No se relajará la regulación sobre bienes raíces y se dará prioridad a los préstamos personales para vivienda.

¿Cuál es la próxima tendencia en el crédito inmobiliario? "Mantener el crédito inmobiliario estable y ordenado, y mantener el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario", dijo Zou Lan, director del Departamento de Mercado Financiero del Banco Popular de China, las estrategias y directrices del Comité Central del Partido. y el Consejo Estatal de Regulación Inmobiliaria son la guía a largo plazo para un buen trabajo financiero inmobiliario.

Al mismo tiempo, los responsables de varios bancos comerciales también dijeron a los periodistas del Economic Daily que los bancos estabilizarán las necesidades de financiación razonables para los préstamos de desarrollo para las empresas inmobiliarias y seguirán respetando el principio. de "optimización de empresas y principios de gestión estrictos, comprender e implementar con precisión el sistema de gestión prudente de financiación inmobiliaria para préstamos personales para vivienda, los acuerdos incrementales del banco en 2022 serán básicamente los mismos que en 2021, centrándose en garantizar las necesidades de crédito". de grupos en necesidad urgente.

Entonces, ¿cuál fue el motivo del anterior endurecimiento de los préstamos para el desarrollo inmobiliario? ¿Las exposiciones al riesgo de las empresas inmobiliarias individuales están relacionadas con cambios en los fondos de crédito bancario? ¿Todavía hay margen para que bajen las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda? ¿Cuál es el efecto de la entrada ilegal de fondos de crédito en el mercado inmobiliario?

Necesidades crediticias razonables de las empresas de vivienda asequible

Recientemente, algunas grandes empresas inmobiliarias se han visto expuestas a riesgos. Las deudas vencidas no han sido pagadas, algunas obras de construcción han sido suspendidas y. No está claro si las propiedades en preventa podrán entregarse a tiempo. Algunas voces del mercado creen que esto se debe a que los bancos han endurecido unánimemente los préstamos para el desarrollo inmobiliario.

Muchas personas en la industria dijeron que una de las formas importantes de implementar el mecanismo a largo plazo del sector inmobiliario es reducir el índice de apalancamiento de las empresas inmobiliarias y evitar la concentración excesiva de préstamos inmobiliarios. Con este fin, las autoridades reguladoras emitieron una serie de políticas el año pasado. Por ejemplo, para 30 empresas inmobiliarias clave, el banco central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural han elaborado normas para el seguimiento de los fondos y la gestión financiera; el banco central también ha establecido un "sistema de gestión centralizada para préstamos inmobiliarios"; exigiendo que la proporción de préstamos bancarios para bienes raíces y préstamos personales para vivienda no sea superior al límite superior correspondiente.

La implementación de la política ha logrado resultados notables hasta el momento. A finales de septiembre de 2021, la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios cayó al 8,6%, casi 3 puntos porcentuales menos que la tasa de crecimiento de todos los préstamos. Entre ellos, la tasa de crecimiento de los préstamos para el desarrollo inmobiliario cayó significativamente.

Lo que hay que dejar claro es que la principal razón de la exposición al riesgo es la mala gestión de las propias empresas inmobiliarias. Tomemos como ejemplo el Grupo Evergrande. Los activos totales del grupo superan los 2 billones de yuanes, y los proyectos de desarrollo inmobiliario representan aproximadamente el 60%. "En los últimos años, esta empresa no ha podido operar con prudencia de acuerdo con los cambios en la situación del mercado. En cambio, ha diversificado ciegamente su expansión, sus indicadores operativos y financieros se han deteriorado seriamente y los riesgos finalmente se han disparado", dijo Zou Wei.

Por ello, por consideraciones de prevención y control de riesgos, los bancos han restringido los fondos de crédito, lo que en cierta medida ha provocado tensiones en la cadena de capital de las empresas inmobiliarias. Por un lado, muchos bancos han experimentado reacciones excesivas y a corto plazo del mercado, y su apetito por el riesgo en la industria inmobiliaria ha disminuido significativamente; por otro lado, algunos bancos han malinterpretado las reglas de gestión financiera de las principales empresas inmobiliarias; "Según la normativa, no se permite aumentar el saldo de pasivos que devengan intereses de las empresas de 'nivel rojo', pero algunos bancos han entendido mal que esto significa que los bancos no pueden emitir nuevos préstamos para el desarrollo inmobiliario. Como resultado "Después de que las empresas utilizan los ingresos de las ventas para pagar los préstamos, los nuevos proyectos no pueden obtener préstamos", dijo Zou Wei.

"La regulación sobre el sector inmobiliario no se relajará en el futuro, pero se deben estabilizar las necesidades razonables de capital de las empresas inmobiliarias." El Banco Industrial y Comercial de China dijo que se debe dar una consideración general a "evitar aumentos excesivos" y "evitar caídas excesivas", garantizar un apoyo crediticio razonable de las instituciones financieras a las empresas inmobiliarias y garantizar las operaciones normales y la entrega oportuna de las empresas inmobiliarias. .

Solo se necesita un seguro prioritario para préstamos de vivienda personal.

En relación con la contracción de los préstamos para el desarrollo inmobiliario, el mercado de préstamos personales para vivienda no está tan nervioso. RealData publicó recientemente un informe que afirma que, por primera vez este año, la agencia ha monitoreado una disminución en las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda. De junio a octubre de este año, entre las 90 ciudades que supervisó, la tasa de interés para los préstamos para primera vivienda fue del 5,73% y la tasa de interés para los préstamos para segunda vivienda fue del 5,99%, ambos cayendo 1 punto básico respecto al mes anterior.

En concreto, 20 ciudades han reducido las tasas de interés de sus préstamos personales para vivienda, además de Guangzhou y Shenzhen, la mayoría de ellas son ciudades de tercer y cuarto nivel, como Zhongshan, Wuxi, Huzhou, etc. Entre ellos, las tasas de interés para préstamos para primera vivienda se redujeron en 14 ciudades, las tasas de interés para préstamos para segunda vivienda se redujeron en 14 ciudades y las tasas de interés para préstamos para primera y segunda vivienda se redujeron en 9 ciudades superpuestas.

¿A qué se debe el ajuste a la baja? "Depende de la región, afectada principalmente por el lado de la demanda y la oferta". Zeng Gang, subdirector del Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo, dijo que desde el lado de la demanda, debido a la caída de los precios de la vivienda en segunda y segunda mano. En las ciudades de tercer nivel, actualmente existe una fuerte atmósfera de espera entre los compradores de viviendas. El debilitamiento de la demanda de compra de viviendas ha provocado una disminución de la demanda de préstamos personales para vivienda y una reducción de los precios de los préstamos.

1 Los últimos datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas el 20 de octubre muestran que en septiembre de 2021, el precio de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas mostró una ligera tendencia a la baja en su conjunto. y el incremento interanual siguió cayendo. El precio de venta de viviendas comerciales nuevas en ciudades de segundo nivel se mantuvo estable desde el 0,2% del mes anterior, y el precio de venta de viviendas de segunda mano disminuyó desde el 0,1% del mes anterior. El precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de tercer nivel cayó un 0,2% con respecto al mes anterior; el precio de venta de viviendas de segunda mano cayó un 0,2% mes a mes, y la caída se expandió en 0,1 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. mes anterior.

Zeng Gang dijo que desde el lado de la oferta, las autoridades reguladoras han enfatizado repetidamente la prioridad de la protección. Por lo tanto, todos los bancos aumentaron su oferta de fondos e inclinaron las tasas de interés. Los datos regulatorios muestran que, a finales de julio de 2021, la proporción de compradores de vivienda por primera vez con préstamos personales para vivienda alcanzó el 92%.

La persona relevante a cargo del China Merchants Bank declaró que el banco implementará resueltamente los requisitos de las políticas de control de bienes raíces y apoyará vigorosamente la demanda ocupada por los propietarios. "Se espera que la tasa de crecimiento de los préstamos personales para vivienda del China Merchants Bank se desacelere ligeramente en 2022, lo que es básicamente equivalente al acuerdo incremental en 2021".

“A continuación, la Comisión Reguladora Bancaria de China continuará protegiendo las necesidades crediticias de las personas con necesidades urgentes e instará a los bancos a apoyar a los compradores de vivienda por primera vez en términos de tasa de pago inicial del préstamo y tasa de interés en China”. Información estadística de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros y dijo Liu, jefe del departamento de seguimiento de riesgos. Además, la Comisión Reguladora Bancaria de China aumentará su apoyo a viviendas de alquiler asequibles, estudiará y perfeccionará las medidas de apoyo financiero y promoverá conjuntamente el proyecto piloto de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria con el banco central.

Castigar severamente las violaciones de leyes y reglamentos

Vale la pena señalar que ya sea la reducción de las tasas de interés hipotecarias en algunas ciudades o la prioridad de las garantías de necesidad urgente, no significa que se relajará la "puerta general" de los préstamos inmobiliarios, sin mencionar la idea de que se flexibilizarán las regulaciones.

“En los primeros tres trimestres de 2021, el monto de los préstamos personales para vivienda se mantuvo estable, básicamente igualando el monto de las ventas de viviendas comerciales en el mismo período”, dijo Zou Lan al mismo tiempo, en orden. Para frenar el aumento excesivo de los precios de la vivienda en algunas ciudades, las autoridades reguladoras también han apuntado. El crédito se ha ampliado a la región de forma continua y ha logrado ciertos resultados.

Tomemos como ejemplo las casas de segunda mano. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, en septiembre de 2021, el precio de venta de las casas de segunda mano en ciudades de primer nivel aumentó desde el 0,2% del año anterior. mensual hasta el 0,4% intermensual. Entre ellos, Beijing, Shanghai y Guangzhou aumentaron un 0,4%, 0,2% y 0,5% mes a mes respectivamente, pero cayeron un 0,2%, 0,6% y 0,4% mes a mes; Shenzhen cayó un 0,5%; , y la caída se amplió en 0,1 puntos porcentuales con respecto al mes anterior.

El periodista visitó muchos bancos y agencias inmobiliarias en Beijing y descubrió que las tasas de interés actuales de los préstamos hipotecarios en Beijing no han bajado. Debido a la superposición de factores de control de políticas a finales de año, muchos bancos en general han ajustado sus cuotas hipotecarias y los prestatarios deben hacer cola. "Es previsible que cuando los precios de la vivienda se estabilicen, la relación de oferta y demanda de préstamos hipotecarios en estas ciudades volverá a la normalidad", afirmó Zou Wei.

Dado que la regulación no se relajará, ¿cuál es la fuerza impulsora detrás del rápido aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades este año? La razón principal es la entrada ilegal de fondos crediticios en el mercado inmobiliario. Recientemente, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Beijing y la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai impusieron multas a varias sucursales bancarias, todas ellas relacionadas con "préstamos de consumo personal malversados ​​para comprar casas" y "préstamos comerciales personales utilizados ilegalmente para comprar casas y fluyendo ilegalmente al mercado de capitales".

El periodista supo durante la entrevista que en ciudades calientes como Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Nanjing, los duros esfuerzos de rectificación de las autoridades reguladoras no se han debilitado. "Debemos frenar resueltamente la entrada ilegal de fondos crediticios en el sector inmobiliario". El responsable pertinente de la Comisión Reguladora Bancaria de China dijo que en la actualidad, la investigación especial sobre la entrada ilegal de préstamos comerciales en el sector inmobiliario ha terminado. básicamente se ha completado. Para los problemas ilegales descubiertos, instamos a establecer un libro de contabilidad, rectificarlos uno por uno y "limpiar las cuentas".

El responsable dijo que a continuación se castigarán severamente diversas violaciones de las leyes y reglamentos. "La Comisión Reguladora Bancaria de China ha llevado a cabo inspecciones especiales de bienes raíces en todo el país durante cuatro años, cubriendo básicamente todas las ciudades calientes. Tiene tolerancia cero con las infracciones encontradas y exigirá responsabilidades estrictas de acuerdo con la ley".