El mercado inmobiliario está aún más diferenciado y las políticas deberían ser más precisas y reguladas según la ciudad.

En la era posterior a la epidemia, con el rápido avance de los proyectos de infraestructura, las ventas de excavadoras y camiones pesados ​​han aumentado en más del 60% durante dos meses consecutivos. La tasa de crecimiento de las ventas de bienes raíces ha continuado. para recuperarse en mayo de 2020, y las transacciones de viviendas comerciales se completaron en 30 ciudades grandes y medianas. El área aumentó un 9,4%, significativamente más que en abril y mayo, lo que apoyó significativamente la demanda interna.

Sin embargo, en el seminario sobre temas candentes macroeconómicos del Foro Macroeconómico de China (CMF), organizado conjuntamente por la Academia Nacional de Desarrollo y Estrategia, la Facultad de Economía y China Chengxin International Credit Rating Co., Ltd. de la Universidad Renmin de China, el pueblo chino Qin Hong, investigador principal del Instituto Nacional de Desarrollo y Estrategia de la Universidad, miembro principal del CMF y ex director del Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo que en el proceso En la recuperación del mercado, las empresas líderes y las grandes ciudades tienen ventajas obvias, y el efecto de agregación de recursos se ha intensificado aún más, y el mercado de súper bienes raíces ha fortalecido aún más el patrón de diferenciación. Bajo esta estructura de mercado, los riesgos estructurales se han vuelto más prominentes y el control regulatorio y los requisitos de precisión han aumentado aún más.

“El informe de trabajo del gobierno de las dos sesiones de 2020 mencionó una vez más los requisitos políticos de vivienda para vivir, no especulación, políticas específicas de la ciudad y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. La vivienda es para vivir, no para especular, y las políticas específicas de la ciudad tienen esto plenamente en cuenta. Estructura de mercado súper diferenciada. Esto demuestra plenamente que la industria del mercado inmobiliario de mi país exhibirá las características de un "mercado súper diferenciado" y una "regulación de políticas firmes". el futuro durante mucho tiempo", dijo Qin Hong.

Es necesario ajustar la estructura del mercado

El área de ventas actual del mercado inmobiliario y el crecimiento de las ventas están básicamente sincronizados, pero anteriormente la diferencia entre los dos era del 6% al 10%. reflejando la principal recuperación del volumen total actual, basándose en promociones de descuento, subsidios para la compra de viviendas y la inversión de los precios de las viviendas de primera y segunda mano en ubicaciones y ciudades centrales, el crecimiento del volumen de ventas se promovió a través de reducciones de precios.

En opinión de Qin Hong, después de la epidemia, el mercado inmobiliario ha experimentado un patrón súper diferenciado en términos de participación de mercado, costos de financiamiento, patrones de reserva de tierras, rentabilidad corporativa y mercados inmobiliarios en diferentes ciudades.

Los datos muestran que en el primer semestre de 2020, si bien el área de ventas de viviendas comerciales en todo el país todavía estaba experimentando un crecimiento negativo, según las ventas a gran escala, el umbral para los tres principales bienes raíces Las empresas aumentaron un 8,9% y el umbral para las 10 principales empresas inmobiliarias aumentó un 8,9%. Aumentó un 6,2% y la participación de mercado de las principales empresas inmobiliarias aumentó aún más.

La industria inmobiliaria es una típica industria intensiva en capital. En el marco de las políticas para prevenir la financiarización excesiva del sector inmobiliario y prevenir riesgos sistémicos financieros, los canales de financiación para las empresas inmobiliarias se han restringido y, en general, las dificultades financieras han aumentado. La escala de financiación y los costos de financiación han mostrado diferencias cada vez mayores, y se ha convertido en el "efecto Matthew". Cada vez más Añadir énfasis.

Al mismo tiempo, las reservas de tierra de las empresas también están ampliando cada vez más la brecha. Las reservas de suelo son un reflejo importante de la competitividad de las empresas inmobiliarias. Cuanto mayor es la escala de la empresa, mayor es su capacidad para adquirir terrenos. De enero a abril de 2020, solo las 30 principales empresas inmobiliarias representaron el 84% de los terrenos adquiridos por las 50 principales empresas. De enero a mayo de 2020, el total de terrenos adquiridos por las 10 principales empresas fue de 341,5 mil millones de yuanes, lo que representó 341,5. mil millones de yuanes de tierras adquiridas por las 50 principales empresas 36,9. La capacidad de las grandes empresas inmobiliarias para reanudar la producción y aumentar la inversión es mucho mayor que la de las pequeñas y medianas empresas.

No sólo adquieren una gran cantidad de terreno, sino que las grandes empresas también tienen una ventaja evidente en los precios del suelo. A juzgar por el precio mínimo promedio, el costo del terreno de las 10 principales empresas es significativamente menor que el de las empresas clasificadas entre 11 y 50. De enero a abril de 2020, la superficie promedio de las primeras es entre 30 y 50 veces mayor que la de las segundas. terrenos adquiridos por las 10 principales empresas inmobiliarias Los precios del suelo también son mucho más bajos que los de otras empresas inmobiliarias de escala, lo que ilustra la diferenciación de los costes del suelo entre empresas.

En las ciudades por encima del nivel de prefectura, la tasa de cobertura de las grandes empresas es mucho mayor que la de las pequeñas y medianas empresas. Esto deja más espacio para mayores niveles de ganancias en el período posterior.

El informe muestra que esta diferenciación no se da sólo entre empresas, sino que también se refleja a nivel de ciudad. Determinados por las características de aglomeración de la industria y la población, los patrones de oferta y demanda de los mercados inmobiliarios en diferentes ciudades varían mucho. En algunas ciudades, la relación entre oferta y demanda es tensa, y aún es necesario adoptar medidas para limitar y controlar los precios. adoptado. En otras ciudades, debido a la falta de vitalidad económica y la disminución de la nueva población, la demanda del mercado inmobiliario se ha debilitado, las transacciones han sido lentas y los precios de la vivienda enfrentan una presión a la baja, especialmente en los niveles tercero y cuarto de áreas metropolitanas no clave. , todavía necesitan depender de descuentos y cambiar el precio por volumen para obtener descuentos en las ventas.

Esto también conduce a la diferenciación del inventario. A finales de marzo de 2020, el tiempo de retirada de inventario a corto plazo en las ciudades de primer nivel era de 12,6 meses, un aumento de 0,1 mes con respecto al final del cuarto trimestre del año pasado; las ciudades representativas fueron 10,6 meses, un aumento de 0,6 meses desde el final del cuarto trimestre del año pasado; el tiempo de eliminación de inventario a corto plazo en las ciudades representativas del tercer y cuarto nivel fue 13,6 meses, un aumento de 0,9 meses desde el final. del cuarto trimestre del año pasado, y ha seguido aumentando desde junio de 2018.

En opinión de Lian Ping, economista jefe de Zhixin Investment y director del instituto de investigación, la rápida diferenciación del mercado inmobiliario tiene muchos efectos positivos en todo el sector, por ejemplo en algunos sectores inmobiliarios débiles. las empresas con mala gestión han sido eliminadas del mercado y la estructura del mercado se ha hecho más razonable, lo que es beneficioso para mejorar la resistencia al riesgo de todo el mercado, al mismo tiempo que esta diferenciación ayuda a reducir los costos de la industria; con el establecimiento de algunas empresas de escala relativamente grande, puede ser más eficaz. La gestión a escala facilita la estandarización de la gestión del mercado.

La regulación debe implementarse según la ciudad

Dado que el sector inmobiliario es muy sensible a la política monetaria, la regulación del mercado inmobiliario es firme bajo la actual política monetaria flexible. Para evitar la especulación y la especulación inmobiliaria, todavía insiste en que se implementará una política de restricción financiera relativamente clara para investigar estrictamente la entrada ilegal de fondos en bienes raíces. También se puede ver en las políticas inmobiliarias de las dos sesiones de este año que los altos funcionarios reiteraron el posicionamiento de "viviendas para vivir, no para especular" e implementaron políticas específicas de la ciudad para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

“En los últimos años, se consideraba que el mercado inmobiliario estaba en declive, pero esta expectativa no se ha cumplido en la actualidad, parece que incluso si el mercado inmobiliario actual está en su apogeo. muchas ciudades seguirán creciendo, lo que también demuestra que el mercado inmobiliario de mi país es complejo”, dijo Mao Zhenhua, director del Instituto de Economía de la Universidad Renmin de China, copresidente de CMF y presidente del Grupo China Chengxin.

En su opinión, la casa en sí no es un producto de consumo cualquiera, sino que tiene la función de un producto de inversión. Esta propiedad afecta el funcionamiento de las leyes de precios inmobiliarios. A corto plazo, el riesgo de una fuerte y rápida caída del sector inmobiliario es muy pequeño. Sin embargo, en algunas zonas con graves pérdidas de población e industria, especialmente en ciudades de cuarto y quinto nivel, existe una posibilidad muy alta de que los precios de la vivienda caigan.

“Al estudiar la dirección del desarrollo del sector inmobiliario en China en este momento, debemos tener en cuenta algunos de los efectos de la expansión monetaria en el mercado de activos. Además, la tasa de urbanización de mi país también afectará. "Cuando el espacio de urbanización es consistente con los fundamentos, una vez que el entorno monetario es relativamente relajado, a menudo se reflejará primero en el mercado de capitales", dijo Pan Xiangdong, vicepresidente y economista jefe de New Era Securities.

Sin embargo, en opinión de Zhu Haibin, economista jefe de JPMorgan Chase China, la era del mercado inmobiliario impulsado por el volumen total ya pasó y el mercado inmobiliario se enfrenta a más ajustes estructurales. Aunque el sector inmobiliario ha vuelto a mostrar una resiliencia muy fuerte en 2020, la contribución del sector inmobiliario a las industrias pilares de la macroeconomía puede volverse cada vez más débil en el futuro. Además, la demanda del mercado inmobiliario de mi país se debilitará en el futuro. futuro. El impulso de desarrollo futuro del mercado inmobiliario provendrá más bien de cambios estructurales.

“En la actualidad, las principales direcciones de nuestras reformas se centran en la reforma agraria rural, la reforma del registro de hogares y una nueva ronda de reformas de urbanización. Desde una perspectiva macro, China puede buscar nuevas industrias pilares para reemplazar. la industria inmobiliaria en el futuro. Este es el mayor desafío para el mercado inmobiliario", dijo Zhu Haibin.

Vale la pena señalar que la regulación inmobiliaria debe basarse en políticas específicas de cada ciudad y no debe ser única para todas las ciudades tendrán diferentes tendencias futuras y pueden enfrentar diferentes dificultades. Al regular los bienes raíces, no debemos considerar sólo los bienes raíces en sí, sino también ver que los bienes raíces y la deuda local están estrechamente vinculados. Una vez que los bienes raíces se desarrollan, los gobiernos locales pueden sentir la necesidad de ampliar sus balances. Esto requiere que los gobiernos locales comprendan la situación con cuidado y no sobregiren el futuro y entierren algunos riesgos ocultos.

“El mercado inmobiliario de China es esencialmente un mercado controlado administrativamente, y los cambios en los precios inmobiliarios no pueden simplemente vincularse completamente al costo de toda la producción nacional; al mismo tiempo, el mercado inmobiliario de China es un mercado inmobiliario; supersegmentado, diverso El mercado inmobiliario oculto se refleja en el hecho de que todavía hay muchas casas que no pueden entrar en el mercado de la vivienda de segunda mano.

La actual cadena de derivados basada en el mercado inmobiliario no es muy larga. Se trata principalmente de titulización de activos con bienes inmuebles y terrenos como núcleo y derivados después de la titulización. China es una economía en crecimiento y su mercado inmobiliario es fundamentalmente diferente del de economías maduras como Japón y Europa. Dijo Liu Yuanchun, vicepresidente de la Universidad Renmin de China.

En vista del estado actual de desarrollo del mercado inmobiliario de mi país, Qin Hong dijo que todavía es necesario estabilizar los precios de la vivienda como objetivo. implementar políticas específicas de la ciudad y captar el ritmo del desarrollo inmobiliario. Además, debemos utilizar la renovación urbana como punto de partida para guiar la transformación y mejora de la industria inmobiliaria. como resultado final, reservar diversas medidas políticas para la toma de decisiones discrecional; utilizar indicadores de volumen, precios, financieros y de otro tipo como núcleo, llevar a cabo un seguimiento sistemático del mercado.