cotización Shell

1. Financiamiento de cotización curva

2. Bajo costo general y baja relación precio-beneficio.

Ítem 26: Financiamiento de la compra y venta de productos básicos

1. Financiamiento por pago anticipado

Caso: La forma rápida de ganar de Sunco

No. Veintisiete planes: Financiamiento de la operación

1. Financiamiento de la tarjeta de socio

2. Financiamiento promocional

Artículo 28: Financiamiento de transferencia de patrimonio

1. Financiamiento de socios estratégicos

2. Acciones preferentes, canjes de deuda por capital

Plan 29: Ampliación de capital y financiación de expansión accionaria

1 .As Al aumentar el capital social, cambia la proporción de participación.

2. Expansión de escala, la inversión de los accionistas originales se mantiene sin cambios.

Plan 30: Financiamiento de compra apalancada

1. Utilice poco para ganar en grande. Herramientas

2. Captación de fondos, adquisición, venta, reestructuración, cotización

Proyecto 31: Financiación de capital privado

1 Crecimiento, competitividad, excelente equipo

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2. Buenos canales de salida y retornos esperados.

Plan 32: Financiamiento de deuda privada

1. Flujo de caja estable

2. Buen sistema crediticio

El Plan Trigésimo Tercer: Financiamiento cotizado

1. Cotizado en el país y en el extranjero, en Estados Unidos, Hong Kong, Singapur, Australia y la provincia de Taiwán.

2. Junta principal, Junta de pequeñas y medianas empresas y GEM

Artículo 34: Financiamiento del fideicomiso de activos

1, el costo es aproximadamente un 17% mayor.

2. Requisitos para una escala efectiva

El Trigésimo Quinto Plan: Financiamiento con Promesas de Capital

1, que pueda evaluar efectivamente el valor de la empresa.

2. Estructura de propiedad clara

Plan 36: Introducir el capital riesgo

1.

2. Con el propósito de incluir y eliminar de la lista.

El Plan Trigésimo Séptimo: Financiamiento mediante Bolsa de Valores

1. El patrimonio es claro y sujeto a impuestos.

2. Centrarse en el reemplazo estratégico.

Tema 38: Financiación de Seguros

1 es la última barrera protectora.

2. No compres, no compres más

Artículo 39: Financiación con derivados

1, apto para grandes empresas

2. Sí Alto riesgo financiero.

El Plan 40: Financiación Privada (Préstamos Personales y Préstamos Encomendados)

1. Gestión financiera de préstamos personales

2 Préstamos y financiación corporativa

Caso: Proyecto de Abastecimiento de Agua de Guangdong

Artículo 41: Préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles y muebles.

1. Préstamo hipotecario sobre bienes inmuebles

2. Préstamo hipotecario por derecho de uso del suelo

3. Financiamiento hipotecario de equipos

4. financiación

5. Hipoteca flotante (productos, productos semiacabados, etc.)

Artículo 42: Préstamo con descuento de facturas

1. /p >

2. Préstamo con descuento en letras que devengan intereses por parte del comprador o acuerdo.

Caso: El pensamiento determina la salida.

Caso: El dragón cruzó el río, impactando a Beijing y Tianjin.

Caso: Modelo de Apartamento de Propiedad

Artículo 43: Arrendamiento de Financiamiento

1. Arrendamiento de Financiamiento Simple

Caso: Proyecto Taxi Guanghua

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2. BOT (BLT, BTO, BCC, BOO, BOOT, BT)

3. ABS

Caso: Proyecto Euro Disneyland

Plan 44: Financiación de la Banca de Inversión

1. Banca de Inversión

Caso: Despegue de Mengniu

2. Tecnología Fondo de Capital Riesgo

Datos: Indicadores de Evaluación de Riesgos

4. Fondo de Inversión de la Industria Inmobiliaria

5. : Financiación de titulización de activos

1. Titulización de activos (inmobiliarios)

2. Titulización de hipotecas

Caso: Financiación olímpica de 300 mil millones

3. Bonos convertibles

Artículo 46: Mercado OTC

1. Colocación privada de pequeñas y medianas empresas. Las empresas deben alcanzar una cierta escala y el costo integral actual es del 12% al 18%.

2. Centro de Capital Privado Qianhai Wutong de Shenzhen. La operación es flexible, los métodos son diversos y el plazo de préstamo es rápido. El costo de interés anual es del 8-12%.

3. Mercado interno de terceros tableros. Hay muchos canales de financiación y gran influencia.

Plan 47: Modelo de Crowdfunding

La recaudación de fondos online debe estar estandarizada para evitar la recaudación ilegal y es adecuada para que pequeñas empresas, artistas o particulares muestren su creatividad al público.

Artículo 48: Negocio de Factoring

El factoring se refiere a la transferencia de créditos actuales o futuros sobre cuentas por cobrar a una empresa con base en un contrato de compraventa con un cliente (Banco comprador o factoring). Las empresas brindan servicios financieros integrales que incluyen garantía de riesgo crediticio del comprador, financiación, gestión de cuentas y servicios de cobro de cuentas por cobrar.

La financiación inmobiliaria se está ajustando. Las empresas inmobiliarias están explorando nuevos métodos de financiación. En 2017, las empresas inmobiliarias enfrentaron muchos factores desfavorables, como el aumento de los costos de financiamiento, la reducción de los canales de financiamiento y la escasez de liquidez. Cómo recaudar fondos y obtener fondos de bajo costo se ha convertido en un factor clave para determinar el desempeño de las ganancias de los desarrolladores que cotizan en bolsa. A medida que nos despedimos de la era del alto apalancamiento, las propias calificaciones y capacidades financieras de los desarrolladores son más importantes en la competencia.

El periodista de China Business News descubrió que desde la segunda mitad del año pasado, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China han emitido señales de endurecimiento en la financiación de las empresas inmobiliarias, el índice de apalancamiento de las empresas inmobiliarias ha aumentado. ha disminuido y el entorno financiero se ha revertido. Para solucionar la difícil situación financiera, algunas empresas inmobiliarias han comenzado a explorar nuevos canales de financiación.

La "carta asesina" del desapalancamiento es fuerte

La tendencia a restringir la financiación inmobiliaria se ha ido estableciendo gradualmente. Desde septiembre del año pasado se han llevado a cabo intensamente políticas de control inmobiliario en varios lugares y, al mismo tiempo, también se han restringido los fondos. Por un lado, el entorno crediticio general sigue siendo estable y significativamente ajustado; por otro, los canales de flujo de capital hacia las empresas inmobiliarias están cada vez más regulados. A principios de la década pasada, Shanghai tomó la iniciativa en la emisión de un documento para inspeccionar estrictamente la financiación de la tierra, y se controló el fenómeno de los fondos bancarios que apoyan a los promotores para hacerse con tierras de alto precio con un alto apalancamiento.

A finales de 2010, la Bolsa de Valores de Shanghai emitió una carta a todas las agencias de suscripción de bonos corporativos, estipulando claramente que los fondos recaudados por las empresas inmobiliarias mediante la emisión de bonos corporativos no pueden utilizarse para comprar terrenos.

Luego, a principios de 2011, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió un documento a las oficinas reguladoras bancarias en 16 ciudades de zonas críticas, exigiendo inspecciones especiales de los negocios relacionados con bienes raíces de las instituciones financieras, incluida la posibilidad de revisar estrictamente las calificaciones de las empresas de desarrollo inmobiliario y si se utilizan fondos bancarios para comprar terrenos en violación de las regulaciones. La Conferencia Central de Trabajo Económico de junio y febrero de 2018 dejó claro que "las casas son para vivir, no para especular".

En 2017 se volvieron a bloquear los canales de entrada de algunos fondos al sector inmobiliario. El 13 de febrero, la Asociación de Gestión de Activos de China emitió el "Documento No. 4", que se centra en regular el comportamiento de los planes de gestión de capital privado para inyectar sangre en proyectos residenciales ordinarios en ciudades calientes, apoyar a los promotores inmobiliarios en la compra de terrenos o complementar el capital de trabajo. . El 17 de febrero, el banco central fijó la siguiente etapa de la política monetaria como "estable y neutral" y enfatizó la restricción del flujo de crédito a la inversión y a las compras especulativas de viviendas. También el 17 de febrero se anunció que se modificarían las reglas de refinanciación para que los fondos volvieran a la realidad.

Las actividades bancarias como la financiación de tierras son tabú debido a restricciones regulatorias. Una persona de un banco estatal en el este de China dijo recientemente a China Business News: "Después de que Shanghai fortaleció la supervisión en el cuarto trimestre del año pasado, nuestro banco ya no realiza negocios de financiamiento de tierras. Ahora estamos seleccionando algunos clientes corporativos calificados para desarrollar negocio de préstamos." ”

En segundo lugar, hay noticias de un endurecimiento de la emisión de bonos. "La voz que estamos escuchando ahora en la bolsa es que todas las empresas inmobiliarias (emisión de bonos) se han endurecido, incluidas algunas grandes empresas centrales". Un miembro del personal especializado en negocios de bonos dijo a este periodista la semana pasada que es difícil para las empresas inmobiliarias. para emitir bonos se está endureciendo el control sobre la emisión de bonos por parte de empresas inmobiliarias y de inversión urbana.

Además, afectada por el Documento nº 4, la mentalidad de algunas instituciones de capital privado ha cambiado. El día después de la publicación del Documento No. 4 (14 de febrero de 2004), un alto directivo de una empresa de gestión de activos en Beijing le dijo a este periodista por teléfono que a principios de año, varios promotores habían negociado financiación con instituciones que ella conocía. con Antes del Festival de Primavera, solo hable sobre la estructura del producto. Afectada por el Documento No. 4, la agencia decidió inmediatamente ajustar su estructura anterior.

La tensión en los "grifos" inmobiliarios este año también la confirman las estadísticas de los institutos de investigación inmobiliaria. Los datos proporcionados por el Departamento de Investigación de Tongce Consulting a China Business News muestran que desde junio de 5438 hasta octubre de este año, el monto de financiación de 40 empresas inmobiliarias cotizadas típicas fue equivalente a 39.752 millones de RMB, una disminución del 44,63% con respecto a los 7.1797 millones de RMB en febrero de 2016. . Según datos del Departamento de Investigación de Bienes Raíces de Centaline, desde junio de 5438 hasta octubre de este año, la financiación total de las empresas inmobiliarias nacionales, incluidos bonos de colocación privada, bonos corporativos y pagarés a medio plazo, fue de sólo 1.330,8 millones de yuanes, continuando la caída desde el cuarto trimestre del año pasado, que fue mayor que la de junio. Cayó un 92% respecto al mismo período de marzo de 2016. Al mismo tiempo, los precios de capital también mostraron una evidente tendencia al alza.

En cuanto a las tendencias políticas futuras, Li Qilin, jefe del grupo de renta fija del Instituto de Investigación de Valores Minsheng, predice que la supresión de las burbujas inmobiliarias y el control de los préstamos hipotecarios seguirán siendo el foco de las políticas y la regulación inmobiliaria futuras. en ciudades clave continuarán.

Explorando las fusiones y adquisiciones y la deuda verde

“De hecho, ha habido muchos productos financieros innovadores en el mercado en los últimos años, que ofrecen una variedad de canales de financiación para las empresas inmobiliarias. Las empresas se han desarrollado en los últimos años Sí, tiene mucho que ver con la financiación multicanal en el mercado financiero ", dijo recientemente Jiao, director financiero de una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa, a China Business News que el sector inmobiliario requiere mucho capital. industria, y el índice de apalancamiento inmobiliario fue relativamente alto en los últimos dos años. Sin embargo, en 2016, a partir de junio de 2010, se reforzó la supervisión financiera de los bienes inmuebles, se restringieron los bonos corporativos, el capital privado y la gestión de activos, y también se prohibieron los canales de capital para las empresas inmobiliarias y se restringió la liquidez. . En medio de muchos efectos adversos, su empresa optó por realizar más fusiones y adquisiciones este año y "utilizar otros métodos de financiación para resolver el problema de la restricción de la financiación".

Tahoe también mencionó el fortalecimiento de fusiones y adquisiciones. El 4 de marzo, Huang Qisen, presidente del Grupo Tahoe, admitió ante China Business News y otros medios que en el pasado, una gran cantidad de dinero fluyó hacia el sector inmobiliario, y que era correcto que el gobierno central fortaleciera la supervisión financiera, porque las finanzas Necesita estabilidad para atender al público y a las entidades. Dijo que hay dos fuentes principales de fondos inmobiliarios, una es el financiamiento de instituciones financieras y la otra son los ingresos por ventas. Si estos dos extremos se ajustan, definitivamente tendrá un impacto en el mercado, y no se descarta que el mercado inmobiliario en algunos lugares fluctúe. En opinión de Huang Qisen, los fondos serán más escasos este año que el año pasado, y también aumentarán las oportunidades para fusiones y adquisiciones de bienes raíces.

Los bonos corporativos, que alguna vez fueron utilizados por las empresas inmobiliarias como financiación, se están ajustando. Durante octubre del año pasado, en un contexto de frecuentes medidas regulatorias en el mercado inmobiliario, los mercados de valores de Shanghai y Shenzhen endurecieron sucesivamente la emisión de bonos por parte de las empresas inmobiliarias. Desde noviembre del año pasado hasta enero de este año, ninguna empresa inmobiliaria emitió con éxito bonos corporativos nacionales.

Según Zhang Hongwei, director del departamento de investigación de Tongce Consulting, el tamaño único de la emisión de bonos nacionales por parte de empresas inmobiliarias ha disminuido significativamente, la tendencia de la escala total también ha disminuido significativamente y la tasa de interés de emisión de bonos también se ha recuperado ligeramente. . En este contexto, el mercado de bonos verdes, que se lanzó oficialmente a principios de 2016, ha entrado en la visión corporativa de las empresas inmobiliarias y se ha convertido en un objetivo codiciado para ellas.

Los bonos verdes, o "bonos verdes", se refieren a créditos y certificados de deuda que recaudan fondos que finalmente se invierten en proyectos verdes. Son un canal importante para financiar proyectos verdes.

Desde la perspectiva de las tasas de interés de emisión, en comparación con otros canales de financiación, la ventaja de costos de los bonos verdes es más obvia. Pero a juzgar por la estructura actual, los bonos verdes no se han convertido en un campo de batalla para las empresas inmobiliarias.

Un informe anual sobre bonos verdes proporcionado recientemente a China Business News por el Instituto de Investigación de China Chengxin International Credit Rating Co., Ltd. muestra que en 2016, impulsado tanto por las políticas regulatorias como por la demanda del mercado, el número de Emisiones de bonos verdes el año pasado La escala mantiene un rápido crecimiento. El año pasado, se emitieron 53 bonos nacionales etiquetados como verdes y valores respaldados por activos etiquetados como verdes, con una escala de 205.240 millones de yuanes. Sin embargo, Liu Xinhe, analista del departamento de evaluación de bonos verdes del instituto, dijo a este periodista que aunque muchas empresas inmobiliarias acudieron a consultar sobre cómo emitir bonos verdes, desde el lanzamiento del mercado nacional de bonos verdes hasta mediados de febrero de este año, el número de bonos verdes emitidos a nivel nacional Ninguno de los bonos fue emitido por empresas inmobiliarias.

El motivo está relacionado con el umbral de deuda verde. Liu Xinhe dio un ejemplo. En el catálogo de proyectos respaldados por bonos verdes en los que se basan los instrumentos de financiación de deuda verde y los bonos corporativos verdes, se exige claramente que los nuevos edificios verdes alcancen dos estrellas o más en los "Estándares de evaluación de edificios industriales verdes". o "Estándares de evaluación de edificios ecológicos", los requisitos estándar son más estrictos.

No fue hasta el 17 de febrero que llegaron al mercado noticias de los bonos verdes de las inmobiliarias. Longfor Real Estate (00960.HK), una empresa inmobiliaria nacional que cotiza en Hong Kong, anunció que la filial indirecta de la empresa, Chongqing Longfor Enterprise Development Co., Ltd., recibió una escala de emisión de no más de 4.040 millones de yuanes (incluidos 4.040 millones de yuanes). ) en junio de 2016. de bonos verdes. Los Bonos Verdes Longfor se emiten a plazos. El emisor emitió la primera fase de bonos verdes el 17 de febrero con una escala de 3.040 millones de yuanes. El 7 de marzo se emitió la segunda fase de bonos por valor de 654.380 millones de yuanes.

El director ejecutivo de Longfor Real Estate, Shao Xiaoming, dijo recientemente a este periodista que Longfor generalmente considerará el ritmo de pago por adelantado al emitir bonos, controlará los costos de financiamiento a un nivel bajo, controlará el balance y mantendrá la estabilidad y seguridad financiera. , mejorar la capacidad de la empresa para resistir los riesgos.

El análisis de Moody's en el informe "Perspectivas de la industria inmobiliaria de China 2017" proporcionado anteriormente a China Business News mostró que la cantidad de bonos nacionales y extranjeros adeudados por los desarrolladores chinos este año es relativamente pequeña, y los bonos y préstamos Mercado todavía abierto a desarrolladores evaluados. Sin embargo, la consolidación en la industria inmobiliaria continuará en 2017, una tendencia que beneficiará a los grandes promotores con finanzas saneadas.

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3. Análisis del caso de financiación inmobiliaria

Backdoor List, la importante reestructuración de activos de Happiness Industry comenzó a finales de 2006 y fue aprobada por China a finales de 2008. Terminado a mediados de año. Todo el proceso de reestructuración duró aproximadamente un año y medio. Afortunadamente, en el contexto de la reforma del comercio de acciones, Fangduan, que estaba en línea con las tendencias del mercado y los puntos calientes en ese momento, fue un caso típico exitoso de cotización encubierta de empresas inmobiliarias.

4. ¿Existen riesgos en la financiación de bienes inmuebles personales?

La financiación de bienes raíces personales ciertamente conlleva riesgos. Existen riesgos con cualquier opción de financiación. Basta mirar los riesgos. Especialmente si se utiliza financiación inmobiliaria, el riesgo es mayor. En primer lugar, debe determinar si su propiedad personal es la casa donde vive o una casa de inversión. Si es sólo una propiedad de inversión, es mejor. Incluso si existe un riesgo, la casa se perderá como máximo. Si vives en tu propia casa, es mejor no utilizarla para financiación, de lo contrario ni siquiera tendrás un lugar donde vivir si pasa algo.