¡Los préstamos hipotecarios se convertirán automáticamente a LPR! ¿Quieres cambiarlo? Análisis en profundidad de expertos
El 12 de agosto, los cinco principales bancos estatales, el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco de Construcción de China, el Banco Agrícola de China, el Banco de China y el Banco de Ahorro Postal. , anunció al mismo tiempo que convertirían por lotes dentro del alcance a partir del 25 de agosto. Los préstamos personales para vivienda se ajustan uniformemente al método de fijación de precios LPR (precio de mercado de préstamos) de acuerdo con las reglas pertinentes. Al mismo tiempo, el anuncio aclaró que una vez completada la conversión por lotes, si tiene alguna objeción al resultado de la conversión, puede transferirlo nuevamente a través de los canales relevantes o negociar con el banco manejador de préstamos antes del 31 de febrero de 2020.
¿Por qué las cinco grandes empresas emitieron ayer el mismo anuncio? ¿Qué significan las nuevas regulaciones LPR? ¿Las personas con hipotecas quieren convertirse en LPR? ¿Ahorraré dinero al cambiarme a LPR? ¿La tendencia de las tasas de interés LPR se verá afectada por los cambios políticos y económicos en el largo plazo? En respuesta a las preocupaciones de los compradores de viviendas, ifeng.com Finance se puso en contacto con Cai Zhen, director del Centro de Investigación de Finanzas Inmobiliarias del Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo, para interpretar la nueva política.
¿Qué significan las nuevas regulaciones para los cinco grandes bancos?
¿Qué significa que los cinco grandes bancos emitan nuevas regulaciones al mismo tiempo? Cai Zhen le dijo a Phoenix Finance: "En realidad, se trata de completar la tarea".
"Anteriormente, el banco central estipuló que la conversión debería completarse antes del 31 de agosto. Es posible que algunas personas no lo hayan cambiado, pero según los deseos de la mayoría, por ejemplo, 80 personas pueden haber elegido realizar la conversión, por lo que Lo cambiarán de acuerdo con esto, porque si no lo hace, es muy probable que no esté terminado antes del 31 de agosto. Creo que el significado de este anuncio es relativamente simple y no requiere demasiada interpretación”.
El anuncio de los cinco principales bancos sobre el ajuste de precios de la LPR se basa en el anuncio del banco central emitido a finales de 2019: para profundizar aún más la reforma de la LPR, los bancos comerciales deberían pasar oficialmente a la flotación. referencia de precios de préstamos con clientes de préstamos existentes a partir de marzo de 2020. En principio, el punto de referencia de precios para las tasas de interés de préstamos existentes debe completarse antes del 31 de agosto.
En conjunto, el contenido de estos anuncios tiene los siguientes significados:
De acuerdo con las reglas de conversión para los puntos de referencia de precios de préstamos personales para vivienda, hay dos opciones para el punto de referencia de precios convertido: LPR o tipo de interés fijo. La elección específica se puede determinar mediante negociación entre el prestatario y el banco, pero el prestatario solo tiene una opción y no se puede volver a convertir después de la conversión.
Antes del 24 de agosto, fijo o LPR podrá decidir a su criterio. Si no elige, el lote unificado se cambiará de banco a LPR el 25 de agosto. Sin embargo, si los particulares tienen objeciones, pueden volver al tipo de interés fijo antes del 31 de febrero de 2020.
¿Quieres convertirte a la religión LPR? ¿Ahorrará dinero?
Para los compradores de vivienda (aquellos con hipotecas), actualmente existen dos opciones, tipos de interés fijos y tipos de interés flotantes.
Una opción: Tipo de interés fijo. Según el tipo de interés base de 4,9, los préstamos hipotecarios personales pueden tener tipos de interés preferenciales de 30, 10, 10 y 20, por lo que los tipos de interés correspondientes ahora son: 30, 441, 10 y 5,39, 20. Si elige una tasa fija, la tasa de interés actual seguirá siendo la misma hasta que se cancele el préstamo.
Opción 2: Tipo de interés flotante LPR. En primer lugar, es necesario dejar claro que después de convertir a precios LPR de referencia, la expresión de la tasa de interés se convertirá en "diferencial LPR", donde LPR es el precio de referencia. La LPR (precio de referencia) a la que se refiere esta reforma es la LPR (4,8) anunciada en 2065438 2009 y 65438 2009.
Ejemplo 1. Si la tasa de interés original de la hipoteca personal aumenta 1,1 veces, eso es 5,39-4,8 = 0,59. Entonces 0,59 es el punto fijo para su futuro préstamo hipotecario. La tasa hipotecaria futura es: LPR 0,59. La LPR de este año es 4,8 y la tasa de interés de este año es 4,8 0,59 = 5,39.
Pero en la fecha de cambio de precio, la tasa de interés del préstamo personal se ajustará según el precio LPR de 2020 de 65438 en 2021 y 65438 en octubre. Por ejemplo, en 2021, la LPR se ajusta a 4,5, entonces la tasa de interés en ese ejemplo es 4,5 0,59 = 5,09.
Ejemplo 2. Si la tasa de interés original de la hipoteca personal fuera 10, sería 4,41.
4,41-4,8=(-0,39), entonces -0,39 es el punto de reducción de las hipotecas fijas en el futuro.
El tipo de interés de la hipoteca futura es: LPR-0,39. La LPR de este año es 4,8 y la tasa de interés es 4,8-0,39 = 4,41.
En la fecha de revisión del 1 de enero de 2021, las tasas hipotecarias también se ajustarán en función de la cotización LPL de 65438 del 2 de febrero de 2020.
¿Entonces quieres cambiar? Cai Zhen cree que "esto definitivamente cambiará porque la tendencia de las tasas de interés es a la baja".
No hace mucho, en el informe del segundo trimestre de financiación inmobiliaria del Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo (NIFD) , se realizó el siguiente análisis: En el contexto de los esfuerzos del gobierno central para estabilizar el apalancamiento y fortalecer la prevención y resolución de riesgos financieros, la tasa de crecimiento de los saldos de préstamos personales para vivienda continuará manteniendo una lenta tendencia a la baja con la implementación de la LPR; mecanismo de fijación de precios y la continuación de la lenta tendencia a la baja de LPR, el saldo general de préstamos para vivienda seguirá disminuyendo en los próximos 1 a 2 años las tasas de interés del mercado seguirán cayendo. (Informe trimestral de finanzas inmobiliarias del primer trimestre de 2020 del Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo)
Cai Zhen explicó con más detalle a Phoenix Finance: “A corto plazo, las tasas de interés tienen una tendencia a la baja y se han visto afectadas por la epidemia desde el principio. En el largo plazo, las tasas de interés globales ahora son negativas. De lo que estamos hablando es de apreciar el espacio actual para las tasas de interés y la política monetaria. "El plazo (la tasa de interés) puede no caer tan rápido. Hay algunos productos de swap de tasas de interés que en realidad reflejan una caída en el futuro, por lo que si la (tasa de interés) cae, naturalmente cambiará". p>
"Para la inversión fija, era bueno fijar cuándo (las tasas de interés) estaban aumentando, pero ahora la tasa general está disminuyendo. La mayoría de los expertos, incluidas algunas personas comunes y corrientes, pueden calcular con claridad, y todos son consistentes, y no hay gran diferencia."
Entonces, los compradores, ¿pueden ahorrar dinero después de realizar la conversión a LPR?
Cai Zhen dijo que este es en realidad un concepto de costo de oportunidad. "Si no cambia, debe haber pagado más dinero que la persona que cambió. No importa si elige ajustar todo el ciclo el 1 de octubre o el 31 de agosto del próximo año, la tasa de interés debería caer durante el primer ajuste. Si si cae, definitivamente ahorrará dinero en comparación con la situación original, porque se requiere que el aumento inicial permanezca sin cambios. De hecho, la mayoría de la gente debería reducirlo, porque las tasas de interés hipotecarias de la mayoría de las personas se han descontado en los últimos años, a excepción de las segundas viviendas. . (Las tasas de interés flotantes) aumentarán."
¿Cambiarán las tasas hipotecarias en el largo plazo?
Los bancos comerciales estipulan que el período máximo de préstamo para préstamos personales para vivienda es de 30 años. Según la opinión actual de la mayoría de la gente, los tipos de interés disminuirán en el corto plazo, pero en el largo plazo, ¿cambiará la dirección del viento? ¿Cambiará la política?
“Este es un gran problema”, dijo Cai Zhen a Fenghuang.com Finance. La llamada tendencia de largo plazo en realidad supone que si no hay guerra mundial ni destrucción de capital, seguirá habiendo un superávit general de capital. Según una investigación del NBR, en realidad sólo ha habido dos tipos de interés negativos en el mundo, uno antes de la Primera Guerra Mundial y otro antes de la Segunda Guerra Mundial, por lo que los rendimientos al vencimiento de las casas, los bonos y los bonos gubernamentales son todos negativos. ¿Por qué? Es el exceso de capital, que luego conduce a la destrucción del capital a través de la guerra, que es destruido y luego regresa. "
"Así que no estamos tan seguros de este asunto, porque es realmente difícil para nosotros juzgar los cambios de política después de 30 años, pero ¿cambiará este factor económico fundamental? De hecho, creo que el llamado largo plazo no significa 30 años, sino que es posible de 5 a 10 años. Si el entorno económico internacional general no sufre cambios serios, todavía estaremos en un estado de exceso de capital a largo plazo.
A menos que las nuevas tecnologías generen nuevas inversiones, como estructuras e industrias que atraigan nuevas inversiones de muy alto rendimiento, pueden impulsar cambios (económicos) en general. Decimos que la tasa de interés es definitivamente la tasa de interés natural más fundamental y que puede haber algún aumento, pero en la actualidad la posibilidad es baja. De hecho, a largo plazo, la tendencia general es el declive. China está mejor, a diferencia de Occidente y Japón, que ya están en niveles tan bajos, el espacio para la política monetaria es muy reducido. Entonces (China) tiene este espacio, que en realidad es muy beneficioso para los consumidores. "