El préstamo hipotecario de la vivienda es de 600.000 y se liquidará en 20 años. ¿Qué tipo de pago es más rentable para cantidades iguales de capital e intereses, y cuál es la diferencia de intereses?
Para los compradores de vivienda, la diferencia entre los dos métodos puede producir resultados muy diferentes. El pago igual del principal puede reducir rápidamente la presión de pago y reducir el dinero que los compradores gastan en intereses. Sin embargo, el pago anticipado es doloroso, por lo que más personas eligen el mismo capital y los intereses.
Si tomas un préstamo de 1 millón para comprar una casa y planeas pagarlo en 20 años, ¿cuál es la diferencia entre los dos pagos? Primero veamos una imagen:
La parte roja de esta imagen es el interés de reembolso y la parte azul es el reembolso del principal. En el método de pago igual de capital e intereses, a medida que el capital restante del préstamo disminuye gradualmente, la proporción de intereses también disminuye gradualmente. En el método de pago igual del principal, el pago del principal permanece sin cambios cada mes, pero el interés disminuye gradualmente y la cantidad pagada cada mes se vuelve cada vez menor.
En los ocho años anteriores, los pagos promedio de capital fueron más altos. Por tanto, aunque el interés sobre el capital medio será menor, en los primeros ocho años la presión de reembolso sobre el capital medio será mayor y no sentirá el beneficio de menos intereses. Desde esta perspectiva, el reembolso equitativo del principal y los intereses equivale en realidad a intercambiar más intereses por menos presión de reembolso. Al mismo tiempo, para los compradores de viviendas con pagos iniciales más pequeños, el modelo de pago de capital e intereses iguales también puede respaldar préstamos más grandes.
¿Dónde debería gastarse el capital medio? Para los compradores de viviendas de inversión y aquellos con un índice de pago inicial mayor, el capital promedio es en realidad una mejor opción. Por un lado, los compradores de viviendas de inversión quieren liquidar su hipoteca rápidamente y evitar depender del flujo de caja para su vivienda. Por eso, cuando el plazo del préstamo es relativamente corto, lo mejor es pagarlo rápidamente y elegir un capital medio. Por un lado, puede ahorrar parte de los intereses, por otro lado, puede reducir rápidamente el capital restante, pagar rápidamente el préstamo restante si es necesario y luego utilizar la casa para refinanciar.
Método de igual capital e interés
Una de las características más importantes del método de igual capital e interés es que los pagos mensuales son los mismos. Básicamente, el índice de capital aumenta mes a mes, el índice de intereses disminuye mes a mes y el número de pagos mensuales permanece sin cambios. Es decir, en el índice de distribución de "principal e intereses" del pago mensual, el índice de intereses reembolsado en la primera mitad del período es grande y el índice de capital es pequeño Después de la mitad del período de reembolso, el principal y los intereses. La proporción se convierte gradualmente en una proporción pequeña. La fórmula de cálculo es la siguiente:
Monto de pago mensual = [principal x tasa de interés mensual x (tasa de interés a 1 mes) número de meses del préstamo]/[(tasa de interés a 1 mes) número de meses de amortización -1]
Interés mensual = capital restante x tasa de interés mensual del préstamo
Interés de pago total = monto del préstamo * número de meses del préstamo * tasa de interés mensual * (tasa de interés de 1 mes) número de meses de préstamo / (tasa de interés de 1 mes) Número de meses de reembolso-1-monto del préstamo.
Monto total de pago = número de meses de pago * monto del préstamo * tasa de interés mensual * (tasa de interés de 1 mes) número de meses de préstamo / (tasa de interés de 1 mes) número de meses de pago - 1.
Nota: En el método de capital e interés iguales, los bancos generalmente cobran intereses sobre el principal restante primero y luego cobran intereses sobre el principal. Por lo tanto, la proporción de intereses en el pago mensual disminuirá como el principal. disminuye. El porcentaje de capital del pago mensual aumentará, pero el pago mensual total seguirá siendo el mismo.
Método de capital promedio
La característica más importante del método de capital promedio es que los pagos mensuales son diferentes y disminuyen mes a mes, es decir, el capital del préstamo se promedia según el total; número de meses de pago. La distribución, más el interés sobre el capital restante en el período anterior, forma el monto de pago mensual. Por lo tanto, el monto de pago del primer mes según el método de capital promedio es el mayor y luego disminuye mes a mes. Cuanto menos, más, la fórmula de cálculo es la siguiente:
Pago mensual de capital e intereses = (principal/número de meses de amortización) (principal - capital acumulado reembolsado) × tasa de interés mensual.
Principal mensual = capital total/número de meses de pago
Interés mensual = (principal - reembolso de principal acumulado) × tasa de interés mensual
Reembolso total Intereses del préstamo = (número de meses de pago 1) * monto del préstamo * tasa de interés mensual / 2.
Monto total de pago = (número de meses de pago 1)*monto del préstamo*tasa de interés mensual/2 monto del préstamo.
Nota: En el método de capital promedio, la cantidad de capital devuelta por una persona cada mes es siempre la misma y el interés disminuye a medida que disminuye el capital restante, por lo que la cantidad de pago mensual disminuye gradualmente.
Como se puede ver en lo anterior, en circunstancias normales, el interés total pagado por igual capital e intereses es mayor que el capital promedio. Cuanto más largo sea el plazo del préstamo, mayor será la diferencia de intereses.
Personas con igual capital e intereses
Las amortizaciones mensuales de igual capital e intereses son las mismas, por lo que es más adecuado para familias con planes de consumo normales, especialmente jóvenes. Además, a medida que aumenta la edad o la posición, los ingresos aumentarán y los niveles de vida aumentarán naturalmente. Si esas personas eligen el método principal, estarán bajo una gran presión en la etapa inicial;
Personas adecuadas en capital promedio
El método de capital promedio es más adecuado para prestatarios con una gran capacidad de pago en el período inicial, porque el monto de pago inicial es grande y luego disminuye mes a mes. . Por supuesto, algunas personas mayores también se adaptan mejor a este enfoque, ya que los ingresos pueden disminuir a medida que envejecen o se jubilan.
Ejemplo: el Sr. Li compró una casa comercial con una superficie de 1,20 metros cuadrados y pidió prestados 600.000 yuanes al banco. El plazo de amortización es de 20 años, con un tipo de interés anual del 6 (interés mensual del 5‰). Ahora utilizamos el método de capital promedio y el método de capital e interés iguales para analizar respectivamente:
Principal e intereses iguales: pago mensual = 600000 * 5‰*(1 5‰)240/(1 5‰) * 240-1 = 3012,5 yuanes.
Capital medio: primer mes = (600.000/240) (600.000-0)×5‰= 5.500.
El segundo mes = (600000/240) (600000-2500)×5‰= 5487,5.
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En esencia, no hay mucha diferencia entre el método de capital promedio y el método de capital e interés igual. La mayoría de ellos se basan en la situación actual de todos. y necesidades. La igualación del capital y los intereses favorece la memoria, la planificación y la comodidad de pago. De hecho, la mayoría de la gente prefiere el "método de pago igual" porque este método tiene una presión de pago equilibrada y un monto de pago mensual fijo, que no es muy diferente del método de capital promedio. Y a medida que pasa el tiempo, el valor de uso de los fondos también variará. Por supuesto, también hay muchas personas relativamente acomodadas que quieren hacer su vida futura más fácil y ahorrar costes, por lo que elegirán el método de capital medio. En pocas palabras, el método de pago a elegir depende de la situación actual y de los planes futuros de cada uno. No creas ciegamente lo que dicen los demás.