¿Se han reducido las tasas de interés hipotecarias, se ha reducido el costo de comprar una casa y el mercado inmobiliario está listo para el desarrollo?
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Es difícil dar un paso adelante
El 17 de febrero, el banco central anunció el lanzamiento de un plan de financiación a medio plazo de 200.000 millones de yuanes. operación de línea de crédito (MLF) y operación de recompra inversa de 10 mil millones de yuanes a 7 días.
Entre ellos, 200 mil millones de yuanes en préstamos a mediano plazo a un año son fáciles de operar y la tasa de interés ganadora es 3,15, 10 puntos básicos menos que en el período anterior.
Esto también significa que hay al menos 10 puntos básicos de margen para un recorte de tipos de interés en la LPR (Loan Prime Rate) el 20 de febrero.
Para este "recorte de tipos de interés" específico, el banco central afirmó que tiene como objetivo aliviar eficazmente los costes de financiación de las empresas en las zonas gravemente afectadas, para que todos puedan sobrevivir estos pocos meses.
Pero también sabemos que si un recorte de los tipos de interés de 10 puntos básicos en cinco años se convierte en realidad, el impacto en el mercado inmobiliario será evidente. Entre los préstamos a medio y largo plazo, los préstamos inmobiliarios, especialmente los préstamos personales para vivienda, representan una proporción muy grande. Esta vez el tipo de interés del FML se ha reducido superficialmente, pero en realidad equivale a una reducción indirecta del tipo de interés hipotecario, lo que es bueno para el mercado inmobiliario.
Aún recuerdo que la última vez que la FML "recortó los tipos de interés" fue beneficiosa para el mercado inmobiliario fue el 20 de octubre de 2019 165438. Ese día, se realizaron operaciones del FML por 400.000 millones de yuanes y la LPR en cinco años cayó 5 puntos básicos hasta 4,80, lo que fue el primer ajuste a la baja desde la aparición de la nueva LPR.
Como resultado, la tasa de interés hipotecaria nacional cayó ligeramente después de aumentar durante medio año, y fue incluso más baja que la tasa de interés de referencia de 4,9 antes de la "reforma ancla". En ese momento, había una opinión pública constante en el mercado y atrajo una atención considerable del mercado.
Como se mencionó anteriormente, las tasas de interés hipotecarias son uno de los factores más importantes que afectan el mercado inmobiliario.
La reducción de las tasas de interés hipotecarias ha reducido la carga sobre los compradores de viviendas y el sentimiento positivo hacia la compra de viviendas se duplicará, lo que provocará un rápido repunte de los precios inmobiliarios. Esto sucedió después de la crisis financiera de 2008, después del SARS de 2003 y al comienzo del lanzamiento del mercado inmobiliario de Shanghai en 2015.
Entonces, ¿cuál es la relación entre los fondos multilaterales y la LPR? ¿Continuará la tendencia a la baja de los tipos de interés hipotecarios? ¿Cuál es el mensaje para los compradores? Este es el problema que Zimu resolverá para todos hoy.
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Fondos Multilaterales y LPR
¿Cuál es la relación entre los Fondos Multilaterales y LPR?
Este tema se ha mencionado en muchos artículos anteriormente y lo repetiré nuevamente hoy, porque esta es la base cognitiva para que los compradores de viviendas juzguen la tendencia de las tasas de interés hipotecarias, y es muy importante.
MLF, comúnmente conocido como fideos picantes, es una herramienta de política monetaria utilizada por el gobierno central para inyectar dinero en el mercado a través de bancos comerciales.
La operación específica es que el banco central pide prestado dinero a los bancos comerciales y a los bancos de políticas mediante licitaciones. Los bancos deben pignorar bonos del tesoro, letras del banco central, bonos financieros de políticas y bonos de crédito de alta calidad al banco central. banco central. Una vez que los bancos comerciales reciben el dinero, deben prestarlo a las regiones y empresas a las que el gobierno central quiere ayudar.
Por lo tanto, la FML también se denomina "ancla de las tasas de interés".
¿Qué significa LPR?
El nombre científico es tasa de interés preferencial de préstamo y el mecanismo de fijación de precios adopta el método de tasa de interés de operación de mercado abierto más puntos, que está vinculado a este "ancla".
Todos sabemos que el proceso de producción de LPR consiste en que el banco de 18 cotizaciones agrega algunos puntos al MLF para obtener el precio inicial y luego elimina los valores más alto y más bajo para determinar este precio. es LPR.
La relación entre ambos es:
Tasa de interés LPR = tasa de interés MLF anunciada por el banco central y el precio bancario promedio de 18 meses.
Debido a que el préstamo para vivienda es un préstamo a largo plazo, pertenece a la tasa de interés LPR de "más de 5 años".
Entonces podemos concluir que con la reducción de la FML, las tasas de interés hipotecarias tendrán un impulso a la baja. Esta es la misma dirección. El tipo de interés ganador del FML esta vez es 3,15, 10 puntos básicos más bajo que la última vez. Por lo tanto, hay margen para que el tipo de interés hipotecario se reduzca en 10 puntos básicos.
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Tendencias actuales de las tasas de interés
De hecho, en comparación con el impacto de la FML en las tasas de interés hipotecarias, el "margen promedio" de las cotizaciones mensuales de 18 bancos es más flexible, por eso estos son los datos a los que debemos prestar más atención. Actualmente también se encuentra en una tendencia a la baja.
Datos recientes muestran que las tasas de interés promedio nacionales para préstamos para primera vivienda y segunda vivienda cayeron durante dos meses consecutivos desde junio de 5438 a octubre de 2020, a 5,51 y 5,82 respectivamente, mes a mes. disminución de 1BP y 2BP. (1BP=0,01)
Entre ellos, las tasas de interés para los compradores de vivienda por primera vez en ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen también son elevadas. Especialmente en Shanghai, la tasa de interés del primer préstamo hipotecario se ha reducido en 5 bp mes a mes, y ahora es tan baja como 4,82, el mínimo de dos años y medio, el más bajo del país.
Actualmente, la ciudad con el tipo de interés hipotecario más alto del país es Nanning, Guangxi, alcanzando el 6,27. Si se comparan Shanghai y Nanning juntas, si se compra una casa por valor de 5 millones y se paga el capital y los intereses en cuotas iguales durante 20 años, la diferencia de intereses entre las dos alcanzará los 690.000 yuanes.
La tendencia general a la baja de las tasas de interés hipotecarias también se refleja en las ciudades de segundo nivel. En los datos de enero de 2020, se utilizaron como objeto de investigación 30 ciudades importantes y la tasa de interés hipotecaria bajó de 20 a 10. Domina la tendencia bajista.
Por supuesto, pensando al revés, los lugares donde más se han recortado los tipos de interés hipotecarios son lugares con bajos valores del mercado inmobiliario y burbujas. Reducir los tipos de interés lo antes posible para estimular el mercado inmobiliario es evidentemente una falta de confianza en el mercado.
Entre ellos, Harbin tiene el mayor ajuste a la baja, alcanzando los 23 BP; Wuxi tiene el mayor ajuste al alza, alcanzando los 5 BP. Por eso, a veces comprar una casa es comprar una oportunidad.
Durante el período pico de 2019, los precios de la vivienda en Harbin aumentaron y algunos préstamos bancarios aumentaron en 20 BP a 5,88. En junio de 2020, se cambió el algoritmo de la tasa de interés, reduciéndolo directamente en más de 20 BP a 5,88. 5.21. Con un préstamo hipotecario de 10.000 RMB y un plazo de amortización de 30 años, hemos ahorrado casi 15.000 RMB, lo que equivale al ingreso de un trabajador medio en Harbin durante 1 o 2 años.
Las tasas de interés actuales de los préstamos en Wuxi, Nanning, Suzhou y Zhengzhou son altas porque los precios de la vivienda subieron en contra de la tendencia del mercado en 2019, lo que viola gravemente el tono general de la regulación del mercado inmobiliario y se considera un típico ejemplo. Además, Huizhou, Wuhan, Nanchang, Hefei y otras ciudades también se encuentran entre ellas.
Pero a continuación, podemos ver que básicamente no hay motivación para aumentar las tasas de interés hipotecarias en todas las ciudades, y básicamente están en una tendencia a la baja.
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Tendencias futuras de las tasas de interés
El 3 de febrero, el banco central emitió un anuncio para llevar a cabo 900 mil millones de yuanes de recompra inversa a 7 días y 3.000 yuanes mediante licitación de tasas de interés Para la operación de recompra inversa de 14 días de 100 millones de yuanes, las tasas de oferta ganadoras se redujeron en 10 BP en comparación con la última vez.
El 17 de febrero, el banco central anunció el lanzamiento de una operación de línea de crédito a mediano plazo (MLF) por 200 mil millones de yuanes, una operación de recompra inversa a siete días por 10 mil millones de yuanes y una operación de recompra inversa a siete días por 200 mil millones de yuanes. operación de la línea de crédito a mediano plazo. La tasa de oferta ganadora es 3,15, 10 puntos básicos menos que la última vez.
En el futuro, habrá cada vez más noticias políticas sobre recortes específicos de las tasas de interés a través del FML y, para estimular la recuperación de la economía real, las tasas de interés del FML seguirán reduciéndose.
Esta también es una estrategia impotente para hacer frente a la epidemia. Si se calcula sobre la base del PIB de China de 100 billones de dólares en 2019, se estima de manera conservadora que China perdió entre 300 y 500 mil millones de yuanes cada día durante la epidemia. Esto no incluye el impacto de la epidemia en el mercado posterior.
Por supuesto, el actual coeficiente de inflación social sigue siendo muy alto y el gobierno central no puede liberalizar significativamente la política monetaria, de lo contrario provocará que los precios se ataquen a sí mismos. La única manera de hacerlo es a través del FML. lo que no viola la postura del "goteo".
Pero siempre decimos que una gota de agua penetra en una piedra y una gota de agua forma un río. Mientras el agua nutre la tierra, también se desborda hacia otros canales. Este es el caso del mercado inmobiliario. Las tasas de interés hipotecarias seguirán cayendo con la corriente y el impulso para la compra de viviendas seguirá acumulándose.
Los bienes raíces, como principal fuente de financiación para la mayoría de las ciudades, se han visto abrumados por la epidemia. Todo el mundo sólo puede amarlos pero no atreverse a odiarlos. Incluso si los precios de la vivienda son altos, no hay ningún incentivo para aumentar las tasas hipotecarias para frenar la demanda. Pero trate de encontrar formas de salvar el mercado.
Hace unos días, Shanghai, Xiamen, Wuxi, Xi, Nanchang y otras ciudades introdujeron políticas para rescatar a los promotores. Posteriormente, más ciudades seguirán liberalizando políticas para estimular la demanda de compra de viviendas y rescatar el mercado. Por ejemplo, hace unos días, Hengyang, provincia de Hunan, introdujo políticas como el 17º New Deal para acelerar los préstamos bancarios y los subsidios a la vivienda y los impuestos sobre las escrituras.
Los recortes específicos de los tipos de interés se suceden uno tras otro, los tipos de interés hipotecarios siguen cayendo, los promotores venden casas con descuentos y los gobiernos locales liberalizan las políticas para estimular el mercado inmobiliario... Esta situación es muy similar a la de después SRAS en 2003.
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Algunas sugerencias
Para los lectores que solo necesitan comprar una casa este año, les daré algunas sugerencias más:
1. Lectores urbanos de primer y segundo nivel, presten atención a la situación epidémica. La primera etapa de la recuperación del mercado inmobiliario es el mejor momento para salir al mercado este año. Los niveles tercero y cuarto fijan el plazo para finales de 2020 porque la motivación para comprar una casa es limitada.
2. Aunque habrá una gran cantidad de desarrolladores que venderán productos con descuentos en el futuro, no debemos seguir la tendencia y conseguirlos baratos de un vistazo. Primero tengo que llamar a la oficina de ventas y dejar claro que el primer lote de casas en venta con descuento definitivamente será difícil de vender. Las "casas de ubicación" realmente valiosas no se venderán fácilmente a menos que sea absolutamente necesario.
3. Todavía existen oportunidades en el mercado de la vivienda de segunda mano, especialmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Después de esta epidemia, el mercado de la vivienda de segunda mano se verá afectado por un enorme abismo. En el enorme pozo, hay muchas casas de segunda mano de alta calidad que están ansiosas por cobrar a precios inferiores a los del mercado. Tendré que tener paciencia para descubrirlos, y luego daré un tutorial.
4. La bajada de los tipos de interés hipotecarios es una tendencia. Cada ajuste a la baja aumenta la confianza en el mercado inmobiliario. Después de varios ajustes a la baja consecutivos, aparece el valor inferior. Si su ciudad ha introducido una política para reducir los pagos iniciales de primera o segunda vivienda después de la epidemia, actúe con decisión. Si ha vivido estas rondas del mercado inmobiliario, sabrá que cada repunte de los precios de la vivienda se basa en que "alguien le llama para comprar una casa".