¿Cuál es el proceso de préstamo hipotecario?
El proceso de préstamo de vivienda es: 1. El prestatario debe completar el "Formulario de solicitud de hipoteca residencial" y enviar los siguientes materiales al banco prestamista: certificado de ingresos emitido por la empresa del prestatario, certificado de identidad válido del prestatario, certificado de propiedad de la vivienda de conformidad con los requisitos legales, evaluación de la hipoteca de la vivienda. informe, contrato de compra de vivienda y banco. Otros documentos o materiales solicitados. 2. El banco prestamista revisa la solicitud del prestamista, el contrato de compra de la vivienda y los materiales presentados. 3. El prestatario deberá entregar al banco para su custodia el certificado de propiedad de la vivienda que se va a hipotecar. 4. El garante del prestatario y el prestamista firman el "Contrato de Préstamo Hipotecario Residencial" y realizan la correspondiente certificación notarial. 5. Firme el contrato de préstamo y el banco liberará el préstamo después de completar el proceso de sellado interno. En términos generales, cuando un banco prestamista otorga un préstamo, el monto del préstamo no puede ser mayor que el valor de la casa que se va a comprar evaluado por la agencia de tasación de bienes raíces hipotecados. Artículo 7 de las "Medidas para la administración de préstamos personales para vivienda" El prestatario deberá solicitar un préstamo directamente al prestamista. El prestamista deberá dar al prestatario una respuesta formal dentro de las tres semanas siguientes a la fecha de recepción de la solicitud de préstamo y del cumplimiento de los materiales requeridos. Después de la revisión y aprobación, el prestamista emitirá un préstamo para vivienda al prestatario de conformidad con las disposiciones pertinentes de las "Condiciones generales de los préstamos". Artículo 8 de las "Medidas de Gestión de Préstamos para Vivienda Personal" El monto del préstamo concedido por el prestamista no será superior al valor de la casa que se va a comprar evaluado por la agencia de tasación de bienes raíces. El artículo 9 de las "Medidas de gestión de préstamos para viviendas personales" se aplica al uso de préstamos del fondo de previsión para la vivienda para la compra de una casa. Una vez aprobada la solicitud de préstamo, el prestamista transferirá los fondos a la cuenta bancaria abierta por la unidad vendedora según el tiempo estipulado en el contrato de préstamo. El monto máximo de un préstamo del fondo de previsión para la vivienda no excederá el doble del monto del depósito del fondo de previsión para la vivienda del miembro de la familia prestatario durante la edad de jubilación.
2. ¿Cuál es el proceso de hipoteca a préstamo hipotecario?
El primer paso: el prestatario original solicita al banco. Paso 2: Si el banco lo aprueba, el banco, el comprador y el vendedor firman un acuerdo, y el banco acepta la transferencia de la casa por parte del vendedor. El vendedor se compromete a dar prioridad al reembolso del préstamo bancario y autoriza al banco a deducir directamente el principal y los intereses pendientes del préstamo de su cuenta abierta en el banco. El comprador se compromete a remitir el pago de la vivienda a la cuenta bancaria del vendedor en el momento de la transacción. Paso 3: El comprador y el vendedor firman un contrato de transferencia de casa. Paso 4: El comprador solicita un nuevo préstamo al banco. El monto del préstamo puede ser el saldo restante del préstamo del vendedor o se puede calcular de acuerdo con la siguiente fórmula: monto del préstamo = precio de mercado de la casa comprada × índice de préstamo para vivienda de segunda mano. Paso 5: Después de la aprobación, el banco firma un nuevo contrato de préstamo y un contrato de hipoteca con el comprador de la vivienda y emite una carta de compromiso aceptando el préstamo. Paso 6: El banco y el vendedor van al departamento de gestión inmobiliaria para cancelar el registro de la hipoteca, el vendedor y el comprador pasan por los trámites de transferencia de propiedad, y el banco y el comprador pasan por los trámites de registro de la nueva hipoteca. Paso 7: El banco otorga un préstamo al comprador, transfiere el préstamo a la cuenta abierta por el vendedor con la autorización del comprador y luego deduce directamente el principal y los intereses pendientes del préstamo de la cuenta con la autorización del vendedor, rescindiendo el original. contrato de préstamo. El artículo 7 del "Reglamento de Gestión de Transferencia de Bienes Raíces Urbanos" se manejará de acuerdo con los siguientes procedimientos: (1) Las partes de la transferencia de bienes raíces firmarán un contrato de transferencia por escrito (2) Las partes de la transferencia de bienes raíces deberán; , dentro de los 90 días posteriores a la firma del contrato de transferencia de bienes raíces, poseer el certificado de propiedad de la propiedad inmobiliaria, los certificados legales de las partes, los contratos de transferencia y otros documentos relevantes, e informar el precio de la transacción al departamento de administración de bienes raíces donde se encuentra el inmueble. (3) El departamento de administración de bienes raíces revisará los documentos relevantes proporcionados y dará una respuesta por escrito sobre su aceptación dentro de los 7 días. Si no se toma una decisión dentro de los 7 días, se considerará aceptada una respuesta por escrito; ) El departamento de administración de bienes raíces verificará el precio de transacción declarado y realizará inspecciones y evaluaciones in situ de los bienes inmuebles transferidos según sea necesario (5) Las partes de la transferencia de bienes raíces pagarán los impuestos y tasas pertinentes de acuerdo con las regulaciones; 6) ) El departamento de administración de bienes raíces se encarga de los procedimientos de registro de propiedad de la vivienda y emite certificados de propiedad de bienes inmuebles.
3. ¿Cuál es el proceso hipotecario?
¿Casa nueva o casa de segunda mano? Las casas nuevas son más sencillas, mientras que las de segunda mano son más complicadas.
Cuatro. ¿Política de préstamos bancarios 2021?
Primero, ¡los préstamos hipotecarios se han restringido y las tasas de interés han aumentado!
Durante la epidemia del año pasado, para ayudar a las empresas inmobiliarias a "salir de los problemas", se relajaron las finanzas y la supervisión. Por ejemplo, en algunas ciudades el pago inicial se reduce al 20%, se reduce el precio de la LPR, etc. El objetivo es ayudar a las empresas inmobiliarias a incrementar las ventas tras el cierre de sus departamentos comerciales y volver al mercado lo antes posible.
Después de la reanudación del trabajo, las medidas de alivio de la epidemia se retiraron gradualmente, la política monetaria volvió a ser neutral y las políticas crediticias se endurecieron gradualmente.
¡A principios de este año, se introdujeron una tras otra varias políticas nuevas para "fortalecer" las políticas originales del mercado inmobiliario!
Por ejemplo, controle estrictamente el flujo de fondos del préstamo operativo y la fuente del pago inicial. Incluso si pides dinero prestado a tus padres, ¡aun así tendrás que comprobar tus extractos bancarios durante medio año para evitar que los fondos entren ilegalmente en el mercado inmobiliario!
En algunas ciudades, como Guangzhou, algunos bancos se han visto abrumados por la gente que hace cola para obtener préstamos, y las cuotas de préstamo también son muy ajustadas. Han suspendido la conexión de préstamos para vivienda de segunda mano, o han suspendido la conexión de algunos clientes.
A medida que los préstamos se vuelven cada vez más difíciles y las facturas hipotecarias se reducen, ¡las tasas de interés hipotecarias también aumentan! Algunos internautas en Guangzhou informaron que la tasa de interés máxima local para préstamos para compradores por primera vez ha alcanzado el 6,5%, lo que equivale a un aumento de 185 puntos básicos en la LPR. Está muy por encima de la línea de partida de la política, lo que indica que el mercado de préstamos ya es escaso.
Por supuesto, en comparación con los préstamos para viviendas de segunda mano, ¡los préstamos para viviendas nuevas son relativamente mejores! Algunos bancos de Guangzhou dijeron que si los clientes necesitan préstamos, siguen aceptando pedidos con normalidad.
¡La situación de los préstamos en Kunming también es muy similar!
Hoy he preguntado concretamente a varios bancos cooperativos. Dijeron que en la actualidad, ya sea una casa nueva o una casa de segunda mano, el préstamo es normal y no hay nuevos cambios en el índice de pago inicial, ¡pero la fuente del pago inicial está estrictamente controlada! Si no cumple, ¡es probable que le nieguen el préstamo! Las tasas de interés de los préstamos generalmente alcanzan el 5,6%, que es la LPR más 95 puntos básicos. Aunque es mucho más bajo que el nivel de Guangzhou, ¡ha mejorado mucho en comparación con el 4,9% del año pasado!
2. ¿Cuáles son las razones de estas situaciones?
En lo que respecta al sector inmobiliario, creo que hay tres razones:
01. ¡La razón directa es la escasez de oferta y demanda en el mercado de préstamos!
¡Esto es aún más obvio en grandes ciudades como Guangzhou y Shenzhen!
¡Se puede decir que el préstamo para vivienda de segunda mano de Guangzhou es "difícil de conseguir"! Con más gente comprando casas, la demanda de préstamos es mayor, pero la cuota es limitada. La mayor parte del dinero tiene que invertirse en la economía real, dejando menos dinero para el mercado inmobiliario.
De esta manera, la relación de oferta y demanda en el mercado de préstamos se desequilibrará naturalmente, lo que fácilmente puede conducir a una demanda ajustada de préstamos, aumentando así el tiempo de espera y elevando las tasas de interés de los préstamos.
02. ¡La razón principal es el endurecimiento de la regulación del mercado inmobiliario!
Desde el segundo semestre del año pasado, las políticas de control inmobiliario se han endurecido. Para los promotores, por ejemplo, las "tres líneas rojas" son la restricción de la financiación en el "lado de la oferta" del mercado inmobiliario.
Después de entrar en este año, principalmente después de las "Dos Sesiones", el "14º Plan Quinquenal" estableció claramente que debemos continuar practicando el espíritu de "vivienda para vivir, no especulación". Esto significa que en los próximos cinco años el tono de las políticas regulatorias ha sido claro.
Por lo tanto, después de las "Dos Sesiones", el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural comenzó a supervisar los precios de la vivienda y las políticas del mercado inmobiliario en las ciudades calientes, y el Banco Popular de China también fortaleció la regulación de los mercados financieros. políticas. Como resultado, varias localidades comenzaron a endurecer las políticas de control una tras otra, comenzaron a inspeccionar estrictamente el flujo de fondos de préstamos operativos y comenzaron a inspeccionar estrictamente la fuente de los pagos iniciales.
De esta manera, se endurecerá el "lado de la demanda" de los préstamos personales, las condiciones de los préstamos se volverán más estrictas, se ampliará el plazo de los préstamos, aumentará el número de personas que hacen cola y la natural la tasa de interés aumentará.
03, ¡la razón fundamental es la competencia nacional!
El agregado económico de China se acerca al de Estados Unidos, ¡y es el único país del mundo cuyo crecimiento se acerca al de Estados Unidos año tras año! Aunque Japón y Alemania crecen cada año, ¡la brecha entre ellos y el País M se amplía año tras año! ¡Por lo tanto, el País M nos considera una "amenaza"! ¡Deben ser todo tipo de "dificultades"!
¡Hay una burbuja en nuestro mercado inmobiliario!
Si esta burbuja no se resuelve bien, puede absorber los resultados de décadas de esfuerzos de reforma. Pero como dijo el economista Ren Zeping, nuestra economía futura puede alcanzar hasta el doble de la velocidad potencial del país M, y nuestra urbanización todavía tiene alrededor de 10 puntos de margen de mejora, por lo que todavía tenemos 10 años para "digerir" la burbuja del mercado inmobiliario. .
¡Sin embargo, es posible que los países occidentales no nos brinden esa oportunidad! Su punto de ataque no es sólo el algodón de Xinjiang, sino también nuestro mercado inmobiliario. ¿Cómo atacarlo eficazmente?
¡Capital significa! El dinero caliente llega para guiar, ayudar y utilizar más fondos privados para inflar la "burbuja", ¡haciendo que estalle o incomode a la economía! ¡Bloquear o frenar el desarrollo económico de China y darle a Occidente más tiempo y oportunidades para atacar!
¡Sin embargo, nuestra gestión no es vegetariana! ¡Ya el año pasado se construyó la "valla"! Hay "tres líneas rojas" para la financiación de promotores. Este año inspeccionarán estrictamente los préstamos operativos, las fuentes de pago inicial, aumentarán las tasas de interés de los préstamos y aumentarán las restricciones de ventas. ¡Esto es para decirles a ellos y a los fondos privados que puedan "seguir la tendencia" que no pierdan el tiempo! ¡No había ninguna posibilidad cuando llegué!
Por eso "estabilizar los precios de la vivienda" es muy importante.
En tercer lugar, ¿cómo afrontarlo de forma razonable?
Tengo dos sugerencias:
01, no te angusties, puedes ir más lento.
La política hipotecaria actual es muy estricta. Aunque es estrictamente necesario, aún puede causar "lesiones accidentales". Puede esperar a que se apruebe la política. Las políticas recién introducidas a menudo se implementan estrictamente y las normas se flexibilizarán más adelante, cuando se conozcan los efectos de las políticas.
02. Si tienes prisa, haz tus propios planes, prepara más información y compara con los bancos.
En lo que respecta a Guangzhou, algunos bancos dijeron que la cuota actual es escasa, e incluso la cuota de este año se ha agotado. Puede que no tenga sentido acudir a dichos bancos para obtener préstamos.
Puedes preguntar a personas conocidas para ver qué banco tiene mejores políticas. Prepare más información sobre usted para demostrar que realmente lo necesita y que realmente puede pagarlo. Trabaja duro para mejorar y poder aprobar la revisión.
Lo anterior es el contenido íntegro de la “Póliza Hipotecaria 2021”. Por lo tanto, es realista y posible que las ciudades calientes ajusten los préstamos y las tasas de interés este año. La razón principal es que el endurecimiento de las políticas ha llevado a una demanda reducida de préstamos. Se recomienda que los amigos que planean comprar una casa comprendan de antemano las políticas de préstamos locales, hagan sus propios planes y no paguen un depósito antes de finalizar el préstamo.