La verdad hipotecaria: ¡Cuanto más debes, más ganas!

Primero, compre con el pago total o compre con un préstamo. ¿Cuánto préstamo es apropiado?

Esta pregunta es más fácil de responder. Por supuesto que es un préstamo. ¿No es divertido usar dinero del banco? Si eres rico, siéntete libre. Realmente no hay lugar para el efectivo. No diré mucho sobre comprar una casa por diversión.

Sugerencia:

Es mejor utilizar préstamos del fondo de previsión para comprar. En los últimos años, las políticas de los fondos de previsión se han relajado continuamente. Puedes comprar una casa o alquilar una casa. Lo más beneficioso para comprar una casa es que el límite del préstamo se ha incrementado de 800.000 a 6.543.8002.000. Si tiene una casa grande, el préstamo también puede ser una combinación de fondos de previsión y préstamos comerciales. ¿Es muy humano?

El tipo de interés actual de los préstamos del fondo de previsión es del 4,05% y también se lanzan préstamos comerciales al 6%. A medida que aumenten las tasas de interés de los préstamos comerciales, habrá pequeños descuentos en diferentes áreas de la ciudad.

Cuando se trata de préstamos, mi sugerencia personal es pagar el pago inicial mínimo requerido, entonces estará bien, lo analizaré en detalle más adelante.

En segundo lugar, si solicita un préstamo, ¿cuánto dura el plazo del mismo?

Permítanme darles un ejemplo primero: coordenadas de ubicación: Beijing, pago inicial del 30%, fondo de previsión mixto y préstamo comercial, fondo de previsión: 4,05%, préstamo comercial: 6,15%, préstamo del fondo de previsión 12.000, comercial Préstamo 2,8 millones, Préstamo 4 millones. (La tasa de interés de la hipoteca anterior aún no se ha actualizado)

Muchos amigos han visto que en 30 años, el interés total que iguala el principal y los intereses es de 4,215 millones, y el interés sobre el capital promedio es de 33,21 millones. . Maldita sea, el banco nos cobró tantos intereses.

Pero pongámonos en su lugar. Siempre que el interés de la inversión sea superior al 6,15%, si la plataforma P2P convencional es del 10%, entonces si el ingreso de la inversión es superior al 10% en lugar de devolver el dinero al banco, nuestros fondos generarán un interés adicional del 3,85%. que es más alto que nuestro depósito a plazo actual de un año. ¿Crees que vale la pena?

Sugerencia:

Si pides prestado por más tiempo, puedes pedir prestado a 30 años o a 30 años. Si puedes encontrar una inversión superior al 6,15% anual, no tienes que preocuparte por pagar el préstamo bancario.

¿La amortización anticipada depende de si se quiere invertir con dinero del banco? Tienes derecho a elegir libremente.

3. Igual capital e intereses o capital medio

En primer lugar, analizamos el capital medio y igual capital e intereses desde la perspectiva de la amortización de las hipotecas bancarias.

El método de pago para cantidades iguales de principal e iguales cantidades de principal e intereses es el mismo, pero el gasto por intereses será mucho mayor, como deberías haber visto en la imagen de arriba. Por lo tanto, si elige el método de pago con capital e intereses iguales, sentirá que ha sufrido una gran pérdida.

¿Pero es realmente así?

De hecho, ya sea que se trate de capital e intereses iguales o de un reembolso de capital igual, el interés se calcula multiplicando el saldo de capital del préstamo bancario por la tasa de interés mensual correspondiente (tasa de interés anualizada acordada/12 meses). Calcula el interés que debes pagar al banco ese mes. En otras palabras, las tasas de interés para los dos métodos de pago diferentes son en realidad las mismas. La razón por la cual el interés calculado es diferente es en realidad porque el monto principal que se pide prestado en diferentes meses es diferente. Cuanto más capital pidas prestado, más intereses tendrás que pagar; si pides menos capital, tendrás que pagar menos intereses.

Por ejemplo:

Si el préstamo es de 10.000 RMB, reembolsable en 20 años, y la tasa de interés anual es del 6,15 %, la tasa de interés mensual es del 0,5125 %.

1. Suponiendo un capital promedio, el pago mensual del principal es: 10 000/240 meses, es decir, 4167 yuanes por mes

(1) El interés de pago del primer mes es: 10 000; *0,5125%=5125 yuanes, por lo que el monto de reembolso real en el primer mes es 4167+5125=9625 yuanes.

(2) El capital restante en el segundo mes es 10.000-4167=995833 yuanes, por lo que el interés que debe pagarse en el segundo mes es:

995833 * 0,5125% = 5103,64 yuanes, entonces el monto de reembolso real en el segundo mes es 4167+5103,64 yuanes.

Espere

El capital promedio reembolsará alrededor de 1,617 millones de yuanes y pagará intereses de 617.000 yuanes en los próximos 20 años.

2. Si el capital y los intereses son iguales, el préstamo es de 6,5438+0 millones de yuanes y se reembolsa en 20 años. La tasa de interés anual es del 6,15% y la tasa de interés mensual es del 0,5125%. El importe del reembolso (incluido el capital y los intereses) es de 72,51,12 yuanes.

(1) El interés calculado en el primer mes también es 5125 yuanes, y solo se pagó el principal de 7251,12-5125 = 2126,5438+02 yuanes en el primer mes

( 2) Capítulo 1 El interés de dos meses se calcula en función del saldo de capital del mes anterior, es decir, 10.000-2126,12 = 997873,8 yuanes. Entonces el interés a pagar del segundo mes es 5114,10 yuanes, que es el segundo.

A la espera

Por el mismo capital e intereses, el reembolso total en 20 años es de aproximadamente 6,5438+0,74 millones de yuanes y el interés total es de 740.000 yuanes.

Lo anterior permite que todos vean de manera más intuitiva:

A través del cálculo anterior, ¿podemos ver que dos métodos de pago diferentes son justos? No se trata de aprovechar y aprovechar cuál es más rentable. En comparación con cantidades iguales de principal e intereses, el capital promedio se reembolsa parcialmente por adelantado cada mes porque el monto de reembolso del mes pasado fue mayor que las cantidades iguales de principal e intereses, lo que redujo el saldo del principal y naturalmente ocupó menos intereses. De hecho, si no elige el método de capital promedio, pero paga una gran cantidad por adelantado cuando tenga dinero, el efecto será similar. Su tasa de interés final es alta porque toma más capital del banco cada mes, no porque el banco gane más intereses.

Por lo tanto, si sus fondos iniciales no son demasiado escasos, puede elegir el método de capital promedio para reducir todos los gastos por intereses; si le faltan fondos en la etapa inicial, puede elegir la contrapartida de capital e intereses; método, de modo que aunque los gastos por intereses iniciales sean grandes, los fondos habrá menos estrés. Cuando hay fondos disponibles, un reembolso anticipado adecuado también puede lograr el efecto de reducir los gastos por intereses.

El capital promedio paga menos intereses, pero la presión de pago inicial es alta; los pagos mensuales por cantidades iguales de capital e intereses son los mismos, pero el interés es ligeramente mayor.

Cuando pedimos dinero prestado al banco, en realidad ganamos el dinero restante siempre que la tasa de interés de inversión sea más alta que la del banco. Personalmente, prefiero igual capital e intereses. Los ingresos de la inversión son mayores que los intereses bancarios, lo cual es rentable, por lo que equivale a invertir con dinero del banco.

Además: Si la plataforma de préstamos online paga el principal y los intereses en cantidades iguales, ¿cuáles son los ingresos reales del inversor? Invierta 10.000 yuanes en un proyecto y obtenga un rendimiento anualizado del 12% en 12 meses. ¿Cuál será su capital e intereses totales después de un año? El reembolso es de 10.661 después de un año y la tasa anualizada real es del 6,61%. Actualmente, los proyectos en nuestra plataforma más inteligente tienen una tasa de retorno anualizada a un mes de hasta el 16%, con ingresos por reinversión mensual que se duplican y el valor base es mucho más alto que el 6,15% de los préstamos comerciales.

Conclusión:

Se recomienda elegir el método de pago de igual capital e intereses. La primera razón es que se ha retirado una gran cantidad de efectivo en la etapa inicial de compra de una casa y la presión de pago es alta en la etapa inicial de pago. El capital promedio tiene un gran valor de pago. A medida que mejoren los niveles de vida, el efectivo disponible será más abundante. En este momento, será más fácil pagar o invertir por adelantado.

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4. ¿Quién es apto para el pago anticipado o no?

Tres tipos de anticipos:

1. Conservadores tradicionales: Amigos que sólo depositan dinero en los bancos, no hacen ninguna inversión, no leen, no entienden y no entienden. Si quieres correr algún riesgo, es mejor devolverlo por adelantado para poder tomar una decisión más práctica y acertada.

2. Amigos que no quieran asumir ninguna responsabilidad, se sientan agobiados por tener que deber dinero y se sientan muy estresados, devuélvalos para mejorar su calidad de sueño.

3. Este tipo de amigo es un experto. Pagó la casa y la llevó al banco sin un préstamo para un préstamo hipotecario. En comparación con usted, debe haber canales de inversión muy confiables y las tasas de interés deben ser más altas que las de los préstamos hipotecarios. Si tienes un amigo así a tu alrededor, presta atención, abrázame, magnate local, y lleva a Duoduo a jugar contigo.

Tipos de pagos por adelantado no recomendados:

1. Los préstamos del fondo de previsión, los préstamos comerciales tienen un 20 % de descuento y la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión es solo del 4,05 %. Ha realizado una inversión plana en Yu'e Bao y puede divertirse a un costo tan bajo.

(La respuesta anterior se publicó el 6 de abril de 2016. Consulte la política de compra real actual).

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