Valoración Inmobiliaria: Análisis de Liquidez de Bienes Raíces Hipotecarios

1. El concepto de liquidez

Liquidez significa que cuando el inmueble hipotecado se hipoteca en el momento de la valoración, el inmueble hipotecado se puede convertir en efectivo sin provocar pérdidas excesivas. .

2. Principales factores que afectan la liquidez

(1) Universalidad de los bienes inmuebles

La llamada universalidad se refiere a si los bienes inmuebles tienen características comunes y si Se usa ampliamente, es decir, si la cantidad de demanda efectiva es mayor o menor. Añadir sitio web de tasador inmobiliario a favoritos

1, dedicado

Cuanto más profesional se utilice la propiedad, más reducido será el rango de usuarios, más difícil será encontrar un comprador y más débil la liquidez. Por ejemplo, la liquidez de una fábrica es más débil que la de una casa; la liquidez de un taller especializado es más débil que la de un taller estándar; la liquidez de un centro comercial (mostrador) es más débil que la de una tienda.

2. Calidad estructural y calidad de la vivienda

Estructuralmente hablando, las estructuras de ladrillo-hormigón no son tan fluidas como las estructuras de acero-hormigón, en lo que respecta a la vivienda, las disposiciones en forma de puntos sí lo son; no es tan bueno como los arreglos en forma de franjas, la disposición de varios hogares en un solo paso no es tan buena como la disposición de dos hogares en un solo paso, la mala calidad de la vivienda no es tan buena como la buena y la baja tasa de innovación; no es tan buena como una buena tasa de innovación.

En un sentido amplio, la calidad de la vivienda incluye no sólo la calidad de la vivienda en sí, sino también el entorno de vida, la gestión de la propiedad, etc.

3. El valor de los inmuebles.

En términos generales, cuanto mayor es el valor de una propiedad, más fondos requiere, más difícil es encontrar un comprador y más débil es su liquidez.

Por ejemplo, los grandes centros comerciales son más débiles que las pequeñas tiendas, y las villas y dúplex son más débiles que las unidades comunes.

4. Grado de desarrollo inmobiliario

En general, cuanto menos desarrollado está el sector inmobiliario, mayor es la incertidumbre y más débil la liquidez.

Por ejemplo, la liquidez de la tierra cruda y la tierra cruda es más débil que la de la tierra cultivada, y la liquidez de los proyectos en construcción es más débil que la de las casas existentes.

5. Condiciones de ubicación

Cuanto más remoto e inmaduro sea el sector inmobiliario regional, más débil será su liquidez.

Por ejemplo, los bienes raíces en los suburbios son más débiles que los bienes raíces en áreas urbanas, y las viviendas comerciales fuera del distrito comercial son más débiles que las viviendas comerciales en el distrito comercial.

6. La situación del mercado de este tipo de inmuebles.

Cuanto más deprimido está el mercado inmobiliario, más difícil es vender inmuebles y más débil es la liquidez.

Por ejemplo, la liquidez inmobiliaria durante la depresión del mercado es más débil que durante el auge del mercado.

(2) Uso independiente

El llamado uso independiente significa, en términos sencillos, si se puede utilizar de forma independiente y sin restricciones. En general, cuanto peor sea el uso independiente del inmueble y cuanto más impida su uso, menos líquida será.

Por ejemplo, una casa situada en un recinto o una fábrica es difícil de utilizar de forma independiente, y es complicado entrar y salir con la puerta cerrada.

Por ejemplo, el mostrador de un centro comercial debe estar sujeto a la gestión de todo el centro comercial, en lugar de ser utilizado de forma independiente por la tienda.

(3) Divisibilidad y transferibilidad de los bienes inmuebles

La llamada divisibilidad y transferibilidad se refiere a si el bien inmueble puede utilizarse por separado física y económicamente.

Por ejemplo, una suite de hotel, un restaurante, un jardín en la planta baja de una casa o un regalo en el último piso, las pistas de una bolera y los hoyos de un campo de golf son generalmente físicamente y económicamente inseparables. Debido a que los bienes inmuebles de gran valor tienen poca liquidez, si los bienes inmuebles se pueden dividir y transferir fácilmente, su liquidez será relativamente fuerte.

Por ejemplo, una casa dúplex se puede dividir en unidades superiores e inferiores para facilitar el alquiler; si está legalmente permitido dividirla en dos unidades, será más fácil de transferir porque el precio total después de la división aumentará. será menor y su liquidez será mejor que la de los dúplex indivisibles que son más fuertes.

En tercer lugar, redacción del análisis de liquidez

(1) El contenido principal de la redacción del análisis de liquidez

En términos generales, la liquidez en el informe de valoración de hipotecas inmobiliarias. El análisis deberá incluir los siguientes contenidos principales:

1. La universalidad del inmueble hipotecado;

2. El uso independiente o enajenación divisible del inmueble hipotecado;

(Lo anterior puede analizarse y escribirse junto con el contenido relevante de "II" de este artículo)

3. Las condiciones de mercado del objeto de valoración;

4. . La diferencia entre el precio alcanzable previsto y el valor de mercado estimado.

En primer lugar, debe quedar claro que la diferencia entre el precio realizable y el valor de mercado estimado se refiere al "momento de evaluación". " y la situación de "subasta o venta". El grado de esta diferencia depende principalmente de la influencia de factores como las condiciones del mercado, las sanciones obligatorias a corto plazo y el rechazo psicológico de los compradores. El precio más probable es definitivamente inferior al valor de mercado evaluado (por supuesto, se refiere a lo razonable). valor comercial). En cuanto a cuánto más bajo es, debe tratarse de manera diferente y depende de la discreción del tasador en términos de "valor de mercado", "prioridad legal", duración del tiempo de liquidación y ejemplos comparables, parámetros de valoración y "principio de prudencia".

5. Secuencia de liquidación.

En términos generales, el orden de liquidación es: ① pagar las tarifas y comisiones de disposición; ② pagar los reembolsos prioritarios legales; ③ pagar el capital, los intereses y la indemnización por daños y perjuicios al acreedor hipotecario (o al acreedor); Diríjase al cliente (o deudor hipotecario) y agregue el sitio web del tasador de bienes raíces a favoritos.

(2) Notas sobre la redacción del análisis de liquidez

1. Según la personalidad del objeto de evaluación, la pertinencia y dirección deben ser fuertes;

2. Captar objetiva y correctamente las capacidades profesionales del tasador;

3. Debe ser adecuado y dejar margen para la autoprotección;

4. contenido relevante de las "Instrucciones para los usuarios de informes de valoración" Al redactar, no debe haber errores lógicos (especialmente inconsistencias) en la redacción del informe de valoración

5. constar en el informe técnico de valoración del inmueble.

Cuatro. Escribir "Asuntos a los que los usuarios de informes de tasación deben prestar especial atención"

Para explicar este aspecto de manera más conveniente, se discutirá hasta cierto punto a continuación, pero en el informe de tasación de hipotecas inmobiliarias, esto parte debe estar escrita como un esquema, el contenido debe ser relevante e importante.

(1) El posible impacto de los cambios en los objetos de valoración y las condiciones del mercado inmobiliario a lo largo del tiempo sobre el valor de las hipotecas inmobiliarias. El resultado de la valoración es el valor de mercado del objeto de valoración en un momento de valoración específico y para un propósito de valoración específico. Con el paso del tiempo, la condición del inmueble objeto de valoración cambiará (especialmente la depreciación del edificio, el acortamiento de la vida útil del suelo, etc.), y el mercado inmobiliario también cambiará. Por tanto, con el paso del tiempo, el valor del objeto de tasación cambiará y se desviará del resultado de tasación actual. Este es un fenómeno normal del mercado inmobiliario. A efectos del préstamo hipotecario, el acreedor hipotecario deberá prestar especial atención al menoscabo del valor del objeto de tasación, lo que también se ajusta al principio de prudencia en hipoteca. Además, si el objeto de valoración se enajena por la fuerza en un corto período de tiempo, el valor realizado del objeto de valoración suele ser inferior al precio normal de mercado en el momento de la valoración. Por lo tanto, los usuarios de informes deben prestar atención a los riesgos de mercado futuros y a los riesgos de sanciones obligatorias a corto plazo.

(2) Preocupaciones por posibles riesgos crediticios inmobiliarios durante el periodo de la hipoteca.

1. Riesgos de la propia hipoteca inmobiliaria:

(1) Riesgo de adaptabilidad. No todas las propiedades son adecuadas como garantía y están sujetas a restricciones según las leyes y regulaciones relacionadas con hipotecas. El inmueble utilizado como hipoteca debe ser legal, y el propietario del inmueble tendrá derecho a disponer del inmueble y derecho a obtener ingresos. Las condiciones básicas para la transferibilidad y el registro efectivo de la hipoteca pasan a ser el inmueble hipotecado. El riesgo es fundamental si todo o parte del mismo no es apto para hipoteca.

(2) Riesgos previstos. La evaluación del valor de la hipoteca inmobiliaria es el valor de mercado en un momento de evaluación específico menos el pago de prioridad legal, pero el período de la hipoteca es más largo. Durante este período, los cambios en el mercado inmobiliario o una disminución en el valor de mercado causada por la explosión de. la burbuja creará los riesgos esperados.

(3) Riesgo de liquidación. Cuando un deudor hipotecario incumple su deuda, el acreedor hipotecario desea realizar el bien inmueble hipotecado por él en lugar de recuperar la propiedad hipotecada. En este momento, debido a la liquidez a corto plazo, obligatoria y escasa de la garantía, así como a los impuestos y tasas generados durante el proceso de enajenación, existirá riesgo de deterioro de valor o incluso de insolvencia.

(4) Riesgo de pérdida. Por las características de la hipoteca inmobiliaria, el inmueble hipotecado sigue siendo propiedad, uso y beneficio del deudor hipotecario.

El uso normal del inmueble durante el período de la hipoteca también provocará pérdidas generales a la hipoteca por uso indebido o desocupación, riesgos de calidad, gestión y mantenimiento inadecuados, e incluso incendios y otros accidentes harán que su valor se reduzca gravemente o incluso desaparezca; .

2. Riesgo sistémico:

(1) Riesgo de oferta y demanda del mercado. El riesgo de oferta y demanda de mercado se refiere al riesgo provocado por cambios en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario en la zona donde se encuentra el inmueble hipotecado. El mercado cambia constantemente y la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario también cambia constantemente. Los cambios en la relación de oferta y demanda conducirán inevitablemente a fluctuaciones en el precio de las garantías inmobiliarias, que se manifiestan en cambios en los ingresos por alquiler. y valor inmobiliario. Cuando la secuencia de escape del mercado y el poder adquisitivo disminuyen hasta cierto punto, este riesgo afectará en gran medida la realización de propiedades hipotecarias.

(2) Política y riesgos políticos. Las políticas gubernamentales sobre impuestos inmobiliarios, vivienda, precios, finanzas, protección ambiental y otras tendrán un gran impacto en la realización de los objetivos de ingresos inmobiliarios, lo que traerá riesgos a los acreedores hipotecarios. En caso de riesgos políticos (guerra, golpe de estado, sanciones económicas, huelgas, etc.). ), no sólo causarán daños directos al edificio, sino que también desencadenarán una serie de otros riesgos, que también perjudican al inmueble.

(3) Riesgos crediticios, éticos, de gestión empresarial y otros. El crédito y la moralidad del deudor hipotecario (prestamista) afectan el plan de pago, y la operación y gestión de la empresa determina la realización de la capacidad de pago.

(4) Puede haber riesgo de pérdida. El riesgo de pérdida contingente se refiere a la pérdida sufrida por el inmueble hipotecado debido a incendio, viento u otros desastres naturales inesperados. Una vez que ocurren estos desastres, la casa ya no se puede alquilar (ni usar como propiedad propia). Aunque el edificio estaba asegurado, sus operaciones (o arrendamiento) se vieron obligadas a cesar. Los bienes muebles de la casa quedaron destruidos junto con los daños al inmueble, que no pudo ser reconstruido por falta de fondos. La pérdida y el trauma son irreparables.

3. Algunas "suposiciones" en el informe de evaluación revelan posibles riesgos para los resultados de la evaluación:

Debemos revelar específicamente en el informe de evaluación algunas "suposiciones" que tienen un impacto en el resultados de la evaluación”. e informar al usuario del informe.

Por ejemplo, el informe de valoración supone que se transfieren los derechos de uso de la tierra del objeto de valoración (no se proporciona el certificado de uso de la tierra de propiedad estatal). Si la situación real es una transferencia de propiedad estatal, se debe deducir la tarifa de transferencia de tierras pagadera. Por lo tanto, debe divulgarse y llamarse la atención.

4. Algunos factores (condiciones) que se ignoran o no se pueden considerar en el informe de evaluación revelan posibles riesgos en los resultados de la evaluación.

Esta parte es principalmente para revelar algunos de los factores; (condiciones) que se ignoran en el informe de evaluación Factores y condiciones que se ignoran o no se pueden tener en cuenta.

Por ejemplo, el cliente me dijo que “no hay prioridad legal para la compensación”, y puede haber defectos. Sea específico y práctico.

(3) Uso razonable del valor de tasación

Se ruega prestar total atención al riesgo de mercado y liquidez del objeto de tasación y utilizar el valor de la hipoteca de manera razonable. Los prestamistas deben tener cuidado con los ratios de préstamos.

(4) Cuando el precio del mercado inmobiliario cambia significativamente (especialmente cuando cae rápidamente), se debe reevaluar el valor hipotecario del objeto de valoración.