Desarrollo y gestión inmobiliaria: un breve análisis del mercado comercial subyacente

1. Análisis del retorno de la inversión de los comerciantes de Beijing

1. Tendencia general del retorno de la inversión de los comerciantes de nivel inferior de Beijing

El mercado comercial de nivel inferior de Beijing ha aumentado. Ha estado activo recientemente, y los comerciantes de nivel inferior lanzados por proyectos importantes. Los negocios generalmente estaban agotados. Las razones pueden explicarse desde dos aspectos.

Desde una perspectiva de mercado, en primer lugar, el ambiente empresarial de Beijing ha sido activo durante el último año, la demanda de negocios y servicios de la gente se ha vuelto más extensa y varias industrias emergentes se han desarrollado rápidamente. En segundo lugar, la reconstrucción y demolición a gran escala de las ciudades antiguas de Beijing ha provocado la desaparición de muchas casas de fachada, y los inversores necesitan urgentemente encontrar nuevos locales comerciales. En tercer lugar, debido al aumento de un gran número de comunidades de nueva construcción, estas comunidades tienen un fuerte poder adquisitivo y la capacidad de ganar popularidad, que es lo que más interesa a los pequeños y medianos inversores.

Desde una perspectiva de inversión, en primer lugar, hay poco riesgo al invertir en el negocio residencial subyacente. Una vez que se muda el edificio, el negocio en la planta baja del edificio residencial, que solo representa una pequeña proporción de la comunidad, tiene una fuente de clientes estable y la competencia no es muy feroz. En segundo lugar, el retorno de la inversión residencial; los desarrolladores es alto. En términos generales, la tasa de retorno de la inversión en edificios residenciales es de aproximadamente 6%-10%, mientras que la tasa de retorno de la inversión en tiendas residenciales llega al 15%-17%. La inversión en tiendas puede recuperar el costo en aproximadamente 6 a 10%. años.

Por lo tanto, estos dos factores que favorecen la inversión de los comerciantes de planta baja han hecho que el mercado de arrendamiento comercial de planta baja de Beijing sea más activo en el futuro cercano. Solo desde la perspectiva de los retornos de la inversión del mercado, las perspectivas siguen siendo las mismas. muy prometedor.

2.1.2 Estudio de caso sobre la tasa de retorno de las ventas y el arrendamiento de comerciantes de planta baja

Tome el centro bancario de Zhongguancun como ejemplo si compra un terreno de 300 metros cuadrados. -Edificio comercial de 1 piso, el cálculo económico es el siguiente:

Precio unitario 28.000 yuanes

Precio total 8,4 millones de yuanes

Pago inicial (40% ): 3,36 millones de yuanes.

Préstamo comercial al 60 % a diez años: 5,04 millones

Principal e intereses del préstamo: 6.587.460 yuanes

Alquiler: 45 $/m2.mes=372,6 yuanes/ m2.mes (1$=8,28 yuanes).

Alquiler mensual: 117.800 yuanes.

Alquiler anual: 1.413.600 yuanes.

Retorno de la inversión en el negocio subyacente del centro bancario: alquiler/precio total de compra = 14,2%.

En la actualidad, todos los comerciantes del Centro Yinwang han sido vendidos, el 90% de los cuales han sido alquilados por los propietarios después de la venta, dejando menos de 400 metros cuadrados de superficie. El vendedor de este edificio de oficinas dijo que el arrendamiento comercial de los comerciantes es mucho mejor que el de los edificios de oficinas. El buen impulso de las ventas y el arrendamiento de los comerciantes puede mostrar por un lado que el arrendamiento operativo de los comerciantes en Beijing se encuentra en un período próspero y que la inversión es posible, pero el posicionamiento de la inversión debe hacerse bien.

2. Análisis del impacto de los préstamos del Banco de Beijing en la inversión empresarial subyacente

Actualmente, las políticas de préstamos bancarios en términos de préstamos:

Préstamos comerciales subyacentes 60% durante 10 años, la tasa de interés es del 6,25%.

Pero el banco no prestará dinero hasta que el proyecto cumpla las condiciones de finalización y presentación. Por lo tanto, el pago mensual para los promotores residenciales sólo se produce cuando la casa está a punto de ponerse en uso. Además, los préstamos para tiendas personales no podrán exceder del 60% del precio de compra o arrendamiento de la tienda. Para el arrendamiento de tiendas, el préstamo se limita al pago único de todo el alquiler durante el período de arrendamiento, y el período máximo del préstamo no excederá los 5 años. Para la compra de una tienda, el plazo del préstamo no debe exceder los 10 años. La tasa de interés del préstamo se basa en la tasa de interés del plazo del préstamo estipulada por el Banco Popular de China.

Las regulaciones antes mencionadas sobre préstamos a comerciantes subyacentes permiten a los inversores considerar la rotación de capital por adelantado al comprar y arrendar a comerciantes subyacentes, y obtener un cierto excedente de capital, al tiempo que dejan espacio para calcular el rendimiento de la inversión. Se puede decir que el actual sistema de préstamos bancarios todavía conlleva ciertos riesgos financieros para los inversores.

3. Los principales canales de inversión para empresas de bajo nivel en Beijing

1 En esta etapa, la principal publicidad en los medios y el registro en línea utilizados por los comerciantes de Beijing para el arrendamiento siguen siendo la publicidad tradicional. métodos Desarrolladores fuertes También organizamos eventos a gran escala antes de que abra la tienda, etc.

En comparación con Shanghai, Beijing no tiene muchas herramientas de marketing. En Shanghai, existen muchos métodos de marketing en el mercado minorista, como "pago inicial cero y exención de intereses de x años en la tienda", así como "garantía de venta y alquiler de tienda" y "garantía de recompra del 100% sin riesgo". ".

Entre ellos, existen métodos para aumentar el rendimiento de las inversiones de los inversores y métodos para reducir los riesgos de inversión de los inversores. atraer la atención de algunos inversores.

Aumentar los métodos de marketing adecuados para usted en el mercado comercial subyacente de Beijing es una forma de ampliar los canales de ventas.

2. Métodos publicitarios de diferentes negocios

El primero es atraer inversores a través de la publicidad, estimular la popularidad de áreas recientes o lanzar un nuevo concepto, dirigido principalmente a áreas emergentes:

Por ejemplo, "Ciudad moderna", "Clásico europeo", "Pearl River Jingjun", "Old Fan Street", etc. se han promocionado con éxito utilizando el concepto de "Calle peatonal comercial europea". Estos desarrolladores residenciales han cambiado sus funciones de servicio de soporte simples anteriores, y los desarrolladores han resaltado el concepto y el paquete temático de los proyectos. A juzgar por la información del mercado, los resultados de inversión de las empresas situadas en la planta baja de las residencias conceptuales también son satisfactorios. El área de construcción de Modern City es de unos 20.000 metros cuadrados, el precio es de 20.000 a 23.000 yuanes por metro cuadrado y el alquiler es de 25 a 28 dólares estadounidenses al mes. El área comercial de la planta baja de Jianwai SOHO es de 80.000 metros cuadrados, el precio por metro cuadrado está entre 28.000 y 30.000 y el área es de más de 200 metros cuadrados. Aunque es una casa de subastas, ya se ha vendido el 70%. "Pearl River Jingjun" * * * 10.000 metros cuadrados de negocio en planta baja, actualmente se ha vendido el 90%. "Continental Classic" está ubicado en el lado este de la Villa de los Juegos Asiáticos, con un área de ventas de 20.000 metros cuadrados y un precio de venta de 13.000 a 21.000 yuanes por metro cuadrado. Está ubicado en la calle Laofan en las afueras de Chaoyangmen. una superficie de 4.000 metros cuadrados y un precio de venta medio de 25.000 yuanes por metro cuadrado. En la actualidad, los comerciantes subyacentes de estos dos proyectos básicamente están vendiendo.