¿Cuáles son las buenas soluciones a los cuatro problemas principales que encontré al solicitar préstamos y préstamos para vivienda?

En la práctica de los préstamos hipotecarios, algunos bancos conceden gran importancia al contenido del contrato hipotecario e ignoran los requisitos específicos para el registro de la hipoteca, por lo que el contenido del registro de la hipoteca es incompatible con el contenido estipulado en el contrato de hipoteca. Por ejemplo, el banco firmó un contrato de préstamo hipotecario con la Compañía A y la Compañía B. Según el contrato, el banco otorgará múltiples préstamos a la Compañía A, y la Compañía B utilizará los derechos de uso de la tierra de dos edificios de oficinas en construcción y sus anexos. Parcelas como préstamos. Proporcionar garantía hipotecaria. Para garantizar que la hipoteca sea verdadera y efectiva, el banco exige que la empresa B registre la hipoteca y anuncie en el periódico la situación hipotecaria del edificio de oficinas y los derechos de uso del suelo adjuntos. Pero posteriormente, según los documentos de registro proporcionados por la empresa B, la empresa B solo registró la hipoteca de los derechos de uso del suelo adjuntos al edificio de oficinas, pero no registró la hipoteca de los dos edificios de oficinas. Aquí surge la cuestión de qué viene primero, la inscripción de la hipoteca o la eficacia del contrato hipotecario.

De acuerdo con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Seguridad", si se constituye una hipoteca con una casa, derechos de uso de la tierra y otros accesorios del terreno, la hipoteca debe registrarse y el contrato de hipoteca entrará en vigor. desde la fecha de registro. Por tanto, la inscripción es un requisito para que un contrato de hipoteca sea válido. En este caso, el contrato de hipoteca firmado por ambas partes estipulaba que los dos edificios de oficinas en construcción por la empresa B y sus derechos de uso de suelo asociados estaban hipotecados juntos. Sin embargo, en el registro de hipoteca, dos edificios de oficinas no se incluyeron en el ámbito de registro de hipoteca. Entonces, ¿la garantía acordada en el contrato pero no registrada es válida? A este respecto, el artículo 61 de las "Interpretaciones sobre diversas cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantías" promulgadas por el Tribunal Popular Supremo estipula claramente: "Si el contenido registrado en el registro de la hipoteca es incompatible con el contrato de hipoteca, el contenido registrado en prevalecerá la inscripción." En vista de esto, la hipoteca de los dos edificios de oficinas en construcción en virtud del contrato no puede ser efectiva porque no ha sido registrada de conformidad con la ley y existen algunos problemas con los derechos hipotecarios que posee el banco en virtud del contrato. Además, desde una perspectiva jurídica, los derechos de uso de la tierra y sus accesorios deben hipotecarse al mismo tiempo. El artículo 36 de la "Ley de Seguridad" estipula: "Si se hipotecan los derechos de uso de terrenos de propiedad estatal obtenidos mediante transferencia, las casas ubicadas en los terrenos de propiedad estatal se hipotecarán al mismo tiempo, en vista de las circunstancias del presente caso". , el edificio de oficinas en construcción y sus derechos de uso del suelo afiliados deben hipotecarse juntos de conformidad con la ley. Además, según el contrato de hipoteca, también muestra la verdadera voluntad de las partes de hipotecar los derechos de uso del suelo junto con los proyectos en construcción. Al mismo tiempo, el contenido del contrato hipotecario en este caso se publicó en el diario local, que en cierta medida desempeñó un papel informativo. Por tanto, el banco puede exigir que el efecto de la hipoteca registrada se extienda a los edificios situados encima de ella. Sin embargo, el hecho de que el tribunal pueda respaldar esta reclamación depende de la determinación que haga el tribunal de los hechos mencionados anteriormente y de las pruebas pertinentes. En la práctica judicial, los tribunales prestan más atención a la eficacia del registro de hipotecas.

En segundo lugar, los procedimientos de registro no están estandarizados.

También existen casos de disputas provocadas por procedimientos de registro irregulares en préstamos hipotecarios inmobiliarios. La empresa firma un contrato de hipoteca sobre bienes inmuebles con el banco e hipoteca el edificio de la fábrica con el certificado de propiedad de la vivienda y el derecho de uso de la tierra que realmente posee, pero no ha obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra del banco. El contrato de hipoteca se registra en el departamento de gestión de vivienda. Los derechos de uso de la tierra de la empresa han sido aprobados por las autoridades superiores. La agencia de registro de bienes raíces no revisó cuidadosamente los materiales de la solicitud de registro. A falta de un certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal, solo tramitó el registro de la hipoteca basándose en el contrato de hipoteca y el certificado de propiedad de la vivienda. Ha sido registrado en las "Medidas para la Administración de Hipotecas Inmobiliarias Urbanas" promulgadas por el Ministerio de la Construcción, que estipula claramente que las hipotecas inmobiliarias de empresas de propiedad colectiva deben ser aprobadas por la conferencia de trabajadores (representantes) de empresas de propiedad colectiva y informar a la autoridad superior para su presentación; gestionar el registro de hipotecas de bienes raíces. Los documentos como el certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal, el certificado de propiedad de la vivienda, el certificado de derechos de propiedad de la vivienda o la tierra, etc., deben presentarse a la autoridad de registro. Hay omisiones en el departamento de registro de bienes raíces: falta el certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal. ¿Debería confirmarse la validez del registro de la hipoteca? Algunas personas creen que, de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Seguridad", una vez firmado el contrato de hipoteca inmobiliaria, el registro de la hipoteca inmobiliaria debe considerarse válido y el contrato de hipoteca también debe ser válido. Algunas personas también creen que el tribunal debería revisar la legalidad y validez del registro de hipotecas desde la perspectiva de los procedimientos de registro irregulares. Desde un punto de vista práctico, existe una cierta posibilidad de que un procedimiento hipotecario con fallas en el procedimiento de registro sea reconocido por el tribunal, porque después de todo, no existe ninguna disposición legal que afirme claramente su efectividad. Si el registro de la hipoteca no es válido, el contrato de hipoteca no será válido y inevitablemente se perderá la prioridad del banco.

En tercer lugar, la propiedad primero se alquila y luego se hipoteca.

Primero se alquila la propiedad y luego se hipoteca, lo que es un fraude común en los litigios sobre hipotecas inmobiliarias.

El propietario primero se confabula con un tercero para alquilarle la propiedad de forma legal durante un período prolongado (por ejemplo, más de 10 años) y el alquiler se paga en una sola suma cuando se firma el contrato. Luego, hipoteca la propiedad al banco y obtén un préstamo. La confusión acerca de esta trampa es que es difícil detectar si la hipoteca se está alquilando mediante los métodos convencionales de inspección hipotecaria. Incluso si un oficial de préstamos con conocimientos jurídicos débiles lo descubre, es posible que no pueda identificar los riesgos involucrados y la autoridad de registro hipotecario generalmente no revisa esta parte del contenido. El riesgo de utilizar una propiedad arrendada como hipoteca es que cuando el prestatario no paga a tiempo y la institución financiera realiza los derechos hipotecarios, incluso si los derechos hipotecarios se realizan, la institución financiera no podrá obtener ningún derecho durante el período de arrendamiento. pactado entre el propietario del inmueble y el tercero. "Solicitud del Tribunal Popular Supremo

4. Préstamos hipotecarios para proyectos de construcción pendientes de liquidación.

Hipotecar propiedades con atrasos en los pagos del proyecto, o confabularse con empresas constructoras para utilizar los atrasos en los pagos del proyecto para liberar materiales, aunque los pagos del proyecto se hayan pagado en su totalidad. Este tipo de fraude es fácilmente ignorado por el personal comercial del banco prestamista. Debido al "derecho de prioridad" en la venta de bienes hipotecados, la gente suele pensar que los bienes hipotecados equivalen a entrar en una caja fuerte, lo cual es bastante peligroso. Debido a que los atrasos en el pago del proyecto también disfrutan del "derecho de prioridad al reembolso" de la venta de la casa, lo más importante es que el "derecho de prioridad al reembolso" de los atrasos en el pago del proyecto debe tener "prioridad" sobre el "derecho de prioridad al reembolso". de la hipoteca. Aquí es donde reside el riesgo con una hipoteca sobre una propiedad con fondos de construcción pendientes. El artículo 286 de la Ley de Contratos estipula que si el promotor del contrato no paga el precio acordado, el contratista podrá exigirle que pague el precio en un plazo razonable. Si el desarrollador del contrato no paga dentro del plazo, el contratista puede acordar con el desarrollador del contrato descontar el precio o solicitar al tribunal popular la subasta del proyecto de conformidad con la ley, excepto cuando la naturaleza del proyecto de construcción no sea Apto para descuento o subasta. Se dará prioridad a la compensación por descuentos en proyectos de construcción o precios de subasta.