Investigación sobre el modelo de financiación de las empresas de desarrollo inmobiliario de China
1. Préstamos bancarios
En la actualidad, las principales fuentes de fondos para las empresas de desarrollo inmobiliario de mi país son los préstamos nacionales, los fondos autoobtenidos y otros. pagos de fondos (principalmente depósitos y prepagos). Las empresas inmobiliarias tienen una baja proporción de fondos propios y dependen principalmente de préstamos bancarios. Los fondos de crédito bancario recorren todo el proceso de reservas de tierras, transacciones, desarrollo inmobiliario y ventas. Según datos de una encuesta del banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China en 30 provincias (municipios), excepto el Tíbet, el 55% de los fondos para el desarrollo inmobiliario en mi país provienen directamente del sistema bancario, y otros fondos autoobtenidos provienen principalmente de los ingresos por ventas de viviendas comerciales, la mayoría de los cuales provienen de hipotecas bancarias de préstamos para compradores de viviendas. Calculado sobre la base de un pago inicial del 30%, alrededor del 70% de los fondos propios de la empresa provienen de préstamos bancarios; el 30% de los "depósitos y anticipos" también provienen de préstamos bancarios. Si la parte del banco se suma al anticipo de la empresa constructora, la proporción total de fondos del banco llegará a más del 70%. De hecho, los préstamos bancarios sustentan la principal cadena de capital para el volumen de negocios de los promotores inmobiliarios. En comparación con el estándar internacional de no más del 40% de la inversión total en bienes raíces en préstamos bancarios, las empresas inmobiliarias chinas obviamente dependen demasiado de los bancos. Una vez que la economía inmobiliaria fluctúe, los riesgos operativos de las empresas inmobiliarias se transformarán en riesgos financieros de los bancos, afectando así la seguridad financiera del país. Para ello, el gobierno comenzó a tomar medidas frecuentes. A partir del "Documento Nº 121" de 2003, las "Directrices de gestión del riesgo de préstamos inmobiliarios para bancos comerciales" de 2004, los "Seis artículos nacionales" y los "Artículos 15 nacionales" de 2005, el crédito bancario se fue restringiendo gradualmente. Especialmente en 2007, el país comenzó a implementar una política monetaria estricta. El banco central ha elevado las tasas de interés seis veces seguidas y elevó el coeficiente de reservas de depósitos diez veces seguidas. Aunque esta medida no está dirigida específicamente al mercado inmobiliario, sino que pretende reducir la liquidez y frenar la presión inflacionaria, ha tenido un impacto considerable en la oferta de fondos inmobiliarios. La fragilidad de la cadena de capital de las empresas inmobiliarias ha quedado plenamente expuesta, y las empresas inmobiliarias se enfrentan a desafíos de financiación sin precedentes. Ante los cuellos de botella de capital, los promotores necesitan ampliar los canales de financiación.
2. Fideicomiso inmobiliario
El fideicomiso inmobiliario generalmente se refiere a un método de inversión de fideicomiso de fondos con bienes inmuebles y activos relacionados como objetivo de inversión, es decir, la empresa de inversión fiduciaria formula un. plan de inversión fiduciaria y se comunica con el cliente (Inversor) firma un contrato de inversión fiduciaria, y el cliente (inversor) confía sus fondos legales a la sociedad fiduciaria para realizar inversiones inmobiliarias, o para realizar préstamos hipotecarios inmobiliarios o comprar valores hipotecarios inmobiliarios , o para realizar actividades de inversión inmobiliaria conexas.
Las estrictas políticas macroeconómicas han dejado a los promotores inmobiliarios, que dependen en gran medida del crédito bancario, muy escasos de fondos, aumentando su demanda de canales de financiación distintos de los bancos y desarrollando el negocio de fideicomisos inmobiliarios. Las empresas de inversión fiduciaria de todo el país han lanzado sus propios productos fiduciarios. Por ejemplo, Shanghai SDIC ha lanzado una variedad de modelos comerciales combinados de fideicomisos inmobiliarios: préstamos fiduciarios, fideicomisos inmobiliarios y financiación de capital fiduciario. En la actualidad, existen dos modelos principales de productos fiduciarios en mi país: ① Financiamiento mediante acciones. ②El método es la financiación mediante deuda. El primero está dirigido a algunas empresas inmobiliarias con un capital propio inferior al 35%. La sociedad de inversión fiduciaria establece una sociedad de responsabilidad limitada inyectando capital social en la empresa de bienes raíces, de modo que su propio capital alcance el requisito del 35%, y la sociedad de inversión fiduciaria recibe rendimientos de la inversión como accionista. Este último está dirigido a empresas inmobiliarias que, por algún motivo, tienen dificultades de financiación a corto plazo aunque sus fondos propios cumplan con los requisitos nacionales. En este momento, la empresa de inversión fiduciaria puede recaudar una cierta cantidad de fondos y prestarlos a empresas de desarrollo inmobiliario de manera específica para compensar el déficit de financiación. Este modelo operativo es similar al negocio crediticio de los bancos comerciales. Y la política dice que los bancos no pueden hacer eso.
En 2004, * * * emitió 98 planes de inversión en fideicomisos de fondos colectivos inmobiliarios (incluidas propiedades) (en adelante, fideicomisos inmobiliarios), con fondos recaudados reales por un total de 11.5866 millones de yuanes, con un promedio de 1 por fideicomiso inmobiliario 654.3808 millones de yuanes, un aumento del 9,3,4 respecto a 2003.
Sin embargo, actualmente existen algunas restricciones institucionales sobre los productos fiduciarios, como restricciones a las políticas legales, circulación de productos fiduciarios, emisión externa de planes fiduciarios, gestión estricta y aprobación del uso de fondos fuera del sitio. etc., todo lo cual restringe el desarrollo de fideicomisos inmobiliarios.
Pero a largo plazo, los fondos fiduciarios son un canal que puede proporcionar fondos estables a largo plazo para las empresas inmobiliarias y son un buen complemento a los canales de financiación de la industria inmobiliaria. Este modelo se convertirá en el modelo de financiación principal para las empresas inmobiliarias chinas.
3. Financiación cotizada
La financiación cotizada también es un canal de financiación ideal para empresas inmobiliarias y se puede dividir en financiación cotizada directa y financiación cotizada indirecta. La cantidad de financiación directa para la cotización es relativamente grande, pero el umbral para la financiación de la cotización es alto. Por ejemplo, el requisito de que el ratio de endeudamiento no puede ser superior al 70% impide que muchas empresas cumplan los requisitos para cotizar en bolsa. Debido al único canal de financiación tradicional, el ratio de endeudamiento de las empresas inmobiliarias en mi país es generalmente superior a 75. Por tanto, el número de empresas que cotizan directamente en bolsa es muy reducido.
Más empresas inmobiliarias eligen la cotización indirecta: cotización fantasma. Comprar un caparazón para cotizar en bolsa requiere mucho dinero en efectivo. El propósito de la cotización fantasma es recaudar fondos mediante emisiones adicionales y emisiones de derechos, pero la premisa es que la empresa debe tener buenos proyectos y activos para reemplazar. Es difícil para las pequeñas y medianas empresas tener una gran cantidad de efectivo, buenos proyectos de desarrollo y activos de alta calidad. Por lo tanto, todavía es muy difícil para las empresas inmobiliarias chinas salir a bolsa y recaudar fondos. La financiación cotizada representa una pequeña proporción del total de fuentes de financiación en el sector inmobiliario. A finales de 2004, la proporción del total de fondos recaudados era inferior a 0. ? 5?. De 2006 a 2007, el mercado de valores nacional tocó una canción triunfante y el monto de financiación de las empresas inmobiliarias puede superar los 100 mil millones. Pero eso duró poco ya que el mercado de valores cambió de rumbo. Actualmente, hay más de 40.000 empresas inmobiliarias en China, pero sólo 90 empresas inmobiliarias cotizan en China (según datos de 2005, 79 de ellas cotizan en las bolsas de valores de Shanghai y Shenzhen, y 11 cotizan en Hong Kong). . 4. Fondos inmobiliarios extranjeros
Según estadísticas preliminares, más de 100 fondos extranjeros han entrado en China. Fondos inmobiliarios de renombre internacional como Morgan Stanley, Government of Singapore Investment Corporation, Sunshine Real Estate Fund y Merrill Lynch Investment Bank también han entrado en el mercado inmobiliario chino. Estos fondos extranjeros generalmente eligen empresas nacionales grandes y poderosas para unir fuerzas para el desarrollo conjunto. Del 1 al 11 de junio de 2006, las estadísticas acumuladas muestran que el capital extranjero ha crecido significativamente entre las fuentes totales de fondos de las empresas inmobiliarias chinas, con una utilización acumulada de 313.600 millones de yuanes en capital extranjero, un aumento interanual de 21.6. Cabe decir que la entrada de fondos inmobiliarios extranjeros puede aliviar la excesiva dependencia de la industria inmobiliaria nacional del crédito bancario y ayudar a diversificar los métodos de financiación.
Sin embargo, las leyes y regulaciones pertinentes de mi país aún no son perfectas, algunas empresas inmobiliarias nacionales no están estandarizadas y todavía existen ciertos obstáculos para que los fondos inmobiliarios extranjeros inviertan en China.
Además, los fondos extranjeros no están respaldados por políticas. Para evitar la entrada excesiva de fondos extranjeros, en 2006 y 2007, el Estado emitió sucesivamente los "Dictamenes sobre la regulación del acceso y la gestión de la inversión extranjera en el mercado inmobiliario", el "Reglamento sobre fusiones y adquisiciones de empresas nacionales por Inversores extranjeros" y "Sobre un mayor fortalecimiento y regulación de la adquisición de empresas nacionales por inversores extranjeros". Aviso sobre la aprobación y supervisión de la inversión extranjera directa en el sector inmobiliario. Una serie de pedidos extranjeros han dificultado la operación de fondos extranjeros en China.
5. Financiamiento con bonos
Los valores inmobiliarios son una herramienta importante para que el sector inmobiliario utilice el mercado de capitales para financiamiento directo y también son un canal importante para recaudar fondos inmobiliarios. Los bonos inmobiliarios tienen rendimientos relativamente más altos que los bonos ordinarios; en comparación con las acciones, el capital y los intereses se pueden recuperar a tiempo, son muy seguros y tienen cierta liquidez. Por lo tanto, en los mercados de valores extranjeros maduros, los bonos corporativos se han convertido en el método preferido de financiación externa para las empresas, y el monto de la financiación con bonos suele ser de 3 a 10 veces mayor que el de la financiación con acciones. Sin embargo, el desarrollo de los bonos inmobiliarios en mi país está todavía en sus primeras etapas y el monto total de financiación con bonos es mucho menor que el de la financiación con acciones. En la actualidad, la escala de emisión de bonos inmobiliarios en mi país es muy pequeña, el mercado de circulación de bonos es imperfecto, los procedimientos de emisión de bonos no están estandarizados y la precisión y credibilidad de las calificaciones de los bonos siguen siendo problemáticas. Todo esto afecta la escala del financiamiento de bonos corporativos. En 2007, la Comisión Reguladora de Valores de China promulgó e implementó oficialmente las "Medidas piloto para la emisión de bonos corporativos", lo que marcó el inicio oficial de la emisión de bonos corporativos en mi país, y las condiciones de emisión son mucho más flexibles que antes. Después de la implementación de las medidas piloto, se espera que aumente la proporción de financiación de valores inmobiliarios.
2. Contramedidas y sugerencias para desarrollar los canales de financiación inmobiliaria de mi país
1. Establecer un sistema de financiación inmobiliaria multinivel
En la actualidad, el principal. Los problemas en el financiamiento inmobiliario de mi país son Establecer un sistema estable de financiamiento inmobiliario multinivel para satisfacer las diversas necesidades de las empresas en diferentes niveles. Durante mucho tiempo, los principales participantes en el mercado de financiación inmobiliaria de mi país han sido los bancos comerciales, que carecían de instituciones de crédito profesionales. Actualmente, la única caja de ahorros para vivienda es la Caja de Ahorros Sino-Alemana de Tianjin. Los bonos inmobiliarios, los fideicomisos y fondos inmobiliarios no se han desarrollado bien y su contribución a la financiación inmobiliaria de China es limitada. El umbral para la financiación mediante acciones es relativamente alto y es difícil para las pequeñas y medianas empresas cumplir los requisitos mediante la financiación mediante cotización. En los últimos años, bajo el macrocontrol estatal de las finanzas, los bancos han restringido el crédito y las empresas inmobiliarias han estado bajo presión financiera. Por lo tanto, existe una necesidad urgente de establecer un sistema de financiación multinivel para proporcionar diferentes vías de financiación para diferentes tipos de empresas y reducir realmente la dependencia de los préstamos bancarios.
2. Acelerar el desarrollo de productos de inversión financiera inmobiliaria.
La clave para el desarrollo diversificado de los canales de financiación inmobiliaria es diseñar diferentes productos financieros que sirvan a diferentes empresas inmobiliarias, formando así un sistema estable de oferta de productos financieros inmobiliarios. En la actualidad, la construcción financiera inmobiliaria de China acaba de comenzar. Entre los cinco productos financieros más populares del mundo, China es la única que carece de productos financieros inmobiliarios. Los bancos nacionales aún no han proporcionado préstamos profesionales y sistemáticos para la inversión y el desarrollo inmobiliario. De hecho, los fideicomisos inmobiliarios y los préstamos bancarios en nuestro país son básicamente iguales, excepto que los bancos absorben los depósitos y los fondos de desarrollo inmobiliario son mayoristas, que es esencialmente un préstamo bancario. Desde 2008, el crédito bancario se ha ido retirando gradualmente del sector inmobiliario y ha sido sustituido por fondos inmobiliarios, instituciones de inversión inmobiliaria y bancos de inversión profesionales inmobiliarios, incluidos fideicomisos inmobiliarios y fondos fiduciarios inmobiliarios. La propia construcción financiera de bienes inmuebles crecerá inevitablemente.
3. Mejorar las leyes y regulaciones financieras inmobiliarias.
El estado, localidades y departamentos han promulgado una serie de leyes y reglamentos. Sin embargo, el sistema está incompleto y las regulaciones no son específicas. En general, está muy por detrás del desarrollo de la economía inmobiliaria. En el proceso de diversificación de la financiación inmobiliaria, muchas nuevas herramientas de financiación inevitablemente caerán en el caos si no están reguladas por los sistemas correspondientes. Es necesario establecer y mejorar los sistemas legales pertinentes y regular estrictamente la forma organizativa, la cartera de activos, la circulación y transferencia, las fuentes de ingresos y la distribución de nuevos instrumentos financieros. Sólo así podrá desarrollarse de manera estandarizada la financiación diversificada del sector inmobiliario en China.
En resumen, en el contexto de la crisis crediticia, la financiación inmobiliaria de mi país necesita urgentemente deshacerse de la situación única de depender del crédito bancario perezoso y tomar una ruta de desarrollo diversificada. Sin embargo, enfrenta dificultades prácticas. Los intermediarios de financiación del mercado financiero inmobiliario no son perfectos, los productos financieros y los métodos de financiación son demasiado escasos y las leyes y regulaciones no son perfectas. Esto requiere que, por un lado, mientras fortalece el macrocontrol y la gestión del mercado financiero inmobiliario, el Estado debe mejorar aún más las leyes y regulaciones, esforzarse por innovar las herramientas financieras y enriquecer continuamente los métodos de financiación. Por un lado, las empresas inmobiliarias están ampliando activamente los canales de financiación, evitando depender únicamente de fondos bancarios y adoptando una variedad de métodos de financiación en función de las características de la empresa.