Préstamo hipotecario con igual capital e intereses
Por ejemplo, el Sr. Wang quiere comprar una casa por valor de 700.000 yuanes y necesita un préstamo de 500.000 yuanes. Durante el mismo período de préstamo, el aumento de intereses causado por el aumento de la tasa de interés del método de pago de principal e intereses iguales es significativamente mayor que el aumento de intereses causado por el aumento de la tasa de interés del método de pago de principal igual. En los mismos 10 años, si la tasa de interés aumenta de 5,31 a 5,51, el interés de reembolso de capital e intereses iguales aumentará en 5.932 yuanes, mientras que el capital promedio aumentará en 5.042 yuanes y la diferencia entre los dos alcanzará los 890 yuanes. . La diferencia entre los dos plazos de 25 años es de 5.297 yuanes.
En la actualidad, los pagos de hipotecas de los bancos comerciales se dividen principalmente en dos métodos: "principal igual" y "principal e intereses iguales". "Principal igual" es un método de pago en el que el prestatario distribuye el monto del préstamo de manera uniforme durante todo el período de pago y reembolsa los intereses del préstamo desde el día de la transacción anterior hasta la fecha de pago actual. Este método de pago reduce el monto del pago mensual mes a mes. "Principal e intereses iguales" es un método de pago en el que la suma del principal y los intereses del préstamo se paga en cuotas mensuales iguales, es decir, el monto del pago mensual se fija durante todo el período de pago.
Según los cálculos, en las primeras etapas de pago, el monto de principal e intereses reembolsados utilizando el método de principal es mayor que el que utiliza el método de principal e intereses. Por lo tanto, cuando la tasa de interés del préstamo baja, el "método del principal" paga más capital e intereses a una tasa de interés más alta, y el principal que puede disfrutar de una tasa de interés baja es menor que el "método del principal e interés"; , cuando la tasa de interés del préstamo aumenta, el "método del principal" El método del principal utiliza tasas de interés altas para "consumir" el capital restante y los gastos totales por intereses se reducen en consecuencia. En otras palabras, cuando las tasas de interés aumentan, la diferencia total entre los dos métodos de pago se ampliará; cuando las tasas de interés bajan, la diferencia entre ellos se estrecha.
Por ejemplo, un comprador de vivienda pide prestado 500.000 yuanes, el plazo del préstamo es de 10 años y la tasa de interés actual del préstamo es 5,04. Si la tasa de interés no se ajusta durante el período del préstamo, el interés total adeudado según el método de capital promedio y el método de capital e interés iguales será de 6.543.802.700 yuanes y 6.543.803.750 yuanes respectivamente, con una diferencia de 6.543.800.500 yuanes. Supongamos que la tasa de interés del préstamo cae a 4,2 después de cinco años. Cuando se ajusta la tasa de interés, los principales restantes del método de capital promedio y del método de capital e interés iguales son 286,5438 03 000 yuanes y 323 000 yuanes respectivamente. al final del período es 65.438 02, respectivamente 17.000 yuanes y 65.438 065.438 00.000 yuanes.
Por otro lado, si la tasa de interés del préstamo aumenta a 5,58 en cinco años, la suma del interés adeudado del método principal y del método principal e interés será de 6.543.80.305.000 yuanes y 6.543.804.654.380.800 yuanes respectivamente. , una diferencia de 6.543.801.300 yuanes.
Los empleados del banco también pueden ahorrar dinero guardando secretos y pagando préstamos con cantidades iguales de capital e intereses.
Recientemente, a medida que los principales bancos comerciales han lanzado varios servicios personalizados de préstamos hipotecarios personales, las ventajas y desventajas de dos métodos de pago diferentes, el método de pago igual de capital e intereses y el método de pago de capital promedio, han atraído la atención. de los compradores de viviendas. Después de solicitar un préstamo personal para vivienda, ¿qué método de pago puede ahorrar más gastos de intereses? ¿Qué método de pago debería elegir un comprador de vivienda en función de diferentes circunstancias personales?
El responsable del negocio de préstamos para vivienda del ICBC señaló que bajo la premisa de la misma tasa de interés de un préstamo de vivienda personal, el interés del préstamo hipotecario se calcula en función del saldo, plazo y tasa de interés del préstamo. Un mismo préstamo con diferentes métodos de pago tiene la misma tasa de interés. El método de pago igual de capital e intereses y el método de pago de capital promedio tienen sus propias características y están establecidos para diferentes consumidores. No pueden definirse simplemente como "buenos o malos". El método de pago igual de capital e intereses significa que los pagos mensuales son los mismos, lo cual es conveniente y fácil de recordar. Adecuado para clientes cuyos ingresos esperados no cambian mucho. El método de pago en capital promedio ejerce la mayor presión sobre los pagos al comienzo del préstamo y luego disminuye gradualmente.
Adecuado para personas que actualmente tienen una gran capacidad de contribución pero cuyos ingresos esperados están disminuyendo.
Fórmula de cálculo de reembolso
Método de pago de capital e intereses igual: es decir, pagar el principal y los intereses del préstamo en cuotas iguales todos los meses también es un método de pago común.
Monto de pago mensual = capital del préstamo × tasa de interés mensual × (tasa de interés a 1 mes) número de meses de pago/(tasa de interés a 1 mes) número de meses de pago-1
Método de pago promedio del principal: Pague el principal del préstamo en cuotas iguales cada mes, y el interés del préstamo disminuirá mensualmente con el principal.
Monto de reembolso mensual = capital del préstamo/número de meses de plazo del préstamo (principal - monto acumulado del capital reembolsado) × tasa de interés mensual.
Caso de estudio 1
¿Significa que los clientes pueden pagar menos intereses si eligen el método de pago del principal? El método de amortización de capital promedio o el método de amortización de capital e intereses iguales, ¿cuál es más adecuado para usted? El responsable del negocio de financiación de viviendas de ICBC Guangzhou utilizó un caso concreto para analizar la diferencia de intereses entre los dos métodos de pago:
Un préstamo de 300.000 yuanes con un plazo de 15 años. Si elige el método de pago igual de capital e intereses, el pago mensual pagado por el cliente es el mismo, que es 2.378,64 yuanes. Si elige el método de pago de capital igual, el pago mensual del cliente durante el primer mes será de 2.926,67 yuanes.
Sin embargo, dado que el cliente puede afrontar el pago mensual de 2926,67 yuanes, el cliente puede elegir el método de pago de capital e intereses iguales con un plazo de préstamo de 11,7 meses (139) o 12 (144), a 165438 . Se puede observar que el monto de pago mensual de capital e intereses para 139 cuotas o 144 cuotas es 2853,63 yuanes o 2780,69 yuanes respectivamente, ambos menores que el monto de pago del primer mes de capital igual de 2926,67 yuanes. Y elija el método de pago de igual capital e intereses. El período del préstamo es 139 o 144, y el monto total pagado por el cliente durante el período del préstamo es 396654,57 o 400420,06, que es 17375,43 yuanes o 13609 yuanes menos que el capital equivalente de 3015.
Además, haciendo referencia a la tabla de pagos, bajo la premisa de elegir el mismo período de préstamo, podemos ver que cuando el número de períodos de pago llega a 79, los pagos mensuales pagados por el cliente que elige diferentes métodos de pago son iguales, ambos cuestan 2380,67 yuanes. Sin embargo, si el cliente elige el método de pago de capital igual, el pago acumulado para el período 79 será de 209.639,67 yuanes y el pago acumulado para el período 79 será de 187.912,29 yuanes. Por el contrario, si el cliente elige el método de pago de capital promedio, pagará al banco 21.727,38 yuanes más que el método de pago igual de capital e intereses en los primeros 79 períodos. Desde la perspectiva del coste de oportunidad, el cliente perdió 265.438 0.727,38 yuanes de ingresos que podría haber obtenido de otros canales de inversión.
Verdad: Puedes conseguir lo que quieras.
De hecho, el método de pago igual de capital e intereses y el método de pago de capital promedio tienen sus propias características y están establecidos para diferentes consumidores. No pueden definirse simplemente como "buenos o malos".
Además, a medida que los bancos comerciales como el Banco Industrial y Comercial de China continúan introduciendo nuevas medidas de servicio en el negocio de hipotecas para viviendas, los clientes no sólo pueden elegir el método de pago que más les convenga, sino también elegir un método de pago basado en sus condiciones económicas personales en diferentes momentos, ahorre intereses pagando anticipadamente o acortando el período de pago.
Análisis de caso 2
“La mayoría de los clientes hipotecarios tienen registros o planes de pago anticipado y acortamiento del plazo del préstamo”. El Sr. Xiao basó su análisis en muchos años de experiencia bancaria y su comprensión. de los compradores de viviendas. Bajo esta premisa, al pagar anticipadamente y acortar el plazo del préstamo, el prestatario puede lograr el mismo efecto que el método de pago en capital promedio, e incluso pagar menos intereses que el método de pago en capital promedio. Por ejemplo, el Sr. Ma pide un préstamo para comprar una casa con un salario mensual de 2.500 y un préstamo hipotecario bancario de 200.000. El plazo del préstamo es de 20 años y la tasa de interés anual es de 5,04. Al firmar el contrato, optó por reembolsar el principal y los intereses en cuotas iguales. De esta manera, necesita reembolsar 1.324,33 yuanes cada mes y el reembolso total es de 317.839,20 yuanes. Se pagó un total de 117.839,20 RMB en intereses. La misma cuenta: si se calcula de acuerdo con el método de pago de capital promedio, el monto del primer pago es 1.673,33 yuanes, el monto total de pago es 301.220 yuanes y el monto total del pago de intereses es 101.220 yuanes, que es menos interés que el capital y los intereses iguales. método de pago 16.665.438 yuanes. Desde este punto de vista, el método medio de reembolso del capital puede ahorrar en última instancia 6.543.806 yuanes.
Sin embargo, debido al gran monto de reembolso en los primeros tres años, que es 654,38 0,0359 yuanes más que el método de pago igual de capital e intereses, la presión de pago aumentará naturalmente. Al Sr. Xiao se le ocurrió un plan. Si se adopta el método de pago igual de capital e intereses, los 10.359 yuanes ahorrados se guardarán y se utilizarán para el pago anticipado después de tres años, y el período de pago se acortará en dos años. Después del cálculo, el monto total de intereses pagados es 65.438.001.883,1 yuanes, que es diferente del interés pagado por el método de pago de capital promedio al principio. Si el Sr. Ma paga por adelantado después de tres años, el período de pago se acorta en tres años y el interés total final será de 96.549,52 yuanes, pero el capital promedio será 4.670,48 yuanes menos que el método de pago. "La ventaja de adoptar este método de pago anticipado es que el prestatario no siente ninguna dificultad durante todo el período de pago y disfruta de la conveniencia de ocupar fondos bancarios y pagar menos intereses". método de pago. Como experto de alto nivel en la industria, el análisis del Sr. Xiao es indudablemente preciso, pero para los clientes comunes, ¿quién tiene el tiempo y la capacidad para dominar fórmulas de cálculo tan complejas? Y cuando no pueda calcular el método de pago que le resulte más beneficioso, ¿el banco tomará la iniciativa de notificárselo a expensas de los demás? Este juicio es a la vez fácil y difícil. En este momento, otorgar a los prestamistas el derecho a saber sigue siendo la mejor manera de proteger los intereses de los clientes.