La industria inmobiliaria puede ahorrar impuestos haciendo un buen uso de los préstamos confiados
Case ZD Co., Ltd. es una empresa de desarrollo inmobiliario integral que cotiza en China, implementada por su filial holding ZD Real Estate Group. En la actualidad, tiene proyectos de desarrollo inmobiliario en muchas ciudades grandes y medianas de China, y todas ellas han establecido sociedades holding de proyectos locales. El desarrollo de proyectos en varios lugares lo gestiona de forma centralizada ZD Real Estate Group y los fondos se agrupan.
Junio 5438 En octubre de 2008, ZD Real Estate Group obtuvo los derechos de desarrollo de un proyecto de construcción comercial y residencial en la ciudad F, provincia Z, mediante subasta pública. De acuerdo con los requisitos del gobierno local, ZD Home en la ciudad F, provincia Z, se estableció en febrero de 2008 con un capital registrado de 100 millones de yuanes. Entre ellas, las 6.000 acciones de ZD Real Estate Group representaron 60; la sociedad de cartera del grupo inmobiliario empresarial nacional en la provincia J) representó 30 millones de yuanes, lo que representa 00.000 yuanes del capital social total, lo que representa el 2% del total. el capital social; la persona física C representó 8 millones de yuanes, lo que representa el 20% del capital social total;
En junio de 2008, ZD Real Estate Company de la Provincia J firmó un contrato con China Construction Bank Co., Ltd. HZ, encomendando al banco la emisión de un préstamo confiado de 200 millones de yuanes a ZD Real Estate Company de Ciudad F, Provincia Z, por su inversión en proyectos de desarrollo inmobiliario F en la ciudad. El período del préstamo confiado es del 29 de mayo de 2008 al 28 de mayo de 2010, con una tasa de interés anual de 12 (la tasa de interés anual de préstamos similares de bancos comerciales durante el mismo período es 8).
En este caso, ZD Real Estate Group es Z, F ZD Real Estate Company y J ZD Real Estate Company son filiales holding de ZD Real Estate Group. Las cuatro partes anteriores constituyen partes relacionadas y la estructura comercial del préstamo encomendada
Cálculo de los principales impuestos a pagar durante el período del préstamo de J Province ZD Real Estate Company:
2×2 = 48 millones de yuanes por cobrar durante el período del préstamo confiado.
(1) El importe del impuesto empresarial a pagar es 48 millones de yuanes × 5 = 2,4 millones de yuanes.
(2) El impuesto de construcción y mantenimiento urbano pagadero (suponiendo que la tasa impositiva sea 7) es de 2,4 millones de yuanes × 7, y el impuesto adicional de educación pagadero (suponiendo que la tasa impositiva sea 4) es de 2,4 millones de yuanes × 4 = 96.000 yuanes.
(3) El impuesto de timbre debe ser 0.000×0,05 = 65.438 yuanes 0.000.000 de yuanes.
(4) Construcción de conservación de agua 8 millones de yuanes × 0,1 = 48.000 yuanes.
(5) Impuesto sobre la renta de las sociedades (suponiendo que no se tengan en cuenta otros factores) la renta imponible es de 48 millones de yuanes - 2,4 millones de yuanes - 168.000 yuanes - 96.000 yuanes - 18.000 yuanes = 4,5188 millones de yuanes, imponibles El El importe es de 451,80 yuanes.
(6) La carga fiscal marginal sobre el préstamo confiado a ZD Real Estate Company en la provincia J es de 2,4 millones de yuanes, 168.000 yuanes, 96.000 yuanes, 65.438 48.000 yuanes, 1.129.700 yuanes = 14,109 millones de yuanes.
Cálculo de los principales impuestos a pagar durante el período del préstamo de ZD Real Estate Company en la ciudad F, provincia Z:
Supongamos que el proyecto se ha vendido por completo antes de que expire el préstamo, y los ingresos, costos, gastos e impuestos se pueden calcular con precisión y no existen otras diferencias entre contabilidad e impuestos, excepto los asuntos anteriores. Al calcular el impuesto al valor agregado de la tierra, los gastos por intereses en los gastos financieros, junto con los gastos de administración y los gastos de venta, se deducen de acuerdo con el 10% de los costos de adquisición y desarrollo de la tierra.
(1) La base imponible del impuesto de timbre es de 200 millones de yuanes × 0,05 = 10.000 yuanes.
(2) Se supone que el límite de deducción del impuesto sobre la renta de las sociedades para préstamos entre empresas relacionadas se calcula con referencia a las normas de deducción estipuladas en el artículo 36 de las "Medidas de deducción antes de impuestos del impuesto sobre la renta de las sociedades" (Guo Shui Fa [2000] N° 84).
El límite de deducción antes de impuestos para gastos por intereses es 6,5438 millones de yuanes × 50 × 8 × 2 = 8 millones de yuanes.
El impacto del impuesto sobre la renta empresarial es - (8 millones de yuanes × 25) = -2 millones de yuanes.
(3) La carga fiscal marginal sobre el préstamo confiado a ZD Real Estate Company en la ciudad F, provincia Z es de 6,5438 millones de yuanes (-2 millones de yuanes) = -6,5438 0,9 millones de yuanes.
La carga fiscal marginal general sobre el negocio de préstamos encomendado a ZD Real Estate Group es la carga fiscal marginal sobre el préstamo encomendado a ZD Real Estate Company en la provincia J más la ciudad F en la provincia Z.
La carga fiscal marginal sobre el préstamo confiado a ZD Real Estate Company se calcula como 14,109 millones de yuanes (-190.000 yuanes) = 12,209 millones de yuanes.
Bajo los supuestos anteriores, la empresa del proyecto afiliada a ZD Real Estate Group aumentará su carga fiscal en 12.209 millones de yuanes a través de financiación interna.
Las principales razones de la alta carga fiscal son las siguientes:
(1) Se acuerda que la tasa de interés del préstamo confiado entre las empresas del proyecto sea 12, que es 8 diferente del interés tasas de interés de bancos comerciales similares en el mismo período, lo que resultó en ajustes impositivos.
(2) El monto del préstamo (inversión de deuda) de ZD Real Estate Company en la ciudad F, provincia Z, a ZD Real Estate Company en la provincia J es de 200 millones de yuanes, y la inversión de capital (capital registrado) aceptado es de 654,38 mil millones de yuanes. La proporción de inversión de deuda e inversión de capital en empresas afiliadas es relativamente grande y existe una situación de "capitalización insuficiente". Cuando se calcula de acuerdo con las normas de deducción estipuladas en el artículo 36 de las "Medidas para la deducción antes de impuestos del impuesto sobre la renta de las empresas" (Guo Shui Fa [2000] No. 84), el límite de gastos por intereses permitido por ZD Real Estate Company en F Ciudad, Provincia Z es significativamente diferente del pago real.
Por lo tanto, cuando las empresas de desarrollo inmobiliario confían la financiación de préstamos a través de empresas de proyectos subordinadas, deben considerar cuidadosamente la escala de financiación y la tasa de interés del préstamo. Los montos de financiamiento y las tasas de interés inadecuados pueden generar cargas impositivas marginales excesivas para todo el grupo.
Análisis 1. ¿Los préstamos encomendados entran dentro del alcance normal de los préstamos de los bancos comerciales?
Según el primer artículo del "Aviso sobre cuestiones relativas al negocio de préstamos encomendados a bancos comerciales" (Yinfa [2000] No. 100) emitido por la Oficina General el 5 de abril de 2000, "los préstamos encomendados referirse a comercial El banco (es decir, el fiduciario) llevará a cabo el negocio de préstamo encomendado en función del objeto, propósito, monto y plazo del préstamo determinados por el cliente, y solo cobrará tarifas de gestión y no asumirá ningún tipo de riesgo de préstamo ”<. /p>
El banco actúa como agente. ¿Los préstamos concedidos por los clientes entran dentro del ámbito de los préstamos de los bancos comerciales? Si entra dentro de la categoría normal de préstamos bancarios de un banco comercial, ¿puede considerarse el tipo de interés del préstamo determinado por el cliente como el tipo de interés del banco comercial para préstamos similares en el mismo período? Esto requiere que los profesionales lo definan, y el resultado de la definición afectará directamente el cumplimiento de las obligaciones tributarias del negocio de préstamo encomendado y del prestamista, y está relacionado con la recaudación y gestión del impuesto comercial, el impuesto sobre la renta de las sociedades y el impuesto al valor agregado de la tierra. y otros impuestos.
Se entiende que los préstamos encomendados se utilizan ampliamente en fondos comunes de efectivo y préstamos encomendados a terceros. Entre ellos, el negocio de fondos comunes es principalmente el préstamo dentro del fondo de grandes grupos empresariales y el posible coeficiente de riesgo en. este negocio es casi nulo. Sin embargo, cuando se aplica a negocios de préstamos confiados a terceros, pueden surgir riesgos crediticios. La razón principal es que en los préstamos confiados, el banco sólo emite, supervisa el uso y ayuda en la recuperación, cobra ciertas tarifas y no asume ningún tipo de riesgo de préstamo. Por lo tanto, el riesgo de que el prestatario no pueda pagar según lo previsto no lo asume el banco, sino directamente el principal.
2. ¿Los préstamos encomendados entran en la categoría de inversión en deuda de partes relacionadas?
El artículo 119 del "Reglamento sobre la implementación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de la República Popular China" estipula: "La inversión de deuda mencionada en el artículo 46 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas se refiere a la inversión que una empresa obtiene directa o indirectamente de partes relacionadas financiamiento con la naturaleza de pago de intereses que requiere el reembolso del principal y el pago de intereses, u otras formas de compensación, incluye: (1) inversión de deuda proporcionada por partes relacionadas a través de terceros no relacionados (; 2) Las inversiones de deuda proporcionadas por terceros no relacionados están garantizadas por partes relacionadas y asumen responsabilidad solidaria; (3) Otras inversiones de deuda con pasivos sustanciales obtenidos indirectamente de partes relacionadas.”
El objeto, finalidad, del préstamo. El importe, el plazo y el tipo de interés del préstamo los determina el cliente. Los bancos comerciales no pueden influir ni determinar las condiciones de transacción del contrato de préstamo. Es esencialmente una transacción entre el principal y el prestamista. Si el principal y el prestamista son partes relacionadas, ¿debería considerarse el préstamo obtenido por el prestamista del principal como una inversión de deuda tal como se define en las Normas de aplicación? Al calcular la relación entre inversión de deuda e inversión de capital, ¿debería considerarse el monto de los préstamos encomendados obtenidos por el prestamista de partes relacionadas? La definición de esta cuestión es crucial para el comportamiento de los préstamos encomendados entre empresas de proyectos afiliadas a empresas de desarrollo inmobiliario, y tendrá un profundo impacto en la recaudación y administración de impuestos tanto de los prestatarios como de los prestamistas.
Conclusión En vista de la situación anterior, después de la implementación de la nueva ley del impuesto sobre la renta corporativa, algunas cuestiones fiscales involucradas en el negocio de préstamos encomendados entre empresas de proyectos afiliadas a empresas de desarrollo inmobiliario aún no se han aclarado. especialmente la inversión de deuda y el capital en las disposiciones para evitar la subcapitalización. La formulación de estándares de proporción de inversión tendrá un mayor impacto tanto en los prestatarios como en los prestamistas de préstamos encomendados. Antes de que se aclaren las políticas fiscales nacionales pertinentes, el comportamiento imprudente de las empresas puede traer consigo mayores riesgos fiscales. Cómo encontrar métodos de financiación más fiables y minimizar el impacto de políticas poco claras es una cuestión que merece nuestra reflexión y debate en profundidad. A continuación, sólo desde la perspectiva fiscal, se presentan algunas ideas para discusión sobre los métodos de financiación de las empresas de proyectos afiliadas a empresas de promoción inmobiliaria.
Aumentar adecuadamente el capital social de la empresa del proyecto del lado de la demanda de capital. El objetivo de pedir prestado fondos a empresas de proyectos afiliadas a empresas de desarrollo inmobiliario es aprovechar plenamente la eficiencia del uso de los fondos propios del grupo, en lugar de obtener ingresos por intereses, que no pueden generar ingresos para todo el grupo ni aumentar los costos. Por lo tanto, la asignación y transferencia de fondos dentro del grupo se puede lograr mediante la inversión de capital. Las razones principales son las siguientes: En primer lugar, cuando los inversores (fondos inactivos) invierten sus fondos en participadas (demandantes de fondos), no necesitan pagar impuestos sobre el volumen de negocios, como el impuesto empresarial. En segundo lugar, la inversión de capital no afectará la recaudación y gestión del impuesto sobre la renta corporativa de las empresas de proyectos que requieren fondos durante el uso de los fondos por ambas partes. En cuanto a la distribución de los ingresos por inversiones, quienes cumplen las condiciones aún no necesitan pagar el impuesto sobre la renta de las sociedades. En tercer lugar, ampliar la inversión en capital puede reducir y evitar efectivamente el impacto restrictivo de las disposiciones de “capitalización insuficiente”. Ésta es la consideración principal.
Si en el ejemplo anterior, ZD Real Estate Company en la provincia J inyecta 200 millones de yuanes en ZD Real Estate Company en la ciudad F, provincia Z a través de una inversión de capital, los riesgos fiscales relacionados mencionados anteriormente pueden resolverse para un nivel más bajo, y el plan de financiación Las cargas impositivas marginales pueden reducirse razonablemente de manera significativa.
En segundo lugar, ¿qué significa para usted obtener un préstamo encomendado para comprar una casa ahora?
Los préstamos confiados se refieren a confiar a otros para que lo ayuden a manejar los procedimientos relacionados con el préstamo.
3. ¿Qué significa comprar una casa con préstamos duales?
Los préstamos dobles para la compra de vivienda significan que el límite de préstamo del fondo de previsión del usuario es insuficiente y el usuario solicita un préstamo comercial para compensar el déficit. Los préstamos duales también se denominan préstamos combinados. Los usuarios que soliciten una combinación deben cumplir las condiciones tanto para los préstamos del fondo de previsión como para los préstamos comerciales. Los términos de los préstamos de los dos préstamos en el préstamo combinado deben ser los mismos, pero se pueden implementar diferentes tasas de interés. Después de que la cuota del préstamo combinado sea exitosa, el usuario debe pagar el préstamo del fondo de previsión y el préstamo comercial respectivamente, por lo que el usuario generalmente prepara dos tarjetas bancarias para pagar el préstamo hipotecario. Hipoteca, también conocida como préstamo hipotecario. Hipoteca significa que el comprador de la vivienda completa un formulario de solicitud de préstamo hipotecario en el banco y proporciona documentos legales como un documento de identidad, un certificado de ingresos, un contrato de compraventa de la vivienda y una carta de garantía. El banco se compromete a otorgar un préstamo al comprador después de pasar la revisión y se encarga de la certificación notarial del registro de la hipoteca inmobiliaria sobre la base del contrato de compraventa de la vivienda proporcionado por el comprador y el contrato de préstamo hipotecario celebrado entre el banco y el comprador. El banco transferirá los fondos del préstamo directamente a la cuenta del vendedor dentro del plazo especificado en el contrato. Préstamo hipotecario El préstamo hipotecario personal se refiere a un préstamo otorgado por un banco a un prestatario para comprar una casa ordinaria para uso personal. Los prestatarios deben brindar seguridad al solicitar un préstamo hipotecario personal. Los préstamos para vivienda personal incluyen principalmente préstamos encomendados, préstamos para autónomos y préstamos de cartera. Préstamos encomendados Los préstamos encomendados para vivienda personal se refieren a préstamos que los bancos otorgan a personas que compran viviendas ordinarias basándose en depósitos del fondo de previsión de vivienda como fuente de fondos. También conocido como préstamo de fondo de previsión. Préstamos para autoservicios Los préstamos para autoservicios para vivienda personal son préstamos concedidos a compradores de vivienda individuales cuya fuente son fondos de crédito bancario. También conocidos como préstamos comerciales personales para vivienda, los nombres de los préstamos de varios bancos son diferentes. El Banco de Construcción de China lo llama préstamo de vivienda personal, y el Banco Industrial y Comercial de China y el Banco Agrícola de China lo llaman préstamo de vivienda personal garantizado. Préstamo de cartera El préstamo de cartera de vivienda personal se refiere a un préstamo otorgado al mismo prestatario a partir de depósitos del fondo de previsión de vivienda y fondos de crédito para comprar una casa ordinaria para uso independiente. Es una combinación de préstamo de vivienda personal y préstamo de autogestión. Además, existen préstamos de ahorro para vivienda y préstamos hipotecarios. Modalidades de amortización de la hipoteca: capital medio, igual capital e intereses, pago quincenal, etc. Monto del préstamo: 80% del valor de la propiedad que se puede prestar después de la aprobación del banco. Pago inicial de la hipoteca: pago inicial de 30 RMB para un préstamo hipotecario para la primera vivienda, pago inicial de 50 RMB para un préstamo hipotecario para la segunda vivienda.
Plazo del préstamo: El plazo del préstamo para viviendas de primera mano es de 30 años y el plazo del préstamo para viviendas de segunda mano es de 20 años. Al mismo tiempo, el plazo del préstamo más la edad del solicitante no debe exceder los 70 años. Tasas de interés de los préstamos: la tasa de interés de referencia para los préstamos para primera vivienda con una antigüedad de más de cinco años es 6,55, y la tasa de interés para los préstamos para segunda vivienda es 1,1 veces mayor que la tasa de interés de referencia, o 7,26. Hay tres tipos de préstamos para vivienda: préstamos comerciales bancarios, préstamos de fondos de previsión y préstamos combinados. Comisión de garantía Para evitar riesgos hipotecarios, los bancos generalmente exigen a los prestatarios que proporcionen certificados de garantía de personas jurídicas, otras organizaciones económicas o personas físicas con suficiente capacidad de compensación. Si puede encontrar un amigo o familiar que esté dispuesto a ofrecer garantía y tenga solidez financiera, puede proporcionarle al banco documentos escritos y certificados de crédito. De lo contrario, deberá acudir a una empresa de garantía profesional para que le proporcione la garantía. La cuota pagada en este momento es la cuota de garantía hipotecaria.
4. ¿Cuál es la diferencia entre pago encomendado y pago encomendado?
El pago confiado se refiere a un método de pago de los fondos del préstamo. Significa que el prestamista (una institución financiera bancaria establecida de conformidad con la ley) paga los fondos del préstamo al prestatario en función de la solicitud de retiro y el pago del prestatario. encomienda de objetos de transacción para reducir el riesgo de apropiación indebida de préstamos. Lo contrario ocurre con los pagos no comisionados.
El pago confiado es un método de pago comúnmente utilizado al realizar transacciones. La característica de este método de pago es que el banco tendrá en cuenta las necesidades reales del prestatario y luego pagará los fondos del préstamo directamente al socio de transacción del prestatario que cumpla con el propósito estipulado en el contrato. Las situaciones de pago encomendadas actualmente incluyen: la cantidad única de fondos del préstamo excede los 5 RMB de la inversión total del proyecto o excede los 5 millones de RMB.