¿Cuál es la importancia de la financiación inmobiliaria? ¿Cuáles son sus características y funciones?
Introducción a la financiación inmobiliaria
La financiación inmobiliaria se puede dividir en sentido amplio y restringido. La financiación inmobiliaria en un sentido amplio se refiere a todas las actividades financieras relacionadas con las actividades inmobiliarias. La financiación inmobiliaria en sentido estricto se manifiesta en algunas formas financieras específicas, como la emisión de bonos a bancos inmobiliarios, el establecimiento de instituciones de ahorro para la vivienda, la organización de cotizaciones de empresas y fondos inmobiliarios, el establecimiento de compañías de valores hipotecarios, la titulización de hipotecas, etc. Una opinión es que el significado más simple de financiación inmobiliaria es la financiación de fondos inmobiliarios. De hecho, la financiación de fondos inmobiliarios no es igual a la financiación inmobiliaria. La financiación es un aspecto importante de la financiación inmobiliaria, incluida la financiación de créditos inmobiliarios, la financiación de acciones inmobiliarias, la financiación de bonos inmobiliarios y la financiación de fideicomisos. Además de la función de financiación, la financiación inmobiliaria también tiene muchas otras funciones financieras, como seguros inmobiliarios, fideicomisos inmobiliarios, valores inmobiliarios, empeños inmobiliarios, etc. La situación actual de la financiación inmobiliaria de China es que la financiación inmobiliaria aún no se ha formado.
La composición de la financiación inmobiliaria
* * *一* *Financiación inmobiliaria
Se refiere a diversas financiaciones en la producción, circulación y consumo de viviendas o Edificios Actividad. En sentido estricto, dijo, es diferente de la financiación de la vivienda. La financiación de la vivienda utiliza la vivienda como garantía de crédito y obtiene financiación a través de vales de vivienda, préstamos hipotecarios para vivienda, préstamos hipotecarios, etc. El ahorro para la vivienda se financia con fondos para la vivienda, que financian principalmente actividades en el proceso de consumo de vivienda. Se puede observar que la financiación de la vivienda es sólo una parte de la financiación inmobiliaria, no la totalidad. Además de la financiación de la vivienda, la financiación inmobiliaria también debería incluir la financiación de las empresas de desarrollo y explotación inmobiliarias en la producción y circulación de productos inmobiliarios.
* * *II* * * Financiación inmobiliaria
También conocida como financiación del suelo, se refiere a actividades de financiación relacionadas con el uso remunerado del suelo. En concreto, se puede dividir en financiación urbana y financiación de suelo rural. La financiación de suelo urbano se refiere a las actividades de financiación relacionadas con el desarrollo, la construcción y la operación de suelo urbano, incluida la financiación de adquisición de suelo urbano, la financiación de consolidación de suelo urbano, la transferencia de suelo urbano y la financiación de operaciones. La financiación de tierras agrícolas es una actividad de financiación centrada en el desarrollo, la producción y la explotación de tierras agrícolas. También se denomina financiación agrícola en el extranjero e incluye principalmente la financiación de la adquisición de tierras agrícolas. Financiación para la mejora de tierras agrícolas, financiación para la gestión de tierras agrícolas. En comparación con los dos, el primero tiene un mayor grado de monetización y tasas de interés de los préstamos, los fondos prestados son fáciles de recuperar, el ciclo de pago es corto y el pago a plazos es más común, el segundo suele estar en línea con las políticas agrarias; de varios países. Bajo los auspicios de * * *, los préstamos se conceden por un largo período de tiempo, normalmente de varios años, diez años o incluso décadas, y no tienen fines de lucro. En China, las finanzas agrícolas se pueden dividir en sentido amplio y restringido. Las finanzas agrícolas en un sentido amplio, también conocidas como finanzas rurales, incluyen todas las actividades financieras relacionadas con la producción y operación rural, como la recepción de depósitos, la emisión de préstamos, la liquidación, la gestión de efectivo, la cooperación crediticia rural, etc. Las finanzas agrícolas en un sentido estricto se refieren a Financiación de la gestión de tierras agrícolas, que está relacionada con la financiación de la gestión de tierras agrícolas. Intermediarios financieros relacionados con actividades de producción agrícola.
Características de la financiación inmobiliaria
* * *一* * *Concentración
Los bienes raíces son una mercancía, no sólo en términos de área y volumen, sino también en términos de valor. Los bienes inmuebles tienen un gran valor en comparación con la mayoría de las materias primas. En términos generales, una casa puede costar tan solo cientos de miles, cientos de miles y decenas de millones o incluso cientos de millones de yuanes. Por lo tanto, deben invertirse enormes cantidades de capital tanto en la producción como en la circulación de mercancías inmobiliarias. Por tanto, en las actividades financieras inmobiliarias, los préstamos de desarrollo inmobiliario, los préstamos de circulación de bienes inmuebles o los préstamos de consumo inmobiliario deben contar con la participación de instituciones financieras y fuentes estables y suficientes de fondos crediticios. En el extranjero, la financiación de fondos inmobiliarios suele ser realizada por instituciones financieras especializadas, como el Banco Federal de Ahorro para la Vivienda de Estados Unidos, el Banco de la Vivienda de Brasil, la Corporación Japonesa de Financiamiento de la Vivienda, etc.
Al proceso en ese momento le sigue la construcción, ** decoración, ** y aceptación de finalización. En comparación con el ciclo de producción de otros productos básicos, el desarrollo inmobiliario lleva más tiempo, desde uno, dos o varios años.
En el ámbito de la circulación, debido a su enorme valor, los compradores de viviendas a menudo no pueden pagar la casa en un solo pago y a menudo compran la casa en cuotas, si el capital invertido se recupera mediante el arrendamiento de la vivienda, el ciclo de recuperación del capital será; más extenso. Por lo tanto, el uso de fondos inmobiliarios desde la entrada hasta la producción puede tardar varios años como máximo, más de diez años o incluso décadas en recuperarse por completo.
* * *Tres* * *La naturaleza fija del movimiento de capital
Las casas y la tierra están conectadas y son inseparables en forma material. Debido a que la tierra no se puede mover, los bienes inmuebles se fijan en un lugar determinado y no se pueden mover, y a menudo se les llama bienes raíces. A cambio, no puede mover su ubicación espacial ni tener logística. Su circulación es sólo un cambio en las relaciones de propiedad. Por tanto, la producción, circulación y consumo de bienes inmuebles se completan secuencialmente en la misma ubicación geográfica. Esto determina que la inversión, conversión de forma y compensación de fondos inmobiliarios se realicen secuencialmente en la misma posición fija.
* * *IV* *Apreciación del capital
Por un lado, los fondos inmobiliarios pueden generar ingresos, es decir, intereses, que es una manifestación de la apreciación de los fondos inmobiliarios. . La apreciación de los fondos inmobiliarios es el resultado de la reproducción social y la creación de trabajo de los productores materiales. En el proceso de reproducción social, a través de cambios en la forma de los fondos, la cantidad de dinero en el punto final es mayor que la cantidad de dinero en el punto inicial. Este es el valor agregado generado por el movimiento de fondos. Durante el proceso de reproducción de bienes inmuebles, si los fondos continúan fluyendo, el valor aumentará una y otra vez. Por otro lado, la tierra es un recurso no renovable y un elemento básico de la producción y la vida humana. Con el continuo desarrollo de la economía social, la demanda de bienes raíces aumentará día a día, haciendo que los bienes raíces sean cada vez más escasos, y los precios inmobiliarios seguirán aumentando. Por lo tanto, las instituciones financieras están dispuestas a invertir en bienes raíces o participar en actividades de crédito inmobiliario para mantener e incrementar el valor de sus activos monetarios.
* * *五* *Riesgo
En las actividades financieras inmobiliarias, debido a factores impredecibles o predecibles pero inevitables, los rendimientos inmobiliarios esperados pueden desviarse de los rendimientos financieros inmobiliarios reales, por lo que existe riesgo de pérdida de capital. La financiación de los fondos inmobiliarios es principalmente a medio y largo plazo, y el ciclo desde la inversión de capital hasta la recuperación es generalmente largo. En este proceso input-output, si la financiación es difícil de recuperar, surgirán riesgos financieros inmobiliarios. Este riesgo proviene principalmente de los siguientes cuatro aspectos: riesgo político, riesgo de toma de decisiones, riesgo natural y riesgo financiero. Por ejemplo, los cambios de política pueden hacer que el mercado inmobiliario y el mercado financiero aparezcan en situaciones diferentes de las esperadas cuando se tomó la decisión de inversión, o que debido a errores en la decisión de inversión misma, no se puedan obtener los rendimientos esperados de la inversión, lo que resulta en en la imposibilidad de recuperar todos los fondos para la financiación inmobiliaria, por ejemplo, diversos desastres naturales repentinos, como terremotos, inundaciones, incendios, etc., provocan que los proyectos inmobiliarios sufran graves daños o incluso dejen de existir, lo que dificulta su realización; recuperar fondos inmobiliarios, además, en las actividades financieras inmobiliarias, por diversas razones, los deudores no pueden pagar el principal y los intereses del préstamo o si el emisor de valores no puede pagar el principal y los intereses a su vencimiento, riesgos financieros en la financiación inmobiliaria. también ocurrirá.
El papel de la financiación inmobiliaria
El papel de la financiación inmobiliaria en la economía nacional y en la vida cotidiana de las personas es cada vez más destacado. El comportamiento financiero inmobiliario afecta directamente a la vivienda individual, a la gestión empresarial inmobiliaria y a la eficacia del mercado económico. La gran cantidad de fondos que requiere la industria inmobiliaria y el "principio de apalancamiento financiero" aplicado en el desarrollo inmobiliario determinan que los fondos inmobiliarios no pueden depender únicamente de los fondos propios de los promotores, sino que deben depender de instrumentos financieros para su financiación.
* * * A * * * Proporcionar garantía financiera para el desarrollo y operación inmobiliaria.
En primer lugar, el proceso de desarrollo y operación inmobiliaria generalmente pasa por cuatro etapas principales: adquisición de terrenos, desarrollo y construcción inmobiliaria, venta de inmuebles y operación inmobiliaria. Estas cuatro etapas están estrechamente relacionadas y el capital se ha convertido en el factor clave que une todos los vínculos. Además, el ciclo de producción de bienes raíces es largo, la demanda de capital es intensiva y existe un desfase temporal entre la oferta y la demanda de capital. Resolver esta diferencia horaria requiere apoyo financiero. La financiación inmobiliaria de China representa una proporción cada vez mayor de su volumen financiero total. A finales de 2005, los préstamos inmobiliarios alcanzaron los 3,07 billones de yuanes, lo que representa el 14,84 por ciento del saldo de los préstamos en RMB de las instituciones financieras y el 16,75 por ciento del PIB. El saldo de los préstamos personales comerciales para vivienda fue de 1,84 billones de yuanes, lo que representa el 8,9% del saldo de los préstamos en RMB de las instituciones financieras. La proporción del PIB es del 10%. La salud y la estabilidad de la financiación inmobiliaria son cruciales para la salud y la estabilidad del sistema inmobiliario.
En segundo lugar, desde la perspectiva del desarrollo de la industria financiera, los bienes raíces son de gran importancia para el funcionamiento de la industria financiera, incluida la expansión comercial y la generación de ganancias.
Como tipo de bien inmueble, los bienes raíces tienen las características de mantener y aumentar su valor, lo que los convierte en una garantía ideal en la industria financiera.
En tercer lugar, desde la perspectiva de las funciones intrínsecas del mercado financiero, las funciones de acumulación, asignación y macrocontrol de capital promueven el desarrollo de la industria inmobiliaria.
La función de acumulación de capital de las finanzas desempeña el papel de "depósito" de fondos. Concentra fondos relativamente dispersos que están temporalmente inactivos en ciertos sectores y unidades económicas durante un cierto período de tiempo para satisfacer necesidades de inversión a gran escala. En particular, proporciona una gran cantidad de inversión para el desarrollo empresarial y proporciona una fuente de fondos para la construcción de infraestructura a gran escala y el gasto público en el sector * * *. En el mercado financiero, los demandantes de fondos pueden obtener fondos fácilmente a través de financiación directa o indirecta, y los proveedores de fondos pueden elegir inversiones en demanda de liquidez que se adapten a sus propios rendimientos y preferencias de riesgo a través de diversas formas de instrumentos financieros, maximizando así los beneficios del capital.
El mercado financiero transfiere recursos de departamentos ineficientes a departamentos eficientes, de modo que los recursos económicos de una sociedad puedan asignarse de manera más efectiva a los usos más eficientes o efectivos, y la asignación racional y el uso efectivo de los recursos escasos. se puede lograr. Según las diferentes preferencias de riesgo, las personas con mayor aversión al riesgo utilizan diversos instrumentos financieros para transferir riesgos a personas con menor aversión al riesgo, logrando así la redistribución del riesgo.
La existencia y el desarrollo de los mercados financieros crean las condiciones para el macrocontrol. Los tres instrumentos tradicionales de política monetaria, los requisitos de reservas legales, las tasas de descuento y las operaciones de mercado abierto, se basan todos en los mercados financieros. Los mercados financieros no sólo proporcionan información sobre la implementación de la política monetaria, sino que también proporcionan una base para la toma de decisiones para que los departamentos gubernamentales recopilen y analicen la implementación económica y formulen políticas.
En los mercados financieros desarrollados, la financiación inmobiliaria desempeña el papel de crédito y financiación, complementa la demanda de capital en el proceso de reproducción y garantiza un círculo virtuoso de entrada y salida de capital para el desarrollo y la operación de bienes raíces.