El significado oculto detrás de la reducción de la escala de los fideicomisos inmobiliarios y la estricta supervisión
Orientación de ventanas, control de saldo, multas frecuentes... fideicomiso inmobiliario se ha convertido en la palabra clave de la industria fiduciaria en 2019. Con algunos proyectos retrasados, la actitud cautelosa del mercado hacia los productos fiduciarios inmobiliarios se ha vuelto cada vez más obvia. Muchos inversores han expresado su preocupación por la situación de los pagos, el valor de la garantía y el tiempo de disposición.
Ante el creciente número de proyectos fiduciarios retrasados, también están surgiendo dudas sobre el control de riesgos de las sociedades fiduciarias. ¿Significa esto que los fideicomisos inmobiliarios, uno de los principales negocios de los fideicomisos, "no podrán recuperarse" de ahora en adelante? ¿Cuál es el significado profundo detrás de una supervisión estricta?
En opinión de muchos conocedores de la industria, las recientes y frecuentes crisis de rescate de fideicomisos inmobiliarios están más relacionadas con el entorno del mercado y los fundamentos de las políticas. La industria inmobiliaria ha experimentado múltiples rondas de regulación de políticas y la mayoría de las empresas fiduciarias básicamente pueden controlar las condiciones de control de riesgos. Como método de financiación complementario, los fideicomisos inmobiliarios que han sido sometidos a una estricta supervisión son más adecuados para estabilizar los precios de la vivienda y las expectativas, y controlar adecuadamente el ritmo de crecimiento. Además, a medida que el fideicomiso entra en un período crítico de transformación, también se espera que el negocio inmobiliario existente se convierta en uno de los puntos de apoyo importantes.
El dilema del fideicomiso inmobiliario
El fideicomiso inmobiliario es el principal negocio de las empresas fiduciarias, y las garantías e hipotecas claras se han convertido en sus principales ventajas.
A medida que el mercado de venta de viviendas continúa enfriándose, si la garantía sigue siendo de valor suficiente y si lleva demasiado tiempo deshacerse de ella también se ha convertido en una preocupación para la mayoría de los inversores que han experimentado fideicomisos inmobiliarios vencidos. proyectos. Algunos inversores expresaron claramente estas preocupaciones a los periodistas.
Los analistas del sector creen que actualmente las empresas inmobiliarias se enfrentan en general a una escasez de financiación. Algunas empresas inmobiliarias tienen un flujo de caja limitado y no pueden pagar los préstamos fiduciarios anteriores, y algunas incluso están al borde de la quiebra. Además, la escala absoluta del volumen de vencimientos de fideicomisos este año todavía se encuentra en un máximo histórico, y la distribución del volumen de vencimientos muestra un patrón primero bajo y luego alto, y es probable que la exposición al riesgo en el campo inmobiliario se acelere.
Wang Hua (seudónimo), miembro del personal de una agencia externa, dijo a los periodistas que los promotores inmobiliarios generalmente utilizan proyectos bajo sus nombres como garantía para la financiación, pero en caso de incumplimiento, la disposición y la realización de la garantía suele llevar cierto tiempo y también puede afrontar descuentos.
“Cada vez hay más proyectos fiduciarios que están en período de disposición y retrasados”. Wang Hua dijo a los periodistas que hay muchos casos en los que una empresa incumple e involucra a más de una docena de instituciones, incluidas muchas empresas fiduciarias. .
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo en una entrevista con un periodista de International Finance News que la mayoría de los riesgos de los proyectos de fideicomisos inmobiliarios están relacionados con las ventas de viviendas. mercado. Si las condiciones del mercado son buenas, los problemas generalmente son fáciles de resolver; por el contrario, si el mercado continúa enfriándose, a menudo causará más problemas;
“Especialmente para proyectos relacionados con proyectos comerciales y de oficinas, como proyectos sin terminar, bajos rendimientos de alquiler, etc., y los financiadores no pueden obtener algunos fondos suplementarios, esto tendrá un impacto en el pago del proyecto. lo que requiere estar alerta a los riesgos relacionados", añadió Yan Yuejin.
Entonces, ¿cómo resolver proyectos de riesgo relacionados con fideicomisos inmobiliarios?
Li Hua (seudónimo), un empleado de una empresa fiduciaria, dijo en una entrevista con periodistas que desde la perspectiva de una empresa fiduciaria, en la mayoría de los casos, no hay duda de si alguien se hará cargo de la empresa. disposición de garantías para proyectos de fideicomisos inmobiliarios vencidos. El problema, la clave es el precio. Durante el período en que la regulación sigue siendo relativamente estricta, el mercado generalmente carece de liquidez y los activos son difíciles de vender y es probable que enfrenten descuentos.
“Para las empresas fiduciarias, una vez que el descuento sea grande, enfrentarán problemas que no podrán manejar”.
Sin embargo, Li Hua también dijo a los periodistas que desde la perspectiva de los productos de renta fija ordinarios, los fideicomisos pueden entenderse básicamente como productos que pueden canjearse o que tienen expectativas potenciales de canje. "Incluso si algunos proyectos se retrasan durante mucho tiempo, al final no se eliminarán y causarán pérdidas a los inversores. El problema puede resolverse gradualmente en los próximos años".
“En general, la exposición al riesgo de la industria no es muy grande”. Li Hua dijo además que no importa cuál sea la situación del proyecto, el fideicomiso siempre ha desempeñado las funciones de administrador.
Diversos métodos de control de riesgos
A partir del proceso de comunicación con los inversores, el periodista notó que ante proyectos fiduciarios cada vez más atrasados, surgen dudas sobre el control de riesgos de la confianza. Compañías. Los sonidos seguían llegando.
De hecho, muchas personas en la industria fiduciaria dijeron a los periodistas que las recientes y frecuentes crisis de reembolso están más relacionadas con el entorno del mercado y los fundamentos de las políticas.
Liao Hekai, analista de Jinle Functional Trust, dijo en una entrevista con periodistas que la exposición al riesgo de las partes del proyecto fiduciario tiene una gran relación con todo el entorno económico. En esencia, el fideicomiso o toda la industria financiera pertenece a la industria de gestión de riesgos.
“Las finanzas tienen que abarcar todos los ámbitos de la vida, por lo que los riesgos también se concentrarán en la industria financiera”. Liao Hekai dijo además a los periodistas que, en tales circunstancias, la gestión, el control y la resolución de los riesgos son mayores. importante. Especialmente importante.
“Incluso para el mismo negocio, diferentes instituciones financieras tendrán sus propios estándares de control de riesgos como referencia”. Liao Hekai dijo además a los periodistas que desde la perspectiva de toda la industria de gestión de activos, los fideicomisos pueden considerarse básicamente como procedimientos relevantes: el campo con mayor grado de exhaustividad y madurez.
“La complejidad de las contrapartes requiere que los fideicomisos tengan una variedad de métodos de control de riesgos. En general, en términos de estructura de transacciones, algunos diseños de sistemas son relativamente innovadores”.
Li Hua dijo a los periodistas que desde la perspectiva del negocio de fideicomisos inmobiliarios, las medidas actuales de control de riesgos incluyen principalmente el sistema de listas, la prenda, la supervisión del capital y la gestión posterior a la inversión. "La garantía es el factor principal en la tendencia, pero no es el factor decisivo. No todas las garantías tienen buenas calificaciones. Aún debe considerarse en función del nivel de la lógica de control de riesgos de cada empresa. Generalmente, el control de riesgos determina el peso de la garantía."
“En términos generales, después de que la industria inmobiliaria ha experimentado un rápido desarrollo, las empresas inmobiliarias han entrado en la etapa de diferenciación acelerada de la competencia por la tierra. La comprensión de la industria y la selección de entidades cooperativas se han convertido en la principal. clave para el control de riesgos del negocio inmobiliario de las compañías fiduciarias. Uno de los vínculos principales", dijo Li Hua a los periodistas.
Además, en comparación con rondas de regulación anteriores, esta ronda de regulación de políticas tiene algunas diferencias.
Liao Hekai dijo a los periodistas que, a juzgar por las rondas de regulación anteriores, la industria inmobiliaria en su conjunto todavía está significativamente en alza, por lo que es posible que no tarde mucho en cumplir las promesas pertinentes, y el precio es relativamente considerable. Sin embargo, en el contexto actual de estricta regulación y expectativa de recaudación de impuestos inmobiliarios, la tendencia alcista de toda la industria no es particularmente obvia. Además, combinado con el impacto de múltiples políticas, como la retirada gradual de la política de reforma habitacional, las ciudades de tercer y cuarto nivel también se verán significativamente afectadas. "En cuanto a los proyectos en los que el fideicomiso ya ha invertido en la etapa inicial, cómo abordarlos más adelante es en realidad más crítico".
“La industria inmobiliaria ha pasado por múltiples rondas de regulación política. La mayoría de las empresas fiduciarias básicamente pueden comprender las condiciones de control de riesgos, y la lógica de hacer negocios a menudo ha pasado por múltiples rondas de demostración”. enfatizó.
Contracción significativa
En la segunda mitad del año, la escala de los fideicomisos inmobiliarios ha experimentado una "contracción". Los datos de Yongyi Trust Network muestran que la escala del establecimiento de fideicomisos colectivos en noviembre fue de 106.751 millones de yuanes, una disminución significativa de alrededor del 41% con respecto a los 180.833 millones de yuanes en el mismo período del año pasado. Entre ellos, se invirtieron 21.383 millones de yuanes en bienes raíces, una fuerte caída de casi el 68% con respecto a los 66.049 millones de yuanes en el mismo período del año pasado.
De hecho, desde la segunda mitad de 2019, la escala de emisión de fideicomisos en el campo inmobiliario ha mostrado una importante tendencia a la baja.
Específicamente, los datos de Yongyi Trust muestran que entre los fideicomisos emitidos en el campo inmobiliario de enero a junio de 2019, la escala mensual en 5 meses fue de más de 80 mil millones de yuanes, y la escala en junio incluso superó 100 mil millones de yuanes; y de julio a noviembre, la escala mensual fue de menos de 80 mil millones de yuanes;
Al mismo tiempo, los datos de la Asociación de Administración Fiduciaria de China mostraron que a finales del tercer trimestre de 2019, el saldo de los fondos fiduciarios invertidos en bienes raíces era de 2,78 billones de yuanes, una disminución de 148.067 millones. yuanes respecto al segundo trimestre y una disminución intermensual del 5,05. Se trata de la primera vez desde el cuarto trimestre de 2015 que la tasa de crecimiento intertrimestral de las nuevas incorporaciones es negativa.
Li Hua dijo a los periodistas que los fideicomisos inmobiliarios fueron relativamente populares en el primer semestre de este año, pero enfrentaron una supervisión estricta en el segundo semestre del año, lo que formó un marcado contraste.
En mayo, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitió el "Aviso sobre la realización del trabajo de "Consolidación de los logros en la lucha contra el caos y la promoción del cumplimiento" (denominado el "Aviso").
De acuerdo con los requisitos del "Aviso", no se permite otorgar financiamiento directamente a proyectos de desarrollo inmobiliario que tengan "cuatro certificados" incompletos, las calificaciones del desarrollador o su accionista mayoritario no estén al día. según el estándar, y el capital no está totalmente disponible, o mediante "financiación de capital" Proporcionar financiación en formas encubiertas a través de "préstamos de accionistas de inversión", "suscripción de deuda de inversión de capital", cuentas por cobrar, derechos sobre ingresos de activos específicos, etc.; Financiamiento directo o encubierto para que empresas inmobiliarias paguen precios de transferencia de tierras, Desembolso directo o encubierto de fondos a empresas inmobiliarias Préstamo para capital de trabajo.
Posteriormente, en el contexto de que "la vivienda es para vivir, no para especular", los fideicomisos inmobiliarios experimentaron una regulación regulatoria "estilo relevo".
En julio, el jefe del departamento correspondiente de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China declaró que para fortalecer la prevención y el control de riesgos en el campo de los fideicomisos inmobiliarios, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China ha lanzado una serie de medidas para apuntar a algunas compañías fiduciarias cuyo negocio de fideicomisos inmobiliarios ha crecido demasiado rápido o demasiado grande recientemente. La entrevista advirtió que estas compañías fiduciarias deben controlar el crecimiento del negocio y mejorar la gestión de riesgos y los niveles de control. Inmediatamente después, surgió la noticia de que el negocio de fideicomisos inmobiliarios de la sociedad fiduciaria estaría sujeto a control de saldo.
Al mismo tiempo, según informes de los medios, las autoridades reguladoras han unificado los estándares de liberación para los negocios de fideicomisos inmobiliarios. Las calificaciones de segundo nivel para los negocios de fideicomisos inmobiliarios no podrán penetrar las dos capas. lo que significa que las empresas Sun con calificaciones de segundo nivel no podrán realizar negocios de préstamos fiduciarios.
La regulación continúa actualizándose. En agosto, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitió el "Aviso del Departamento de Fideicomisos de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China sobre la mejora adicional del trabajo de supervisión de fideicomisos en la segunda mitad del año" (Carta de Fideicomiso [2019] No. 64). (en lo sucesivo, "64 "No."), que transmite el enfoque regulatorio de la industria fiduciaria en la segunda mitad del año.
De acuerdo con los requisitos de la "Circular No. 64", monitorear mensualmente los cambios en el negocio de fideicomisos inmobiliarios, realizar con prontitud entrevistas de supervisión, inspecciones in situ, suspender parte o la totalidad del negocio. , revocar las calificaciones de los altos ejecutivos, etc. Deben tomarse medidas para frenar decididamente el crecimiento excesivo y la acumulación excesiva de riesgos en los fideicomisos inmobiliarios.
Las implicaciones de una supervisión estricta
Muchos profesionales de fideicomisos dijeron a los periodistas que, de hecho, la supervisión de fideicomisos inmobiliarios se encuentra dentro de un marco lógico e ideológico relativamente amplio. Entonces, ¿cuál es exactamente el significado de una supervisión estricta?
El investigador principal de fideicomisos, Yuan Jiwei, dijo a los periodistas que los fideicomisos inmobiliarios han experimentado una supervisión estricta, pero no están completamente prohibidos. Es más apropiado estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas cuando el control del crecimiento inicial es demasiado rápido. el ritmo de crecimiento. "Después de todo, la industria inmobiliaria tiene un gran impacto tanto en el crecimiento económico nacional como en la riqueza de los residentes".
“Evitar una inversión excesiva de fondos en un campo. Una concentración demasiado alta también generará riesgos relativamente grandes”. Esta es también una de las razones.
Liao Hekai analizó a los periodistas que en 2019, los controles regulatorios sobre los fideicomisos inmobiliarios serán mayores que en años anteriores. De hecho, este tipo de política no se limita al sector fiduciario. Entre las fuentes de financiación de todo el sector inmobiliario, sólo se puede decir que el fideicomiso es un método de financiación complementario. "Hay una razón por la que se hace especial hincapié en la confianza. A juzgar por situaciones pasadas, cuando los bancos restringen la financiación para el sector inmobiliario, si la confianza vuelve a abrir sus puertas, la eficacia de la política se debilitará hasta cierto punto. " .
Wang Cheng (seudónimo), un profesional de fideicomisos de tamaño mediano, dijo a los periodistas que se puede decir que la estricta situación regulatoria es "sin precedentes", lo que también está estrechamente relacionado con el entorno que enfrenta la actual situación macroeconómica y mercados financieros. En una etapa en la que es probable que se produzcan riesgos, es necesaria una supervisión estricta que favorece el desarrollo estable y a largo plazo de la industria.
“Aunque a corto plazo e individualmente, la regulación ejercerá cierta presión sobre el desempeño operativo de las compañías fiduciarias, a largo plazo y en su conjunto, una supervisión estricta tendrá un impacto negativo en la industria fiduciaria. la industria inmobiliaria e incluso la macroeconomía nacional es muy necesaria”, añadió Li Qi.
Liao Hekai también dijo a los periodistas que una supervisión más estricta es de gran importancia tanto para el desarrollo de la industria inmobiliaria como para el mantenimiento de la estabilidad del sistema financiero.
Específicamente, si se invierten demasiados recursos en el campo inmobiliario, se reducirá la inversión en otros departamentos, lo que obstaculizará el desarrollo a largo plazo de la industria inmobiliaria.
A juzgar por las características de la industria, lo más probable es que el sector inmobiliario alcance un desarrollo a largo plazo basado en el buen desarrollo de otras industrias, de lo contrario se producirá inestabilidad, lo que tendrá un impacto en el sistema financiero.
Algunos analistas creen que a largo plazo, la industria inmobiliaria sigue siendo un área con margen de desarrollo, pero ha superado el período de rápido desarrollo y ha entrado en una etapa relativamente madura. El mercado de valores posterior generará nuevas oportunidades comerciales y, eventualmente, la tasa de retorno de la industria inmobiliaria en general se estabilizará, pero según las características de la industria, seguirá siendo ligeramente superior a la tasa de retorno de la industria tradicional.
De hecho, muchas personas en la industria de los fideicomisos dijeron a los periodistas que, a juzgar por la escala de los negocios existentes, los fideicomisos inmobiliarios pueden convertirse en un punto de apoyo para la transformación de los fideicomisos.
Tomemos como ejemplo los REIT (fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria), una de las direcciones de transformación. Aunque el fideicomiso todavía se encuentra en el mercado primario inmobiliario "dominante", el volumen de negocio de los REIT sigue siendo muy alto. pequeño, pero una vez que ingresa al mercado inmobiliario, la industria ha entrado en la etapa del juego de acciones y los fideicomisos pueden intervenir activamente.
En vista del problema actual de la baja tasa de rentabilidad de los alquileres que enfrentan los negocios de REIT, Liao Hekai cree que esto puede cambiar en el futuro. La esencia del desapalancamiento es volver al valor del activo en sí.
Por otro lado, desde la perspectiva del propio fideicomiso, la mayor ventaja reside en las operaciones entre mercados. Volver al origen no significa limitarse únicamente a la gestión del fideicomiso. Dado que los bienes raíces son una parte importante de los activos de los hogares de mi país, desde la perspectiva del mercado de valores, los fideicomisos todavía tienen muchas oportunidades.