Notas diarias y varias para agentes inmobiliarios

Al completar el formulario de trabajo, le pregunté de manera poco profesional a RR.HH. si la columna del título del trabajo era "ventas de bienes raíces", y él respondió que debía completarse "agente de bienes raíces". Oh, ahora todo el mundo está disgustado con el término ventas, por lo que utilizan el nuevo término agente. Más tarde, cuando visité otros lugares, también descubrí que sus tarjetas de presentación eran todas "agencia inmobiliaria" o "agencia inmobiliaria senior". La diferencia entre los dos es si ha estado en la agencia durante un año. No puedo evitar pensar en la carrera de un agente famoso. Me pregunto si los precios de la vivienda siguen aumentando, ¿la agencia inmobiliaria se convertirá en una profesión de alto riesgo que a todo el mundo le encanta odiar?

Antes de incorporarme al trabajo, fui más cuidadoso y llamé a un hermano agente más "senior" para preguntarle. Mi hermano me dijo que primero preguntara a la empresa si las tarifas de capacitación, las tarifas de vestimenta y las tarifas portuarias las pagaríamos nosotros mismos o si luego las deduciríamos del salario. Pregunte cuánto será el salario durante la pasantía y cómo se calcula la comisión. Lo hice con sinceridad, lo que jugó un papel preventivo. Más tarde supe que las tasas portuarias también suponen un gasto considerable para los intermediarios. Si desea abrir un puerto en el sitio web de 58 ciudades, costará alrededor de 500 yuanes por mes en Taiyuan. El puerto es para permitir que el sitio web de la plataforma le brinde un puerto desde el cual puede obtener infinitos números de teléfono de clientes. Es posible que estos clientes hayan preguntado sobre la propiedad directa o indirectamente antes, por lo que puede haber clientes potenciales entre ellos. Si los atrapas, obtendrás una comisión. No, no necesita preocuparse por el acoso de los agentes porque los agentes tienen prisa. Si no planea comprar una casa usted mismo, no lo llamarán durante unos días, luego colgarán el teléfono y dejarán rápidamente el siguiente. ¿De dónde vinieron estos números de teléfono? En primer lugar, los clientes que antes habían consultado a través de varios intermediarios pidieron a sus colegas sus números de teléfono. En segundo lugar, los clientes que se han registrado en casa. En tercer lugar, los clientes que publican información de compra y venta en el sitio web. 4. Decoración, muebles y electrodomésticos existentes y adquisición de una casa nueva. En quinto lugar, clientes extranjeros de edad adecuada para sitios web de búsqueda de empleo. Entonces, 500 yuanes son en realidad una tarifa de intercambio de información. La plataforma que proporciona información hace lo mismo que la empresa de mensajería: registra la información del usuario. De hecho, los detalles no son tan buenos como los de las empresas de entrega urgente, porque la dirección del mensajero es fija y el intermediario no puede penetrar en la vida y el trabajo del comprador y del vendedor. Las grandes transacciones siempre hacen que la gente sea cautelosa.

La jornada laboral típica de un agente inmobiliario es la siguiente: Limpiar y comenzar a trabajar alrededor de las 8 a.m. Charla un rato, haz algunas llamadas telefónicas y pregunta al cliente si quiere comprar o alquilar una casa. Piense en las casas más vendidas que no se publicaron ayer en WeChat Moments. El editor puede publicarlas en texto. 9:00-10: Compruebe si hay casas nuevas adecuadas en Fangduoduo y otro software inmobiliario. De ser así, iríamos a ver las casas en patinetes eléctricos en grupos reducidos. Generalmente no miro muy lejos, son unos 3-5 kilómetros, y si soy vago, se reducirá a 2 kilómetros. Estaciona tu auto abajo, sube las escaleras, ponte los zapatos, llama a la puerta, expresa tu intención, mira la casa y toma fotos. Es posible que se encuentre con muchos colegas durante este proceso, porque el anfitrión tiene la llave en la mano y deja que todos los agentes la lean a la vez, ahorrándole la molestia de tener que correr de un lado a otro. Todos los colegas visten uniformes, tan coloridos como un arco iris. Si el precio de esta casa es realmente correcto, habrá más personas viajando juntas, llegando a 15-20, simplemente llamando a la puerta y esperando la respuesta del propietario. Un gran grupo de personas rodeó la puerta de seguridad, como si la Oficina 110 estuviera tomando medidas enérgicas contra la pornografía. Por la mañana, miré uno o dos apartamentos, luego regresé y seguí haciendo llamadas telefónicas o charlando un rato, y era mediodía. Tómese un descanso para almorzar después del almuerzo, vaya a trabajar a las 2 p.m. y repita el proceso anterior. Dependiendo de las condiciones climáticas, los compradores pueden solicitar visitas. Este es el momento de llevar a los compradores de viviendas a ver la casa. Eso sí, pregunta con antelación dónde están las llaves. Antes de la hora punta de la tarde, el corredor se coordina con el personal de la oficina para empezar a imprimir varios carteles promocionales, normalmente unos 100, y luego sale a publicarlos por todas partes. Salgo del trabajo a las 7 de la tarde, que en realidad es un poco más tarde. Algunos jefes asignarán tareas o darán consejos. Sin embargo, según mi observación, algunos Lianjia Real Estate y Central Real Estate están abiertos después de las 8 en punto. No sé si los empleados trabajan horas extras de forma voluntaria, o por publicidad, o con qué fin.

La agencia está abierta todo el año, con pausas ocasionales. El salario para un título universitario es de 1.800 yuanes y el salario para una licenciatura es de 2.000 yuanes. La comisión varía de una empresa a otra, pero en realidad forma parte de la comisión de agencia del 2,5%. Un agente inmobiliario senior puede ganar entre 8.000 y 9.000 yuanes al mes. Fuera de temporada, la mayoría de los agentes pueden ganar entre 4.000 y 6.000 yuanes al mes. Algunos agentes tienen un agudo sentido del olfato y sienten que últimamente no hay buenas casas, por lo que se concentran en alquilar casas. Los honorarios de agencia de una casa son el alquiler de un mes, por lo que aunque la empresa pague una parte, sigue siendo un ingreso objetivo.

Existen dos tipos de intermediarios, uno es la cadena local y el otro es la cadena transregional. El primero es como Yijia Real Estate y el segundo es como Amo mi casa. Los intermediarios de cadenas interregionales son generalmente de escala relativamente grande, como la ecología de Lianjia. Me encanta la cooperación en línea y fuera de línea entre mi casa y 58.com. Al observar los listados en las principales plataformas de listado, muchos de ellos son agentes de I Love My Home, lo que muestra la tasa de penetración.

El intermediario por sí solo no produce el producto. Si encuentra una casa más y se apega a ella, tendrá una casa exclusiva más y la posibilidad de realizar una transacción será mayor. De hecho, esto también es cierto. Me encanta que mi casa esté en Taiyuan. Otros intermediarios no pueden quitarle las llaves al propietario para mostrárselas a los compradores, pero otros intermediarios pequeños y medianos sí pueden hacerlo.

El volumen medio mensual de transacciones de casas de segunda mano en Taiyuan este año es de unas 2.000 unidades. Al buscar agencias inmobiliarias en Baidu, el resultado es aproximadamente 4.000, lo que significa que dos tiendas de agencias solo venden una casa cada mes. El área promedio de transacciones en Taiyuan es de 70 metros cuadrados, por lo que la comisión de agencia en Taiyuan es de solo 35 millones por mes, lo que equivale a solo 17.500 por tienda, lo que solo es suficiente para el alquiler, los salarios de los empleados y otros gastos. Según la situación óptima de Pareto 28/20, el 20% de las tiendas intermediarias se llevan el 80% de la comisión, lo que significa que 800 tiendas tienen una comisión de 28 millones, con una media de sólo 35.000 por tienda y un beneficio bruto de unos 20.000. . Todas las ganancias de estos 20.000 yuanes se distribuirán en forma de comisión. Si se trata de una tienda pequeña típica, dos agentes + un camarero + un jefe, tres personas obtendrán 20.000 y el jefe representará más del 50%. El salario máximo por persona es de sólo 5.000, más el salario básico, es de unos 7.000. Pero, en realidad, la distribución del 28 de febrero es una situación extrema, y ​​generalmente no llega a la cifra de 5.000, de lo contrario no habría 4.000 tiendas. Tomando la distribución promedio y una media aritmética el 28 de febrero, es decir, elevándola a 2.500 yuanes, debería ser un nivel de ingresos promedio para los intermediarios de Taiyuan. Hay que decir que para un trabajador migrante sin fuertes habilidades, los ingresos son relativamente objetivos y puede permitirse comprar una casa antigua de segunda mano. De hecho, los agentes mayores también tienen sus propias casas en Taiyuan. Después de todo, tienen la ventaja de que se atienden por orden de llegada y no tienen que pagar honorarios de agencia.

El intermediario tiene varias características delicadas.

Presta más atención a tus palabras. Basta con mirar el anuncio del agente y conocerá las deficiencias de esta casa. Por ejemplo, si la casa no es transparente de norte a sur, no escribirá sobre esta característica, sino que utilizará palabras como "conveniente para ver la casa" o "transporte conveniente". Por tanto, siempre que conozcas las características de las palabras clave que debe tener una casa y compares lo que falta en el anuncio, debe ser una carencia. Si realmente no sabe qué características debe tener una casa, vaya a 58.com o Fangtianxia y mire algunas páginas de listados, centrándose en sus títulos. Después de acumular entre 20 y 30 listados, casi habrá recopilado las características. De hecho, su publicidad no sólo se dirige a los compradores, sino también a los vendedores a través de precios inflados. Se anima a los vendedores a registrarse lo antes posible para poder tener casas más exclusivas.

El texto es más particular. Cada nuevo intermediario recibe un conjunto de palabras impresas. Las palabras de las pequeñas empresas se copian de Internet. Para las grandes empresas, una parte se extrae de Internet y otra se combina con su propia experiencia y características. Si se obtiene, puede ser utilizado por compradores y vendedores respectivamente según la situación real. Para el vendedor, el agente hará todo lo posible para decirle que la casa no es fácil de vender y hacérsela más barata. Cuando se trata de comprar una casa, el agente dirá que la competencia por las casas es feroz, así que cómprela rápidamente y no regatee. De esta manera, puedes marcar la diferencia. Por supuesto, todo esto se hace en privado, y debido a que es un mercado de vendedores, si se encuentra con un comprador ansioso que no comprende el mercado, el intermediario tomará la iniciativa de revelarlo al vendedor y luego le enseñará cómo hacerlo. cooperar con el aumento de precios. Luego, el agente se comunicará con el comprador y utilizará tácticas duras y blandas para lograr que el comprador pague un depósito. La llamada suavidad significa conmoverse con emoción y comprensión; la llamada dureza significa envenenar al comprador con sopa de pollo y cinismo, haciéndole sentir que quedará particularmente deprimido si no compra la casa.

La caza furtiva de personas es más particular. Los corredores tienen mucha movilidad y, a menudo, se marchan a los pocos meses. Aunque no se irán en un mes como Sanhe, la lógica detrás de ellos es similar, es decir, las industrias sin tecnología básica tienden a tener una alta liquidez, al menos tienen una fuerte voluntad de mudarse. Los agentes capaces y ambiciosos considerarán abrir sus propias tiendas, mientras que aquellos que no sean ambiciosos elegirán una tienda menos abarrotada para seguir pasando el rato e ir junto con algunos amigos conocidos. Mirar una casa es como jugar, no tiene nada de malo. Más importante aún, el modelo de ganancias de una agencia es que el jefe cobra una comisión de los empleados. Por lo tanto, cuando la oferta de vivienda es escasa, una persona más puede lanzar una red y obtener más oportunidades. Los ingresos del siguiente orden deben ser mayores. que el salario básico, por lo que los empleados cuanto más, mejor. Si sumas trabajos a tiempo parcial que no requieren un salario básico (algunas agencias pequeñas lo tienen), los ingresos serán más objetivos.

Sobre esta base, el intermediario no tiene motivos para no contratar personas y las contratará primero. Es por ello que en las pantallas LED de las entradas de todas las tiendas intermediarias se desplazan anuncios de contratación. Algunos RR.HH. intermediarios tienen dificultades para reclutar personas en el mercado. Toman la iniciativa de acudir a su puerta y estarán muy entusiasmados. Es más, llamarán directamente al intermediario y le pedirán que trabaje en su casa. En realidad esto es fácil de encontrar. Vaya al sitio web de cualquier plataforma y los números de teléfono de las principales casas deben ser los de los agentes.

La garantía es más importante. Si no compra la casa en su totalidad, deberá pagar una tarifa de garantía al solicitar un préstamo al banco. Hay muchos nombres para esta tarifa de garantía, pero de hecho, si tienes una relación bancaria, puedes obtener parte de ella tú mismo. En otras palabras, si tiene conexiones bancarias, su ambición de ser el jefe será más fuerte y, de hecho, se desarrollará sin problemas.

Las relaciones intermedias son tranquilas en la superficie pero turbulentas en el fondo. Si eres un novato, mucha gente será más tolerante, mezclada con un poco de burla, tal como los veteranos del ejército tratan a los nuevos reclutas. Si eres un mayor, los movimientos del maestro serán más sutiles. Suelen ser agradables en la superficie, pero cuando hay mucho en juego y se encuentran, muchos de ellos romperán las reglas. Por ejemplo, si un comprador llama a la puerta y un corredor está negociando con él primero, y este corredor se ve interrumpido durante uno o dos minutos debido a un negocio inesperado, otros corredores aprovecharán la oportunidad para comunicarse con el comprador. al final, este agente llegó a la puerta, porque si su nombre está escrito en los contratos de seguimiento, exhibición y agencia, puede obtener la comisión si no pelea ni roba, no tendrá esta oportunidad; . De hecho, cada vez que realicemos un seguimiento, la empresa solicitará que quede registrado en la plataforma interna de información integral, y a esto también se hará referencia a la hora de calcular las comisiones. Si el agente original ya ha manejado el negocio inesperado, se formará una situación entre dos tigres, y terminará de alguna manera: o una batalla feroz, o un modelo de comisión 50-50 en el que el viejo guía a la nueva persona, y la nueva persona asume algunas tareas periféricas, como conducir, procedimientos de seguimiento, publicación de fotografías, etc. Si elige el primero, a menudo es porque alguien está a punto de irse; si elige el segundo, demuestra que el corredor senior tiene cierta capacidad de control, mientras que el segundo no está particularmente dispuesto a ganar dinero. Las relaciones interpersonales intermediarias reflejan las de la industria de servicios. La industria de servicios en sí no produce productos, son sólo transportadores de productos. Ni siquiera producen servicios básicos y sólo pueden proporcionar algunos servicios periféricos, al menos en Taiyuan. Algunos intermediarios extranjeros se pueden subdividir en intermediarios del comprador, intermediarios intermediarios e intermediarios del vendedor, que solo son responsables de comunicarse con un grupo. Estos servicios están más orientados a las personas y más cerca de los clientes, lo que permite ofrecer servicios básicos y ganar primas. Además, las cejas y la barba quedarán muy planas y no habrá nuevos puntos de ganancia. Si el pastel no crece, tarde o temprano se convertirá en un trágico mar rojo. Si el pastel crece y las transacciones se vuelven más frecuentes, los intermediarios se esforzarán por diferenciarse, como ha sido el caso de las agencias inmobiliarias de Chongqing en los últimos años. El conocido equipo de Zhimeng recomendado por Eurovisión sólo actúa como intermediario del comprador y cobra una tarifa de servicio adicional del 3% del importe de la transacción. Utilizaron inteligentemente varias herramientas de Internet para publicar noticias, crearon varias comunidades de viviendas y se devanaron los sesos para identificar propiedades (viviendas que son un 80% más bajas que el precio de mercado) en la ya vasta Chongqing. Esta es una situación en la que todos ganan: el agente del comprador recibe muchos honorarios por servicio y el comprador obtiene brotes de bambú de alta calidad, matando dos pájaros de un tiro. Sin embargo, este modelo depende en gran medida de las finanzas y las políticas, porque la mayoría de los compradores de viviendas son forasteros y no son elegibles para comprar una casa sin pagar suficiente seguridad social. También hay una capa de servicios dentro de él. En cuanto a lo que es, depende de nuestra imaginación.

Si existe un libro llamado "Autocultivo de agentes inmobiliarios", entonces lo primero es elegir una ciudad o aglomeración urbana con un buen entorno financiero y un amplio mercado inmobiliario. Luego, mientras mejora sus habilidades profesionales, mejore su comprensión de las finanzas y las políticas y su capacidad para adquirir recursos del área gris y acumular algunos recursos. Luego, se trata de perfeccionar las habilidades profesionales en una determinada dirección para satisfacer las necesidades personalizadas de los usuarios potenciales, como encontrar rápidamente una casa en una comunidad con el mayor número de pianistas, combinando recursos previos y habilidades cognitivas. El último paso es ponerse en contacto con los grandes nombres, gastar dinero en patrocinios, empezar a recibir pedidos usted mismo y seguir publicitando.

Esta rutina también se aplica a otras industrias de servicios que no brindan servicios básicos a grupos específicos de personas.