Soy nuevo en el sector inmobiliario y me gustaría hacer algunas preguntas sobre el impuesto a las transacciones de viviendas de segunda mano. ¿Qué impuestos se pagan realmente por las viviendas de segunda mano? ¿Cómo calcularlos en varios casos? Gracias.
1. Transferencia normal de propiedad
1. Impuesto comercial: (la tasa impositiva es del 5,55% pagada por el vendedor) De acuerdo con el Nuevo Acuerdo de Bienes Raíces de 2010, el impuesto comercial se aplicará en su totalidad a las viviendas no ordinarias compradas hace menos de 5 años. El impuesto comercial se aplicará a las viviendas no ordinarias adquiridas hace más de 5 años o a las viviendas ordinarias adquiridas. hace menos de 5 años en función de la diferencia entre las dos transacciones. Las viviendas ordinarias adquiridas hace más de 5 años estarán exentas del impuesto sobre las empresas. Aquí hay dos puntos principales: ① El tiempo de compra es de más de 5 años. Aquí miramos primero el certificado de propiedad, luego la factura del impuesto sobre la escritura y luego la factura (factura especial por los ingresos de la venta de viviendas de propiedad estatal durante la reforma de la vivienda). Estos tres documentos se calculan en función del tiempo más antiguo. En términos generales, la factura es anterior a la factura del impuesto sobre la escritura y la factura del impuesto sobre la escritura es anterior al certificado de bienes raíces. El momento más temprano para la reforma de la vivienda es la factura de depósito recibida para la reforma de la vivienda. ②¿La propiedad que se vende es una casa ordinaria o una casa extraordinaria? Además: si la propiedad vendida no es una propiedad residencial, como una tienda, oficina o fábrica, no se demostrará si es necesario recaudar el monto total del impuesto comercial después de 5 años.
2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: (El vendedor paga el 1% del importe total de la transacción o el 20% de la diferencia entre las dos transacciones) Condiciones de cobro: Las familias que venden no solo viviendas deben pagar transferencia de vivienda personal. impuesto sobre la renta. Aquí hay dos condiciones: es la única casa de la familia y el tiempo de compra es superior a 5 años. Si se cumplen ambas condiciones al mismo tiempo, se puede eximir del impuesto sobre la renta personal; si no se cumple alguna de las condiciones, se pagará el impuesto sobre la renta personal. Nota: Si es la única residencia de la familia, pero el tiempo de compra es inferior a 5 años, primero deberá pagar un depósito de impuestos. Si la propiedad se puede recomprar y los derechos de propiedad se obtienen dentro de un año, el depósito fiscal se puede reembolsar total o parcialmente. El monto del reembolso específico es el 1% del precio de transacción más bajo de las dos propiedades. Nota: La Oficina de Impuestos Local revisará si hay otras propiedades a nombre del vendedor y su esposa como base para la residencia exclusiva de la familia, incluidas propiedades que no hayan obtenido un certificado de propiedad pero que hayan sido registradas en el departamento de administración de viviendas. (excluyendo propiedades no residenciales). Nota: Si el inmueble vendido es no residencial, se deberá pagar el IRPF en todos los casos. Además, la oficina de impuestos local también debe recaudar el 20% de la diferencia en el pago del impuesto comercial durante el proceso de recaudación de impuestos.
3. Impuesto de timbre: (tipo impositivo del 1%, dividido en partes iguales entre comprador y vendedor), pero el estado lo ha exento temporalmente desde 2009.
4. Impuesto sobre la escritura: (la tasa impositiva básica es del 3%, la tasa impositiva preferencial es del 1,5% y el 1% lo paga el comprador) Método de cobro: el 3% del monto total de la transacción se aplica a la tasa impositiva básica, y el comprador compra el área por primera vez. Para casas comunes de menos de 90 metros cuadrados, la primera compra de casas comunes con un área superior a 90 metros cuadrados (incluidos 90 metros cuadrados) requiere el 1% del total monto de la transacción Nota: Solo los compradores por primera vez y las casas comunes pueden disfrutar del descuento. El descuento en el impuesto de escritura se calcula individualmente y podrás disfrutar del descuento siempre que pagues el impuesto de escritura por primera vez. Si la propiedad adquirida por el comprador es residencial no ordinaria o no residencial, el comprador deberá pagar el 3% del monto total de la transacción.
5. Tarifa de topografía y mapeo: 1,36 yuanes/metro cuadrado, monto total = 1,36 yuanes/metro cuadrado * área real de topografía y mapeo (después de abril de 2008, el estándar de tarifa de topografía y mapeo para la reforma de vivienda bajo la nueva política: 200 yuanes por menos de 75 metros cuadrados), 300 yuanes por más de 75 metros cuadrados, 400 yuanes por más de 144 metros cuadrados).
6. El costo total de transacción de las casas de segunda mano: residencial 6 yuanes/metro cuadrado * área real inspeccionada, no residencial 10 yuanes/metro cuadrado.
7. Cuota de registro: (tarifa de construcción) 80 yuanes* * *Certificado de propiedad: 20 yuanes. Materiales necesarios: (1) La oficina de impuestos local requiere copias de las tarjetas de identificación y registros del hogar del vendedor y su esposa (si el vendedor y su esposa no están en el mismo registro del hogar), una copia de la tarjeta de identificación del comprador, una copia del contrato de venta en línea y una copia del certificado de propiedad inmobiliaria (si el vendedor y su esposa no comparten el mismo registro de domicilio). Si está muerto, necesita una copia del certificado de defunción de la comisaría) ( 2) La autoridad de vivienda necesita una copia del contrato de venta en línea, el certificado de propiedad original, dos nuevos planos topográficos, una copia del certificado de exención de impuestos o del certificado de pago de impuestos, por ejemplo, si la vivienda es renovada directamente por la provincia; necesita "2 copias originales del "Formulario de confirmación de compra de vivienda pública" y el Anexo 1. Nota: Si el cónyuge ha fallecido pero ha utilizado su antigüedad al cambiar de casa, se requiere la certificación notarial de la herencia antes de transferir la transacción. Presentar el certificado de defunción original expedido por la comisaría de Reforma Provincial de Vivienda también requiere cumplimentar dos copias del "Formulario de Confirmación de Compra de Vivienda Pública", sellado por la unidad y la Oficina Provincial de Reforma de Vivienda, y presentar el proyecto de ley de reforma de vivienda original
Ejemplo 1:
Por debajo del precio orientativo fiscal
Una casa de segunda mano de 58,63 metros cuadrados en Moon Rock Road, 7 plantas, con un total Volumen de transacciones de 60.000 yuanes. La casa se terminó en 1.997 y el permiso de compra de la casa es en 1.997. El vendedor * * * posee dos propiedades y el comprador es la primera vez que compra una vivienda.
Descripción de la recaudación de impuestos:
1. Si el precio de la transacción es inferior al precio base imponible, se recaudará de acuerdo con el precio base imponible si el precio de la transacción es superior; el precio base imponible, se gravará de acuerdo con el precio de la transacción. Teniendo en cuenta el factor de depreciación de la vivienda, se podrá deducir cada año un 2% del precio base imponible, hasta un máximo del 30%.
La casa está ubicada en Moon Rock Road y está dividida en tres tipos de lotes según la clasificación del terreno. La casa es una casa de 7 pisos, y la categoría residencial es de media altura. Según la tabla de precios base imponible para transacciones de viviendas de segunda mano en las dos áreas urbanas y el nuevo distrito de Jinyang, el precio base imponible de los edificios de mediana y gran altura en la tercera categoría es de 2.960 yuanes/metro cuadrado. La casa se terminó en 1997 y este año es 2009. Tiene una duración de 12 años y un periodo de amortización de 12 años. Calculando el índice de depreciación basado en una depreciación anual del 2% es 24%, el precio unitario fiscal después de la depreciación es: 2960-2960 × 24% = 2249,6 yuanes/año. El área de construcción de la casa es de 58,63 metros cuadrados y el precio del impuesto guiado es 2249,6 × 58,63 = 131894 yuanes. El precio de transacción del contrato de la casa fue de 60.000 yuanes, que era más bajo que el precio de guía fiscal, y se cobraron impuestos y tasas pertinentes de 131.894 yuanes.
2. Esta casa es una casa normal y corriente.
La casa cumple con los tres estándares de vivienda ordinaria. La proporción de superficie construida de la zona residencial es superior a 1,2, la superficie de construcción única es inferior a 1,44 metros cuadrados y el precio de transacción real es inferior a 1,44 veces el precio medio de transacción de viviendas en terrenos del mismo nivel.
3. Impuestos a cargo del vendedor:
A. La casa fue comprada en 1997 y está adquirida hace más de 2 años, y está exenta de impuestos y recargos comerciales. Impuesto sobre la renta de las personas físicas. El período de compra de esta casa superó los 5 años, pero como el vendedor también compró otras casas en Guiyang, esta casa no es su única sala de estar y debe pagar el impuesto sobre la renta personal. El monto del pago es: 131894 × 2% = 2637,88. yuanes. c: Tarifa de manipulación: 3 yuanes/m2, es decir, 58,63×3 = 175,89 yuanes. d: Impuesto sobre el valor añadido de la tierra: actualmente, las ventas de viviendas individuales están temporalmente exentas del impuesto sobre el valor añadido de la tierra.
4. Impuestos a cargo del comprador:
A. La casa es una casa corriente, con una superficie inferior a 90 metros cuadrados. Cuando un comprador de vivienda compra por primera vez, el impuesto sobre la escritura se cobra al 1%. Eso es 131894×1% = 1318,94 yuanes. b. Impuesto de timbre: actualmente, las compras de viviendas individuales están temporalmente exentas del impuesto de timbre. cCuota de inscripción: 80 yuanes. d. Tarifa de manipulación: la tarifa residencial estándar es de 3 yuanes/m2, es decir, 58,63 × 3 = 175,89 yuanes.
5. Todos los impuestos y tasas son * * * 4.388,6 yuanes, de los cuales el vendedor debe pagar el impuesto sobre la renta personal de 2.637,88 yuanes, la tarifa de gestión de 175,89 yuanes, * * * 2.813,77 yuanes; pague el impuesto de escritura de 1.318,94 yuanes y la tasa de registro de 80 yuanes, la tasa de tramitación es de 175,89 yuanes, por un total de 1.574,83 yuanes.
Ejemplo 2:
Más alto que el precio guía de impuestos
Hongqiao New Village es una casa de 98,41 metros cuadrados con un total de 7 pisos. El monto de la transacción del contrato entre el comprador y el vendedor es de 260.000 yuanes, la fecha de finalización de la casa es 2000 y el certificado de compra de la casa se emite en 2003. El vendedor posee dos propiedades y el comprador compra una casa por primera vez.
Descripción de la recaudación de impuestos:
1. Hongqiao New Village se divide en tres tipos de lotes según la clasificación del terreno. Las casas son edificios de siete pisos y los tipos residenciales son de nivel medio y alto. edificios de gran altura. Según la tabla de precios base imponible para transacciones de viviendas de segunda mano en el distrito de Liangcheng y el nuevo distrito Jinyang, el precio base imponible de los edificios de mediana y gran altura de la tercera categoría es de 2.960 yuanes por metro cuadrado. La casa se terminó en el año 2000 y este año es 2009. Tiene una duración de 9 años y un periodo de amortización de 9 años. Calculada con base en una depreciación anual del 2%, la tasa de depreciación es del 18%. El precio unitario fiscal después de la depreciación es: 2960-2960× 18% = 2427,2 yuanes/metro cuadrado, y el área de construcción es. El precio de transacción del contrato de la casa es de 260.000 yuanes, que es más alto que el precio de guía fiscal, y los impuestos y tarifas pertinentes se cobran de acuerdo con el precio de transacción del contrato.
2. Esta casa es una casa normal y corriente.
Esta casa cumple con los tres estándares de vivienda ordinaria en Guiyang.
3. Impuestos a cargo del vendedor:
A.
La casa fue comprada en 1997 y está adquirida hace más de 2 años, y está exenta de impuestos y recargos comerciales.
B.Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El período de compra de esta casa ha superado los 5 años, pero como el vendedor también compró otras casas, esta casa no es la única habitación en la que vive, por lo que debe pagar el impuesto sobre la renta personal. El monto del pago es: 260000 × 2%. = 5200 yuanes.
c: Tarifa de manipulación: 3 yuanes/m2, es decir, 98,41×3=295,23 yuanes.
d: Impuesto sobre el valor añadido del suelo: Actualmente, las ventas de viviendas individuales están temporalmente exentas del impuesto sobre el valor añadido del suelo.
4. Impuestos a cargo del comprador:
A. Si la casa es una residencia ordinaria, pero la superficie supera los 90 metros cuadrados, el impuesto de escrituración se cobrará al 1,5%. Esto es 260.000×1,5% = 3.900 yuanes.
B. Impuesto de timbre: Actualmente, las compras de viviendas individuales están temporalmente exentas del impuesto de timbre.
C. Tarifa de registro: 40 yuanes (50 % de descuento para viviendas asequibles)
d Tarifa de gestión: la tarifa residencial estándar es de 3 yuanes/m2, es decir, 98,41 × 3. = 295,23 yuanes.
5. Todos los impuestos y tarifas son * * * 9730,46 yuanes, de los cuales el vendedor debe pagar el impuesto sobre la renta personal de 5200 yuanes, la tarifa de tramitación de 295,23 yuanes, * * * es 5495,23 yuanes; para pagar el impuesto sobre la escritura de 3.900 yuanes y la tasa de registro de 40 yuanes, la tasa de tramitación es de 295,23 yuanes, por un total de 4.235,23 yuanes.