¿Cómo calcular la fórmula del préstamo hipotecario?
Planificador: Shen Chunning
Puntos de política: los clientes hipotecarios pueden optar por "cambiar la tasa de interés ancla" en cualquier momento desde marzo hasta agosto del próximo año.
65438+El 28 de febrero, el banco central publicó la importante noticia de que cambiará la base de fijación de tasas de interés para los préstamos hipotecarios existentes. A partir del 1 de marzo del próximo año, el precio de referencia se cambiará a LPR y ya no estará vinculado a la tasa de interés de referencia anterior.
Entonces, ¿cómo ajustar la base de fijación de precios de las tasas de interés de las hipotecas sobre acciones? En el anuncio, el banco central ofreció dos opciones de conversión.
El primero: Convertir el tipo de interés hipotecario a un tipo de interés fijo. Según las regulaciones, el nivel de la tasa de interés de los préstamos personales comerciales para vivienda después de la conversión debe ser igual al nivel de la tasa de interés de ejecución más reciente del contrato original. Los conocedores de la industria dicen que después de elegir una tasa de interés fija, la tasa de interés ya no aumentará durante el período de pago de la hipoteca.
Segundo tipo: Cambia del tipo de interés base a LPR y selecciona el tipo de interés "LPR más puntos". LPR es la tasa de interés cotizada en el mercado de préstamos. LPR se publica mensualmente y su contenido cambia constantemente. Esto significa que si elige la tasa de interés "LPR plus puntos", la tasa de interés hipotecaria aumentará y disminuirá con el aumento y la caída de LPR en el futuro, y el pago mensual también puede aumentar.
[Cálculo específico]
Para clientes con tipos de interés fijos, los tipos de interés ya no serán flotantes.
Para los clientes de LPR, el “valor diferencial” se mantendrá sin cambios.
Un cliente compró una casa a finales de 2012 y disfrutó de un 15% de descuento sobre el tipo de interés hipotecario de aquel momento. Según la tasa de interés de referencia actual, la tasa de interés de su préstamo es la tasa de interés de referencia (4,9%) 0,85 = 4,17%.
Según el primer método, el cliente hipotecario A negocia con el banco y la tasa de interés posterior se fija en 4,17%. Luego, sin importar cómo cambie el entorno externo en el futuro, pagará en 4,17%. .
Según el segundo formulario, el Cliente A debe calcular primero la diferencia con LPR. En términos de apreciación, la apreciación es la diferencia entre la última tasa de interés de ejecución del contrato original (4,17%) y la LPR de febrero de 2019 (4,8%) (en este caso, la diferencia es negativa 0,63%). Entonces, la diferencia seguirá siendo negativa del 0,63% durante el plazo restante del contrato. Por ejemplo, si la LPR aumenta al 5,2% en el futuro, la tasa de interés hipotecaria del cliente será del 5,2%-0,63% = 4,57%, que es más alta que la tasa de interés fija (4,17%, pero si la LPR baja a 4,2); % en el futuro, el tipo de interés hipotecario del cliente en ese momento será del 3,57%, inferior al tipo de interés fijo.
Si el cliente B compra una casa en 2018 y la tasa de interés hipotecaria es un 10 % más alta que la tasa de interés base, entonces su tasa de interés hipotecaria actual es 4,9 % (1 10 %) = 5,39 %. Según el primer método, puede acordar con el banco reembolsar el préstamo a un tipo de interés fijo del 5,39%. Pero según el segundo método, la diferencia entre su tasa de interés actual y la LPR de febrero de 2019 (4,8%) es del 0,59%. Si la LPR aumenta en el futuro, la tasa de interés de su préstamo también aumentará en consecuencia. Pero si la LPR se reduce al 4,2% en el futuro, la tasa de interés hipotecaria ejecutada por el cliente en ese momento es 4,2% 0,59% = 4,79%, que es menor que la tasa de interés fija que eligió.
Se puede observar que con las diferentes tendencias futuras de LPR, los cambios en las tasas de interés hipotecarias serán claros de un vistazo.
[Dicen los expertos] A largo plazo, las tasas de interés LPR tienen un gran valor para reducir las tasas de interés, y las tasas de interés fijas son opcionales.
Wen Bin, investigador jefe del China Minsheng Bank, cree que aunque los bancos ofrecerán cotizaciones de préstamos fijas y flotantes, en el contexto de la caída esperada del LPR, los clientes normalmente elegirán cotizaciones de tasa flotante porque la tasa de interés El diferencial se ha solucionado. Si la LPR está en un ciclo alcista debido a la recuperación económica y el aumento de la inflación, las tasas hipotecarias también subirán. Si previamente se firmó una tasa fija, el costo de la hipoteca seguirá siendo el mismo.
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