Investigación sobre la gestión de la industria de tasación de bienes raíces en China
Basado en algunos problemas que deben resolverse con urgencia en el sistema de gestión de la industria de tasación de activos de mi país, las ideas de reforma del sistema de gestión de la industria de tasación de activos de mi país La industria se propone establecer la autodisciplina del sistema de evaluación social bajo la dirección del sistema de gestión gubernamental.
La evaluación de activos tiene una larga historia en los países desarrollados, pero es una industria emergente en China. La valoración de activos en China comenzó a finales de los años 1980. El propósito inicial es evaluar empresas de propiedad estatal, prevenir la pérdida de activos de propiedad estatal y proporcionar servicios de evaluación de valor para empresas conjuntas, cooperación y otras actividades económicas entre China y el extranjero. Con el desarrollo continuo de la economía de mercado socialista y la aceleración del proceso de integración económica internacional, la industria de tasación de activos de mi país está mejorando constantemente y avanzando gradualmente hacia la independencia y la autodisciplina. Es innegable que todavía existen algunos problemas en el sistema de gestión que restringen el desarrollo de la industria de tasación de activos de mi país.
1. El estado actual del sistema de gestión de la industria de tasación de activos de mi país
1993 12 10. Se estableció formalmente la Asociación de Tasación de Activos de China, lo que marcó la transformación de la tasación de activos de mi país. industria desde la gestión gubernamental hasta la gestión de autodisciplina de la industria. Después de la reforma institucional del Consejo de Estado de 65438 a 2008, la Asociación de Tasación de Activos de China realmente se convirtió en una organización autorreguladora de la industria relativamente independiente. Durante 1999, el Ministerio de Finanzas emitió el "Aviso sobre la desvinculación y reestructuración de las agencias de evaluación de activos", exigiendo que todas las agencias de evaluación de activos que entonces estaban afiliadas a la Oficina de Impuestos Locales, la Oficina de Auditoría, la Oficina de Finanzas y la Oficina de Bienes Raíces se desvincularan y transformarse en sociedades o sociedades de responsabilidad limitada. Del 54 de junio a febrero de 2003, la Oficina General del Consejo de Estado remitió los "Dictamenes sobre el Fortalecimiento y Normalización de la Gestión de la Industria de Evaluación" del Ministerio de Hacienda, proponiendo fortalecer la construcción del sistema de autodisciplina de la industria. A principios de 2004, el Grupo de Liderazgo del Partido del Ministerio de Finanzas decidió, con la aprobación del Consejo de Estado, seguir estableciendo de forma independiente la Asociación de Evaluación de Activos de China para desempeñar funciones de gestión autorreguladora de la industria, y el Departamento de Empresas del Ministerio de Finanzas. Finanzas para realizar tareas administrativas específicas de tasación. El Ministerio de Finanzas ha emitido documentos muchas veces, proporcionando una cierta base legal para la transición de la industria de tasación de activos de mi país de la gestión administrativa a la autodisciplina de la industria, y también demuestra el ritmo práctico del sistema de autodisciplina de la tasación de activos de mi país. industria.
Sin embargo, cabe señalar que el actual sistema de gestión de evaluación de activos de mi país todavía tiene una serie de problemas que deben resolverse:
(1) Múltiples puertas y múltiples gestión
Afectada por razones históricas e impulsada por intereses prácticos, la industria de tasación de activos de mi país ha salido de las "características chinas" y se ha convertido en una industria exclusiva con intervención y participación multisectorial. Además de la industria de tasación de activos administrada por el Ministerio de Finanzas, departamentos como el Ministerio de Tierras y Recursos y el Ministerio de Construcción tienen sus propias industrias de tasación de activos. Los poderes administrativos de estos departamentos tienden a expandirse y extenderse, y también se les otorga el derecho de supervisar las tasaciones en este campo, así como el derecho a formular leyes, políticas y normas de tasación. Dirigir la "evaluación de activos" desde varios departamentos al mismo tiempo es perjudicial e inútil. Como unidad encargada de evaluar el valor general de una empresa, es necesario encomendar al menos tres departamentos, incluidos el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Construcción y el Ministerio de Tierras y Recursos, la tarea de evaluar el valor de la maquinaria de la empresa y equipos, edificios, terrenos y otros activos. Esto no sólo reduce la eficiencia de la evaluación, sino que también aumenta la carga financiera para el cliente.
La intervención de los departamentos gubernamentales puede conducir fácilmente a dos tendencias equivocadas: en primer lugar, la búsqueda de rentas de poder. El poder de los departamentos gubernamentales se enajena hacia las mercancías y el capital. Según China Business News, los tasadores de la industria han admitido que las transacciones con partes relacionadas y los sobornos se han convertido en un secreto a voces en la industria de la tasación. Algunos departamentos gubernamentales utilizan empresas de tasación designadas. Los proyectos de evaluación de los que son responsables recibirán grandes descuentos de cualquier empresa de evaluación. La valoración de las transacciones de mercado está ahora dominada por agencias gubernamentales, y a las empresas de valoración les resulta difícil sobrevivir sin ellas. El segundo es la competencia anormal. Dado que el espacio vital de la industria de tasación de activos es limitado, es comprensible que exista cierta competencia dentro de la industria. Sólo la competencia normal puede promover el desarrollo saludable de la industria. Sin embargo, para apoderarse del mercado de tasación de activos de China, varios departamentos gubernamentales han distorsionado el significado de competencia e incluso han recurrido a medios sin escrúpulos. Una figura muy conocida en el campo de las tasaciones resumió brillantemente el arma mágica de las agencias de tasaciones: tres ejes, a saber: relaciones interpersonales, altos descuentos y reducciones de precios. Los reembolsos y las reducciones de precios aumentarán relativamente los costos operativos de las agencias de evaluación. Este es uno de los efectos de la competencia: mayores costos. ¿Pero cuál es el otro costo de este juego? ——El comportamiento de "tomar atajos" del tasador. Simplificarán enormemente el proceso de evaluación basándose en el principio de coste-beneficio y dedicarán más tiempo y energía a optimizar los informes de evaluación. Estos métodos de competencia anormales alteran el orden normal del mercado de evaluación.
(B) La división de departamentos tiene muchas restricciones.
Cada departamento parte de su propia jurisdicción y crea una industria de evaluación "al estilo chino" que es diferente a la de países desarrollados como Estados Unidos. Esta industria de tasación omnisciente y omnipotente ha obtenido una variedad de calificaciones profesionales, correspondientes a los departamentos administrativos de la industria de tasación. Actualmente, existen generalmente tres tipos de cualificaciones profesionales de tasación: tasadores de activos, tasadores de bienes raíces y tasadores de terrenos, con un total de casi 50.000 personas (algunas con múltiples calificaciones). Hay ocho calificaciones de evaluación en 1999. Coexisten múltiples cualificaciones. A primera vista, parece ser un buen fenómeno, que representa el refinamiento de la división del trabajo en la industria de tasación de activos de mi país y conduce a mejorar la calidad y eficiencia de la tasación de activos. Pero la realización de este efecto debe tener un requisito previo, es decir, este personal calificado tiene un liderazgo unificado y acepta una gestión unificada. Actualmente, el fenómeno de las numerosas cualificaciones en China está vinculado a los departamentos administrativos correspondientes, por lo que ejerce presión sobre los tasadores en lugar de mejorar la eficiencia y la calidad. Los tasadores están ocupados obteniendo certificados de calificación para ganarse la vida, pero han descuidado el refinamiento de la profesión. Hay un problema profundamente arraigado detrás de esto: amplio pero no especializado, amplio pero no profundo. La credibilidad de la industria de tasación de activos de China merece nuestra profunda reflexión.
(3) Las asociaciones industriales operan de forma independiente y están cerradas entre sí.
Actualmente existen tres asociaciones de gestión de la industria de tasación en mi país, a saber, la Asociación de Tasación de Activos de China, la Asociación de Tasadores de Bienes Raíces de China Shanghai y la Asociación de Tasadores de Tierras de China. Estas asociaciones tienen funciones limitadas en la gestión de. la industria de tasación. Esto se debe a que: En primer lugar, la Asociación de la Industria de Tasación de Activos, una organización autorreguladora en la industria de servicios intermediarios del mercado, sólo tiene independencia formal y su independencia sustantiva es incompleta. Están afiliadas a los departamentos gubernamentales correspondientes y son tanto organizaciones de masas aprobadas por el departamento de asuntos civiles como instituciones públicas afiliadas a los departamentos gubernamentales. Además, el establecimiento se basa principalmente en el establecimiento de empresas, los departamentos gubernamentales nombran o recomiendan a los líderes y los departamentos gubernamentales determinan las funciones. En segundo lugar, las asociaciones industriales tienen poco espacio libre. El trabajo administrativo de la industria de tasación de activos generalmente es directamente responsable de los departamentos gubernamentales correspondientes. Por ejemplo, la gestión de proyectos de evaluación, la aprobación de instituciones de evaluación y algunos incluso la gestión del personal de evaluación. Las asociaciones industriales son organizaciones sólo nominales y no tienen posibilidad de intervenir en estas tareas. En tercer lugar, las asociaciones industriales y sus correspondientes departamentos gubernamentales tienen una relación superior-subordinado y no están al mismo nivel. Trabaja bajo la dirección del superior correspondiente, comprende el espíritu del superior e implementa sus ideas. No sobrepases tu autoridad. Cuarto, las asociaciones industriales están dirigidas por departamentos gubernamentales de nivel superior y su espacio de trabajo se limita a la comunicación vertical. E ignorar la comunicación horizontal. Las tres asociaciones funcionan de forma independiente. En particular, están cerrados entre sí y carecen de la comunicación y los intercambios necesarios en términos de cualificación del personal, cualificación institucional, normas metodológicas, etc. Esto ha afectado hasta cierto punto la socialización y comercialización de la industria de la evaluación, ha intensificado la diferenciación de la industria de la evaluación y ha obstaculizado la unificación de la industria de la evaluación.
(4) Es necesario mejorar el sistema legal y regulatorio.
Desde el nacimiento de la industria de tasación de activos, con el fin de estandarizar el comportamiento profesional de los tasadores y guiar la industria de tasación para que se desarrolle sin problemas por el camino correcto, el Ministerio de Finanzas, la Supervisión de Activos Estatales y La Comisión de Administración y la Asociación de Tasación de Activos, creada posteriormente, han emitido sucesivamente una serie de Existen estándares y especificaciones profesionales para la evaluación de activos, pero todos estos documentos muestran una cierta naturaleza: quedarse atrás. Las leyes y regulaciones de valoración establecidas van a la zaga de la práctica de valoración y del desarrollo de la economía de mercado socialista, y no pueden satisfacer los requisitos urgentes de comportamientos económicos cada vez más complejos y diversos para la valoración de activos. Hasta el momento, no existe ninguna ley que regule específicamente la valoración de activos en el contexto de una economía de mercado, ni tampoco existe una ley de tasadores de activos registrados. Otra característica de las leyes y reglamentos de evaluación de mi país es que no están unificados. Diferentes departamentos de gestión han formulado diferentes leyes, políticas y estándares de evaluación, y los estándares de evaluación relevantes también son inconsistentes. Faltan restricciones legales necesarias y unificadas sobre las responsabilidades de los departamentos gubernamentales pertinentes, las asociaciones de la industria de tasación, los intermediarios de tasación y los tasadores, lo que resulta en una situación en la que las leyes y regulaciones en la industria de tasación no están unificadas y los tasadores no tienen base para seguirlas. Nuestro país aún no ha formulado leyes y reglamentos sobre la gestión unificada de la industria de tasación. La falta de una base legal unificada para las diversas gestiones profesionales de tasación ha afectado directamente la unificación de la industria de tasación en nuestro país e intensificado la diferenciación actual de la industria de tasación. industria de tasación.
2. Reformar el sistema de gestión de la industria de tasación de activos de China.
Como industria de servicios de intermediación de mercado, la industria de tasación de activos se caracteriza por su independencia, objetividad y equidad, y también es el sustento de su supervivencia y desarrollo. Para que el trabajo de evaluación de activos sea verdaderamente independiente, objetivo y justo, se debe construir un modelo de sistema de gestión de evaluación de activos científico y razonable que le permita avanzar y desarrollarse en el camino correcto.
Con respecto a la reforma del sistema de gestión de la industria de tasación de activos, muchos académicos han mencionado el modelo de "combinación de gestión gubernamental y autodisciplina de la industria".
El autor cree que se trata de un justo medio. La CCPPCh adopta ambas y no propone ideas de reforma sustantivas. La combinación de los dos es una solución realmente buena. ¿Pero dónde está el encaje de la combinación? Es decir, en la combinación de los dos, qué sujeto es más pesado y cuál es más liviano, o los dos sujetos están en igual posición. Este es un punto crítico para resolver el problema del sistema de gestión de la industria de tasación de activos de China. Si no podemos solucionar el problema de posicionar bien este punto de convergencia, nuestras reformas serán en vano y volveremos al punto de partida.
La "Ley de Licencias Administrativas de la República Popular China" aprobada por la Cuarta Reunión del Décimo Comité Permanente de la APN de la República Popular China el 27 de agosto de 2003 y entró en vigor el 6 de julio de 2004. afirmó que el gobierno Debemos pasar de un gobierno "ilimitado" a un gobierno "limitado". En el futuro, el gobierno ya no establecerá licencias administrativas para asuntos que puedan ser determinados por el mercado. El enfoque de gestión integral del gobierno se ajustará en el futuro. Sólo aquellos mercados que no pueden autorregularse y asignarse, y las organizaciones intermediarias que no pueden autodisciplinarse, pueden el gobierno controlarlos.
La industria de tasación de activos de mi país comenzó tarde, por lo que también podríamos aprender de los sistemas de gestión maduros de las industrias de tasación de activos extranjeros. Estados Unidos, Reino Unido, Australia, Malasia y otros países tienen diferentes sistemas de gestión de la industria de tasación de activos, pero lo mismo es que el gobierno tiene muy poca gestión de la industria de tasación, siendo la gestión de autodisciplina de la industria la forma principal. Y todos ellos han experimentado un camino de desarrollo que va desde la descentralización hasta la unidad.
Según el punto de vista de conexión de la filosofía marxista, el desarrollo de la industria de tasación de activos es inseparable del entorno social del desarrollo económico. El autor cree que la actual reforma del sistema económico de China ha demostrado ser exitosa y que la industria de tasación de activos de China es un producto de la reforma del sistema económico de China. Por lo tanto, la reforma del sistema de gestión de la industria de tasación de activos debe estar vinculada al sistema económico de nuestro país y cumplir con los requisitos del desarrollo del sistema económico, en lugar de reformarse y desarrollarse de forma aislada.
En resumen, el sistema de gestión de la industria de evaluación de activos de mi país debería ser un sistema de evaluación social bajo la macroorientación del gobierno. Entre ellos, su "punto culminante" es el sistema de evaluación social, protagonizado por la Asociación de la Industria de Tasación de Activos. El gobierno sólo desempeña un papel rector de macrocontrol para garantizar el desarrollo sano y ordenado del sistema de evaluación social. El marco del sistema de gestión de la industria de tasación de activos es el siguiente:
En el sistema de gestión de tasación social bajo la macroorientación del gobierno, el Centro de Gestión de Tasación de Activos de China está directamente bajo el liderazgo y es responsable del Ministerio. de Finanzas. Sólo existe en el país un centro unificado de gestión de tasación de activos, que es responsable de la gestión administrativa de la tasación de activos. Existe una organización, el Departamento de Operaciones de Tasación de Activos del Gobierno, que es responsable del negocio de tasación a efectos fiscales y fines específicos que involucran intereses nacionales. No es responsable de la gestión de tasación de activos, sino que sólo es responsable del centro de gestión de tasación de activos.
Bajo la dirección del Centro de Gestión de Tasación de Activos de China, la Asociación de Tasación de Activos de China lleva a cabo su trabajo de acuerdo con las leyes y regulaciones pertinentes formuladas por el Centro de Gestión de Tasación de Activos de China. Es una organización de gestión industrial que se especializa en la gestión de la industria de tasación de activos y es el foco de todo el sistema de tasación de activos. Se pueden establecer varias sucursales según las divisiones administrativas y se puede implementar una gestión de autodisciplina de la industria según sea necesario. Las instituciones de tasación de activos son las organizaciones de base de las organizaciones de gestión autorreguladas en la industria de tasación de activos.
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En segundo lugar, contramedidas y sugerencias
1. Fortalecer la gestión de la industria
(1) Aprovechar plenamente el papel de una sociedad del aprendizaje. En condiciones de economía de mercado, la valoración de los inmuebles debería estar a cargo de asociaciones industriales. Se recomienda proceder en dos pasos. El primer paso es establecer una asociación de tasadores de arriba a abajo, en la que la autoridad de construcción o el departamento de gestión de viviendas sea responsable de la gestión de calificaciones de los tasadores y las agencias de tasación en todos los niveles.
Otras tareas, como los exámenes de cualificación de los tasadores, la educación continua, el desarrollo de normas técnicas y la ética profesional, deberían ser gestionadas por el gobierno. En el segundo paso, cuando las condiciones estén maduras, todo el trabajo de gestión de la tasación será realizado por la Asociación de Tasadores. A medida que se acelera la reforma de las instituciones estatales, también debería acelerarse la transformación de las funciones antes mencionadas. En el proceso de transformación, es necesario enderezar la relación entre los cinco departamentos mencionados anteriormente. Por un lado, es necesario ir restando importancia progresivamente a las funciones administrativas. Por otro lado, deberían fusionarse las calificaciones de tasadores inmobiliarios, tasadores de terrenos, tasadores de activos, contadores públicos autorizados y auditores relacionados con la tasación de bienes raíces. Sobre esta base se crean sociedades nacionales y locales de tasadores inmobiliarios, sin restricciones departamentales. Teniendo en cuenta la compatibilidad de profesiones afines, también se le puede denominar Instituto de Tasadores Inmobiliarios, entre cuyos miembros se encuentran tasadores que han obtenido diversos títulos profesionales afines y cualificaciones profesionales.
(2) Separación de gobierno y empresa. Si se mezclan las actuaciones administrativas y las actividades de tasación, la agencia de tasación se convertirá en una "cara del yin y el yang", siendo a la vez gestor y operador. Será difícil para un gran número de empresas de tasación ingresar al mercado y la industria de tasación de bienes raíces nunca podrá salir del círculo vicioso. Por lo tanto, es necesario separar al gobierno de las empresas, de modo que las funciones administrativas relacionadas con la evaluación de bienes raíces, como las transacciones de bienes raíces, la transferencia y transferencia de tierras y las transacciones de derechos de propiedad de activos estatales, sean realizadas directamente por los departamentos gubernamentales pertinentes. o encomendados por el gobierno a agencias subordinadas. Sin embargo, independientemente del método que se adopte, el comportamiento administrativo debe distinguirse estrictamente del comportamiento empresarial dedicado a la evaluación, y debe cancelarse la práctica de "dos marcas, un equipo". La mayoría de las agencias de evaluación existentes deberían ser reemplazadas por empresas para salir al mercado. En particular, las instituciones públicas dotadas de funciones administrativas sólo pueden realizar un pequeño número de actividades administrativas, que en el mejor de los casos son gratuitas, mientras que la evaluación de las actividades empresariales sólo puede ser realizada por agencias de evaluación independientes. Una agencia de evaluación de este tipo sólo puede ser una unidad intermediaria y no está afiliada a ningún departamento gubernamental, y sus funciones administrativas originales deberían eliminarse. Esto requiere acelerar la reforma de las agencias e instituciones gubernamentales y establecer el estatus de intermediarios de las agencias de evaluación a través de la legislación. Sólo así se podrá superar y resolver fundamentalmente el problema del monopolio industrial.
(3) Fortalecer la construcción del ordenamiento jurídico. En el proceso de transformación de la gestión administrativa a la gestión industrial, las funciones administrativas deben fortalecerse primero y luego restarse importancia, especialmente en la etapa inicial, los medios administrativos (en un sentido amplio, el gobierno utiliza medios legales, administrativos y económicos) deben utilizarse plenamente. Se utiliza para estandarizar y evaluar lo antes posible en el mercado, sólo cuando el orden del mercado es normal y el ambiente está purificado, la gestión industrial puede reemplazar a la gestión administrativa. Por lo tanto, en esta etapa todavía es necesario desempeñar el papel de la gestión administrativa. En primer lugar, debemos fortalecer el trabajo legislativo sobre evaluación. En comparación con los países o regiones capitalistas desarrollados, el sistema legal de nuestro país aún no se ha formado y el trabajo legislativo aún tiene un largo camino por recorrer. Por lo tanto, las leyes y reglamentos sobre evaluación de bienes raíces deben formularse lo antes posible, y algunas leyes y reglamentos deben actualizarse para convertirse en reglamentos. En segundo lugar, es necesario reforzar la aplicación de la ley y la supervisión. Actualmente, las violaciones de las leyes y regulaciones en el mercado de evaluación ocurren de vez en cuando, los informes de evaluación no calificados son comunes y las prácticas comerciales inadecuadas están prohibidas repetidamente. Esto requiere urgentemente el papel de la aplicación de la ley administrativa para aumentar la supervisión y la inspección, imponer sanciones rápidamente cuando se descubran problemas y minimizar los problemas existentes en el mercado de evaluación antes mencionado.
2. Acceso estricto al mercado
(1) La serie "canal" debe ser científica. El acceso al mercado debería ser dual, es decir, un sistema de acceso de tres niveles para profesionales e instituciones. El primer paso es completar la serie del tasador. Según la "estructura de pagoda" de talentos, los tasadores de bienes raíces se dividen en tasadores de nivel medio y junior, y se crean tasadores con profesiones de apoyo como agua, electricidad, equipos, etc. Se debe establecer un sistema de escalera de tres niveles, es decir, cada paso de junior a senior requiere ciertas calificaciones académicas y un tiempo de práctica limitado. Para ingresar al primer nivel y avanzar del nivel inferior al superior, debe aprobar la evaluación, la revisión y el registro antes de poder obtener las calificaciones. También se estipula que los tasadores de todos los niveles solo pueden realizar una determinada gama de negocios de valoración. (principalmente de la valoración del valor de los proyectos, área de construcción, etc.). Además, se implementa el sistema de responsabilidad del tasador. El director del instituto de tasación y el líder del proyecto deben ser tasadores de nivel intermedio o superior. Todos los informes de tasación deben estar firmados por tasadores de nivel intermedio o superior para que sean efectivos. Entre ellos, el informe de evaluación de las calificaciones de primer nivel y el informe de evaluación de proyectos extraordinariamente grandes o difíciles producidos por la evaluación de segundo nivel deben estar firmados por un tasador superior, y el informe de evaluación que involucra a las especialidades de apoyo debe contar con la intervención de tasadores de las autoridades pertinentes. apoyando a las mayores. En segundo lugar, también es necesario ajustar la configuración de series de las instituciones de evaluación en esta etapa. En la actualidad, las condiciones y los límites comerciales de las cualificaciones temporales son borrosos, lo que lleva a algunas agencias de trabajo temporal a reunir al azar a algunas personas para emprender negocios de tasación a gran escala, perturbando el mercado de tasación. Con el desarrollo de la valoración inmobiliaria, las agencias de valoración se están volviendo cada vez más estandarizadas y sus requisitos también deberían mejorarse gradualmente. Por lo tanto, las calificaciones temporales se cancelan y las instituciones que no tienen calificaciones de Nivel 3 no pueden ejercer. Solo pueden crear condiciones activamente y luego solicitar el Nivel 3 cuando se cumplan las condiciones.
Para los tres niveles, el área de construcción y los límites de valor para los proyectos evaluados por agencias secundarias son más estrictos que los límites geográficos. A las instituciones secundarias se les debe permitir realizar negocios en otros lugares, pero el alcance del control debe ser un nivel inferior al de la institución primaria. Las restricciones originales sobre el área de construcción de instituciones terciarias de 50.000 metros cuadrados y la superficie de terreno de 6,5438+5 millones de metros cuadrados son demasiado amplias y el alcance de la realización de negocios de evaluación debería reducirse. En resumen, el alcance de los negocios realizados por instituciones de tercer nivel debería aumentar gradual y uniformemente.
(2) Los estándares de “admisión” deben ser estrictos. En primer lugar, es necesario establecer condiciones muy estrictas de examen de cualificación profesional y condiciones de registro para que los tasadores superiores se adapten a los tres niveles de tasadores. Es necesario cambiar la práctica actual de condiciones de registro demasiado amplias para el examen de calificación de tasador. Las condiciones del examen deben aumentar la experiencia laboral profesional relevante de cada tasador y el número de años de práctica de tasación. En general, debe aumentarse en 2-. 3 años. El examen escrito debe cubrir una amplia gama de empresas. Se agregará una entrevista y se proporcionarán 2 o 3 informes de evaluación representativos al registrarse. Los que tengan antecedentes penales no pueden registrarse (los que han sido tasadores durante más de cinco años solo pueden trabajar como máximo, pero es mejor no abrir esta puerta), y los que han sido sancionados administrativamente pueden registrarse durante cinco años. A medida que se desarrolla el negocio de la evaluación, las condiciones de examen y registro de los evaluadores deberían endurecerse gradualmente hasta que se formen normas muy estrictas. En segundo lugar, las calificaciones de las tres agencias calificadoras son relativamente amplias. Según el artículo 57 de la Ley de Bienes Raíces sobre las calificaciones de las agencias de servicios de intermediación inmobiliaria, cada agencia calificadora debe tener capital registrado, número de tasadores, número total de tasadores, años de práctica y número de negocios de tasación. Por ejemplo, se debe aumentar el número de tasadores en las tres agencias de calificación, especialmente las agencias de primer y segundo nivel deben tener tasadores senior. No podemos utilizar una proporción abstracta del 70% para limitar el número de empleados en todas las instituciones. En cambio, deberíamos estipular que cada nivel de instituciones debe tener un número específico de profesionales y aumentar las instalaciones de hardware y las capacidades de almacenamiento de información de las instituciones de evaluación (. la información deberá ser compartida en el futuro, estipula todas las obligaciones de proporcionar información).
(3) El "acceso" debe gestionarse dinámicamente. Primero, implementar una gestión jerárquica de evaluadores. Los evaluadores tienen el derecho y la obligación de recibir educación continua, y el gobierno o la sociedad tiene la responsabilidad de organizar e implementar la educación continua. Por lo tanto, los departamentos o sociedades pertinentes deben desarrollar programas de estudios y materiales didácticos de educación continua en diferentes niveles, y tratar de establecer especializaciones o direcciones profesionales en valoración inmobiliaria en universidades calificadas. También debería estipularse que todo tasador que haya obtenido una cualificación de nivel superior debe recibir formación continua para obtener una cualificación de nivel superior y obtener una cualificación de nivel superior después de un determinado número de años de práctica y evaluación. Aquellos que no se registren por cualquier motivo deben volver a realizar la capacitación y los exámenes, y solo podrán registrarse después de cumplir con los estándares de educación continua. El segundo es realizar la gestión de seguimiento de la agencia de evaluación. El desarrollo de las instituciones de evaluación es siempre desigual. Después de obtener un cierto nivel de calificaciones, su nivel empresarial, su solidez empresarial y su ética profesional están cambiando, algunos se están desarrollando hacia arriba y otros están disminuyendo. En condiciones de competencia en el mercado, este es un fenómeno normal. En consecuencia, sus calificaciones de grado deben aumentar y disminuir. El enfoque básico es realizar una revisión anual una vez al año y realizar una evaluación de calificaciones cada dos años. Quienes no superen la revisión anual serán reducidos o cancelados. Las evaluaciones de calificaciones se llevan a cabo sobre la base de dos revisiones anuales y los ajustes de calificaciones se realizan de manera oportuna de acuerdo con los cambios en la organización. Aquellos que se desempeñen de manera sobresaliente y logren un gran progreso serán promovidos; de lo contrario, serán degradados. Definitivamente no seremos los "mejores" en términos de calificaciones.
3. Fortalecer los estándares de la industria
(1) Formular e implementar especificaciones y regulaciones técnicas. Dado que no existen especificaciones técnicas ni procesos autorizados para la valoración de bienes inmuebles, incluso los términos profesionales más simples tienen diferentes nombres y explicaciones. En cuanto a los métodos y procedimientos de evaluación, es como "Ocho inmortales cruzando el mar, cada uno mostrando sus poderes mágicos. Es imposible juzgar cuál es mejor y cuál es peor. Especialmente para informes inferiores, no existe un estándar". como base para un castigo negativo. Para garantizar la exactitud y eficacia de los servicios de valoración prestados por los tasadores de bienes raíces a los clientes y evitar pérdidas comerciales para la unidad que los confía y las partes relevantes, es necesario formular especificaciones y procedimientos técnicos para la valoración de bienes raíces con referencia a prácticas y la situación actual en mi país. Expertos como Liu Hongyu, Liao Junping y Dong Liming han escrito artículos con conocimientos profundos que no se tratarán en este artículo. Solo espero que la Sociedad de Tasadores organice más expertos para discutir este tema para que pueda formularse lo antes posible. Clasificar y estandarizar los términos profesionales, los parámetros técnicos, las fórmulas de cálculo, los procedimientos técnicos, el formato y contenido del informe de evaluación, y proporcionar un estándar técnico a seguir por los evaluadores.
(2) Establecer y mejorar estándares de ética profesional. En los últimos años, se han involucrado leyes y reglamentos relevantes sobre ética profesional en la evaluación de bienes raíces, pero están dispersos en disposiciones relevantes, el contenido no es lo suficientemente sistemático y completo, y las disposiciones están demasiado basadas en principios y son difíciles de implementar.
Los países extranjeros tienen leyes y reglamentos especiales sobre la ética profesional de los tasadores de bienes raíces, como el "Código para Tasadores", que contiene regulaciones detalladas sobre la industria de los tasadores. Deberíamos aprender de las prácticas extranjeras y formular regulaciones como el "Código de Ética Profesional para la Industria de Tasación de Bienes Raíces" y el "Código para Tasadores de Bienes Raíces" para regular el comportamiento de las agencias de tasación y tasadores para que sepan lo que deben. ¿Qué tipo de castigo se impondrá si se comete un error? Esto formará una "maldición de endurecimiento" para restringir el comportamiento de los tasadores e implementar la autodisciplina en la industria.
4. Establecer una agencia de gestión de la competencia.
(1) Apertura del mercado. De acuerdo con los requisitos para establecer un mercado de evaluación de bienes raíces unificado, abierto y competitivo, las reglas de competencia del mercado se formularán sobre la premisa de la separación entre el gobierno y las empresas. Deben abolirse los monopolios industriales y la competencia desleal, y las unidades encargadas deben elegir libremente instituciones de tasación con niveles correspondientes y mayor reputación en función de la escala y dificultad del negocio. En particular, el departamento de gestión podrá tener
La oficina de evaluación de funciones administrativas no designará una agencia de evaluación y no dificultará que otras agencias de evaluación realicen informes de evaluación. Para proyectos de evaluación de ofertas extremadamente grandes, se pueden seleccionar varias agencias de evaluación de ofertas de niveles correspondientes para licitar o negociar. Se utilizará un sistema de puntuación para evaluar de manera integral la calificación del postor, los estándares comerciales, la solidez comercial, el desempeño, los gastos, los servicios, etc. y el que tenga la puntuación más alta ganará la puja.
(2) Independencia institucional. De acuerdo con los requisitos de la Ley de Sociedades y de la Ley de Bienes Raíces, todas las agencias de tasación deben ser organizaciones intermediarias independientes que asuman responsabilidad civil. Como primer paso, se puede constituir una sociedad de responsabilidad limitada, que puede convertirse en una sociedad de responsabilidad ilimitada cuando se den las condiciones. Las instituciones de evaluación existentes con naturaleza empresarial deben desvincularse de los departamentos administrativos y las instituciones de evaluación deben incorporarse al mercado para que puedan emprender de forma independiente el negocio de evaluación y sobrevivir y desarrollarse en la competencia del mercado. Dejemos que los fuertes se vuelvan más fuertes. La desaparición de los pobres impulsará a las agencias de tasación y a los tasadores a mejorar sus estándares comerciales a través de la competencia en el mercado.
(3) Mayor responsabilidad. De acuerdo con el estatus de persona jurídica de la agencia de tasación, es necesario establecer un sistema de seguro y responsabilidad que permita a los tasadores registrados implementar un sistema salarial alto. Si un error de evaluación causa pérdidas a la unidad encargada, ésta podrá solicitar una compensación de conformidad con la ley. Una vez que la agencia de tasación asume la responsabilidad de la compensación, puede responsabilizar a los tasadores correspondientes, pero la responsabilidad debe ser asegurada por la agencia de tasación y el tasador con una compañía de seguros. Debido a que es difícil para el tasador asumir todas las responsabilidades y no es propicio para el tasador asumir todas las responsabilidades, se debe estipular que si la tasación falla, el tasador y la persona tasada tendrán cada uno una cierta proporción. de la compensación del seguro. La proporción específica se puede acordar. Esto requiere que las agencias de tasación y los tasadores firmen contratos de seguro con las compañías de seguros además de completar el registro de calificación. Las compañías de seguros generalmente no firmarán contratos con agencias de tasación no registradas o tasadores que a menudo cometen errores o violan la ética profesional, y las unidades encargadas no confiarán en agencias de tasación no aseguradas. Esto obliga a los tasadores a mejorar su profesionalismo y respetar su trabajo, cumplir con la ética profesional. Al mismo tiempo, también alienta a las instituciones de evaluación a fortalecer la gestión interna, mejorar los estándares profesionales y restringir el comportamiento profesional del personal de evaluación. Esto es
(4) Los cargos son razonables. Las normas de tarificación actuales no son razonables, son demasiado altas o demasiado bajas y deberían ajustarse adecuadamente. En primer lugar, los proyectos por debajo de 654,38+0 millones de RMB deben subdividirse en diferentes grados y se deben aumentar los estándares de cobro. De lo contrario, los proyectos de evaluación pequeños con un amplio alcance y gran volumen perderán dinero debido a las bajas tarifas (algunos incluso los costos de transporte no son suficientes). ), y nadie está dispuesto a emprenderlas. En segundo lugar, para proyectos superiores a 20 millones de yuanes, especialmente superiores a 654.380 millones de yuanes, es necesario subdividir las categorías y reducir adecuadamente los estándares de cobro. De lo contrario, se fomentará fácilmente la competencia y los reembolsos, y también se incrementará la carga financiera de la unidad encargada. . En tercer lugar, las tasas de tasación de tierras también deberían ajustarse adecuadamente sobre la base de los principios antes mencionados. Cuarto, implementar alta calidad y bajo precio, es decir, los estándares de cobro varían según el nivel de la agencia de evaluación y la calidad del informe de evaluación para mejorar la calidad de la evaluación.