Nuevas reglas para la cotización encubierta de empresas inmobiliarias
Navegación de contenido: ¿Cómo recaudar dinero para la cotización de bienes raíces por la puerta trasera? ¿A qué cuestiones jurídicas y procesales sustanciales se debe prestar atención para la cotización por la puerta trasera? Asuntos que requieren atención para la cotización por la puerta trasera y las adquisiciones ¿Todos los objetivos? ¿Requiere la emisión de acciones estándar de IPO para comprar activos? ¿Las principales medidas de gestión de reorganización de activos son aplicables a la gestión de importantes reorganizaciones de activos? P1: ¿Cómo financiar las cotizaciones de puertas traseras de empresas inmobiliarias se han convertido en una tendencia en los últimos dos? años, y el desarrollo de estas empresas después de su exitosa cotización también se ha convertido en una tendencia para los inversores. Recientemente, periodistas asistieron al Seminario de Desarrollo Estratégico de Bienes Raíces Evergrande de Guangzhou. Investigadores y administradores de inversiones de más de 10 firmas de valores y compañías de fondos asistieron a la reunión para expresar sus opiniones sobre la estrategia de desarrollo de la compañía después de cotizar en bolsa. Los expertos del sector creen en general que los dos elementos principales para el desarrollo de las empresas inmobiliarias son el capital y las reservas de terreno. Hoy en día, la tierra está sujeta a una política de licitación pública y subasta, y la capacidad de las reservas de tierra depende en última instancia de la solidez financiera. Sin embargo, las empresas inmobiliarias chinas no tienen muchas fuentes de préstamos bancarios para el desarrollo, fondos de preventa y fondos propios. Los fondos propios son las tres fuentes principales. En los últimos años, el sistema bancario ha otorgado gran importancia a los posibles riesgos crediticios inmobiliarios, y el umbral para la preventa de proyectos inmobiliarios se ha vuelto cada vez más alto. La cotización en puerta trasera y la refinanciación se han convertido en un canal ideal para las empresas inmobiliarias. desarrollo. Según las estadísticas, en los últimos años, ha habido 24 empresas que han logrado algún progreso en la industria inmobiliaria debido a cambios en los accionistas controladores reales y nuevos accionistas controladores. Solo 4 de ellas han implementado emisiones adicionales y 2 han obtenido asignaciones, las cuales. significa que el 75 % de las empresas fantasma aún no han alcanzado el objetivo de financiación. Los expertos que asistieron a la reunión consideraron que las principales razones de esta situación son: En primer lugar, el mercado de capitales de mi país tiene requisitos estrictos para la refinanciación de las empresas que cotizan en bolsa, tienen grandes fluctuaciones de rendimiento y altos pasivos, lo que dificulta el cumplimiento de los requisitos. En segundo lugar, la mayoría de las empresas no han sido objeto de puertas traseras durante mucho tiempo. La tendencia a cotizar por puertas traseras de las empresas inmobiliarias en mi país se produjo a finales de 2000 y principios de 2001. Sólo ha pasado más de un año y es el tiempo más corto para ello. El plazo de las empresas inmobiliarias cotizadas para conseguir la refinanciación es de 2,2 años. Los investigadores inmobiliarios de varias compañías de valores creen que la industria inmobiliaria es propensa a fluctuaciones en el desempeño debido al ciclo de "desarrollo-venta", y que la estructura de gestión corporativa no es consistente con los requisitos más críticos de las compañías que cotizan en bolsa para lograr la refinanciación. Lo que se trata es de mantener un desempeño estable y estandarizado de acuerdo con los requisitos de las empresas cotizadas. Para solucionar este problema, debemos partir principalmente de los siguientes aspectos. Primero, debe formular una estrategia a largo plazo para su propio desarrollo para mantener conectados los proyectos que desarrolla para que su desempeño se mantenga estable. Por ejemplo, los proyectos desarrollados por Shenzhen Vanke tienen las características de conexión total, lo que logra un círculo virtuoso en el que las empresas que cotizan en bolsa inician la construcción cada año y venden proyectos interesantes, lo que permite a la empresa mantener un rendimiento estable y de alta calidad, mantener capacidades de refinanciamiento continuo y En última instancia, lograr hacerse más grande y más fuerte y convertirse en un stock inmobiliario de alta calidad. En segundo lugar, se pueden realizar algunos trámites técnicos legales. En términos de reconocimiento de ingresos, las empresas inmobiliarias pueden ajustar el tiempo de finalización para lograr una distribución más razonable de los ingresos por ventas. En términos de procesamiento financiero, también es útil realizar algunas operaciones técnicas sobre los tres temas contables de inventario, gastos acumulados y activos intangibles. En tercer lugar, puede lograr un rendimiento estable operando algunas propiedades propias en funcionamiento o arrendadas para obtener ingresos fijos cada año. Por ejemplo, después de la salida a bolsa de Beijing Financial Street, debido a la estabilidad de los ingresos por alquiler de propiedades y a ciertos desarrollos inmobiliarios, el rendimiento anual sobre los activos netos se mantuvo por encima del 10% y se refinanció con éxito 401 millones de yuanes en 2002. Otro ejemplo es que Longfa Shares estabilizó los ingresos de la empresa al comprar la propiedad de alquiler Tianyu Garden propiedad de Tianlun Group en una ubicación privilegiada en Guangzhou y tiene los ingresos más estables en términos de gobernanza estandarizada, después de que la empresa cotiza en la puerta trasera, real. Las empresas inmobiliarias deben intensificar la intensidad de la gobernanza estandarizada a gran escala. Una buena imagen pública es de gran importancia para las empresas que cotizan en bolsa, y la clave para dar forma a una buena imagen en el mercado de capitales es hacer un buen trabajo en la divulgación de información y establecer buenas relaciones con los inversores. Lo más importante es que la propia empresa debe estandarizar la gobernanza. Esto incluye la estandarización de la gestión diaria de la toma de decisiones de la empresa, la clarificación de los mecanismos de incentivos y de restricción, y el reajuste de las estrategias de desarrollo para satisfacer las exigencias del mercado de capitales, etc.
P2: ¿A qué cuestiones jurídicas y procesales sustantivas se debe prestar atención en la cotización por puerta trasera (Ley de Valores)?
P3: Cuestiones que requieren atención en la cotización por puerta trasera y en las fusiones y adquisiciones de empresas Hay dos pasos clave en el listado de puerta trasera: 1) adquiere shells y activos relacionados.
Las cotizaciones en bolsa generalmente ocurren en forma de fusiones y adquisiciones. Se adquiere una empresa que cotiza en bolsa mal administrada y luego el adquirente se convierte en el principal accionista o controlador real de la empresa que cotiza en bolsa. Las operaciones en este paso son principalmente fusiones y adquisiciones corporativas, que generalmente son adquisiciones globales, incluidos activos, pasivos y capital contable. La adquisición de pasivos requiere un acuerdo tripartito con los acreedores. 2) Integración de recursos. Principalmente reemplazo de activos, reemplazando los activos malos de la empresa que cotiza en bolsa original con los activos buenos del adquirente (accionista controlador) que pueden traer beneficios económicos a la empresa. Este paso es principalmente una transacción no monetaria (los activos originales se transfieren a la empresa). accionistas originales y los nuevos activos ingresan a la empresa que cotiza en bolsa)), o transacciones con partes relacionadas (las empresas que cotizan en bolsa compran directamente activos de alta calidad a los accionistas mayoritarios). Después de comprar activos, los ingresos relacionados de estos activos se trasladarán a la empresa que cotiza en bolsa. Es por eso que a menudo vemos a una empresa que cotiza en bolsa comprando activos *** o a una empresa que cotiza en bolsa invirtiendo *** diez mil yuanes para comprar activos ***, o firmando un nuevo contrato *** por valor de *** diez mil yuanes, etc. Estos anuncios son en realidad. Lo anterior es el desempeño posterior del nuevo activo. Otras son operaciones relacionadas requeridas por la Comisión Reguladora de Valores de China. Los procedimientos son más complicados y generalmente demoran de 2 a 3 años. Pero no es necesario esperar a que aparezcan indicadores para la inclusión en la lista de puertas traseras.
P4: ¿Cuáles son los estándares y condiciones para la cotización por puerta trasera de una empresa?
La definición de cotización por puerta trasera, cotización por puerta trasera o reorganización por puerta trasera se refiere a la reorganización importante de activos estipulada en el artículo 12. de las "Medidas de Reorganización", es decir: desde la fecha del cambio de control, el total de activos comprados por la sociedad cotizada a la adquirente representa más del 100% del total de activos al final del informe contable financiero consolidado auditado de el ejercicio anterior al cambio de control de la sociedad cotizada y reorganización importante de sus activos.
Estándares y condiciones para el listado backdoor El estándar para el listado backdoor es: además de cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 10 y 42 de las “Medidas de Reorganización”, la entidad operadora correspondiente a los activos adquiridos por el. La empresa que cotiza en bolsa continúa operando. El período debe ser de más de 3 años, y el beneficio neto en los dos últimos años fiscales debe ser positivo y el monto acumulado supera los 20 millones de RMB. Si los activos adquiridos por las empresas que cotizan en bolsa pertenecen a industrias específicas, como las financieras y el capital de riesgo, serán estipulados por separado por la Comisión Reguladora de Valores de China. Una vez completada la cotización en bolsa, la empresa que cotiza en bolsa debe cumplir con las disposiciones pertinentes de la Comisión Reguladora de Valores de China sobre la gobernanza y el funcionamiento estandarizado de las empresas que cotizan en bolsa, y ser independiente de los accionistas mayoritarios, los controladores reales y otras empresas controladas por ellos en términos de negocios, activos, finanzas, personal, instituciones, etc. No existe competencia horizontal ni transacciones relacionadas desleales con el accionista controlador, el controlador real y otras empresas controladas por él. La información proviene de Internet y es solo de referencia
P5: Con las nuevas regulaciones sobre reorganización importante de activos, ¿todos los objetos de reorganización requieren estándares de IPO? Personalmente, creo que en el caso de una reorganización importante de activos, Has escrito un nuevo reglamento. En el caso de las IPO, la Comisión Reguladora de Valores de China solo puede supervisar. En general, la supervisión de las empresas que no cotizan en bolsa es muy diferente a la de las IPO. Por lo tanto, personalmente creo que la respuesta a su pregunta debería ser sí. Una importante reestructuración de activos, IPO debe hacer un anuncio y divulgarlo.
P6: ¿Las principales medidas de gestión de reorganización de activos son aplicables a la emisión de acciones para comprar activos? Cuando una empresa que cotiza en bolsa implementa fusiones, adquisiciones y reorganizaciones, ¿el número de emisores que emiten acciones para comprar activos debe ser específico? ¿Los objetivos no superan los 10 o 200? Comisión Reguladora de Valores de China hora: 16 de julio de 2012: Respuesta: Según la "Ley de Valores", si el número total de valores emitidos para objetos específicos supera las 200 personas, se trata de una oferta pública. La "Ley de Administración de la Emisión de Valores de las Sociedades Cotizadas" estipula que los objetivos de emisión no pública no excederán de 10. La "Ley sobre la administración de importantes reestructuraciones patrimoniales de las sociedades cotizadas" no estipula claramente los objetos de los activos adquiridos mediante la emisión de acciones. Existen diferencias entre recaudar fondos mediante una emisión no pública de acciones y comprar activos mediante la emisión de acciones: en primer lugar, la forma de determinar los objetos de la emisión es diferente. Al tomar una decisión de concesión de licencia administrativa para recaudar fondos a partir de una emisión no pública de acciones, el objetivo de la emisión suele ser incierto y debe determinarse mediante una investigación de precios; el propósito de la transacción de emitir acciones para comprar activos es principalmente comprar los activos subyacentes mantenidos; por el objetivo de emisión Cuando se anuncia por primera vez el plan de emisión, el objeto de emisión está claramente determinado. En segundo lugar, la emisión de acciones para comprar activos suele implicar la compra del capital social de la empresa objetivo en manos de accionistas de una sociedad de responsabilidad limitada o una sociedad anónima. Según las disposiciones de la "Ley de Sociedades", el número de accionistas de una sociedad de responsabilidad limitada es inferior a 50, y el número de accionistas de una sociedad anónima que no cotiza en bolsa es generalmente inferior a 200. Si se requiere que el objetivo de emisión no sea más de 10, la emisión de acciones para comprar activos a menudo no puede comprar todo el capital o los derechos de control de la empresa objetivo al mismo tiempo, lo que tendrá un impacto en la eficiencia de las fusiones, adquisiciones y reorganizaciones de sociedades cotizadas.
En la práctica, ha habido muchos casos de empresas que cotizan en bolsa que intercambian acciones y absorben y fusionan más de 10 pero no más de 200 empresas que no cotizan en bolsa. Por lo tanto, en principio, el número de emisores a los que una sociedad cotizada puede emitir acciones para objetivos específicos para comprar activos durante fusiones, adquisiciones y reorganizaciones se limita a no más de 200.