Las tasas hipotecarias han bajado. ¿Por qué no se reduce el pago de mi hipoteca?

La tasa de interés de la hipoteca se ha reducido, pero mi hipoteca no se ha reducido. Puede ser porque elegí una tasa de interés fija cuando solicité una hipoteca. Después de elegir una hipoteca a tasa fija, no importa cómo se ajuste la tasa de interés de la hipoteca en el futuro, la hipoteca del usuario de tasa fija no cambiará y siempre se basará en la tasa de interés especificada en la tasa de interés del contrato original. Por lo tanto, el monto del reembolso solo cambiará si cambia la tasa de interés ejecutada.

En otra situación, el usuario solicita un préstamo del fondo de previsión, pero la tasa de interés hipotecaria reducida es LPR, que solo afecta a las hipotecas comerciales basadas en la tasa de interés de referencia de préstamos del banco central implementada por el fondo de previsión. Naturalmente, no se verá afectado. Sólo cuando el banco central ajuste posteriormente la tasa de interés de referencia de los préstamos y los préstamos del fondo de previsión implementen la nueva tasa de interés de los préstamos para vivienda a partir del 65438 de junio + 1 de octubre del próximo año, cambiará el monto de reembolso de los usuarios de préstamos del fondo de previsión.

Un préstamo para vivienda, también conocido como préstamo hipotecario para vivienda, es un formulario de solicitud de préstamo hipotecario para vivienda que el comprador completa al banco prestamista, así como documentos legales como documento de identidad, certificado de ingresos, contrato de compraventa y carta de garantía. , debe ser presentado. Después de pasar la revisión, el banco prestamista promete un préstamo al comprador y se encarga del registro y la certificación de la hipoteca inmobiliaria sobre la base del contrato de compraventa de la vivienda proporcionado por el comprador y el contrato de préstamo hipotecario celebrado entre el banco y el comprador. El banco asignará directamente los fondos del préstamo a la unidad de ventas dentro del período especificado en el contrato.

Capital promedio

Consiste en dividir el monto total del préstamo en partes iguales durante el período de amortización y pagar cada mes el capital y los intereses iguales generados por el préstamo restante del mes.

Monto de pago mensual = (principal del préstamo/número de meses de pago) + (principal - monto acumulado del principal pagado) × tasa de interés mensual.

Características: dado que el pago mensual es fijo y el interés es cada vez menor, el prestatario está bajo una gran presión para pagar al principio, pero a medida que pasa el tiempo, el pago mensual se vuelve cada vez menor.

Capital promedio más intereses

Durante el período de amortización, cada mes se reembolsa la misma cantidad del préstamo (incluido el capital y los intereses).

Monto de pago mensual = [Principal del préstamo × tasa de interés mensual × (1 + tasa de interés mensual) × número de meses de pago] ≤ [(1 + tasa de interés mensual) × número de meses de pago]

Características: En comparación con el método de pago con capital promedio, la desventaja es que hay más intereses. Los intereses en el período de pago inicial representan la mayor parte del pago mensual. A medida que el capital se devuelve gradualmente, el capital permanece. en el pago La proporción aumentó. Sin embargo, el monto de pago mensual de este método es fijo, lo que puede controlar el gasto de los ingresos familiares de manera planificada y también facilita que cada familia determine la capacidad de pago de acuerdo con sus propios ingresos.

Ya sea el método de pago igual de capital e intereses o el método de pago de capital promedio, la naturaleza del interés no cambiará. En términos generales, igualar el capital y los intereses pagará un poco más de interés que el capital promedio. . Pero la premisa es que el plazo del préstamo es suficiente. Parece que el banco ha recuperado los intereses, pero en realidad a medida que el principal disminuye, el método de pago de capital promedio puede acelerar el pago, retirar fondos lo antes posible, reducir los costos operativos y ayudar a reducir el coeficiente de riesgo. En la operación real, la igualación de capital e intereses favorece más el control de los prestatarios y facilita el pago. . De hecho, después de la comparación, la mayoría de los prestatarios todavía eligen el método de capital e interés iguales, porque este método tiene un pago mensual fijo, es fácil de recordar y tiene una presión de pago equilibrada. De hecho, no es muy diferente de los fondos promedio.

Debido a que estos prestatarios también han visto que el valor de uso de los fondos varía con el tiempo, en pocas palabras, el método de pago de capital e intereses iguales significa que se deben pagar más intereses porque el principal del banco está ocupado. durante mucho tiempo; el método de pago de capital por igual cantidad ocupa el capital del banco por un corto período de tiempo y, naturalmente, los intereses se reducirán. No se trata de que los bancos ganen más intereses por las pérdidas. Los dos métodos de pago son esencialmente los mismos y no hay distinción entre ellos.

Sólo cuando las necesidades son diferentes, hay diferentes opciones. Debido a que la presión de pago de capital e intereses iguales está equilibrada, pero es necesario pagar más intereses, es adecuado para personas que tienen una cierta cantidad de ahorros, pero sus ingresos pueden ser estables o disminuir, y sus cargas de vida aumentan día a día. y no tienen planes de pagar por adelantado. En el método de pago de capital promedio, debido a que el prestatario paga el principal más rápido, puede pagar menos intereses, pero el monto del pago anticipado es mayor, porque es adecuado para personas que actualmente tienen mayores ingresos, o que se espera que tengan una renta sustancial. aumento de ingresos en un futuro próximo, y están dispuestos a hacerlo. Es más ventajoso para quienes reembolsan el préstamo anticipadamente.

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