¿Cómo afecta el momento de la tasación de la vivienda a la compensación?
El momento de valoración del valor de la vivienda
El momento de valoración se refiere a la fecha correspondiente al resultado de la valoración. Es decir, el objeto de valoración sólo tiene el valor en ese momento. Dado que el valor de un mismo bien inmueble variará en diferentes momentos, la valoración suele ser una estimación del valor del objeto de valoración en un momento específico. El momento de valoración suele expresarse en año, mes y día naturales. Puede ser un período de tiempo, un trimestre, medio año o un año.
En cuanto a los plazos de expropiación y tasación de viviendas en terrenos de propiedad estatal, existen las siguientes normas:
La “Orientación sobre Valoración de Demolición de Viviendas Urbanas” formulada por el primero Ministerio de Construcción en 2003 (ha expirado) (en lo sucesivo, los "Opiniones"), el artículo 11 estipuló una vez que "en general, la fecha en que se expide el permiso de demolición de la casa". El 3 de junio de 2011, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural promulgó las “Medidas para la Expropiación y Tasación de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado” (en adelante las “Medidas”), las cuales estipulan en su artículo 10 que “ el momento para evaluar el valor de las casas expropiadas es la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa". El momento para evaluar el valor del intercambio de derechos de propiedad deberá ser coherente con el momento para la evaluación del valor de la casa expropiada. "
El artículo 19 del Reglamento N° 590 del Consejo de Estado (en adelante, el "Reglamento") estipula que "la vivienda expropiada será expropiada y la indemnización por el valor de la vivienda no será inferior. que el precio de mercado de bienes raíces similares de la casa expropiada en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa”.
Hay varios puntos a tener en cuenta en las “Opiniones”:
La desventaja de establecer un tiempo de valoración en la guía original es que hay un desfase entre el permiso de demolición de la casa y el pago real de la compensación, y las enormes fluctuaciones en los precios del mercado inmobiliario durante este período a menudo hacen imposible que las casas demolidas personas a obtener una compensación adecuada.
En la práctica, algunas empresas de demolición (el promotor confía en el método del paquete, que se puede desmantelar con un coste mínimo) o los promotores adoptan un método de entrada grande y salida pequeña para reducir el precio de las viviendas demolidas. El estándar más alto es cobrar tarifas de demolición a los usuarios reales de la tierra y deducir la compensación de las personas demolidas. El momento del permiso anticipado se utiliza como tiempo de referencia de evaluación (el momento para obtener el permiso es generalmente anterior a la hora de inicio real). demolición). El objetivo real es Reducir los costes de demolición. En la práctica, este enfoque ha exacerbado la aparición de "hogares clavos" y también ha dado lugar a que la compensación por la demolición de las casas tenga que realizarse mediante demolición forzosa, lo que ha provocado que algunos trabajos de demolición no se hayan completado durante varios años. Éste es el inconveniente del calendario de valoración en los dictámenes originales.
En las "Opiniones" originales, el momento de la valoración de demolición en el artículo 11 es generalmente la fecha en que se expide el permiso de demolición de la casa. En realidad, para algunas demoliciones que son a gran escala y se implementan en fases, la fecha de valoración debe ser la fecha en que se lleva a cabo la demolición de la casa en el período (sección) actual.
El tiempo de tasación afecta el valor de la casa
La mayoría de los expropiados deben prestar atención al impacto del tiempo en el valor de la casa durante las actividades de expropiación, porque el El momento de la evaluación tiene un impacto real que depende del monto final de la compensación que reciba.
El momento del valor depende de cuándo el gobierno toma la decisión de compensación.
El momento del valor se cambia de "la fecha en que se emite el permiso de demolición de la casa" a "la fecha en que se emite la casa". Se anuncia la decisión de expropiación." Esta disposición se basa en los cambios fundamentales en toda la estructura de expropiación e indemnización. La unidad de construcción ya no tiene una relación directa con el expropiado como demoledor, mitigando y evitando así conflictos sociales y demoliciones violentas.
Esta disposición supone una cierta mejora respecto a la disposición original. Sin embargo, desde una perspectiva práctica, la "decisión de expropiación de la vivienda" en realidad se refiere a la etapa de "primer gravamen" (esta etapa es a menudo las etapas posteriores a la decisión, evaluación y estudio, y revisión y evaluación, estudio y mapeo), a diferencia de la " segundo impuesto" (esta etapa se refiere a la etapa en que todavía hay un cierto desfase entre la firma real del acuerdo de compensación y la etapa en la que el gobierno toma una decisión de compensación si no se llega al acuerdo).
Desde la perspectiva de la práctica de la indemnización por demolición de viviendas, la segunda etapa de expropiación se divide en dos situaciones. Si se firma un acuerdo de compensación y reasentamiento durante la segunda etapa de expropiación, generalmente es entre dos y tres meses antes de la "fecha del anuncio de la decisión de expropiación". En este caso, los derechos e intereses de compensación de las personas expropiadas todavía están garantizados. . Sin embargo, si el gobierno toma una decisión de compensación durante la segunda etapa de expropiación, generalmente transcurrirán más de seis meses desde la "fecha del anuncio de la decisión de expropiación". En este caso, los derechos de compensación de la persona expropiada se reducirán.
Según la normativa, la segunda etapa de expropiación se basa en la firma de un acuerdo de compensación y reasentamiento o en la toma de una decisión de compensación, no existiendo disposiciones diferentes para diferentes situaciones.
En realidad, esta cuestión debería distinguirse en la práctica. Según nuestra experiencia práctica, se recomienda que la emisión real de los derechos de compensación y la "fecha de anuncio de la decisión de expropiación" tengan una diferencia de más de dos años (hay pruebas que lo demuestran). medio año o un año o cuántos meses en el mercado inmobiliario Si hay una gran fluctuación (generalmente denominada prima, es decir, aumento de precio), y el precio de mercado de la casa expropiada ha aumentado significativamente durante este Durante este período, se puede considerar una compensación adicional humana para aliviar los conflictos sociales y promover la compensación por expropiación de viviendas. El trabajo avanza sin problemas.