¿Qué pasa con la contabilidad inmobiliaria?
2. Impuestos involucrados en las empresas inmobiliarias
Las empresas promotoras de bienes raíces involucran principalmente impuesto comercial, impuesto a la construcción urbana, recargo por educación, impuesto al valor agregado del suelo, impuesto inmobiliario, uso del suelo. impuesto, impuesto de timbre e impuesto sobre la renta de sociedades, impuesto sobre la renta de las personas físicas, impuesto sobre escrituras.
(1) Impuesto empresarial: Base de cálculo del impuesto: todos los precios y otros gastos cargados por el contribuyente a la otra parte. Los servicios gravables involucran principalmente los siguientes aspectos:
1. La transferencia de derechos de uso de la tierra debe gravarse de acuerdo con la "transferencia de derechos de uso de la tierra" en la partida tributaria de "transferencia de activos intangibles";
2. Para las ventas de bienes inmuebles, la tasa impositiva es del 5%;
3. Una vez finalizado el arrendamiento de los derechos de uso de la tierra y los bienes inmuebles, el impuesto se grava como "industria de servicios". -industria de arrendamiento". Fórmula de cálculo = volumen de negocios × tasa impositiva aplicable
(2) Impuesto de construcción y mantenimiento urbano y recargo por educación:
Basado en el impuesto comercial, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano es 7%, 5% y se aplica el 1%, y el recargo por educación se aplica al 3%.
(3) Impuesto sobre el valor añadido del suelo: Es un impuesto que grava a las unidades e individuos que transfieren derechos de uso de suelo de propiedad estatal, edificios sobre el suelo y sus anexos y obtienen ingresos. El impuesto al valor agregado de la tierra se calcula y recauda sobre la base del valor agregado obtenido por el contribuyente de la transferencia de bienes inmuebles y la tasa impositiva aplicable prescrita. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en la normativa. Adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero = monto del valor agregado de la tierra × tasa impositiva aplicable - monto de deducción de cálculo rápido × tasa de deducción de cálculo rápido.
Entre ellos: monto de plusvalía = ingresos totales por transferencia inmobiliaria - monto de partidas deducidas.
Los elementos de la deducción son: el monto pagado para obtener derechos de uso de la tierra; el costo de desarrollar la tierra y construir nuevas casas e instalaciones de apoyo; el costo del desarrollo de la tierra y las nuevas viviendas e instalaciones de apoyo; casas y edificios antiguos; Impuestos asociados a la transferencia de bienes inmuebles; puntos plus.
(4) Impuesto a la propiedad: es un impuesto que se aplica a unidades domésticas e individuos con derechos de propiedad en ciudades, condados, pueblos y áreas industriales y mineras en función del valor original del impuesto a la propiedad o los ingresos por alquiler. Se basa en el valor original (valor tasado) de la propiedad y la tasa impositiva es del 1,2%. Impuesto anual a pagar = valor original (valor tasado) × (1-30%) × 1,2%. La tasa impositiva para propiedades en alquiler es del 12%.
(5) Impuesto sobre el uso del suelo urbano: dentro del ámbito de las ciudades, condados, pueblos organizados y áreas industriales y mineras, las unidades e individuos con derechos de uso del suelo están sujetos al monto del impuesto prescrito, calculado sobre un Anualmente y basado en la ocupación real. Un impuesto pagado a plazos sobre un área de terreno. Impuesto anual a pagar = ∑ (superficie de terreno en cada nivel × base imponible). Si una empresa de desarrollo inmobiliario utiliza, alquila o presta viviendas comerciales construidas por la empresa, el impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre la propiedad se aplicarán a partir del mes siguiente al uso o entrega de la vivienda.
(6) Impuesto de timbre: Es un impuesto a los vales comportamentales que grava varios tipos de vales enumerados en el Reglamento Provisional sobre el Impuesto de Timbre en actividades económicas y transacciones económicas. Se divide en impuesto ad valorem e impuesto específico. Impuesto por pagar = impuesto por pagar × tasa impositiva, impuesto por pagar = número de comprobantes × monto unitario del impuesto.
No se aplicará el impuesto de timbre sobre el certificado (contrato) para la transferencia de derechos de uso de la tierra por el momento, pero se debe pagar el impuesto de timbre sobre los contratos y documentos firmados en desarrollo y construcción de terrenos, bienes raíces. actividades de venta y arrendamiento. En la compraventa de una casa, en el contrato de compraventa de la casa firmado se pagará un impuesto de timbre del 0,05% del monto indicado en el documento de transferencia de derechos de propiedad. Al tramitar los procedimientos de transferencia, el departamento de gestión de transacciones inmobiliarias supervisará al comprador y al vendedor para rescindir las obligaciones tributarias en el contrato o acuerdo de transferencia, y luego se encargará de los procedimientos de transferencia. Al solicitar un certificado de propiedad de bienes raíces, debe pagar un impuesto de timbre de cinco yuanes por cada licencia de derecho. El departamento de administración de propiedad de bienes raíces supervisará al beneficiario para cancelar el impuesto sobre el certificado de propiedad de bienes raíces de acuerdo con el sello, y luego procederá. a través de los procedimientos de certificación.
(7) Impuesto sobre la escritura:
El impuesto sobre la escritura se calcula en función del precio de transacción de la transferencia de derechos de uso de la tierra y la venta de la casa, y la tasa impositiva aplicable es del 3 al 5 %. El alcance de la expropiación incluye la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, la transferencia de derechos de uso de tierras (incluidas ventas, donaciones e intercambios), ventas de casas, donaciones de casas e intercambios de casas.
La base para el cálculo del impuesto es principalmente el precio de transacción, el precio aprobado, la diferencia de precio de cambio y la "tarifa pagada de transferencia del derecho de uso de la tierra o ingreso de la tierra". Impuesto a pagar = base de cálculo del impuesto × tasa impositiva
(8) Impuesto sobre la renta de sociedades, inversión extranjera e impuesto sobre la renta de empresas extranjeras: se aplica a la producción, los ingresos operativos y otros ingresos de empresas u organizaciones en China dentro de un determinado período de tiempo Un impuesto. Impuesto a pagar = (ingreso total imponible - partidas deducibles) × tasa impositiva aplicable.
(9) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: Es un impuesto que grava las rentas personales del trabajo y no laborales. La industria inmobiliaria genera la mayor parte de los ingresos por “sueldos y salarios”. Se aplican tasas impositivas progresivas en exceso del 5% al 45%. Impuesto a pagar = renta imponible × tasa impositiva aplicable – deducción por cálculo rápido.
Tres. Contabilidad de empresas inmobiliarias
(1) Temas de contabilidad de empresas inmobiliarias
En primer lugar, categorías de activos
1 101 efectivo
2 102 depósitos bancarios
3 109 Otros fondos monetarios
4 111 Inversiones a corto plazo
5 112 Documentos por cobrar
6 113 Cuentas por cobrar
7 114 Provisión para insolvencias
8 115 Pagos anticipados
9 119 Otras cuentas por cobrar
10 121 Adquisición de materiales
11 123 Tarifas de compra y almacenamiento
12 124 Materiales de inventario
13 125 Equipos de inventario
14 129 Consumibles de bajo valor
15 131 Diferencia de costo de material
16 133 Procesamiento de materiales por encargo
17 135 Desarrollo de producto
18 136 Desarrollo de producto a plazos
19 137 Arrendamiento Productos de desarrollo
20 138 Margen de maniobra
21 139 Gastos prepagos
22 141 Inversión a largo plazo
23 151 Activos fijos
24 155 Depreciación acumulada
25 156 Liquidación de inmovilizado
26 159 Adquisición de inmovilizado y gastos de construcción
27 161 Activos intangibles
28 171 Activos Diferidos
29 181 Pérdidas y Derrames de Propiedades Pendientes
II.
Deuda
30 201 Préstamos a corto plazo
31 202 Documentos por pagar
32 203 Cuentas por pagar
33 204 Cuentas recibidas por adelantado< /p >
34 209 Otras cuentas por pagar
35 211 Salarios por pagar
36 214 Bienestar por pagar
37 221 Impuestos por pagar
38 223 Ganancias por pagar
39 229 Otras cuentas por pagar
40 231 Gastos acumulados
41 241 Préstamos a largo plazo
42 251 Bonos por pagar
43 261 Cuentas por pagar a largo plazo
3. Patrimonio neto
44 301 Capital pagado
45 311 Capital empresa pública Acumulación
46 313 Reserva excedente
47 321 Beneficio del ejercicio
48 322 Distribución de beneficios
Cuarto, categoría de costos
p>49 401 Costo de desarrollo
50 407 Tarifa de gestión de desarrollo
Verbo (abreviatura de verbo) Categoría de pérdidas y ganancias
51 501 Ingresos operativos< /p >
Costos de operación
53 503 Gastos de ventas
54 504 Impuestos y recargos comerciales
55 511 Otros ingresos comerciales
56 512 Otros gastos empresariales
57 521 Honorarios de gestión
58 522 Gastos financieros
59 531 Ingresos por inversiones
60 541 No ingresos operativos
p>
61 542 Gastos no operativos
(2) Contabilización de costos de desarrollo y gastos del período:
1. "incluyen principalmente:
(1) Tarifa de compensación por adquisición y demolición de tierras (tarifa de adquisición de tierras, impuesto de ocupación de tierras agrícolas, tarifa de reasentamiento laboral);
(2) Costos previos al proyecto ( planificación, diseño, estudio de viabilidad del proyecto, hidrología, geología, topografía y cartografía, "tres conexiones y una nivelación");
(3) Tarifas de infraestructura (construcción de carreteras comunitarias, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas , descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, comunicaciones, iluminación, saneamiento, ecologización);
(4) Costos de construcción e instalación (costos de construcción e instalación pagados al contratista);
(5 ) Instalaciones públicas (como juntas vecinales, comisarías de policía, guarderías, protección contra incendios, salas de calderas, depósitos de agua, aparcamientos para bicicletas, baños públicos, etc.). ) se divide en dos niveles: "desarrollo de suelo", "desarrollo de instalaciones de apoyo" y "desarrollo de vivienda". Se pueden configurar cuentas detalladas de tres niveles en función de los seis elementos anteriores.
(1) Coste de desarrollo del terreno:
Débito: costo de desarrollo-desarrollo del terreno
Préstamo: depósito bancario
o cuentas por pagar - XX Empresa
Asignar costos indirectos de desarrollo
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de terrenos
Préstamo: costos indirectos de desarrollo
Fin de transferencia costo del terreno para el desarrollo
Préstamo: costo del desarrollo-desarrollo de viviendas
Préstamo: costo del desarrollo-desarrollo del terreno
②Desarrollo de instalaciones de apoyo
Cálculo fórmula:
La tarifa de desarrollo de las instalaciones de soporte que se debe acumular para el producto desarrollado = el costo presupuestado (o costo planificado) del producto desarrollado × la tasa de acumulación de las instalaciones de soporte.
La tasa de acumulación de las instalaciones de apoyo = el costo presupuestado (o costo planificado) de las instalaciones de apoyo / el costo presupuestado (o costo planificado) de los productos de desarrollo de instalaciones * 100%.
Gastos de instalaciones de apoyo (desarrollo de terrenos de construcción de uso propio)
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamo: desarrollo de productos
Pagos Costos de desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamos: depósitos bancarios
Al mismo tiempo, utilice Inventario de equipos o materiales para el desarrollo.
Préstamo: costos de desarrollo-instalaciones de apoyo al desarrollo
Préstamo: inventario de equipos o materiales.
Asignar parte de los costos generales de desarrollo.
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamos: costos indirectos de desarrollo
Arrastrar los costos de desarrollo de las instalaciones de apoyo
Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollo de viviendas
Préstamos: Costos de desarrollo - instalaciones de apoyo al desarrollo
(3) Gastos incurridos durante el proceso de desarrollo de viviendas (objetos distinguibles)
Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollo de viviendas
Préstamos: depósitos bancarios
(4) Hay dos métodos de construcción principales para el desarrollo de viviendas: "contratación" y "autooperación".
Subcontratar la construcción a otras unidades (según informe mensual o lista de precios de los proyectos terminados)
Préstamo: costo de desarrollo-desarrollo de viviendas
Préstamo: depósito bancario
O cuentas por pagar - partidas por pagar
Estructura autoorganizada
Débito: costos de desarrollo - promoción de viviendas
Préstamo: depósito bancario p>
O cuentas por pagar - partidas por pagar
Salarios por pagar
⑤ Costos de desarrollo de proyectos de agencia: se refiere a proyectos confiados por otras unidades para desarrollar y construir en nombre de la empresa.
Gastos diversos del proyecto de construcción en los que incurre la empresa.
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollar un proyecto de construcción en nombre de otros
Préstamo: depósitos bancarios
o inventario de materiales.
Efectivo disponible
Arrastrar costos indirectos de desarrollo
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de proyectos de construcción en nombre de otros
Préstamo: Costos indirectos de desarrollo
Costos remanentes después de la finalización del proyecto
Préstamo: costos de desarrollo - proyecto de construcción en nombre de otros
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de la construcción proyectos en nombre de otros
p>
Después de que la unidad encargada entregue, se manejará de acuerdo con los procedimientos de entrega
Préstamo: principales costos comerciales - liquidación del proyecto de construcción de la agencia costos
Préstamo: costos de desarrollo - proyecto de construcción de la agencia
2. Gastos indirectos de desarrollo: gastos incurridos por la organización y gestión directa del desarrollo, incluidos: salarios del personal administrativo, gastos de bienestar de los empleados, gastos de depreciación , gastos de reparación, gastos de oficina, gastos de agua y electricidad, gastos de protección laboral y facturación vivienda Amortización de gastos indirectos incurridos, etc.
Préstamo: gastos de desarrollo
Préstamo: depósito bancario
o cuentas por pagar
o salarios por pagar
Asignar costos indirectos de desarrollo
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de viviendas
Préstamo: costos indirectos de desarrollo
Costos completos de desarrollo de viviendas arrastrados
Préstamo: ¿Desarrollar productos?
Préstamo: Costo de Desarrollo-Desarrollo de Vivienda
3. Gastos de gestión: se refiere a los gastos incurridos por el departamento de gestión de la empresa promotora para gestionar y organizar el desarrollo inmobiliario y las actividades comerciales.
4. Gastos financieros: incluidos gastos netos por intereses, ganancias y pérdidas cambiarias, tarifas de ajuste cambiario, tarifas de gestión de instituciones financieras, etc. durante el proceso de desarrollo y operación.
5. Gastos de venta: todos los gastos incurridos en la venta de productos o prestación de servicios. Incluye principalmente: tarifas de modificación y reparación, tarifas de mantenimiento del producto, tarifas de agua y electricidad y tarifas de calefacción antes de la venta del producto y tarifas de exhibición incurridas durante el proceso de venta del producto, así como los sueldos y salarios de los empleados incurridos por la agencia de ventas especialmente establecida; para vender los productos de la empresa. Gastos recurrentes como honorarios sociales y gastos comerciales.
IV.Principales procesos contables
(1) Costos de terrenos, costos de ingeniería preliminar, costos de infraestructura, costos de construcción y otros costos en el proceso de desarrollo inmobiliario.
Préstamos: costes de desarrollo
Préstamos: depósitos bancarios, efectivo, materias primas, etc.
Desarrollo completo
Préstamo: producto de desarrollo
Préstamo: costo de desarrollo
(3) Pago de preventa de la casa
Débitos: depósitos bancarios, efectivo
Crédito: cuentas recibidas por adelantado
(4) Una vez completado el desarrollo, los ingresos de la preventa de la vivienda se transferirán.
Préstamo: Anticipos recibidos
Préstamo: Ingresos operativos
㈤Costos remanentes de la venta de casas
Préstamo: Costos operativos
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Préstamo: desarrollar productos
(6) Proporcionar impuestos
Préstamo: impuesto comercial y recargo
Préstamo: impuesto a pagar - impuesto comercial
Préstamo: Impuestos a pagar-impuesto de construcción urbana
Préstamo: Otras cuentas a pagar-recargo por tasas de educación
㈦Ingresos arrastrados
Débito: Ingresos de explotación
Préstamo: Beneficio del año
(8) Impuesto de arrastre
Débito: Beneficio del año
Préstamo: Negocio impuestos y adicionales
(9) Costos y gastos arrastrados
Débito: beneficio del año
Préstamo: costos operativos, gastos administrativos, gastos de ventas, gastos financieros .