¡Estábamos todos equivocados! De hecho, nunca vale la pena liquidar su préstamo antes de tiempo.

Para la mayoría de los compradores de vivienda que sólo necesitan comprar una casa, para reducir los gastos por intereses, generalmente tienen dos opciones: el reembolso anticipado del capital y los intereses iguales, o reducir el monto del préstamo. Sin embargo, ¡ninguna de las opciones es realmente rentable!

Primero tomemos un caso:

Solicitó un préstamo hipotecario de 2 millones, con capital e intereses iguales a pagar en 30 años. El monto de pago mensual en el primer año es el siguiente:

Este año, el pago de capital fue de 30.045,37 yuanes y el pago de intereses llegó a 97.323,23 yuanes. Parece que pagarlo por adelantado es bastante costoso. -eficaz. Pero si lo pensamos de esta manera, si tomamos un préstamo de 2 millones y solo pagamos los intereses al principio, y luego pagamos todo el capital en el siguiente período, ¿cuánto tendremos que devolver en el primer período? ¿año?

No hace falta decir que todos los reembolsos del primer año son intereses. Los gastos de reembolso del préstamo de este año deberían ser de 2 millones × 4,9% (la tasa de interés anual base para un período de más de cinco años). y el resultado es 9,8 diez mil yuanes, que es 676,77 yuanes más que nuestro gasto del primer año calculado con capital e intereses iguales. La razón por la cual el capital y el interés son menores es porque pagamos una pequeña cantidad de capital.

¿Lo entiendes? De hecho, en lo que respecta a los costes por intereses, el banco cobra intereses respetando plenamente la normativa y no cobra ni un céntimo más. Si paga 1 millón de yuanes en una suma global en el quinto año y todavía queda un préstamo de 1 millón de yuanes, entonces solo necesitará pagar 49.000 yuanes cada año. Echemos un vistazo al monto del pago de un mes después del método de pago igual de capital e intereses:

Para una hipoteca de 2 millones, el pago mensual número 360 es 10.614,05 yuanes, de los cuales el principal es 10.570,90 yuanes, y el interés es de sólo 10.614,05 yuanes, es decir, 43,15 yuanes. El interés se calcula así: capital restante × tasa de interés mensual, es decir, 10570,90 × 4,9% ÷ 12 = 43,15 yuanes.

No hay ningún problema con el cálculo de intereses del banco. Se basa en el interés pagadero en el período actual calculado en función del capital restante, y lo mismo ocurre con el método de pago de capital igual.

En cuanto a que los bancos generalmente recomiendan el método de pago de capital e intereses por cantidades iguales, la razón principal es que la mayoría de las personas están bajo una gran presión para pagar cantidades iguales de capital, y no mucha gente elige este método de pago. En realidad, para el banco no hay ninguna diferencia. Incluso si el cliente opta por un pago igual del principal, los fondos que recupere lo antes posible se le volverán a prestar. Desde esta perspectiva, las ganancias del banco no aumentarán ni disminuirán debido a los diferentes métodos de pago de los compradores de vivienda.

Hay muchas opiniones en Internet. Uno de los malentendidos más comunes es que con el método de pago de capital e intereses iguales, se puede optar por pagar por adelantado en el primer tercio del ciclo de pago. que el reembolso al principio es absolutamente imposible. La mayor parte son intereses. Si elige pagar anticipadamente durante este período, puede ahorrar muchos costos de intereses.

A continuación, hablemos de por qué el reembolso anticipado no es rentable.

Primero, la tasa de interés del 4,9% es solo una tasa de interés nominal, y la tasa de interés real es inferior a este nivel.

Para entender este problema, primero debemos hablar de la política monetaria actual. El propósito de cualquier política monetaria es estimular el desarrollo económico. Mantener una determinada tasa de inflación es una forma importante de estimular el desarrollo económico a nivel monetario, todo lo cual es cierto. Una determinada tasa de inflación puede fomentar el consumo, la expansión de la producción y el crecimiento. Cuanto peor es la economía, más flexible es la moneda y más bajas son las tasas de interés. ¿Cuál es la manera de mantener una determinada tasa de inflación? Naturalmente, aumenta la oferta monetaria.

De hecho, la inflación seguirá manteniéndose durante mucho tiempo, incluso si los tipos de interés fluctúan en el futuro.

Con esta respuesta afirmativa, nuestra tasa de interés de préstamo del 4,9% debería reexaminarse. Específicamente, la tasa de interés del 4,9% es solo una tasa de interés nominal, y la tasa de interés real debe deducirse de la tasa de interés. tasa de inflación en el mismo período (basada principalmente en el Reflejado por el IPC), un cálculo aproximado muestra que la tasa de interés real es solo 4,9%-1,9%=3%.

En segundo lugar, es importante mantener una cierta cantidad de liquidez

Con una cierta cantidad de liquidez, se pueden obtener ingresos mediante la compra de productos financieros, aunque la tasa de rendimiento anualizada puede ser 4,9% más que la tasa de interés del préstamo Sigue siendo baja, pero no olvide que la liquidez también puede reducir su costo de oportunidad.

Por ejemplo:

Tiene 2 millones de capital de trabajo y un precio inmobiliario objetivo total de 2 millones. Tienes dos opciones: utilizar los 2 millones para comprar una casa o hacer un pago inicial del 30%, 600.000.

Elige lo primero, con un pago inicial de 2 millones y nula liquidez en mano.

Elija este último, con un pago inicial de 600.000 yuanes y un capital de trabajo restante de 1,4 millones de yuanes.

El primero no tiene costo de pago mensual, mientras que el segundo requiere pagos mensuales y parece soportar costos de intereses, pero desde la perspectiva del costo de oportunidad, el segundo es mejor que el primero.

Además, es posible que no estemos calificados para comprar una casa ahora, pero ¿qué pasa si estamos calificados para comprar una casa en el futuro? En este momento, me temo que todo el mundo comprará una casa y los precios de la vivienda subirán. Y si su dinero se utiliza para pagar el préstamo, es posible que no tenga los fondos para comprar otra casa. Dado que la casa es un activo de baja liquidez, una vez invertidos todos los fondos en la hipoteca, es difícil salir en poco tiempo. Incluso si decide vender la casa de inmediato, le llevará un tiempo deshacerse de ella. y el precio de venta puede no ser el ideal. Esto se refleja en el costo de oportunidad.

Se trata de volver a comprar una casa. De hecho, los canales no se limitan a comprar una casa, sino que el requisito previo para aprovechar la oportunidad es tener un capital de trabajo. Lo mismo ocurre con el uso de capital de trabajo para pagar los préstamos anticipadamente, lo que equivale a reducir su liquidez. Si utiliza fondos para pagar los préstamos anticipadamente, su liquidez es igual a cero.

Los jóvenes, al comprar su primera casa en la vida, deben solicitar el mayor préstamo posible, elegir un período de préstamo lo más largo posible, elegir cantidades iguales de capital e intereses en lugar de cantidades iguales de principal, y no es aconsejable reembolsar el préstamo antes de tiempo. Vale la pena pedir prestado todo lo que pueda según su nivel previsible de crecimiento de ingresos.