Cómo jugar al crowdfunding inmobiliario
En los últimos diez años aproximadamente, invertir en bienes raíces ha sido casi la inversión más garantizada. Sin embargo, con la desaceleración de la economía y la flexibilización de la política monetaria nacional, algunos problemas en la industria inmobiliaria también se han vuelto prominentes y el desarrollo ha comenzado a enfriarse. Ahora déjame decirte cómo jugar al crowdfunding inmobiliario.
El modelo de crowdfunding inmobiliario de "Internet Finance Real Estate" se ha convertido en un nuevo canal de financiación. El encuentro entre el sector inmobiliario y el crowdfunding ha hecho popular la industria del crowdfunding inmobiliario. Sin embargo, el crowdfunding inmobiliario, que deambula por el vacío legal, también conlleva muchos riesgos. Los inversores deberían hacer sus deberes antes de elegir un proyecto de crowdfunding inmobiliario.
Primero, el crowdfunding inmobiliario de gestión financiera es el enfoque principal.
De hecho, la mayor parte de la industria actual es el crowdfunding inmobiliario de gestión financiera, es decir, la plataforma de crowdfunding es a corto plazo. y se espera que los precios de la vivienda aumenten. Al eliminar los bienes inmuebles como objetivo, los productos inmobiliarios existentes atraen a inversores con un precio de venta inferior al del mercado y "ingresos financieros básicos" e "ingresos flotantes", y los inversores disfrutan conjuntamente de los mismos. derechos de propiedad. Generalmente, el tiempo de participación para este tipo de financiación colectiva es relativamente corto, normalmente entre 180 días y 3 meses. Debido a la gran cantidad de inversores, los certificados inmobiliarios y otros documentos generalmente estarán en manos de una empresa independiente en nombre de. los inversores.
Por lo general, la tasa de devolución esperada de este tipo de productos está entre 10 y 30. Por ejemplo, un periodista de Xinkuaibao comprobó algunos proyectos en Fangchou.com que han recibido pagos y la tasa de rendimiento anualizada es de alrededor de 20. El cálculo del rendimiento generalmente se compone de los ingresos por alquiler más los ingresos por valor agregado del proyecto.
Generalmente, cada plataforma tiene reglas diferentes para calcular los ingresos por valor añadido de un proyecto. Por ejemplo, Fangchi.com estipula que si la tasa de rendimiento integral anualizada del proyecto es igual o inferior a 15, todos los rendimientos se distribuirán entre todos los inversores según sus acciones y Fangchi no participará en la distribución. Si la tasa de rendimiento integral anualizada excede 15, el resultado integral del proyecto se distribuirá en diferentes proporciones.
En segundo lugar, el crowdfunding inmobiliario todavía se encuentra en el período exploratorio.
El crowdfunding inmobiliario nacional comenzó principalmente con el crowdfunding de marketing. Por ejemplo, los primeros proyectos de crowdfunding como Vanke comenzaron con la preventa. o comienza el crowdfunding de marketing. Ya el 22 de septiembre de 2014, Vanke cooperó con Soufun para lanzar un crowdfunding inmobiliario. "Suzhou Vanke City" fue el primer proyecto de crowdfunding inmobiliario en probar el agua, y la licitación tuvo éxito con una prima del 50%.
Los precios del mercado inmobiliario nacional siguen siendo altos y la oferta supera con creces la demanda. Esto ha llevado a dos tendencias principales en el mercado inmobiliario: una mayor reducción de existencias de las empresas inmobiliarias y la gradual desadministración. Al mismo tiempo, los grupos de consumidores más jóvenes y los patrones de consumo diversificados facilitan que el nuevo modelo de financiación colectiva obtenga la plena participación de los compradores de viviendas. ?Algunos desarrolladores inmobiliarios comienzan a probar el agua antes de adquirir el terreno. ¿Cuántas personas están prestando atención a este lugar y cuáles son sus necesidades antes de adquirir el terreno? Desde la adquisición del terreno hasta la finalización de la planificación preliminar, todo el marketing se anticipa y. Requiere un funcionamiento eficiente del equipo. ?Un promotor inmobiliario dijo al periodista de New Express que muchos promotores eligen actualmente el crowdfunding de marketing, no para aumentar los beneficios, sino para reducir costes y lograr una rápida rotación de capital.
Además de los promotores inmobiliarios, también están surgiendo paulatinamente algunas plataformas de crowdfunding inmobiliario de terceros. Chen Hongkai, presidente de Fangchou.com, le dijo al reportero de New Express que el crowdfunding inmobiliario nacional aún se encuentra en la etapa de exploración. Como plataforma de terceros, dijo que solo elige cooperar con propiedades con derechos de propiedad claros y listos. propiedades realizadas, como el edificio de oficinas R&F Yingkai Plaza y Tianhe Xintiandi y otros proyectos.
En el período exploratorio del crowdfunding inmobiliario, es importante encontrar un punto de entrada adecuado. ?Feng Yintao, fundador de Yimihaodi, dijo que la plataforma de crowdfunding inmobiliario de Yimihaodi se centra en apartamentos para jóvenes, espacios de trabajo conjunto y renovación de casas antiguas.
Cree que el crowdfunding inmobiliario no sólo se utiliza para resolver el problema de la liquidación de existencias, sino que se trata únicamente de oferta y demanda y no de demanda del mercado. La demanda de crowdfunding inmobiliario es más un comportamiento de inversión. Los propios bienes inmuebles deben tener potencial para apreciarse. Con la liquidación de existencias inmobiliarias, es difícil esperar rendimientos excesivos. Sin embargo, desde una perspectiva de gestión financiera, todavía hay muchas oportunidades, como empaquetar bienes inmuebles, intentar la titulización de activos, etc.
En tercer lugar, el mayor obstáculo para el crowdfunding inmobiliario es el riesgo político.
Muchas personas en la industria han dicho que el mayor obstáculo para el crowdfunding inmobiliario en la actualidad es el riesgo político, y éste divaga. en la zona gris de la regulación o sospechoso de recaudación ilegal de fondos. Xiao Sa, del bufete de abogados Dacheng de Beijing, dijo al periodista de New Express que la definición de recaudación ilegal de fondos no está clara una vez que los fondos se recaudan de miembros no especificados del público, se publicitan al público a través de Internet y se promete recibir dinero a cambio. , se sospecha que ha absorbido ilegalmente depósitos públicos. Sin embargo, la actual plataforma de financiación colectiva inmobiliaria no promete protección del capital ni de los intereses al promocionarla, y se recuerda a los consumidores que la tasa de rendimiento es sólo una "expectativa".
Además, Zeng Yingjie, director de investigación de la Institución de Guangzhou del CRIC Information Group, dijo que además de los riesgos de la recaudación ilegal de fondos, el crowdfunding inmobiliario también es sospechoso de "riesgos de ventas ilegales de bienes comerciales". alojamiento." Dijo que de acuerdo con las "Medidas de gestión de viviendas comerciales de China", los promotores que quieran vender viviendas comerciales primero deben cumplir con las condiciones de preventa, independientemente del crowdfunding de desarrollo o comercialización, y los usuarios deben dar dinero al promotor antes de construir una casa. Una vez que la vivienda comercial no esté disponible, será difícil continuar si cumple con los requisitos de preventa. ?
También dijo que el crowdfunding inmobiliario también tiene el riesgo de fraude contractual. ?En la actualidad, no importa qué tipo de crowdfunding inmobiliario sea, se basa en la comunicación online. Muchos inversores no han acudido al campo para investigar. También es difícil verificar las calificaciones de las empresas desarrolladoras de proyectos proporcionadas por la plataforma. Muchos detalles no se pueden comprobar in situ, como las condiciones iniciales, ¿son coherentes con las condiciones de entrega del edificio, etc.?
Por último, Zeng Yingjie dijo que todavía existe el riesgo de que se malversan fondos. ?La cadena de tiempo del crowdfunding inmobiliario es relativamente larga. Cómo garantizar la seguridad de los fondos después de que el dinero se entrega a los desarrolladores y plataformas. Sin embargo, muchas plataformas de crowdfunding inmobiliario también han comenzado a realizar depósitos de fondos en los bancos, lo que puede garantizar la seguridad. fondos libres de la plataforma y los fondos de los inversores de separación.
Aunque la combinación de bienes raíces y crowdfunding todavía enfrenta problemas como la protección por leyes y regulaciones relevantes, quedar reducida a una herramienta de promoción de marketing y que los inversores asuman mayores riesgos. Sin embargo, creo que con la claridad gradual de las políticas relevantes y el doble estímulo positivo de la decisión de la Comisión Reguladora de Valores de China de lanzar un piloto de crowdfunding de acciones en 2016, el modelo de crowdfunding se integrará estrechamente con cada vez más industrias.
1. La transferencia de derechos de ingresos no está garantizada por capital y usted mismo aún debe asumir los riesgos.
En la actualidad, la mayor parte del crowdfunding inmobiliario de gestión financiera es principalmente la transferencia de derechos de renta, que pueden entenderse como la transferencia de cuentas por cobrar. Feng Yintao dijo que el riesgo inherente a la transferencia de derechos sobre ingresos es que la tasa de rendimiento no es fija. ?Si un activo no puede generar rendimientos, puede haber riesgos? Instó a los inversores a elegir productos en función de sus propias preferencias de riesgo.
2. Es difícil que el rendimiento de los productos de crowdfunding inmobiliario financiero se dispare.
Para los inversores que prefieren rendimientos ultra altos, el crowdfunding inmobiliario financiero no es una buena opción. ?Hoy en día, es difícil obtener ingresos excedentes comprando una casa como medio de gestión financiera. Sin embargo, todavía existe la posibilidad de obtener ingresos estables eligiendo un objetivo en el área central de la ciudad. ?Feng Yintao dijo que en general se espera que la tasa de crecimiento anual sea de alrededor de 10.
3. La valoración de bienes inmuebles es difícil de definir, por lo que es necesario hacer bastantes deberes antes de invertir.