Cálculo de amortización anticipada de préstamos hipotecarios
Reembolso anticipado significa que el prestatario solicita al banco pagar parte de su préstamo por adelantado, y se asegura de que el préstamo no esté vencido en el mes anterior y que el préstamo del mes actual se pague en su totalidad; parte del préstamo se reembolsa de una sola vez según la fecha especificada por el banco.
El pago anticipado generalmente se divide en dos métodos: amortización anticipada parcial y amortización anticipada total.
Dependiendo de la forma de pago, el prestatario podrá optar por reducir el plazo o el importe. Se entiende que la mayoría de los bancos ofrecen actualmente cinco métodos de pago anticipado de préstamos para que los clientes elijan.
En primer lugar, todos los préstamos se reembolsan por adelantado, es decir, los clientes liquidarán todos los préstamos restantes en una sola suma. (No es necesario pagar intereses, pero los intereses pagados no son reembolsables)
En segundo lugar, parte del préstamo se reembolsará anticipadamente y el préstamo restante mantendrá el mismo monto de pago mensual, acortando así el periodo de amortización. (Ahorre más intereses)
En tercer lugar, cancele parte del préstamo anticipadamente para reducir el pago mensual del préstamo restante y mantener el período de pago sin cambios. (Reduce la carga del pago mensual, pero ahorra más que el segundo tipo)
El cuarto es pagar parte del préstamo por adelantado, el monto de pago mensual del préstamo restante se reducirá y el período de pago será acortado. (Ahorre más intereses)
En quinto lugar, el préstamo restante mantiene el monto total del principal sin cambios y solo acorta el período de pago. (El pago mensual aumentará y el interés disminuirá, pero es relativamente antieconómico)
Se recomienda reducir el capital tanto como sea posible para acortar el período del préstamo y pagar menos intereses.
Métodos comunes
Los dos métodos de pago más comunes para comprar una casa con un préstamo son el método de pago igual de capital e intereses y el método de pago de capital promedio.
El método de pago igual de capital e intereses consiste en sumar el capital total y los intereses del préstamo hipotecario y luego distribuirlos uniformemente entre cada mes del período de pago. El pago mensual es fijo, pero la proporción del capital en el pago mensual aumenta mes a mes y la proporción de intereses disminuye mes a mes. Este método ha sido durante mucho tiempo el más utilizado y recomendado por la mayoría de los bancos.
En el llamado pago igual de principal, el prestamista distribuye el principal a cada mes y paga los intereses entre el día de la transacción anterior y la fecha de pago. En comparación con cantidades iguales de capital e intereses, el gasto total en intereses de este método de pago es menor, pero se paga más capital e intereses en la etapa inicial y la carga de pago se reduce mes a mes. Aunque este tipo de método de pago es muy estresante en la etapa inicial, puede reducir la presión en el futuro. La característica es que los pagos se vuelven más pequeños y más fáciles con el tiempo.
De estos dos métodos de pago, ¿cuál es el más económico? Cuando el período del préstamo es el mismo, el método de pago igual de capital e intereses requiere intereses más altos que el método de pago de capital promedio, por lo que el método de pago de capital promedio es más rentable, pero la presión para el pago anticipado también es mayor. Si existe un plan de amortización anticipada, lo mejor es elegir el método de amortización del capital medio.
Sin embargo, no todo el mundo puede permitirse el "método de amortización del capital medio" para reembolsar el préstamo. Para las personas de clase trabajadora cuyos salarios no son muy altos, adoptar el método de pago del principal igual en la etapa inicial será una gran carga y puede arruinar el plan financiero familiar. En este momento, se recomienda elegir un método de pago de capital e intereses igual con menos presión de pago. Para las personas con salarios altos o ingresos diversificados, también podríamos adoptar el "método de pago de capital promedio".