¿Cuáles son los problemas actuales en el sector inmobiliario?
A mediados de marzo, el equipo de investigación de la Oficina de Investigación del Banco Popular de China mostró que en los últimos seis años, aunque la inversión inmobiliaria de China ha crecido a una tasa anual promedio de más del 20% y las ventas de bienes raíces también han aumentado en más del 27% anual, la existencia de la financiación inmobiliaria de China Cuatro preguntas importantes.
El equipo de investigación de la Oficina de Investigación del Banco Popular de China señaló que el mayor problema en la financiación inmobiliaria en la actualidad es la excesiva dependencia de los préstamos bancarios para los fondos de desarrollo inmobiliario, lo que concentra el riesgo de mercado. y financiación del riesgo crediticio de inversiones inmobiliarias en bancos comerciales. Se estima que alrededor del 80% de los fondos para la adquisición de tierras y el desarrollo inmobiliario provienen directa o indirectamente del crédito de los bancos comerciales. En la cadena de capital del mercado inmobiliario actual, los bancos comerciales participan básicamente en todo el proceso de desarrollo inmobiliario. A través de préstamos de consumo para vivienda, préstamos de desarrollo inmobiliario, préstamos de capital de trabajo para empresas de construcción y préstamos de reserva de tierras, los bancos comerciales asumen directa o indirectamente los riesgos de mercado y crediticios en todos los aspectos de la operación del mercado inmobiliario.
Comentario: Para los profesionales del sector inmobiliario, no es sorprendente que el banco central exponga esta opinión. Esta visión es sólo un reflejo de la ideología rectora consistente del banco central y de la Comisión Reguladora Bancaria de China sobre el crédito inmobiliario.
El equipo de investigación de la Oficina de Investigación del Banco Central cree que el segundo problema que existe actualmente en la financiación inmobiliaria es que el sistema de reserva de tierras es imperfecto y existen riesgos ocultos en los préstamos de reserva de tierras. Dado que la placa de desarrollo y transformación urbanos es muy grande y el valor de los activos inmobiliarios suele ser muy alto, las necesidades de financiación para la adquisición de terrenos son muy enormes. Los principales fondos para la adquisición y el desarrollo de tierras provienen de préstamos bancarios, y el reembolso depende principalmente de las tarifas de transferencia de tierras. Al mismo tiempo, los bancos de tierras son una actividad gubernamental, lo que facilita la obtención de enormes préstamos de los bancos comerciales para la adquisición y el desarrollo de tierras. Sin embargo, hay muchos factores que afectan los precios de transferencia de tierras, y los propios precios de los activos inmobiliarios fluctúan con frecuencia. Estos aumentan los riesgos ocultos de la adquisición de tierras y de los préstamos para el desarrollo.
Breve comentario: Zhou Xiaochuan, gobernador del Banco Central, afirmó públicamente en un acto a finales de 2003 que el sector inmobiliario actual tiene ciertos problemas de elevados precios en el ámbito del suelo, que fácilmente pueden conducir a elevados riesgos crediticios para los bancos.
El equipo de investigación de la Oficina de Investigación del Banco Central cree que el tercer problema en la financiación inmobiliaria actual es el posible riesgo de impago en el desarrollo del crédito al consumo de vivienda personal. En la actualidad, el índice de morosidad de los préstamos comerciales para vivienda personal en mi país es inferior a 0,5, y el índice de morosidad de los préstamos para vivienda personales del fondo de previsión de vivienda es de sólo 0,24. Sin embargo, según la práctica internacional, el período de exposición al riesgo de los préstamos personales para vivienda suele ser de 3 a 8 años, y el negocio de créditos personales para vivienda en China sólo ha comenzado a desarrollarse en los últimos tres años. Al mismo tiempo, el sistema de informes crediticios personales de mi país aún no se ha establecido, lo que dificulta que los bancos comerciales lleven a cabo investigaciones exhaustivas y estrictas y controlen el comportamiento crediticio y el estado crediticio de los prestamistas.
Comentario: Recientemente, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China anunció las "Directrices para la gestión de riesgos de préstamos inmobiliarios de los bancos comerciales" y solicitó opiniones de todos los ámbitos de la vida. De hecho, las "Directrices" han comenzado a revelar la gran atención de las autoridades reguladoras al negocio de las hipotecas personales.
El equipo de investigación de la Oficina de Investigación del Banco Central cree que el cuarto problema que existe actualmente en la financiación inmobiliaria son los comportamientos operativos irracionales, poco científicos y atípicos de los bancos comerciales y otras instituciones financieras. Por ejemplo, dado que los bancos comerciales generalmente desarrollan el crédito inmobiliario como "buenos activos", tienden a ser rápidos y ágiles en sus operaciones comerciales. El mayor problema es que el gobierno aumenta los precios de la vivienda, porque la industria inmobiliaria es la columna vertebral de la economía de China, y la burbuja inmobiliaria de China es terrible. Una vez expuesto, sería un desastre.
La razón principal por la que los precios de la vivienda siguen siendo altos es que el gobierno no quiere bajarlos, porque una vez que los precios de la vivienda bajen, los bancos serán los más afectados, porque los bancos son de propiedad estatal y también hay gente ignorante que pide dinero prestado para comprar casas.