¡El problema central del sector inmobiliario es la gran burbuja! ¿Qué señal envía el tono más estricto?
Texto | Kaifeng
¿Existe una burbuja en el mercado inmobiliario de China?
Recientemente, Guo Shuqing, presidente de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, dijo en una conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado:
“El problema central en el campo inmobiliario Sigue siendo una burbuja relativamente grande”. Esta frase puede considerarse como la última palabra y demuestra que el actual mercado inmobiliario de China está marcando la pauta.
"Muchas personas compran casas no para vivir, sino para invertir y especular, lo cual es muy peligroso". Esta es también una advertencia sin precedentes emitida por partes relevantes sobre la inversión y la especulación inmobiliaria.
Evidentemente, frenar la burbuja financiera del sector inmobiliario se ha convertido en una nueva orientación política.
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¿A qué altura está la burbuja inmobiliaria?
Hay muchos indicadores para medir la burbuja inmobiliaria, pero el ratio de apalancamiento de los residentes (deuda total de los residentes/PIB nacional) ilustra mejor el problema.
Según un informe publicado por el Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo, en 2020, el ratio de apalancamiento de los residentes chinos fue de 62,2, un aumento de 6,1 puntos porcentuales en comparación con 2019, superando el nivel medio internacional.
En la actualidad, el ratio de apalancamiento de los residentes chinos sigue siendo inferior al de Estados Unidos y el Reino Unido, pero ha alcanzado al de Japón y Alemania.
En comparación con otros países, el ratio de apalancamiento de los residentes chinos no es exagerado, pero su tasa de crecimiento es tan rápida que otras economías no pueden igualarla.
En 2000, el ratio de apalancamiento de los hogares era solo de 5, aumentó a 18 en 2008 y volvió a subir a 39,9 en 2015.
Ascendió a 62,2 en 2020, aproximadamente el doble que en 2013 y cerca de 3,5 veces que en 2008.
El aumento del índice de apalancamiento de los residentes significa que la deuda de los residentes continúa expandiéndose, y la principal fuente de deuda de los residentes son los préstamos hipotecarios.
A medida que los precios de la vivienda siguen aumentando y los préstamos hipotecarios siguen aumentando, el ratio de apalancamiento de los residentes, naturalmente, sigue alcanzando nuevos máximos.
Una vez que el crecimiento de los ingresos no cumpla con las expectativas, o los precios de la vivienda experimenten una corrección significativa, surgirán riesgos financieros.
Como se afirmó en esta rueda de prensa:
Esta es la razón por la que los funcionarios han hecho hincapié repetidamente en frenar la burbuja inmobiliaria.
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¿Cómo frenar la burbuja de la financiarización inmobiliaria?
Durante mucho tiempo, la regulación del mercado inmobiliario ha tendido a centrarse en medios tradicionales como restricciones de compra, límites de precios y restricciones de ventas. Hoy en día, los métodos de control del mercado inmobiliario se han mejorado integralmente, apuntando a las siete pulgadas. de tierras y crédito.
Los "nuevos tres conjuntos de combinaciones de boxeo" están a punto de salir.
En primer lugar, han surgido las “cinco líneas rojas” del sector inmobiliario.
De estas cinco líneas rojas, tres son para la financiación de empresas inmobiliarias, y las otras dos son para hipotecas bancarias. Las cinco líneas rojas apuntan a la tendencia de financiarización inmobiliaria.
¿Son útiles estas cinco líneas rojas?
Hemos visto que tras la introducción de las tres líneas rojas para la financiación de las empresas inmobiliarias, muchas grandes empresas inmobiliarias han sufrido impactos en la cadena de capital. Menos de tres meses después de que se introdujeran las dos líneas rojas para la financiación hipotecaria, las tasas de interés hipotecarias en varios lugares ya han aumentado en respuesta.
En segundo lugar, el sistema centralizado de suministro de tierras ha regresado, y 22 ciudades clave son las más afectadas.
Recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales emitió un documento que propone nuevos requisitos regulatorios para los métodos de transferencia de tierras residenciales en 22 ciudades clave, implementando una política de oferta de tierras de "dos concentraciones" y emitiendo anuncios de transferencia y oferta de tierras centralizada. no más de tres veces a lo largo del año.
La tierra sólo se puede suministrar tres veces al año. ¿Qué utilidad tiene?
La oferta de tierra centralizada a gran escala puede dar a la sociedad la expectativa de una oferta de tierra suficiente y limitar las tácticas de "mercadeo del hambre" de los gobiernos locales. Al mismo tiempo, aumentará en gran medida la presión financiera a corto plazo. de las empresas inmobiliarias y perder la oportunidad de especular con los "reyes del terreno".
Por supuesto, este sistema beneficiará a las empresas inmobiliarias a gran escala con fondos suficientes y bajos índices de endeudamiento. El espacio de desarrollo futuro de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias seguramente se reducirá aún más.
En tercer lugar, el bloqueo de los préstamos comerciales y de consumo es feroz sin precedentes.
Los préstamos comerciales, como su nombre indica, se utilizan para operaciones comerciales y no se les permite fluir hacia campos de inversión como el mercado de valores y el mercado inmobiliario. Sin embargo, desde el año pasado, debido a la inversión de las tasas de interés, los préstamos comerciales en muchas ciudades han adquirido una popularidad sin precedentes, lo que se ha convertido en uno de los factores importantes que impulsan el aumento de los precios de la vivienda.
Confinar los préstamos comerciales requiere truenos y lluvia. Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen ya han puesto en marcha acciones. Esperaremos y veremos cuáles serán los resultados.
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¿Qué impacto tendrá frenar la burbuja inmobiliaria?
Una cosa que debe entenderse claramente es que frenar la burbuja inmobiliaria no significa contener los precios de la vivienda. El aumento vertiginoso de los precios de la vivienda no es algo bueno, y la caída de los precios de la vivienda no es una opción política.
Los problemas suelen ser complejos.
Por un lado, el sector inmobiliario siempre ha sido una poderosa herramienta para estimular el crecimiento económico y también es un pilar importante de la financiación del suelo de los gobiernos locales. Esta dependencia será difícil de aliviar en el corto plazo.
Por otro lado, si los precios de la vivienda aumentan demasiado rápido, traerá riesgos financieros potenciales. El estallido de la burbuja inmobiliaria japonesa en la década de 1990 y la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos en 2008 son lecciones del pasado.
Por tanto, la clave para frenar la burbuja inmobiliaria es mantener la estabilidad del mercado, lo que significa tanto frenar las fuertes subidas de los precios de la vivienda como evitar fuertes caídas.
Esto determina el tono general de la futura regulación del mercado inmobiliario.
Para las ciudades calurosas de primer y segundo nivel, es un modo de fuerte presión. Mientras haya una tendencia alcista en los precios de la vivienda, haremos todo lo posible para controlar la situación. Si el control falla una vez, lo haremos dos veces, y si falla dos veces, lo haremos tres veces hasta que el mercado se estabilice. .
Shenzhen es un ejemplo típico. Esta vez, la publicación de las guías de precios de viviendas de segunda mano sorprendió a mucha gente. Los precios de referencia no son nada nuevo, pero lo fatal es que el precio de referencia con un descuento del 30% se convertirá en el estándar de referencia para los préstamos hipotecarios bancarios. Se puede decir que esta medida es un golpe al fondo.
Si el mercado inmobiliario de Shenzhen sigue activo, no es imposible tomar la iniciativa en la recaudación de impuestos sobre la propiedad como siguiente paso.
Después de todo, el mercado inmobiliario de China está muy diferenciado, al igual que el mercado de valores, es simplemente un "mercado alcista estructural". Las grandes ciudades son la clave del problema y el principal campo de batalla para frenar la financiarización y las burbujas. de bienes raíces.
"Resolver los problemas pendientes de vivienda en las grandes ciudades" se ha incluido entre las ocho tareas clave de 2021.
Todo acaba de empezar. Todas las grandes ciudades serán las próximas en enfrentarse a la tormenta de la regulación.